【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 理企業(yè)需向銀行申請(qǐng)貸款，則應(yīng)遵照以下程序進(jìn)行：　　(1)遞交文件，提出申請(qǐng)。公司所提交的文件包括申請(qǐng)書、財(cái)務(wù)報(bào)表、物業(yè)項(xiàng)目情況說(shuō)明、資金用途計(jì)劃等?！　?2)接受資信審查。　　(3)取得貸款擔(dān)保?！　?4)簽訂貸款合同。合同主要內(nèi)容包括貸款期限、貸款利率、用款計(jì)劃與還款計(jì)劃等?！　?三)收集招標(biāo)物業(yè)相關(guān)資料　　招標(biāo)物業(yè)的相關(guān)資料是物業(yè)管理公司進(jìn)行投標(biāo)可行性研究必不可少的重要因素。因此，物業(yè)管理公司在投標(biāo)初期應(yīng)多渠道多方位全面搜尋第一、二手資料。這些資料的范圍不僅包括招標(biāo)公司和招標(biāo)物業(yè)的具體情況，還應(yīng)包括投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況?！　」究赡艿馁Y料來(lái)源大致有以下幾個(gè)方面：　　(1)報(bào)章雜志。報(bào)紙或相關(guān)雜志歷來(lái)是各種招標(biāo)信息公開發(fā)布的傳統(tǒng)渠道，而且許多物業(yè)及物業(yè)管理公司的有關(guān)情況也會(huì)在各種雜志上有介紹。有意識(shí)地留意這些地方，往往會(huì)使物業(yè)管理公司獲得意想不到的有用信息?！　?2)網(wǎng)絡(luò)傳輸。在時(shí)間就是速度的信息時(shí)代，隨著網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的快速發(fā)展，愈來(lái)愈多的信息交流可通過(guò)因特網(wǎng)迅速通暢地完成。為適應(yīng)電子商務(wù)的發(fā)展趨勢(shì)，許多招標(biāo)投標(biāo)公司紛紛建起了自己的網(wǎng)站，各種招標(biāo)信息也開始在網(wǎng)上進(jìn)行發(fā)布，如中國(guó)招標(biāo)投標(biāo)網(wǎng)就已開通了網(wǎng)上招標(biāo)投標(biāo)及投標(biāo)代理業(yè)務(wù)?？梢灶A(yù)見，網(wǎng)上招標(biāo)投標(biāo)必將成為招標(biāo)投標(biāo)未來(lái)發(fā)展的主流。網(wǎng)絡(luò)自然也為投標(biāo)者搜集信息提供了一種全新快捷的工具?！　?3)同行業(yè)公司。當(dāng)存在物業(yè)管理分包時(shí)，公司通常可通過(guò)同行業(yè)的總包人獲取招標(biāo)相關(guān)信息；此外，公司還可在與其他公司進(jìn)行一般業(yè)務(wù)交流時(shí)，得到競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的一些資料?！　】墒?，要在浩如煙海的信息中尋找篩選出恰當(dāng)相關(guān)的資料，其收集工作的繁瑣是可以想見的，更為重要的工作還在于收集之后的整理、分析。情報(bào)工作人員應(yīng)按資料的重要性、類別進(jìn)行分門別類，以便于投標(biāo)工作人員使用，由此得出的最有價(jià)值的信息將為投標(biāo)公司下一步的可行性研究提供分析基礎(chǔ)?！　?四)進(jìn)行投標(biāo)可行性分析　　一項(xiàng)物業(yè)管理投標(biāo)從購(gòu)買招標(biāo)文件到送出投標(biāo)書，涉及大量的人力物力支出，一旦投標(biāo)失敗，其所有的前期投入都將付之東流，損失甚為可觀。這必然要求物業(yè)管理投標(biāo)公司在確定是否進(jìn)行競(jìng)標(biāo)時(shí)務(wù)必要小心謹(jǐn)慎，在提出投標(biāo)申請(qǐng)前做出必要的可行性研究，不可貿(mào)然行事?！　　　?1)物業(yè)性質(zhì)。了解區(qū)分招標(biāo)物業(yè)的性質(zhì)非常重要。因?yàn)椴煌再|(zhì)的物業(yè)所要求的服務(wù)內(nèi)容不同，所需的技術(shù)力量不同，物業(yè)管理公司的相對(duì)優(yōu)劣勢(shì)也差異明顯。　　例如，對(duì)于住宅小區(qū)的物業(yè)管理，其目的是要為居民提供一個(gè)安全、舒適、和諧、優(yōu)美的生活空間，不僅應(yīng)有助于人的身心健康，還需對(duì)整個(gè)城市風(fēng)貌產(chǎn)生積極影響。因此，在管理上就要求能增強(qiáng)住宅功能，搞好小區(qū)設(shè)施配套，營(yíng)造出優(yōu)美的生活環(huán)境。其物業(yè)管理具體內(nèi)容也應(yīng)圍繞這一目標(biāo)安排?！　∨c之相對(duì)應(yīng)，服務(wù)型公寓則更注重一對(duì)一的服務(wù)特色。它既要為住戶提供酒店式服務(wù)，又要營(yíng)造出溫馨的家庭氣氛，其服務(wù)內(nèi)容也就更加具體化、個(gè)性化，除了日常清潔、綠化服務(wù)外，還應(yīng)提供各種商務(wù)、醫(yī)療服務(wù)等。　　而對(duì)于寫字樓，其管理重點(diǎn)則放在了“安全、舒適、快捷”上。故其管理內(nèi)容應(yīng)側(cè)重于加強(qiáng)閉路監(jiān)控系統(tǒng)以確保人身安全，增設(shè)保安及防盜系統(tǒng)以保證財(cái)產(chǎn)安全，開辟商場(chǎng)、酒家、娛樂(lè)設(shè)施及生活服務(wù)設(shè)施以方便用戶生活，完善通訊系統(tǒng)建設(shè)以加強(qiáng)用戶同外部聯(lián)系等方面?！　∵@些不同的管理內(nèi)容必然對(duì)物業(yè)管理公司提出不同的服務(wù)要求和技術(shù)要求，而具有類似物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的投標(biāo)公司無(wú)疑可憑借其以往接管的物業(yè)在投標(biāo)中占有一定的技術(shù)和人力資源優(yōu)勢(shì)?！　?2)特殊服務(wù)要求。有些物業(yè)可能會(huì)由于其特殊的地理環(huán)境和某些特殊功用，需要一些特殊服務(wù)。這些特殊服務(wù)很可能成為某些投標(biāo)公司的優(yōu)勢(shì)，甚至可能導(dǎo)致競(jìng)標(biāo)過(guò)程中的“黑馬”出現(xiàn)，物業(yè)管理公司必須認(rèn)真對(duì)待，在分析中趨利避害。他們可考慮這些特殊服務(wù)的支出費(fèi)用及自身的技術(shù)力量或可尋找的分包伙伴，從而形成優(yōu)化的投標(biāo)方案；反之，則應(yīng)放棄競(jìng)標(biāo)。　　(3)物業(yè)招標(biāo)背景。這是對(duì)招標(biāo)文件的留意。有時(shí)招標(biāo)文件會(huì)由于招標(biāo)者的利益趨向而呈現(xiàn)出某種明顯偏向，這對(duì)于其他投標(biāo)公司而言是極為不利的。因此在閱讀標(biāo)書時(shí)，物業(yè)管理公司應(yīng)特別注意招標(biāo)公告中一些特殊要求，這有利于物業(yè)管理公司做出優(yōu)劣勢(shì)判斷。　　如公告中寫明“歡迎物業(yè)管理公司參加投標(biāo)”，此時(shí)則可能出現(xiàn)當(dāng)其他公司與公司的標(biāo)價(jià)和服務(wù)質(zhì)量相同時(shí)，開發(fā)商會(huì)優(yōu)先選擇后者的情況。再如，物業(yè)的物業(yè)管理招標(biāo)書上寫明必須提供某項(xiàng)服務(wù)，而本地又僅有一家專業(yè)服務(wù)公司可提供該項(xiàng)服務(wù)，則投標(biāo)公司應(yīng)注意開發(fā)商與該專業(yè)服務(wù)公司是否關(guān)系密切，以及其他物業(yè)管理公司與該專業(yè)服務(wù)公司是否有合作關(guān)系等?！　∵@些細(xì)枝末節(jié)看似無(wú)關(guān)緊要，可一旦忽略，則有可能導(dǎo)致投標(biāo)失敗，不僅投標(biāo)者的大量準(zhǔn)備工作徒勞無(wú)功，而且還會(huì)影響公司聲譽(yù)?！　?4)物業(yè)開發(fā)商狀況。這一層面的分析包括開發(fā)商的技術(shù)力量、信譽(yù)度等。因?yàn)槲飿I(yè)的質(zhì)量取決于開發(fā)商的設(shè)計(jì)、施工質(zhì)量，而有些質(zhì)量問(wèn)題只有在物業(yè)管理公司接管后才會(huì)出現(xiàn)，這必然會(huì)增大物業(yè)管理公司的維護(hù)費(fèi)用和與開發(fā)商交涉的其他支出，甚至還有可能會(huì)影響物業(yè)管理公司的信譽(yù)。因此，物業(yè)管理公司通過(guò)對(duì)開發(fā)商以往所承建物業(yè)質(zhì)量的調(diào)查，以及有關(guān)物業(yè)管理公司與之合作的情況，分析判斷招標(biāo)物業(yè)開發(fā)商的可靠性，并盡量選擇信譽(yù)較好、易于協(xié)調(diào)的開發(fā)商所開發(fā)的物業(yè)，盡可能在物業(yè)開發(fā)的前期介入，這樣既可保證物業(yè)質(zhì)量，也便于其日后管理?！　　　?1)以往類似的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)。已接管物業(yè)往往可使公司具有優(yōu)于其他物業(yè)管理公司的管理或合作經(jīng)驗(yàn)，這在競(jìng)標(biāo)中極易引起開發(fā)商注意。而且從成本角度考慮，以往的類似管理也可在現(xiàn)成的管理人員、設(shè)備或固定的業(yè)務(wù)聯(lián)系方面節(jié)約許多開支。故投標(biāo)者應(yīng)針對(duì)招標(biāo)物業(yè)的情況，分析本公司以往類似經(jīng)驗(yàn)，確定公司的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)?！　?2)人力資源優(yōu)勢(shì)。公司是否在以往接管物業(yè)中培訓(xùn)人員，是否具有熟練和經(jīng)驗(yàn)豐富的管理人員，是否與其他在該物業(yè)管理方面有豐富經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)服務(wù)公司有密切合作關(guān)系?！　?3)技術(shù)優(yōu)勢(shì)。即能否利用高新技術(shù)提供高品質(zhì)服務(wù)或特殊服務(wù)，如智能大廈等先進(jìn)的信息管理技術(shù)，綠色工程以及高科技防盜安全設(shè)施等?！　?4)財(cái)務(wù)管理優(yōu)勢(shì)。公司在財(cái)務(wù)分析方面是否有完善的核算制度和先進(jìn)的分析方法，是否擁有優(yōu)秀的財(cái)務(wù)管理人才資源，是否能多渠道籌集資金，并合理開支?！　?5)劣勢(shì)分析。這主要體現(xiàn)在競(jìng)爭(zhēng)者的優(yōu)勢(shì)上，詳見下面的分析?！　　　?1)潛在競(jìng)爭(zhēng)者。有時(shí)在競(jìng)標(biāo)中可能會(huì)出現(xiàn)某些剛具有物業(yè)管理資質(zhì)的物業(yè)管理公司參與競(jìng)標(biāo)的情況。他們可能幾乎沒(méi)有類似成熟的管理經(jīng)驗(yàn)，但在某一方面(如特殊技術(shù)、服務(wù)等)卻具有絕對(duì)或壟斷優(yōu)勢(shì)。由于他們進(jìn)入物業(yè)管理行業(yè)不久，許多情況尚未能為人所知，他們雖然默默無(wú)聞，容易被人所忽略，卻很有可能成為競(jìng)標(biāo)中的“黑馬”，這樣的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手不僅隱蔽而且威脅巨大。對(duì)于這些陌生的競(jìng)爭(zhēng)者，投標(biāo)公司不可掉以輕心，必須認(rèn)真對(duì)待。這實(shí)際上又從另一方面強(qiáng)調(diào)了物業(yè)管理公司全面搜集資料工作的重要性?！　?2)同類物業(yè)管理公司的規(guī)模及其現(xiàn)接管物業(yè)的數(shù)量與質(zhì)量。通常大規(guī)模的物業(yè)管理公司就意味著成熟的經(jīng)驗(yàn)、先進(jìn)的技術(shù)和優(yōu)秀的品質(zhì)，就是在以其規(guī)模向人們展示其雄厚的實(shí)力，尤其在我國(guó)現(xiàn)階段大多數(shù)物業(yè)管理公司還屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，專業(yè)性服務(wù)公司尚不成氣候的情況下，規(guī)模大小在很大程度上將影響招標(biāo)者的選擇判斷。此外，公司現(xiàn)有的正在接管的物業(yè)數(shù)量、所提供服務(wù)的質(zhì)量則可從另