【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 一門學(xué)問(wèn)，本公司以小心計(jì)算成本及為客戶創(chuàng)造最理想的環(huán)境為原則，并通過(guò)長(zhǎng)期的工作改進(jìn)和提高，努力創(chuàng)造條件使每一座大樓的收益和投資潛質(zhì)都能達(dá)致極限。這種“投資管理”的哲學(xué)，能使業(yè)主充分保障其不動(dòng)產(chǎn)的投資權(quán)益，不但使其保值，更能使其增值?！　∥飿I(yè)為高級(jí)工貿(mào)建筑，其物業(yè)管理重點(diǎn)茲分析如下：　　一、工貿(mào)大廈管理　　工貿(mào)大廈需要極為周全的服務(wù)，特別是當(dāng)代的新型高級(jí)發(fā)展計(jì)劃，還要照顧相當(dāng)復(fù)雜的電動(dòng)和機(jī)械裝備的操作和保養(yǎng)，這些都需要有專門知識(shí)和技術(shù)。這些裝備不僅包括升降機(jī)和停車場(chǎng)電梯，還包括高技術(shù)的現(xiàn)代化設(shè)備，如電腦控制的大樓自動(dòng)化系統(tǒng)、中央空氣調(diào)節(jié)設(shè)備和通風(fēng)設(shè)備、保安監(jiān)視和控制系統(tǒng)、自動(dòng)濾水器、火警和其他消防裝置，以及后備電力供應(yīng)設(shè)備等。租用戶對(duì)這類大樓，特別是出入口大堂、洗手間和公共通道等地方的管理水準(zhǔn)期望相當(dāng)高。大樓的外墻也必須定期清潔，以保持大樓的外貌美觀。一幢工貿(mào)大廈是否能得到完善管理，對(duì)該物業(yè)的租金及售價(jià)水平有很大影響，同樣對(duì)其資本價(jià)值也會(huì)影響?！　《?、停車場(chǎng)管理　　現(xiàn)今停車場(chǎng)設(shè)備的管理多采用先進(jìn)的自動(dòng)化管理系統(tǒng)來(lái)滿足繁忙的日常運(yùn)作需要。采用自動(dòng)化管理，可以減少人為差錯(cuò)，節(jié)省人力資源，加快車輛流量，從而使物業(yè)管理運(yùn)作更為順暢，租用戶及訪客利用停車場(chǎng)設(shè)備也更加方便快捷。此外，停車場(chǎng)上的停車程序也必須做出周詳安排，以確保用戶能獲得所需服務(wù)。停車場(chǎng)必須設(shè)有閉路電視監(jiān)控，保障訪客安全。大樓后備電源發(fā)電機(jī)須與停車場(chǎng)自動(dòng)化系統(tǒng)及照明系統(tǒng)接通，以備在緊急時(shí)段仍能操作和提供必要的服務(wù)。停車場(chǎng)內(nèi)必須裝有足夠的通風(fēng)系統(tǒng)，供應(yīng)新鮮空氣，以符合衛(wèi)生安全。停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理策略應(yīng)按照自給自足的原則確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，以降低管理費(fèi)，而無(wú)須從管理費(fèi)內(nèi)補(bǔ)貼，這對(duì)整幢大樓的出租、出售和營(yíng)運(yùn)都有著正面的積極作用。服 務(wù) 內(nèi) 容　　依據(jù)物業(yè)現(xiàn)時(shí)的工程進(jìn)度及運(yùn)作安排，本公司建議首先向物業(yè)提供管理顧問(wèn)服務(wù)，待大樓竣工后再提供管理運(yùn)作服務(wù)。　　一、物業(yè)管理顧問(wèn)服務(wù)　　物業(yè)管理顧問(wèn)服務(wù)的項(xiàng)目包括：　　(1)開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)建設(shè)期間的管理顧問(wèn)服務(wù)　?、偬峁┐髽菆D紙專業(yè)意見(jiàn)；　?、谔峁┐髽窃O(shè)施專業(yè)意見(jiàn)；　?、厶峁┐髽墙ú膶I(yè)意見(jiàn)；　　④預(yù)估大樓管理運(yùn)作成本；　?、荽髽枪芾磉M(jìn)度檢討；　　⑥停車場(chǎng)管理建議?！　?2)物業(yè)竣工驗(yàn)收前的管理顧問(wèn)服務(wù)　?、僦朴喿饧s條款、管理守則和租用戶手冊(cè)；　?、趩T工培訓(xùn)計(jì)劃；　?、圬?cái)務(wù)預(yù)算?！　?3)用戶搬運(yùn)及裝修期間的管理顧問(wèn)服務(wù)　　①移交大樓單位與用戶程序；　?、谘b修工程及物料運(yùn)送控制程序；　?、郾０部刂?；　　④搬運(yùn)控制；　?、莅踩刂啤！　?一)開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)建設(shè)期間的管理顧問(wèn)服務(wù)　　這項(xiàng)服務(wù)將于大樓建筑施工期內(nèi)提供給業(yè)主參照?！　　　?1)在管理前期能針對(duì)性地提出大樓現(xiàn)存且可能影響未來(lái)的管理問(wèn)題，使業(yè)主能有時(shí)間考慮增減設(shè)施?！　?2)節(jié)省日后管理設(shè)施修改或增加的費(fèi)用，并可避免影響物業(yè)管理運(yùn)作?！　?3)在租用戶入住前可訂立管理費(fèi)及其他費(fèi)用的分?jǐn)傇瓌t，使日后管理運(yùn)作能夠順暢。　　　　1)提供大樓圖紙專業(yè)意見(jiàn)　　就本大樓的設(shè)計(jì)平面圖、立面圖、剖面圖及基地現(xiàn)況提出與日后管理相關(guān)的專業(yè)意見(jiàn)及分析。這項(xiàng)工作主要是針對(duì)大樓設(shè)計(jì)在落成后對(duì)管理操作的實(shí)際運(yùn)行是否能產(chǎn)生積極作用及其可行性而制訂的。本公司將建議業(yè)主對(duì)部分設(shè)備的增添預(yù)留出空間，如中央監(jiān)控室及相關(guān)設(shè)施的預(yù)定位置、垃圾處理室的適當(dāng)位置、停車場(chǎng)的設(shè)備需求、車輛日常進(jìn)出運(yùn)作的安排、電梯系統(tǒng)運(yùn)作規(guī)劃、大樓自動(dòng)化系統(tǒng)及其他各類設(shè)施的預(yù)留等。　　2)提供大樓設(shè)施專業(yè)意見(jiàn)　　就業(yè)主預(yù)定的各項(xiàng)大樓設(shè)施提出對(duì)將來(lái)管理運(yùn)作有利的顧問(wèn)意見(jiàn)，主要從使用者角度出發(fā)選擇設(shè)施種類及配備，并提供是否適合日后使用者需要的意見(jiàn)。　　大樓設(shè)施包括：　?、匐娞?；　　②消防設(shè)備；　　③電氣設(shè)備；　?、苷彰髟O(shè)備；　?、萁o排水系統(tǒng)、大樓自動(dòng)化系統(tǒng)；　?、蘩幚碓O(shè)備、洗窗機(jī)設(shè)備；　?、吆髠浒l(fā)電機(jī)設(shè)備、大樓廣播系統(tǒng)；　?、嗤＼噲?chǎng)管理系統(tǒng)等。　　3)提供大樓建材專業(yè)意見(jiàn)　　就業(yè)主選定的建筑材料提出對(duì)日后管理工作有影響的專業(yè)意見(jiàn)，例如對(duì)建材的耐用性、清潔性、質(zhì)量?jī)?yōu)劣的鑒別，判斷材料能否對(duì)使用者達(dá)到預(yù)期效果，以及對(duì)管理者能否妥善處理等加以分析?！　?)預(yù)估大樓管理運(yùn)作成本　　就業(yè)主預(yù)定的各項(xiàng)大樓設(shè)施及配備，提供初步管理運(yùn)作收支及人力資源費(fèi)用預(yù)算供業(yè)主參考?！　?)大樓管理進(jìn)度檢討　　本公司將針對(duì)建筑期內(nèi)的不同情況提供意見(jiàn)，內(nèi)容包括：　　(1)分析及評(píng)估大樓施工期間的圖紙是否配合先前提出的專業(yè)意見(jiàn)。　　(2)當(dāng)有重大設(shè)計(jì)修改時(shí)，派專業(yè)人員參加會(huì)議，與各有關(guān)單位配合協(xié)調(diào)并了解工程進(jìn)度，以便即時(shí)提出專業(yè)意見(jiàn)，使日后的管理運(yùn)作能夠控制在一定的程度，省卻將來(lái)因修改設(shè)計(jì)而帶來(lái)的費(fèi)用及時(shí)間耗費(fèi)?！　?3)就各廠商提供的設(shè)施及配備向業(yè)主提供專業(yè)意見(jiàn)，例如該設(shè)施日后的保養(yǎng)程序，零件配備是否足夠，維修保養(yǎng)服務(wù)是否滿意，以及該項(xiàng)設(shè)計(jì)對(duì)管理者是否容易處理等，以此作為業(yè)主及建筑師的參考?！　?)停車場(chǎng)管理建議　　依據(jù)現(xiàn)在的停車場(chǎng)規(guī)劃提出管理顧問(wèn)意見(jiàn)，內(nèi)容包括：　　(1)制訂停車場(chǎng)整體經(jīng)營(yíng)策略，如出租營(yíng)運(yùn)的安排及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等?！　?2)停車場(chǎng)車輛樓層分配及運(yùn)作形式，包括月租停車、計(jì)時(shí)停車及貨運(yùn)車日常運(yùn)作模式的評(píng)估。　　(3)就選定的停車場(chǎng)設(shè)備從管理者角度出發(fā)給出分析及建議，包括人力安排及維修保養(yǎng)服務(wù)?！　?二)物業(yè)竣工驗(yàn)收前的管理顧問(wèn)服務(wù)　　、管理守則和租用戶手冊(cè)　　就租約條款部分，本公司將提供標(biāo)準(zhǔn)租約樣本供業(yè)主參考，并通過(guò)本公司代理部與物業(yè)部的協(xié)調(diào)，參照業(yè)主意見(jiàn)，在條例中制訂特定租約條款及細(xì)則?！　∥飿I(yè)的管理守則將作為租約條款的一部分，本公司將依據(jù)國(guó)外的專業(yè)管理規(guī)范配合特定環(huán)境，制訂一套符合標(biāo)準(zhǔn)的管理規(guī)章。　　除租約條款和管理守則外，本公司將與各承租戶制訂租用戶手冊(cè)，使租用戶在搬入和使用大樓前對(duì)管理運(yùn)作能有充分了解，從而配合好物業(yè)管理公司的服務(wù)?！　　　”竟緦⑽飿I(yè)管理視為一項(xiàng)由人力作主導(dǎo)的服務(wù)行業(yè)，所以深信在物業(yè)管理中擔(dān)當(dāng)?shù)谝痪€管理人員的員工必須接受專業(yè)的特定訓(xùn)練。這些訓(xùn)練除灌輸現(xiàn)代化物業(yè)管理知識(shí)外，還應(yīng)包括其他項(xiàng)目，如領(lǐng)導(dǎo)才能或公共關(guān)系等課程。培訓(xùn)結(jié)束的考察將是理論與實(shí)務(wù)并重，且配合適當(dāng)?shù)难萘?xí)，保證員工能熟悉并實(shí)際體會(huì)突發(fā)事故的應(yīng)變措施及程序?！　￡P(guān)于物業(yè)管理員工的培訓(xùn)，本公司設(shè)有較為健全的訓(xùn)練計(jì)劃，具體訓(xùn)練課程有：　　(1)業(yè)主及管理公司簡(jiǎn)介(包括人事組織及結(jié)構(gòu))；　　(2)管理員工職責(zé)；　　(3)管理員工在物業(yè)管理中扮演的角色；　　(4)員工守則、行為及紀(jì)律；　　(5)物業(yè)專門名詞介紹；　　(6)物業(yè)保安措施及輔助巡邏設(shè)備；　　(7)物業(yè)設(shè)施的定義及應(yīng)用；　　(8)管理服務(wù)的目的及重要性；　　(9)移交及回收物業(yè)單位的程序；　　(10)防火知識(shí)及消防裝置；　　(11)無(wú)線電通話機(jī)的使用；　　(12)物業(yè)管理的基準(zhǔn)；　　(13)緊急事件處理程序：　?、偎鼙?；　?、诨鹁瘧?yīng)變；　?、垭娏收?；　　④煤氣泄漏；　　⑤雷電及臺(tái)風(fēng)；　?、薇I竊或搶劫；　?、咛幚碜庥脩敉对V；　?、嗵幚砜梢晌矬w及恐嚇電話；　?、嵬弟?；　?、馐矮@財(cái)物；　　11 發(fā)現(xiàn)租用戶受傷或意外；　　12 物業(yè)內(nèi)違例或遺棄車輛；　　13 急救學(xué)常識(shí)；　　(14)領(lǐng)導(dǎo)才能、組織能力及責(zé)任感等?！　?duì)于物業(yè)維修技工，其訓(xùn)練課程除選擇上述部分項(xiàng)目外，還會(huì)加插以下課程：　　(1)機(jī)電維護(hù)的措施及程序；　　(2)物業(yè)空調(diào)運(yùn)作流程；　　(3)維修工具維護(hù)及保管；　　(4)物業(yè)設(shè)施的操作流程等?！　”竟居?jì)劃在營(yíng)運(yùn)前為駐物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)的管理員工提供上述訓(xùn)練課程，務(wù)使各職務(wù)人員能在正式投入管理工作前，對(duì)專業(yè)管理模式及執(zhí)行方法取得系統(tǒng)的、深入的認(rèn)識(shí)并獲得應(yīng)有的訓(xùn)練機(jī)會(huì)。　　　　現(xiàn)今的專業(yè)化物業(yè)管理，除需要專業(yè)管理人員及特定的管理系統(tǒng)設(shè)備外，對(duì)整幢建筑物的財(cái)務(wù)管理更為重視。精確的事前財(cái)務(wù)預(yù)算及分析能充分保障物業(yè)投資者的權(quán)益，另一方面，也能確保并增加不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值。物業(yè)管理預(yù)算應(yīng)當(dāng)把握各項(xiàng)物業(yè)支出及定期收入，制訂出一套完整而合理的預(yù)算方案，并預(yù)留基金用作長(zhǎng)期保養(yǎng)及更新計(jì)劃，以確保該項(xiàng)物業(yè)投資能達(dá)致效益極限。　　本公司將為該物業(yè)提供一套依照現(xiàn)今發(fā)達(dá)國(guó)家及地區(qū)所采用的先進(jìn)預(yù)算模式擬就的財(cái)務(wù)預(yù)算案。預(yù)算案內(nèi)每一內(nèi)容及項(xiàng)目均針對(duì)該物業(yè)所選擇的設(shè)施和設(shè)備作出評(píng)估，而該項(xiàng)評(píng)估以使物業(yè)能達(dá)到專業(yè)管理服務(wù)為目的，所有數(shù)據(jù)及服務(wù)條件都以高品質(zhì)管理服務(wù)為依據(jù)?！　≡擁?xiàng)財(cái)務(wù)預(yù)算應(yīng)包括下列各項(xiàng)支出，以便作為確定日后管理運(yùn)作費(fèi)用的基礎(chǔ)：　　(1)管理員工薪金　?、傩浇鸺澳杲K獎(jiǎng)金；　?、诩影噘M(fèi)；　?、蹌诠けｋU(xiǎn)費(fèi)