【文章內(nèi)容簡介】 案制度，在樓盤建成后，只需要通過設(shè)計、勘察、設(shè)計、施工和監(jiān)理單位這5方認可，然后交由北京市工程質(zhì)量監(jiān)督站準許備案。但僅此5項，并不意味著真正符合建設(shè)部頒布的強制性規(guī)范。也就是說，竣工驗收并不等于整個建筑工程合格?！　∮脩舨荒艿鹊绞掷m(xù)都辦完后再去看房子，而是在此之前看房，這是至關(guān)重要的。秦律師強調(diào)，業(yè)主最好與開發(fā)商簽訂一個有關(guān)房屋質(zhì)量的協(xié)定?！　∪绻麡I(yè)主辦完手續(xù)再看房，開發(fā)商則要求業(yè)主簽訂房屋交接單，雙方簽字后開發(fā)商就認定“你已經(jīng)認為房屋沒有質(zhì)量問題了”，一旦此后房屋真的出現(xiàn)問題，在法院訴訟當中這也成為了對開發(fā)商有利的憑證。　　招數(shù)大雨過后再收房目前，房屋存在“裂”跡的現(xiàn)象十分普遍。在講課中，秦律師給業(yè)主們出了一招，收房的最佳時間應(yīng)該是下過大雨之后的7－9天，因為下雨后房屋如果出現(xiàn)漏水情況，將在一個星期左右滲透樓層。這樣業(yè)主容易發(fā)現(xiàn)。　　招數(shù)親自盯牢面積測量一般的，業(yè)主買房時開發(fā)商會提供一個實測表，注明了樓層建設(shè)面積、公攤面積、陽臺面積多少等，但它卻是不符合法律規(guī)定的。什么才是真正的實測面積表呢？它必須標明樓盤的具體位置，整個樓層的功能分布，以及每個角落的長、寬尺寸要詳細標明，這樣的實測表才能讓業(yè)主隨時核對房屋大小?！　∏芈蓭熣f，如果你感覺房屋尺寸不正確，可以在市場上買到《房產(chǎn)測量規(guī)范》，并依據(jù)規(guī)范讓有關(guān)部門進行檢測。在所有的測量有了結(jié)果后，業(yè)主才算得到了一份真正的房屋實測技術(shù)報告?！　≌袛?shù)集體收房好處多秦兵強調(diào)，收房過程中第一位的就是質(zhì)量問題，如果質(zhì)量不好，那可能持續(xù)相當長的時間，如果一旦出現(xiàn)質(zhì)量問題，業(yè)主自身無法入住外，甚至想轉(zhuǎn)賣也很困難。吳先生花了260萬在位于小西天臨街買了一套外觀頗美的房子，可一搬進去就發(fā)現(xiàn)內(nèi)在存在諸多質(zhì)量問題，業(yè)主想以180萬轉(zhuǎn)賣出去，至今無人問津。　　當你發(fā)現(xiàn)自己掉進了一個購房陷阱，不愿入住，這時候你可要小心了，因為開發(fā)商可能反過來向業(yè)主追究責任，所以千萬別一個人與開發(fā)商較勁，吃虧的只能是自己。秦律師在這里又給業(yè)主支了妙招，他認為，個人進行訴訟的維護成本很高，很少有成功的個人案例。最好的途徑是業(yè)主們組織起來，進行集體收房?！　〖w收房比個人訴訟的成功率要高得多。秦律師解釋說，首先大家先成立代表小組，共同簽訂集體收房協(xié)議，由代表與開發(fā)商進行協(xié)商，爭取先查看認為最容易發(fā)生質(zhì)量問題的房屋。如果業(yè)主們認為每套房屋都需要查看，那再由代表與開發(fā)商協(xié)商集體看房，一般的，只有業(yè)主集體組織才可能看到房?！　≌袛?shù)滯留二三小時秦律師還提醒業(yè)主，收房時盡量在自己的房屋里滯留二三個小時，仔細檢查，否則極容易造成日后的問題。有的業(yè)主在入住后才發(fā)現(xiàn)問題，找到開發(fā)商后，開發(fā)商僅進行了簡單的處理，問題無法得到根本的解決，３年之內(nèi)都沒辦法裝修?！　∏乇蓭煷鹱x者問　　問：如果開發(fā)商不向稅務(wù)局轉(zhuǎn)交業(yè)主的公共維修基金和契稅，怎么辦？　　答：將公共維修基金和契稅交給開發(fā)商，是業(yè)主的一種委托行為，根據(jù)合同法的規(guī)定，業(yè)主對開發(fā)商的委托行為是可以隨時撤銷的?！　〉械拈_發(fā)商卻熱衷于收這部分錢，因為有的小項目公司會直接拿了錢走人，而不轉(zhuǎn)交給稅務(wù)局。因此一旦出現(xiàn)問題，業(yè)主可以找稅務(wù)局進行處理，因為開發(fā)商的行為已經(jīng)涉及到代行稅務(wù)局職責的情況，可按照《稅收征收管理法》進行處罰?！　枺洪_發(fā)商沒有按期交房，并以市政府行政干預、政府政策影響為借口，該怎么辦？　　答：開發(fā)商所說的借口不屬于合同中所指的免責范圍，他必須承擔責任?！　枺耗壳按蠖际欠慨a(chǎn)局下屬的實測大隊出具實測報告，給業(yè)主一個簡單的報告，僅有如總面積、分攤系數(shù)等內(nèi)容，如果業(yè)主需要更詳細地了解情況，大隊是否有義務(wù)提供材料？　　答：沒錯。這是由國家《房產(chǎn)測量規(guī)范》規(guī)定的，如果業(yè)主需要，實測大隊必須有責任提供情況?！　∈諛侨諔?yīng)帶裝備　　帶有日期顯示功能的相機一部，以便拍下有問題之處作為憑證?！　〖埞P，即時記下發(fā)現(xiàn)的問題?！　∫踪N便條一疊，寫下問題所在及維修意見，貼在出現(xiàn)問題的地方，以便維修人員查找。　　扁型三插頭小電器一個（如電吹風、電須創(chuàng)等），插入屋內(nèi)各個電源插座檢查電源是否已全部接通?！　∈蹣钦f明書，邊看邊對照著廚房、浴室等附送的設(shè)備是否合符發(fā)展商當初的承諾。　　請有收樓經(jīng)驗的朋友同行，幫助提供意見，發(fā)現(xiàn)問題。　　收房十五招　　1招：看“備案”留“兩書”　　新房入住前，業(yè)主應(yīng)看到該項目有關(guān)備案文書的復印件，以便確認該項目是合法建筑；同時，應(yīng)得到開發(fā)商提供的《住宅質(zhì)量保修書》和《住宅使用說明書》?！　?招：衛(wèi)生間不滲不存　　檢查衛(wèi)生間地面是否滲漏，可以用塑料袋裝滿沙子放在地漏上，然后在衛(wèi)生間蓄一些水，24小時后，到對應(yīng)的下層衛(wèi)生間，看其頂部是否有滲漏。這個檢測最好與上層住戶同時進行，這樣既可檢測自家衛(wèi)生間的地面是否滲漏，也可檢測自家衛(wèi)生間的頂部是否滲漏。　　檢查衛(wèi)生間地面是否存水，也是先在衛(wèi)生間蓄一些水，然后放水，看地面是否有積水現(xiàn)象。合格的地面不應(yīng)有積水存在，因為安裝地漏處是衛(wèi)生間最低處。但是，毛坯房除外，因為地漏周圍留出了一定的后期鋪裝地面的高度?！　?招：輕敲各面聽空裂　　墻面的抹灰、地面裝飾面層及其他裝飾面層是否存在空裂現(xiàn)象，只要用小錘輕輕一敲便知。若聽到“空空”的聲音，就是各面層與墻(地)面接觸有縫隙，需要返工；若聽到沉悶的碰擊聲，則表明它們接觸良好?！　?招：頂層住戶查滲雨　　如果買的是頂層，一定要查看各個房屋的頂面有無雨水滲漏的痕跡。因為按照建筑施工要求，所交工的房屋要么經(jīng)過兩場大雨的“考驗”，要么施工方在監(jiān)理單位的監(jiān)督下進行過雨淋實驗?！　?招：陽臺裂縫危險大　　一般而言，墻面的裂縫大多不是結(jié)構(gòu)裂縫，影響美觀，但危險性不大。房屋的結(jié)構(gòu)問題常出現(xiàn)在陽臺，萬一發(fā)現(xiàn)房間與陽臺的連接處有裂縫，很有可能是陽臺斷裂的先兆，一定要立即通知相關(guān)單位?！　?招：保溫不好墻滴水　　冬天，房間里的墻面如果有結(jié)露現(xiàn)象(類似夏天冰鎮(zhèn)的瓶啤，在室溫下外瓶壁出現(xiàn)的水滴)，這個墻面的保溫層肯定有問題。　　8招：大開龍頭查漏堵　　上下水管道有無滲、漏、堵現(xiàn)象，打開水龍頭便知，需要注意的是，盡可能讓水流大一點、急一點，一來看看水壓，二來試試排水速度?！　?招：暖氣支管有坡度　　暖氣供、回水支管不是水平安放的，供水支管連接進水管的那端要高于連接散熱器的那端，回水支管的兩端高度正好相反，這個坡度與兩根支管的長度成正比，一般每米相差1%?！　?0招：供暖管道要套管　　供暖管道穿墻及穿過樓板應(yīng)設(shè)套管(在管道與墻面或樓板交接處，給管道再套上一小截管子)，地面的套管應(yīng)高出地面23厘米，地面為初裝修的，應(yīng)高出地面5厘米。其作用是防止供暖管道熱脹冷縮后拱裂墻面和樓板?！　?1招：拉閘斷電不可少　　電閘及電表在戶外的，應(yīng)檢查其是否能控制室內(nèi)的燈具及室內(nèi)各插座，方法是拉閘后戶內(nèi)是否完全斷電；戶內(nèi)有分閘的，也應(yīng)同樣分別檢查各個分閘是否完全控制各分支線路。　　12招：保險插座護幼童　　為防止幼童把手指頭伸進插座孔中，距離地面30厘米高的插座都必須帶保險裝置?！　?3招：衛(wèi)生間插座規(guī)矩多　　衛(wèi)生間內(nèi)的電源插座應(yīng)是防潮插座并有防濺措施衛(wèi)生間的照明燈座必須是磁口安全燈座洗手盆的上方不應(yīng)有插座?！　?4招：廚衛(wèi)緊鄰通風道　　廚房、衛(wèi)生間應(yīng)與通風道就近安排，這樣有利于異味、廢氣等氣體的迅速排出，保持室內(nèi)空氣的清潔。　　15招：開關(guān)接口拉一拉　　檢查一下開關(guān)、插座的牢固程度，尤其別忘了打開電話、電視的線路接口，用力拉一拉，看是否虛設(shè)?！　￡P(guān)于收房程序的注意事項　　檢查所有插座　　沒有電筆的朋友可以拿個充電器和一個三相接頭的排插。充電器可以檢查兩相插座，三相接頭的排插可以檢查三相插座。　　檢查所有窗戶　　檢查玻璃玻璃不能有疤痕，我們所買的每一件都是商品，要仔細檢查，否則吃虧的是自己。不要以為那么大的一塊玻璃上有個小小的疤痕無所謂，想想如果你是在買一面鏡子，有疤痕的鏡子你肯定不要?！　z查窗紗好多紗窗上的窗紗都是破的，或者上面有很大的劃痕?！　z查窗戶開啟時是否碰墻墻面很容易毀壞　　檢查電話線，寬帶接口天倫的電話線和寬帶面板質(zhì)量不好，而且要看是否固定牢靠！　　檢查暖氣片、陽臺護欄是否牢固　　檢查每一個燈和開關(guān)　　檢查每一個水龍頭　　收房要查驗《竣工備案驗收表》的原件和《房屋面積實測表》，否則一旦接鑰匙，再提面積問題就晚了，在司法實踐中，以收房時未提異議，視同購房人事實接房放棄對面積爭議的權(quán)利　　收房注意窗戶合頁和 水管，毛病不少　　快樂收房正當維權(quán)　　編者按：承諾縮水、工程有瑕疵、收費不合理……近年來，福州樓市因維權(quán)而產(chǎn)生的糾紛并不少見。其中，又以收房時的糾紛最讓購房者頭疼。因此，每到交房，開發(fā)商總是如臨大敵，購房者也是小心翼翼?！啊蕖囊簿o張，‘娶’的也緊張，喜事搞成了煩勞事?！边@已成了樓市的一個怪現(xiàn)象?！　≌捎诖?，購房者的維權(quán)意識日見加強，許多人經(jīng)常求助于網(wǎng)絡(luò)上的“收房寶典”。但記者發(fā)現(xiàn)，其實由于存在地區(qū)差異，一些網(wǎng)絡(luò)的信息并非通用，甚至還有不少內(nèi)容是錯誤的。盡信網(wǎng)絡(luò)，反而可能導致一些不必要的糾紛。而個別業(yè)主維權(quán)不當導致的糾紛甚至也損害了業(yè)主群體的利益?！　榇?，本周，記者專程請教了福州的有關(guān)專家，對一些容易出現(xiàn)分歧的注意事項進行了采訪，以期為消費者在收房時有理有力有度地正當維權(quán)提供一些參考。我們的口號是 快樂收房，正當維權(quán)　　，在交房時，首先必須水通、電通、路通、電梯正常運行。同時按照福建省建設(shè)廳的相關(guān)規(guī)定，開發(fā)商在交房時要向業(yè)主提交《福建省房屋建筑工程竣工驗收報告》、《建筑工程消防驗收意見書》、《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》四份文件?！　　昂细褡C書”并不存在　　誤區(qū)：交房時，開發(fā)商要提供《建筑工程竣工驗收合格證書》和《消防驗收合格證書》?！　≌猓骸督ㄖこ炭⒐を炇蘸细褡C書》和《消防驗收合格證書》并不存在?！　≌f明：《福建省房屋建筑工程竣工驗收報告》包括工程的基本情況，勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理單位意見并加蓋這些單位的公章。報告內(nèi)不提供政府有關(guān)部門加蓋的公章，這是因為政府部門職能發(fā)生轉(zhuǎn)變，質(zhì)檢站對監(jiān)理、施工單位進行資質(zhì)審定，確保施工、監(jiān)理到位。　　《建筑工程消防驗收意見書》則必須加蓋福州市公安消防支隊公章，樓盤消防驗收若不合格消防支隊不會為其簽發(fā)意見書。雖然意見書內(nèi)一般還會提到樓盤消防仍可完善的環(huán)節(jié)，但“仍可完善”并不意味著消防驗收不合格，購房者無需過分擔心。　　綜合驗收仍須時日　　誤區(qū)：交房時，開發(fā)商要提供《竣工驗收備案表》和《面積實測表》?！　≌猓赫缟蠗l所言，目前福州開發(fā)商在交房時向業(yè)主提供的文件并不包含《竣工驗收備案表》和《面積實測表》兩項。到目前為止，福建也尚無明確文件規(guī)定在交房時開發(fā)商必須提供這兩份文件。　　說明：福州市目前交付的基本上都是毛坯房，一般在預售合同中都是約定交房時單體竣工驗收合格。單體竣工驗收合格，開發(fā)商即可向業(yè)主交房。　　綜合驗收包括單體工程、綠化、規(guī)劃、環(huán)保、人防、消防等全方位的驗收。商品房交付日后180天或365天內(nèi)，開發(fā)商需要完成各項目的驗收報備手續(xù)并辦理產(chǎn)權(quán)總登記。綜合驗收合格后，開發(fā)商方可獲得《竣工驗收備案表》，并具備辦理產(chǎn)權(quán)條件。根據(jù)福州市現(xiàn)行的政府職能部門驗收程序，最少要在交房日后180天內(nèi)才具備辦理產(chǎn)權(quán)證條件。要到辦理產(chǎn)權(quán)證時才能提供《竣工驗收備案表》和《面積實測表》，并根據(jù)經(jīng)產(chǎn)權(quán)部門核實的實測面積進行房款的多還少補?！　∽詼y面積大可不必　　誤區(qū)：交房時，業(yè)主有必要自帶尺子，丈量房屋的長寬，計算房屋面積是否與合同銷售面積一致?！　≌猓涸谵k理產(chǎn)權(quán)登記時，開發(fā)商將提供《面積實測表》，面積實測表是由有資質(zhì)的面積測繪單位根據(jù)竣工圖在現(xiàn)場精確測繪，并由房地產(chǎn)交易登記中心圖幅核定科最終核定的，具備權(quán)威性和科學性?！　≌f明：尺子測量誤差太大，同時尺子也無法測量隔墻的長寬，實際上檢測單位進行檢測都使用專業(yè)的激光檢測器，用尺子丈量根本無法得出準確的房屋面積?！　≡谀玫健睹娣e實測表》、辦理產(chǎn)權(quán)證前，發(fā)現(xiàn)與合同銷售面積有出入，可與開發(fā)商交涉。面積誤差比絕對值在3％以內(nèi)（含3％）的，據(jù)實結(jié)算房價款。產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價款由購房者補足；超出3％部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔，產(chǎn)權(quán)歸購房者。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還購房者；絕對值超出3％部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還購房者?！　◎灧恳写蟛⌒〔　　∫恍ㄖ|(zhì)量本身并無大礙、而且屬于開發(fā)建設(shè)過程中很難避免的問題，叫做建筑通病。業(yè)主在交房驗收的時候要懂得判斷是大病還是通病，擦亮眼睛收房。另外，在驗房過程中要注意方式、方法，以避免損傷建筑，或與鄰里之間產(chǎn)生不必要的糾紛。以下是業(yè)主在驗房過程中需要注意的幾個事項?！　◎灴展哪么罄深^　　誤區(qū)：業(yè)主在驗房時一般會運用大的錘子或者是鋼筋敲打墻壁或地面，檢查是否存在空鼓?！　≌猓嚎展耐鞘┕し綖閾尮て?，磚未濕透便抹水泥沙漿層，磚吸水過快而造成的。因此，空鼓處不受力、不能懸掛重物。檢查空鼓，必須采用專業(yè)的建筑小錘或者請建筑質(zhì)量檢測所的專業(yè)人士檢測。工具使用不當，容易破壞墻面、地面，造成不必要的損失?！　×硗?，《國家建筑地面工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范GB50209－2002》規(guī)定，空鼓面積小于400平方厘米，且每自然間（標準間）不多于兩處可忽略不計?！　￠]水實驗?zāi)八鹕健薄　≌`區(qū)：交房時，業(yè)主對房子進行閉水實驗，往往會進行“水漫金山”式的實驗，將房子灌滿水。另外為了檢驗天花板是否漏水，業(yè)主還會跑到樓上一家進行閉水實驗?！　≌猓喊凑沼嘘P(guān)規(guī)定，業(yè)主進行閉水實驗水位應(yīng)控制在2厘米以下，開發(fā)商只需負責對衛(wèi)生間、廚房進行防水處理，而客廳、陽臺、臥室并沒有強制性要求。另外，業(yè)主交房驗收時只需對自己的樓層負責，更應(yīng)注意對自己的樓層負責。如果樓上房子未裝修發(fā)生滲漏，由開發(fā)商負責；如果是裝修之后發(fā)生滲漏，就要看開發(fā)商是否經(jīng)過檢測，如果檢測合格就表明滲漏是由樓上業(yè)主不當裝修造成，由樓上業(yè)主負責?！　痈卟煌趦舾摺　≌`區(qū)