焦作中華新天地項目推廣建議案(編輯修改稿)
2025-01-17 03:34 本頁面
【文章內容簡介】 等不同檔次建筑形態(tài)共榮并舉，提量較大，銷售周期大約都是3——4年，形成焦作地產市場的特色。就消費市場而言，購房多為一次置業(yè)（多層形態(tài)）和二次置業(yè)（別墅形態(tài)），在當時基本滿足了初期居住環(huán)境改善的心理和生活需求。即使有更大的需求，市場尚未有高檔的形態(tài)出現。結論亮點一：市場正處于新舊建筑形態(tài)，生活方式逐漸更替的階段，高端物業(yè)出現空缺或急需填充。結論亮點二：焦作不乏購房人群，人們對改善居住環(huán)境的認同感比較強。產品同質化，缺乏品質化，缺乏綜合實力優(yōu)質領軍樓盤市場創(chuàng)新樓盤不足，規(guī)范化、規(guī)?；?、品質化高檔社區(qū)缺乏。無論新老城區(qū)從建筑生活形態(tài)上很難拉開差距，市場中有模有樣的形象樓盤也只有新新家園、銀湖別墅兩家，稱得上真正別墅、配套完善的高檔社區(qū)幾乎為零。結論亮點一：市場潛伏著深厚的購房資源，一旦理想物業(yè)形態(tài)出現，購房兇猛。（不難看出，焦作人消費形態(tài)謙和、不張揚、易于遷就）結論亮點二：市場沒有差異化，產品類別沒有唯一性和獨特性，規(guī)模化的物業(yè)形態(tài)還沒有形成氣候。市場沒有出現主導性樓盤及產品。結論亮點三：市場開發(fā)處于一片混沌，高端市場沒有出現。即金字塔頂上的消費階層沒有呈現相對應的物業(yè)形態(tài)。第四節(jié)。小環(huán)境地產市場現狀定位因子檢索結論：焦作地產市場開發(fā)節(jié)奏較慢，基本處于同一水平線或起跑線，價值感差別不大，物業(yè)類別大同小異，屬于低中檔物業(yè)屬性開發(fā)，其中大部分屬于定向開發(fā)。金字塔頂部的高端物業(yè)暫未出現。消費市場處于自然交易狀態(tài)，多數為定向消費。因為物業(yè)差別不大，所以消費價值水平沒有自然區(qū)分，高端人群、工薪階層居住形態(tài)沒有明顯界定。高端市場（含中高檔市場），前景光明，早起步、早動手即可具備產品及市場的唯一性和排他性。且市場可塑性較強，消費者認同感較強。樓價較低，是源于市場產品的類比性不強，價值感太弱。焦作不缺乏高端產品的消費階層。第五節(jié)?？偨Y論——市場對應密碼——定位因子方向市場開發(fā)前景利好高端項目前景誘人及早立項及早受益行業(yè)領軍品牌彰顯定位因子方向：產品屬性：高端項目消費人群：高端人群（金字塔中部人群及頂部人群）行業(yè)方向：領軍人物、河南品牌、全國品牌物業(yè)價值：“居住改變焦作”，打造焦作人居形象工程，改變焦作居住形態(tài)，引領高尚生活方式延展價值：泛焦作市場行銷運作模式（全省、全國行銷）。此定位方向是針對于有戰(zhàn)略、有規(guī)劃、有品質、有個性的項目才能錦上添花一路利好。讓我們看看“中華新天地”這個項目！他是否具備良好的潛質！四、產品研讀——尋找產品定位因子本項目與競爭對手銀湖別墅同屬開發(fā)區(qū)，相鄰較近，產品形態(tài)大部分雷同。本項目雖然產品線豐富，建筑形態(tài)多樣，但開發(fā)周期較長，相對小提量的別墅、多層（新新花園）本項目并無優(yōu)勢可言，與競爭對手差別不大。項目還屬紙上談兵階段，同區(qū)域銀湖別墅現房已經成型，銷售即將啟動，充分搶占一部分市場先機。計劃中的市場分期入市沒有以市場研發(fā)、市場營銷為參照依據！規(guī)劃中的產品線縱然豐富，其實已經陷入一種潛規(guī)則的陷阱，產品規(guī)劃治中缺乏核心價值力，缺乏從多層、底層建筑形態(tài)的價值體系轉向高端建筑形態(tài)價值體系的拉力和張力！以同區(qū)域的地貌優(yōu)勢為規(guī)劃發(fā)想，核心競爭力缺乏排他性和唯一性。任何一個規(guī)劃設計師都可以把豐富的水資源共性優(yōu)勢，延展發(fā)想為——以水為曲、以畔筑巢、水系環(huán)繞、河畔島嶼，并由此催生出放至四海而皆同的概念水景住宅：有威尼斯的水、麗江的水等等。本案的案名同樣缺乏傳播力、敲打市場的張力，沒有發(fā)想性，沒有項目的核心價值表達力。本項目所處的地理位置好比是一塊海綿，而本項目只是處于中間位置而已，因為擠壓任何一塊地方都會冒出水花，水還是你的超級優(yōu)勢力嗎？結論——產品定位因子——不具備良好潛質本項目與同區(qū)域同素質的樓盤相比較，功能規(guī)劃與資源配置同質化嚴重，無優(yōu)勢而言。
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