【文章內(nèi)容簡介】 銷策劃，在加上巨大的報紙、電視廣告宣傳，北方月光心境，一期商品樓、網(wǎng)點(diǎn)銷售結(jié)束。二期尚未開始，工程暫處停工期，據(jù)說2005年開始。環(huán)境、交通、配套分析：本案地處福山區(qū)主干道福海路旁，高新技術(shù)區(qū)與老城區(qū)交界處，專業(yè)的運(yùn)動場，多功能大型會所及中心廣場，打造福山首個健康文化社區(qū)。產(chǎn)品綜合素質(zhì)評價：作為福山區(qū)政府舊城改造的重點(diǎn)項目，推出小區(qū)生活的十大標(biāo)準(zhǔn)，受到了入住商家的廣泛好評，福山區(qū)內(nèi)相對低廉的租售價格，良好的產(chǎn)品形象，先進(jìn)的服務(wù)理念，使該產(chǎn)品正逐步成為福山區(qū)房產(chǎn)的一大代表。◆麗水灣地理位置：福海路、永達(dá)街黃金交叉口發(fā) 展 商：北方房地產(chǎn)公司項目概況：①網(wǎng)點(diǎn)（1~2層）面東4100元/㎡其他4000元/㎡。銷售率：75%（福山當(dāng)?shù)厝速徺I自用）②喜多小公寓（3~4層）~98㎡1684元/㎡（3層） 1653元/㎡（4層）總價在6~17萬之間 2004年10月交房。銷售率：55%。（小面積的賣得較好）③水域經(jīng)典社區(qū)，建筑面積16萬㎡，規(guī)劃為多層住宅，2005年春開工，詳細(xì)方案不祥。④福海路——城市規(guī)劃中軸線，福山最具投資潛力的黃金地段永達(dá)街——與紅旗隧道連接，是福山發(fā)展的大動脈兩大在售經(jīng)典樓盤價格對比分析表項目名稱物業(yè)類型起價均價曙光名座：多層1800元/㎡2420/㎡ 小高層2600元/㎡網(wǎng)點(diǎn)4000元/㎡5000元/㎡銀河名都多層1900元/㎡2400元/㎡ 小高層2600元/㎡網(wǎng)點(diǎn)4400元/㎡4700元/㎡（內(nèi)街）5600元/㎡5800元/㎡（外街）分析一：曙光名座和銀河名都，是目前福山區(qū)規(guī)模最大層次最好的樓盤，是福山高檔樓盤發(fā)展的起點(diǎn)之作，通過圖表對比在價格上沒有很大的差異，銀河名都稍高一籌，多層起價在1900元/㎡，均價控制在2300元/㎡左右，與3年前富豪花園起價1280元/㎡相比，增長了620元/㎡，通過市場數(shù)據(jù)的變化可以看出福山的房產(chǎn)正在逐步興起，并且后勁很足，在銀河名都的附近有3處高檔樓盤正在籌備中，從項目的前期定位分析，福山的富人區(qū)正在以銀河名都為中心，周圍輻射逐步形成，這一帶的地價蘊(yùn)含著一定的升值潛力。分析二：福山區(qū)的小高層以曙光名座和銀河名都為代表，剛剛興起。起價在2100元/㎡，均價2600元/㎡左右。但從目前銷售的情況看并不樂觀，福山當(dāng)?shù)厝藢π「邔硬⒉桓忻?，還是習(xí)慣于購買多層居住。小高層的客群目前主要還是集中在福山以外的區(qū)域和外企公司的團(tuán)購。隨著市場化進(jìn)程的加劇和物業(yè)配套的完善，這種情況會逐步得到改觀的。分析三：福山區(qū)新建樓盤網(wǎng)點(diǎn)房的起價在4000元/㎡，而富豪花園的均價在3100元/㎡，從地段上分析，富豪花園位置稍微偏僻一些，所以價格偏低。銀河名都的步行街外置街的價格已經(jīng)喊到6080元/㎡，與芝罘區(qū)的網(wǎng)點(diǎn)價格接近。從大的環(huán)境分析預(yù)測，福山區(qū)的網(wǎng)點(diǎn)房的均價在5000元/㎡左右是比較理性的。分析四：縱觀福山區(qū)近幾年的樓市情況和煙臺市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大環(huán)境，從數(shù)據(jù)的變化上分析，未來3年的內(nèi)將要面市的高檔樓盤的均價將不低于3000元/㎡。福山作為煙臺的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)，是眾多外企和國內(nèi)知名企業(yè)的生產(chǎn)加工基地，大量外來人才流、資金流的涌入，除了帶動整個福山區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展外，還將推動整個區(qū)域的房產(chǎn)市場向更高層次邁進(jìn)，會給房產(chǎn)市場的縱深發(fā)展帶來機(jī)會。由于福山房產(chǎn)市場起步比其他三區(qū)較晚，所以在產(chǎn)品定位和社區(qū)配套上有更多的經(jīng)驗可以借鑒，可以縮短房產(chǎn)發(fā)展的探路期。以高起點(diǎn)健全整個區(qū)域的市場化進(jìn)程。產(chǎn)品定位A、項目簡介本項目位于煙臺市福山區(qū)匯福街與河濱路交匯處西北角，緊臨河濱休閑公園、內(nèi)夾河、高爾夫練習(xí)場，依水觀山、空氣清新、環(huán)境優(yōu)美；項目總占地43335平方米，總建筑面積90700平方米。項目北臨福山高新區(qū)、開發(fā)區(qū)，東靠芝罘區(qū)、萊山區(qū)，周邊福山高新區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、明泉工業(yè)園、市高新農(nóng)業(yè)區(qū)、芝罘科技工業(yè)園等產(chǎn)業(yè)園分布四周，商務(wù)氛圍濃郁、地理位置優(yōu)越。由項目到開發(fā)區(qū)僅10分鐘車程，到芝罘區(qū)、萊山區(qū)僅20分鐘車程，交通方便。整個項目設(shè)計理念超前，把現(xiàn)代先進(jìn)的設(shè)計理念與青島的城市文化與特征完美的融合在一起。本項目建成后將成為福山區(qū)中心區(qū)的高檔休閑商務(wù)區(qū)，對于福山新區(qū)的整體形象和地位起到很大的促進(jìn)作用。同時更極大的改變了目前福山區(qū)一直沒有高級休閑購物區(qū)的局面。我們相信本項目的興建會吸引煙臺市更多的城市精英人士到這里安家置業(yè)，“福山后落后”的說法將永遠(yuǎn)的成為歷史，一個超大規(guī)模、具有國際水準(zhǔn)的大型現(xiàn)代休閑商務(wù)區(qū)在這里崛起！B、項目SWOT分析項目分析（宗地） 優(yōu)勢： 區(qū)域位置優(yōu)越 劣勢：目前周邊配套較少交通便捷 項目目前周邊環(huán)境較差項目公建商業(yè)設(shè)施齊全 項目目前周邊居住人口較少水岸生活 貴族商務(wù) 社區(qū)治安會受到一定影響 本案區(qū)域占地面積較大 高層住宅的市場接受度地標(biāo)型建筑 市場知名度 項目北向戶型銷售的難度 機(jī)會：房型面積較為合理，在合理 威脅：發(fā)展商自身定位的失誤 制定銷售價格的前提下，有 周邊競爭對手的價格優(yōu)勢 望通過對單元總價的控制， 入市時機(jī)的選擇 并借助大型項目的知名度形成 銷售價格定位的合理與否 熱銷 開發(fā)量的加大和過于集中依托酒店部分，使本區(qū)域形成福山區(qū)、開發(fā)區(qū)的核心休閑商務(wù)區(qū)，可以依托大型酒店、環(huán)境、配套的優(yōu)勢挖掘本項目休閑商住的功能。 福山區(qū)、開發(fā)區(qū)的發(fā)展、招商速度及潛力從SWOT分析中的四個象限內(nèi)可以看出：本案項目的位置、輻射力、規(guī)模、功能等優(yōu)勢較為明顯，但劣勢所造成的影響也不容忽視，特別是2005年整個煙臺市、開發(fā)區(qū)、福山區(qū)高層小戶型市場供應(yīng)量的加大、產(chǎn)品的雷同性、推出時機(jī)的同期性；至于機(jī)會的選擇，將具體表現(xiàn)在項目在產(chǎn)品定位、客戶定位和入市時機(jī)、推廣手段和節(jié)奏、銷售控制等細(xì)節(jié)上的把握。C、產(chǎn)品定位根據(jù)市場調(diào)查和我們的分析可知：煙臺市2003年下半年至2004年市場上小戶型公寓熱銷，同時市場供應(yīng)量不斷加大，產(chǎn)品雷同性嚴(yán)重，開始出現(xiàn)供大于求的局面，我們分析小戶型商住市場開始向精品化發(fā)展。本項目的差異化優(yōu)勢是本項目優(yōu)越的地理優(yōu)勢和環(huán)境優(yōu)勢，并且目前市場上真正意義的休閑商務(wù)、精品商務(wù)產(chǎn)品是“市場空白點(diǎn)”，因此我們將本項目產(chǎn)品定位為：煙臺首席（高檔）休閑商務(wù)SOHO公寓——水岸生活 貴族商務(wù)“首席”，指出本項目的首創(chuàng)性和唯一性?！案邫n”，指出本項目產(chǎn)品“精品”的品質(zhì)和業(yè)主的尊貴身份。“休閑商務(wù)”，指出本項目“健康生活、生態(tài)商務(wù)”的特質(zhì)，與本項目目標(biāo)客戶 “親近自然” 的心理需求相吻合，同時與本項目的周邊資源“水岸、公園、休閑廣場、高爾夫練習(xí)場”和項目名“高爾夫”相呼應(yīng)?！癝OHO公寓”，指出本項目居家辦公、可商可住的產(chǎn)品功能。市場同類項目調(diào)查（小戶型高層公寓）煙臺錦江商務(wù)產(chǎn)權(quán)酒店地理位置：煙臺開發(fā)區(qū)黃金大道長江路，緊鄰國家級度假區(qū)金沙灘發(fā)展商：煙臺國泰工貿(mào)發(fā)展有限公司總建筑面積：30000余平方米總套數(shù)：300余間，可銷售約180間項目概況：酒店共20層，按超四星級豪華標(biāo)準(zhǔn)裝修施工，并委托中國酒店管理業(yè)第一品牌——錦江國際經(jīng)營管理。擁有1萬余平方米綜合娛樂場所。銷售價格：5層，每加一層加5000元/套戶型面積：銷售率：約35% 由于金融政策的調(diào)整造成目前銷售不暢，前期成交客戶有退房危險。海鷹大廈地理位置：煙臺市萊山區(qū)楓林路25號 (萊山區(qū)政府北)發(fā)展商：煙臺萬光城建綜合開發(fā)有限責(zé)任公司項目概況：1—3層帶十年租約全產(chǎn)權(quán)商鋪，4—20層為小戶型精裝修住宅。銷售價格：住宅4~5層起價2880元/平方米（11）；5~9，12~16 2930元/平方米起；2~4，17~21 2980元/平方米起 ；22 3030元/平方米起；每兩層加50元/平方米（含精裝修、暖氣初裝、寬帶、電話初裝費(fèi)）團(tuán)購（10套以上）。戶型面積：裝修標(biāo)準(zhǔn)：200~300元/平方米銷售率：約80%康城國際地理位置：煙臺開發(fā)區(qū)長江路208號發(fā)展商：煙臺開發(fā)區(qū)鑫源旅游開發(fā)有限公司/煙臺開發(fā)區(qū)麗馬物業(yè)有限公司項目概況：現(xiàn)房。開發(fā)區(qū)唯一雙塔式高層精品小戶型；共兩棟，一棟16層，一棟19層；戶型全明設(shè)計。銷售價格：，14F，3090元/平方米；16層的樓座 13F 3050元/平方米/14F 3120元/平方米/16層帶閣樓5500元/平方米19層的樓座 17F 3320元/平方米/18F 3370元/平方米戶型面積：銷售情況：剩余9套海天花園小復(fù)式住宅地理位置：煙臺開發(fā)區(qū)長江路北側(cè)發(fā)展商：北京志遠(yuǎn)偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目概況：17層小高層，1—3層為商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，4—17層為精裝修小復(fù)式。銷售價格：采用買一層送一層方式，4層約4150元/平米，17層約4700元/平米，南北向無差價戶型面積：451平方米兩種戶型銷售情況：現(xiàn)內(nèi)部訂購，每套房預(yù)付7萬元定金東方巴黎四期地理位置：煙臺前進(jìn)路與青年路交匯處發(fā)展商：香港力高集團(tuán) 煙臺力高房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目概況：煙臺中心地段，城區(qū)中心位置。，2000平米豪華會所，8000平米水景園林。銷售價格：：2F 3450元/平方米/8F 3700元/平米/17F 4600元/平方米；：8F 3840元/平米；戶型面積：銷售情況：低樓層基本銷售完畢，頂層（18層）暫時不賣，要改造成大戶型；銷售率：80%三水現(xiàn)代SOHO城地理位置：煙臺北馬路南側(cè)，大海陽路西發(fā)展商：煙臺三水置業(yè)有限公司項目概況：共三棟高層，底層1—3層為商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，D、E兩座定位為SOHO，帶裝修。銷售價格：D座：5層，起價3350元/平方米，5—8層每層加60元/平米，8—10層每層加80元/平米，10——17層每層加100元/平米，17—20層每層加200元/平米；（D—1）3850元/平米，同層西北戶型3800元/平米起（），東南戶（）3900元/平米起，其他同層戶型2850元/平米戶型面積：銷售率：70%依據(jù)我們調(diào)查可知：開發(fā)區(qū)高層小戶型公寓銷售均價在3000—3500元/平米（含裝修）之間芝罘區(qū)高層小戶型公寓銷售均價在3500—4000元/平米（含裝修）之間2003年上半年到2004年是煙臺房地產(chǎn)市場小戶型“橫行”的市場，大部分小戶型推出后很快就被搶購，而且價格不斷走高。但伴隨產(chǎn)品雷同化的嚴(yán)重，小戶型開始慢慢成為一種“主流”，市場供應(yīng)量不斷加大。小戶型能否繼續(xù)走熱樓市？我們分析：當(dāng)前市場的小戶型密度大，環(huán)境嘈雜；墻壁太薄或門窗相對，私密性較差；配套少，物業(yè)管理等缺點(diǎn)逐步呈現(xiàn)，購房者開始趨于理性。 目前市場上的小戶型正得到改善，逐漸升級換代，消費(fèi)者的眼睛也越來越雪亮。畢竟，現(xiàn)在是“買方市場”的年代了，市場有一只無形的手正指導(dǎo)著開發(fā)商生產(chǎn)更為符合需要的產(chǎn)品。或許在接下來的市場中，缺陷太多的小戶型將被淘汰，而那些真正從業(yè)主的切身利益出發(fā)而設(shè)計出的精品小戶型將會得到客戶的認(rèn)可，繼續(xù)“火下去”。從長遠(yuǎn)來看，小戶型在市場優(yōu)勝劣汰規(guī)律的作用下有向精品化方向發(fā)展的趨勢，小戶型也會因其擁有廣泛的群眾基礎(chǔ)而持續(xù)走熱。 煙臺小戶型市場分析：需求是基礎(chǔ)自某些開發(fā)商去年在港城推出小戶型以后，在房市上著實掀起了一股購房熱潮，甚至有些樓盤出現(xiàn)了排隊搶購的熱銷局面。小戶型如同樓市里的一批黑馬，一夜之間風(fēng)靡港城，并迅速引起廣大購房者和開發(fā)商的關(guān)注。有些開發(fā)商甚至推出了超小戶型SOLO的概念（SOLO原本的意思是指獨(dú)奏、單獨(dú)、單飛，在這里指的是超小的戶型：建筑面積在35平方米左右，臥室和客廳沒有明顯的劃分），進(jìn)一步挖掘“小”的優(yōu)勢，進(jìn)而也使得小戶型成為港城樓市中一道靚麗的風(fēng)景。經(jīng)過我們對市場上的小戶型樓盤進(jìn)行調(diào)查分析，小戶型的熱銷有著廣泛的客戶需求，其需求中堅主要有以下幾種：第一類是工作時間不長，購買能力有限的單身白領(lǐng)一族和事業(yè)型酷愛自由者。這些單身白領(lǐng)參加工作不久，購買力有限，又急需一套自己的住宅，而租房子住對他們來說也是一筆不小的開支?，F(xiàn)在煙臺市普通房屋的租賃價格在300～600元/月左右，而一般的小戶型首付只需一兩