【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 銷策劃，在加上巨大的報(bào)紙、電視廣告宣傳，北方月光心境，一期商品樓、網(wǎng)點(diǎn)銷售結(jié)束。二期尚未開(kāi)始，工程暫處停工期，據(jù)說(shuō)2005年開(kāi)始。環(huán)境、交通、配套分析：本案地處福山區(qū)主干道福海路旁，高新技術(shù)區(qū)與老城區(qū)交界處，專業(yè)的運(yùn)動(dòng)場(chǎng)，多功能大型會(huì)所及中心廣場(chǎng)，打造福山首個(gè)健康文化社區(qū)。產(chǎn)品綜合素質(zhì)評(píng)價(jià)：作為福山區(qū)政府舊城改造的重點(diǎn)項(xiàng)目，推出小區(qū)生活的十大標(biāo)準(zhǔn)，受到了入住商家的廣泛好評(píng)，福山區(qū)內(nèi)相對(duì)低廉的租售價(jià)格，良好的產(chǎn)品形象，先進(jìn)的服務(wù)理念，使該產(chǎn)品正逐步成為福山區(qū)房產(chǎn)的一大代表。◆麗水灣地理位置：福海路、永達(dá)街黃金交叉口發(fā) 展 商：北方房地產(chǎn)公司項(xiàng)目概況：①網(wǎng)點(diǎn)（1~2層）面東4100元/㎡其他4000元/㎡。銷售率：75%（福山當(dāng)?shù)厝速?gòu)買自用）②喜多小公寓（3~4層）~98㎡1684元/㎡（3層） 1653元/㎡（4層）總價(jià)在6~17萬(wàn)之間 2004年10月交房。銷售率：55%。（小面積的賣得較好）③水域經(jīng)典社區(qū)，建筑面積16萬(wàn)㎡，規(guī)劃為多層住宅，2005年春開(kāi)工，詳細(xì)方案不祥。④福海路——城市規(guī)劃中軸線，福山最具投資潛力的黃金地段永達(dá)街——與紅旗隧道連接，是福山發(fā)展的大動(dòng)脈兩大在售經(jīng)典樓盤(pán)價(jià)格對(duì)比分析表項(xiàng)目名稱物業(yè)類型起價(jià)均價(jià)曙光名座：多層1800元/㎡2420/㎡ 小高層2600元/㎡網(wǎng)點(diǎn)4000元/㎡5000元/㎡銀河名都多層1900元/㎡2400元/㎡ 小高層2600元/㎡網(wǎng)點(diǎn)4400元/㎡4700元/㎡（內(nèi)街）5600元/㎡5800元/㎡（外街）分析一：曙光名座和銀河名都，是目前福山區(qū)規(guī)模最大層次最好的樓盤(pán)，是福山高檔樓盤(pán)發(fā)展的起點(diǎn)之作，通過(guò)圖表對(duì)比在價(jià)格上沒(méi)有很大的差異，銀河名都稍高一籌，多層起價(jià)在1900元/㎡，均價(jià)控制在2300元/㎡左右，與3年前富豪花園起價(jià)1280元/㎡相比，增長(zhǎng)了620元/㎡，通過(guò)市場(chǎng)數(shù)據(jù)的變化可以看出福山的房產(chǎn)正在逐步興起，并且后勁很足，在銀河名都的附近有3處高檔樓盤(pán)正在籌備中，從項(xiàng)目的前期定位分析，福山的富人區(qū)正在以銀河名都為中心，周圍輻射逐步形成，這一帶的地價(jià)蘊(yùn)含著一定的升值潛力。分析二：福山區(qū)的小高層以曙光名座和銀河名都為代表，剛剛興起。起價(jià)在2100元/㎡，均價(jià)2600元/㎡左右。但從目前銷售的情況看并不樂(lè)觀，福山當(dāng)?shù)厝藢?duì)小高層并不感冒，還是習(xí)慣于購(gòu)買多層居住。小高層的客群目前主要還是集中在福山以外的區(qū)域和外企公司的團(tuán)購(gòu)。隨著市場(chǎng)化進(jìn)程的加劇和物業(yè)配套的完善，這種情況會(huì)逐步得到改觀的。分析三：福山區(qū)新建樓盤(pán)網(wǎng)點(diǎn)房的起價(jià)在4000元/㎡，而富豪花園的均價(jià)在3100元/㎡，從地段上分析，富豪花園位置稍微偏僻一些，所以價(jià)格偏低。銀河名都的步行街外置街的價(jià)格已經(jīng)喊到6080元/㎡，與芝罘區(qū)的網(wǎng)點(diǎn)價(jià)格接近。從大的環(huán)境分析預(yù)測(cè)，福山區(qū)的網(wǎng)點(diǎn)房的均價(jià)在5000元/㎡左右是比較理性的。分析四：縱觀福山區(qū)近幾年的樓市情況和煙臺(tái)市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大環(huán)境，從數(shù)據(jù)的變化上分析，未來(lái)3年的內(nèi)將要面市的高檔樓盤(pán)的均價(jià)將不低于3000元/㎡。福山作為煙臺(tái)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)，是眾多外企和國(guó)內(nèi)知名企業(yè)的生產(chǎn)加工基地，大量外來(lái)人才流、資金流的涌入，除了帶動(dòng)整個(gè)福山區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展外，還將推動(dòng)整個(gè)區(qū)域的房產(chǎn)市場(chǎng)向更高層次邁進(jìn)，會(huì)給房產(chǎn)市場(chǎng)的縱深發(fā)展帶來(lái)機(jī)會(huì)。由于福山房產(chǎn)市場(chǎng)起步比其他三區(qū)較晚，所以在產(chǎn)品定位和社區(qū)配套上有更多的經(jīng)驗(yàn)可以借鑒，可以縮短房產(chǎn)發(fā)展的探路期。以高起點(diǎn)健全整個(gè)區(qū)域的市場(chǎng)化進(jìn)程。產(chǎn)品定位A、項(xiàng)目簡(jiǎn)介本項(xiàng)目位于煙臺(tái)市福山區(qū)匯福街與河濱路交匯處西北角，緊臨河濱休閑公園、內(nèi)夾河、高爾夫練習(xí)場(chǎng)，依水觀山、空氣清新、環(huán)境優(yōu)美；項(xiàng)目總占地43335平方米，總建筑面積90700平方米。項(xiàng)目北臨福山高新區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)，東靠芝罘區(qū)、萊山區(qū)，周邊福山高新區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、明泉工業(yè)園、市高新農(nóng)業(yè)區(qū)、芝罘科技工業(yè)園等產(chǎn)業(yè)園分布四周，商務(wù)氛圍濃郁、地理位置優(yōu)越。由項(xiàng)目到開(kāi)發(fā)區(qū)僅10分鐘車程，到芝罘區(qū)、萊山區(qū)僅20分鐘車程，交通方便。整個(gè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)理念超前，把現(xiàn)代先進(jìn)的設(shè)計(jì)理念與青島的城市文化與特征完美的融合在一起。本項(xiàng)目建成后將成為福山區(qū)中心區(qū)的高檔休閑商務(wù)區(qū)，對(duì)于福山新區(qū)的整體形象和地位起到很大的促進(jìn)作用。同時(shí)更極大的改變了目前福山區(qū)一直沒(méi)有高級(jí)休閑購(gòu)物區(qū)的局面。我們相信本項(xiàng)目的興建會(huì)吸引煙臺(tái)市更多的城市精英人士到這里安家置業(yè)，“福山后落后”的說(shuō)法將永遠(yuǎn)的成為歷史，一個(gè)超大規(guī)模、具有國(guó)際水準(zhǔn)的大型現(xiàn)代休閑商務(wù)區(qū)在這里崛起！B、項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目分析（宗地） 優(yōu)勢(shì)： 區(qū)域位置優(yōu)越 劣勢(shì)：目前周邊配套較少交通便捷 項(xiàng)目目前周邊環(huán)境較差項(xiàng)目公建商業(yè)設(shè)施齊全 項(xiàng)目目前周邊居住人口較少水岸生活 貴族商務(wù) 社區(qū)治安會(huì)受到一定影響 本案區(qū)域占地面積較大 高層住宅的市場(chǎng)接受度地標(biāo)型建筑 市場(chǎng)知名度 項(xiàng)目北向戶型銷售的難度 機(jī)會(huì)：房型面積較為合理，在合理 威脅：發(fā)展商自身定位的失誤 制定銷售價(jià)格的前提下，有 周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的價(jià)格優(yōu)勢(shì) 望通過(guò)對(duì)單元總價(jià)的控制， 入市時(shí)機(jī)的選擇 并借助大型項(xiàng)目的知名度形成 銷售價(jià)格定位的合理與否 熱銷 開(kāi)發(fā)量的加大和過(guò)于集中依托酒店部分，使本區(qū)域形成福山區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)的核心休閑商務(wù)區(qū)，可以依托大型酒店、環(huán)境、配套的優(yōu)勢(shì)挖掘本項(xiàng)目休閑商住的功能。 福山區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)的發(fā)展、招商速度及潛力從SWOT分析中的四個(gè)象限內(nèi)可以看出：本案項(xiàng)目的位置、輻射力、規(guī)模、功能等優(yōu)勢(shì)較為明顯，但劣勢(shì)所造成的影響也不容忽視，特別是2005年整個(gè)煙臺(tái)市、開(kāi)發(fā)區(qū)、福山區(qū)高層小戶型市場(chǎng)供應(yīng)量的加大、產(chǎn)品的雷同性、推出時(shí)機(jī)的同期性；至于機(jī)會(huì)的選擇，將具體表現(xiàn)在項(xiàng)目在產(chǎn)品定位、客戶定位和入市時(shí)機(jī)、推廣手段和節(jié)奏、銷售控制等細(xì)節(jié)上的把握。C、產(chǎn)品定位根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查和我們的分析可知：煙臺(tái)市2003年下半年至2004年市場(chǎng)上小戶型公寓熱銷，同時(shí)市場(chǎng)供應(yīng)量不斷加大，產(chǎn)品雷同性嚴(yán)重，開(kāi)始出現(xiàn)供大于求的局面，我們分析小戶型商住市場(chǎng)開(kāi)始向精品化發(fā)展。本項(xiàng)目的差異化優(yōu)勢(shì)是本項(xiàng)目?jī)?yōu)越的地理優(yōu)勢(shì)和環(huán)境優(yōu)勢(shì)，并且目前市場(chǎng)上真正意義的休閑商務(wù)、精品商務(wù)產(chǎn)品是“市場(chǎng)空白點(diǎn)”，因此我們將本項(xiàng)目產(chǎn)品定位為：煙臺(tái)首席（高檔）休閑商務(wù)SOHO公寓——水岸生活 貴族商務(wù)“首席”，指出本項(xiàng)目的首創(chuàng)性和唯一性?！案邫n”，指出本項(xiàng)目產(chǎn)品“精品”的品質(zhì)和業(yè)主的尊貴身份。“休閑商務(wù)”，指出本項(xiàng)目“健康生活、生態(tài)商務(wù)”的特質(zhì)，與本項(xiàng)目目標(biāo)客戶 “親近自然” 的心理需求相吻合，同時(shí)與本項(xiàng)目的周邊資源“水岸、公園、休閑廣場(chǎng)、高爾夫練習(xí)場(chǎng)”和項(xiàng)目名“高爾夫”相呼應(yīng)?！癝OHO公寓”，指出本項(xiàng)目居家辦公、可商可住的產(chǎn)品功能。市場(chǎng)同類項(xiàng)目調(diào)查（小戶型高層公寓）煙臺(tái)錦江商務(wù)產(chǎn)權(quán)酒店地理位置：煙臺(tái)開(kāi)發(fā)區(qū)黃金大道長(zhǎng)江路，緊鄰國(guó)家級(jí)度假區(qū)金沙灘發(fā)展商：煙臺(tái)國(guó)泰工貿(mào)發(fā)展有限公司總建筑面積：30000余平方米總套數(shù)：300余間，可銷售約180間項(xiàng)目概況：酒店共20層，按超四星級(jí)豪華標(biāo)準(zhǔn)裝修施工，并委托中國(guó)酒店管理業(yè)第一品牌——錦江國(guó)際經(jīng)營(yíng)管理。擁有1萬(wàn)余平方米綜合娛樂(lè)場(chǎng)所。銷售價(jià)格：5層，每加一層加5000元/套戶型面積：銷售率：約35% 由于金融政策的調(diào)整造成目前銷售不暢，前期成交客戶有退房危險(xiǎn)。海鷹大廈地理位置：煙臺(tái)市萊山區(qū)楓林路25號(hào) (萊山區(qū)政府北)發(fā)展商：煙臺(tái)萬(wàn)光城建綜合開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司項(xiàng)目概況：1—3層帶十年租約全產(chǎn)權(quán)商鋪，4—20層為小戶型精裝修住宅。銷售價(jià)格：住宅4~5層起價(jià)2880元/平方米（11）；5~9，12~16 2930元/平方米起；2~4，17~21 2980元/平方米起 ；22 3030元/平方米起；每?jī)蓪蛹?0元/平方米（含精裝修、暖氣初裝、寬帶、電話初裝費(fèi)）團(tuán)購(gòu)（10套以上）。戶型面積：裝修標(biāo)準(zhǔn)：200~300元/平方米銷售率：約80%康城國(guó)際地理位置：煙臺(tái)開(kāi)發(fā)區(qū)長(zhǎng)江路208號(hào)發(fā)展商：煙臺(tái)開(kāi)發(fā)區(qū)鑫源旅游開(kāi)發(fā)有限公司/煙臺(tái)開(kāi)發(fā)區(qū)麗馬物業(yè)有限公司項(xiàng)目概況：現(xiàn)房。開(kāi)發(fā)區(qū)唯一雙塔式高層精品小戶型；共兩棟，一棟16層，一棟19層；戶型全明設(shè)計(jì)。銷售價(jià)格：，14F，3090元/平方米；16層的樓座 13F 3050元/平方米/14F 3120元/平方米/16層帶閣樓5500元/平方米19層的樓座 17F 3320元/平方米/18F 3370元/平方米戶型面積：銷售情況：剩余9套海天花園小復(fù)式住宅地理位置：煙臺(tái)開(kāi)發(fā)區(qū)長(zhǎng)江路北側(cè)發(fā)展商：北京志遠(yuǎn)偉業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司項(xiàng)目概況：17層小高層，1—3層為商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，4—17層為精裝修小復(fù)式。銷售價(jià)格：采用買一層送一層方式，4層約4150元/平米，17層約4700元/平米，南北向無(wú)差價(jià)戶型面積：451平方米兩種戶型銷售情況：現(xiàn)內(nèi)部訂購(gòu)，每套房預(yù)付7萬(wàn)元定金東方巴黎四期地理位置：煙臺(tái)前進(jìn)路與青年路交匯處發(fā)展商：香港力高集團(tuán) 煙臺(tái)力高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司項(xiàng)目概況：煙臺(tái)中心地段，城區(qū)中心位置。，2000平米豪華會(huì)所，8000平米水景園林。銷售價(jià)格：：2F 3450元/平方米/8F 3700元/平米/17F 4600元/平方米；：8F 3840元/平米；戶型面積：銷售情況：低樓層基本銷售完畢，頂層（18層）暫時(shí)不賣，要改造成大戶型；銷售率：80%三水現(xiàn)代SOHO城地理位置：煙臺(tái)北馬路南側(cè)，大海陽(yáng)路西發(fā)展商：煙臺(tái)三水置業(yè)有限公司項(xiàng)目概況：共三棟高層，底層1—3層為商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，D、E兩座定位為SOHO，帶裝修。銷售價(jià)格：D座：5層，起價(jià)3350元/平方米，5—8層每層加60元/平米，8—10層每層加80元/平米，10——17層每層加100元/平米，17—20層每層加200元/平米；（D—1）3850元/平米，同層西北戶型3800元/平米起（），東南戶（）3900元/平米起，其他同層戶型2850元/平米戶型面積：銷售率：70%依據(jù)我們調(diào)查可知：開(kāi)發(fā)區(qū)高層小戶型公寓銷售均價(jià)在3000—3500元/平米（含裝修）之間芝罘區(qū)高層小戶型公寓銷售均價(jià)在3500—4000元/平米（含裝修）之間2003年上半年到2004年是煙臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)小戶型“橫行”的市場(chǎng)，大部分小戶型推出后很快就被搶購(gòu)，而且價(jià)格不斷走高。但伴隨產(chǎn)品雷同化的嚴(yán)重，小戶型開(kāi)始慢慢成為一種“主流”，市場(chǎng)供應(yīng)量不斷加大。小戶型能否繼續(xù)走熱樓市？我們分析：當(dāng)前市場(chǎng)的小戶型密度大，環(huán)境嘈雜；墻壁太薄或門(mén)窗相對(duì)，私密性較差；配套少，物業(yè)管理等缺點(diǎn)逐步呈現(xiàn)，購(gòu)房者開(kāi)始趨于理性。 目前市場(chǎng)上的小戶型正得到改善，逐漸升級(jí)換代，消費(fèi)者的眼睛也越來(lái)越雪亮。畢竟，現(xiàn)在是“買方市場(chǎng)”的年代了，市場(chǎng)有一只無(wú)形的手正指導(dǎo)著開(kāi)發(fā)商生產(chǎn)更為符合需要的產(chǎn)品?；蛟S在接下來(lái)的市場(chǎng)中，缺陷太多的小戶型將被淘汰，而那些真正從業(yè)主的切身利益出發(fā)而設(shè)計(jì)出的精品小戶型將會(huì)得到客戶的認(rèn)可，繼續(xù)“火下去”。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，小戶型在市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰規(guī)律的作用下有向精品化方向發(fā)展的趨勢(shì)，小戶型也會(huì)因其擁有廣泛的群眾基礎(chǔ)而持續(xù)走熱。 煙臺(tái)小戶型市場(chǎng)分析：需求是基礎(chǔ)自某些開(kāi)發(fā)商去年在港城推出小戶型以后，在房市上著實(shí)掀起了一股購(gòu)房熱潮，甚至有些樓盤(pán)出現(xiàn)了排隊(duì)搶購(gòu)的熱銷局面。小戶型如同樓市里的一批黑馬，一夜之間風(fēng)靡港城，并迅速引起廣大購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商的關(guān)注。有些開(kāi)發(fā)商甚至推出了超小戶型SOLO的概念（SOLO原本的意思是指獨(dú)奏、單獨(dú)、單飛，在這里指的是超小的戶型：建筑面積在35平方米左右，臥室和客廳沒(méi)有明顯的劃分），進(jìn)一步挖掘“小”的優(yōu)勢(shì)，進(jìn)而也使得小戶型成為港城樓市中一道靚麗的風(fēng)景。經(jīng)過(guò)我們對(duì)市場(chǎng)上的小戶型樓盤(pán)進(jìn)行調(diào)查分析，小戶型的熱銷有著廣泛的客戶需求，其需求中堅(jiān)主要有以下幾種：第一類是工作時(shí)間不長(zhǎng)，購(gòu)買能力有限的單身白領(lǐng)一族和事業(yè)型酷愛(ài)自由者。這些單身白領(lǐng)參加工作不久，購(gòu)買力有限，又急需一套自己的住宅，而租房子住對(duì)他們來(lái)說(shuō)也是一筆不小的開(kāi)支?，F(xiàn)在煙臺(tái)市普通房屋的租賃價(jià)格在300～600元/月左右，而一般的小戶型首付只需一兩