【正文】 個人工作室、方便照顧生意的地方、貴族商務(wù)銷售后期 ————————增值潛力股、商務(wù)貴族的樂園在此基礎(chǔ)上，我們不難看到將來置業(yè)客戶用途：辦公、投資、自主，從而真實的能體現(xiàn)新都市主義功能混合的特點，使我們項目能充分的被市場利用。2） 條件取得商品房預(yù)（銷）售許可證之前，可以以“選號”名義收取客戶費用。 第 41 頁 共 41 頁。簽署認購協(xié)議書通知內(nèi)部認購客戶，于**日**時整到展示中心排隊派籌；內(nèi)部認購客戶提前憑“內(nèi)部認購確認單”排隊，等待派籌；銷售人員檢核客戶資格，進行派籌；秘書臺叫號通知進場，每組5人，每人限時5分鐘，若超時未果，可繼續(xù)留到選定為止；秘書指引客戶指銷控臺選購，客戶選定后，總控?zé)崆橥▓?。D、外部銷售在充分挖掘本地客源的基礎(chǔ)上，盡量擴大項目的外部客源，可以到濟南或淄博設(shè)立售樓處，針對投資人士集中的地方舉行推薦會，比如：溫州。三個鎖定：（鎖定知本貴族（名企、外企）、都市新貴、企業(yè)主三大目標客戶）形象期鎖定所有意向客戶，以現(xiàn)代感、品質(zhì)感、前沿感引發(fā)市場關(guān)注，同時給大客戶購買以品質(zhì)及形象信心；三、銷售策略（由拿到銷售許可證開始算起銷售周期8個月） 多功能推動銷售速度在考慮到客戶對物業(yè)需求的多樣性，以及我們自身項目功能的多樣性，我們應(yīng)在銷售初期將物業(yè)定位為“多功能的商務(wù)公寓”，即除了居住外，我項目還可以支撐投資、辦公、商務(wù)等其他用途。生命成本——最大限度地享用都市公共資源、最大限度地節(jié)約我們的生命成本；時間成本——貴族商務(wù)生活就是追求生活、商務(wù)的最大便利，用更多時間去投入工作，享受生活；機遇成本——占據(jù)項目就可以游弋于商務(wù)、休閑、社交的天空，在工作中生活，在生活中工作，隨時把握稍縱即逝的先機；情感成本——情感是精神的靈魂，在我們的項目里，在泛會所（酒店會所、外部休閑廣場、高爾夫練習(xí)場），為我們的情感，無需制服太多的成本。第二部分：廣告策劃方案及報價一、 廣告預(yù)算依據(jù)本項目的總標的額預(yù)算：總標的額=30000平米*3500元/平米=可銷售面積標的額：約24000平方米*3500元/平米=8400萬元廣告推廣費用預(yù)算：8400萬元*%=126萬元投放分類預(yù)算：報紙媒體：40% 63萬元 售樓現(xiàn)場：10% 其他媒體（車體、路旗、燈箱等）： 30% 銷售資料（樓書、宣傳單、手提袋、光盤等） 10% 房展會：10% 投放周期預(yù)算： 內(nèi)部認購期： 20% 開盤公開期： 40% 熱銷期： 20% 強銷期： 15% 尾盤期： 5% 二、項目包裝方案和廣告方案(略)第三部分：營銷策劃方案一、價格策略 依據(jù)以上分析和參考本項目周邊的市場狀況以及煙臺同類項目狀況，我們認為本項目（5—22層）的價格定位為：銷售均價：3500元/平方米（含300—500元/平方米裝修）樓層差價：80—100元/平方米同一樓層朝向差價：5% 同一樓層景觀差價：5%1． 差價策略:(1) 樓盤差價:根據(jù)具體樓層物業(yè)情況評估而定(2) 戶型差價: 因位置、朝向 、通風(fēng)、采光、景觀、間隔、使用等多種因素差價，不同戶型有價格上的區(qū)別，可以評估公式評估后定出。推廣表現(xiàn)以個性鮮明的主標與國際化品質(zhì)感的畫面相結(jié)合，擴大對消費群的殺傷力。購房目的為了短期居住和投資。 墻面：高級西米黃花崗巖、青石板巖、局部紅木雕花及文化石裝飾。廚衛(wèi)：墻面貼高級墻磚，地面鋪高級防滑瓷磚，高檔硅酸鈣板吊頂。戶型方案： 裝修方案建議裝修標準：(500元/平方米)A、 室外部分：塔樓高級淺色瓷片貼面，裙樓高級深色麻石磚裝飾。C、 整后戶型面積為：、。H、 門窗：小戶型客廳與臥室間隔們采用鐵框夾膜玻璃推拉門，大戶型房間內(nèi)門為木推門，所有房間門采用高檔防火、防盜木質(zhì)門，裝配裝配高級IC卡門鎖，全部采用雙層中空玻璃落地窗。3層：設(shè)立KTV包房（韓式）、健身房（臺球、乒乓球、健身房）、棋牌室4層：設(shè)立桑那洗浴中心和貴賓房，同時設(shè)立一個小型的放映廳。1100元 本項目市場需求分析： 基于以上調(diào)查分析可知：目前市場上的小戶型產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重、雷同性較大，并且產(chǎn)品的細節(jié)、配套較差，只所以熱銷，是因為較低價格門檻和低總價。價格的上漲是整體市場發(fā)展趨勢所決定的，很難人為變動，所以面積便成為調(diào)節(jié)、滿足購買力的有效手段。 第三類是手頭有些許積蓄，隨時準備投資賺錢的投資者和外來的高級打工者。經(jīng)過我們對市場上的小戶型樓盤進行調(diào)查分析，小戶型的熱銷有著廣泛的客戶需求，其需求中堅主要有以下幾種：第一類是工作時間不長，購買能力有限的單身白領(lǐng)一族和事業(yè)型酷愛自由者。小戶型能否繼續(xù)走熱樓市？我們分析：當(dāng)前市場的小戶型密度大，環(huán)境嘈雜；墻壁太薄或門窗相對，私密性較差；配套少，物業(yè)管理等缺點逐步呈現(xiàn)，購房者開始趨于理性。戶型面積：裝修標準：200~300元/平方米銷售率：約80%康城國際地理位置：煙臺開發(fā)區(qū)長江路208號發(fā)展商：煙臺開發(fā)區(qū)鑫源旅游開發(fā)有限公司/煙臺開發(fā)區(qū)麗馬物業(yè)有限公司項目概況：現(xiàn)房。“休閑商務(wù)”，指出本項目“健康生活、生態(tài)商務(wù)”的特質(zhì)，與本項目目標客戶 “親近自然” 的心理需求相吻合，同時與本項目的周邊資源“水岸、公園、休閑廣場、高爾夫練習(xí)場”和項目名“高爾夫”相呼應(yīng)。整個項目設(shè)計理念超前，把現(xiàn)代先進的設(shè)計理念與青島的城市文化與特征完美的融合在一起。從大的環(huán)境分析預(yù)測，福山區(qū)的網(wǎng)點房的均價在5000元/㎡左右是比較理性的。5800元/㎡（外街）分析一：曙光名座和銀河名都，是目前福山區(qū)規(guī)模最大層次最好的樓盤，是福山高檔樓盤發(fā)展的起點之作，通過圖表對比在價格上沒有很大的差異，銀河名都稍高一籌，多層起價在1900元/㎡，均價控制在2300元/㎡左右，與3年前富豪花園起價1280元/㎡相比，增長了620元/㎡，通過市場數(shù)據(jù)的變化可以看出福山的房產(chǎn)正在逐步興起，并且后勁很足，在銀河名都的附近有3處高檔樓盤正在籌備中，從項目的前期定位分析，福山的富人區(qū)正在以銀河名都為中心，周圍輻射逐步形成，這一帶的地價蘊含著一定的升值潛力。2400元/㎡ 2420/㎡ 2004年10月交房。產(chǎn)品綜合素質(zhì)評價：作為福山區(qū)政府舊城改造的重點項目，推出小區(qū)生活的十大標準，受到了入住商家的廣泛好評，福山區(qū)內(nèi)相對低廉的租售價格，良好的產(chǎn)品形象，先進的服務(wù)理念，使該產(chǎn)品正逐步成為福山區(qū)房產(chǎn)的一大代表。產(chǎn)品綜合素質(zhì)評價：整個產(chǎn)品定位很超前，在福山尚屬首例，全錯層戶型設(shè)計，動靜干濕分離，居住品位媲美別墅，又避免了別墅的冷漠。③網(wǎng)點的銷售率：55%銷 售 率：75% 銷售周期：7個月形象宣傳主廣告語：精致感動生活建筑特色：“中西合璧，兼容并蓄”的海派文化精髓廣告包裝主線：沒有內(nèi)涵就沒有生命力，對于生活來說如此，對于精致的生活更是如此。③停車場/人工湖/亭閣/休閑廣場/商業(yè)網(wǎng)點/緊靠學(xué)校,銀行,醫(yī)院,市場,酒店,車站⑥小棚：1300元/㎡銷 售 率：75%左右銷售周期：9個月廣告包裝主線：煙臺西區(qū)首家大型溫暖陽光社區(qū)宣傳媒體組合：報紙、傳單、中央3套臺標銷售綜合評價：全程、大力打造、媒體廣告宣傳，憑借“溫暖陽光”的銷售定位策略，以“收藏一份真情”為主題的銷售思路，已博得福山市民的青睞，在短期的內(nèi)部認購期內(nèi)，銷售火爆位居福山之首。 目前屬內(nèi)部認購期優(yōu)惠400元/㎡，目前均價2600元/㎡。戶型面積：小高層119/135/136/145/150㎡ ㎡(小高層)工程進度：2003年9月開盤項目概況：①一期由12棟多層（六層）組成，余50套左右的低層。炒房引起供應(yīng)量相對不足，土地政策下開發(fā)量減少。二十多年后的今天，這群人都要面對一個問題：結(jié)婚。像其他商品一樣，房地產(chǎn)的價格受供應(yīng)量的影響，當(dāng)市場供應(yīng)大于需求時，商品降價，當(dāng)需求大于供應(yīng)時，商品的價格上漲，這是市場的價格規(guī)律。家庭規(guī)模在縮小，而住房面積在增大，這反映居民住房消費水平在提高，但這種逆向變化存在不合理的因素，消費者是被迫接受這種不正常的住房消費?！鈦碣Y金購房需求持續(xù)增長，但市場有效容量具有不確定性。 跨國企業(yè)外籍員工對住房的需求主要集中在高檔住宅或酒店式公寓。外來流動人口大增,其中涉及到商品批發(fā)業(yè)(小商品、鐘表眼鏡、裝飾材料)、制造業(yè)、水產(chǎn)業(yè)、目前在煙臺的溫州人就有近5萬余人，他們在煙臺興辦企業(yè)5000余家，投資總額超過40億元，吸納2萬人左右就業(yè)，他們認為煙臺是一個發(fā)展中的城市，投資環(huán)境好，商機無限，可以提供較好的創(chuàng)業(yè)和生活空間。目前的煙臺市場應(yīng)在保證高端產(chǎn)品有效供給的前提下，合理調(diào)配和把握中低層市場的有效容量，定位產(chǎn)品的實效開發(fā)。就目前煙臺房產(chǎn)市場的整體形勢分析，土地的供應(yīng)量明顯少于前兩年，未來3年內(nèi)將面市的樓盤量也屈指可數(shù)，供應(yīng)的減少是否將給價格和需求帶來影響呢？住房供給結(jié)構(gòu)分析2003年，煙臺房地產(chǎn)總體呈現(xiàn)供求平衡，但存在產(chǎn)品供給結(jié)構(gòu)性失衡。煙臺市住宅市場供求狀況分析A、煙臺市住宅供給分析 生產(chǎn)力 截止到2003年，全市有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)272家，其中14家被整改，11家被降級，33家被淘汰出局。沸騰著的西部開發(fā)10年前在開發(fā)區(qū)，曾經(jīng)流傳著這樣的三怪：“別墅里面住乞丐”、“交警休大禮拜”、“外企里面沒老外”。革命中的中部芝罘地產(chǎn)正如一場革命，煥發(fā)了老市區(qū)的蓬勃朝氣，系列政府規(guī)劃頻頻出臺，拆、改、修、建！煙臺的海和煙臺的人共同見證了這座城市的滄桑巨變。 崛起的東部萊山 東部海岸線匯集了眾多的高尚經(jīng)典樓盤，房價4000~7000元/㎡不等，甚至高過近萬元每平米的，不可復(fù)制的海景資源貼出了“富人區(qū)”的標簽。編號：時間：2021年x月x日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第41頁 共41頁投 標 函經(jīng)我們認真研究投標文件，詳細的考察市場，充分的了解市場行情，決定完全接受招標文件中的各項任務(wù)，并承諾以人民幣 170 萬元策劃的總價承包該項目策劃、銷售代理任務(wù)，并承諾該項目時間自 2005年 4月 1 日至 2005 年12月31日交付（2005年4月1日前拿到銷售許可證為前提），并嚴格執(zhí)行相關(guān)專業(yè)規(guī)范、標準，達到貴方滿意，無論我公司能否中標都不需要招標單位做任何解釋。煙臺人也慢慢實現(xiàn)了越住越新、越住越大的夢想，只要鈔票沒問題居住的人性化實踐正逐漸得以貫徹。 萊山地產(chǎn)不論商業(yè)的還是住宅，不論是現(xiàn)有的還是規(guī)劃中的都占據(jù)了市場的制高點，港城最具潛力的黃金地段，它的價值，不僅僅體現(xiàn)其區(qū)位升值，更有它的居住價值，生態(tài)價值，直接接軌國際國內(nèi)的城市發(fā)展理念：從擁擠的舊城中心突圍出來，居住于環(huán)境優(yōu)美的新城，譬如法國的拉德芳斯新區(qū)，日本的千里新城，英國的倫敦衛(wèi)星城，它們都集合一大批追求精神享受、追求居住環(huán)境、追求居住的文明的城市中產(chǎn)階級。市場是在被動中行進的，推進住宅市場向更深更高層次邁進是今后相當(dāng)長一段時間內(nèi)，發(fā)展商面臨的最直接的挑戰(zhàn)。煙臺房產(chǎn)少年銳氣，站在前沿與傳承之路上，繼續(xù)雕琢東方版圖中的氣質(zhì)與方向。2004年6月8日,國土資源部、國家發(fā)展和改革委員會聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于在深入開展土地市場治理整頓期間嚴格建設(shè)用地審批管理的實施意見》，對建設(shè)用地的審查報批的程序都做了明確的規(guī)定，國家宏觀調(diào)控土地供應(yīng)市場，對規(guī)范和促進房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展起到積極的指導(dǎo)作用。房地產(chǎn)的特點決定了住房消費特征是本地化、大眾化、中價位，這也是本市政府對住房消費引導(dǎo)、調(diào)控的目標。市政府的東遷使整個煙臺的經(jīng)濟、文化中心都在向東部轉(zhuǎn)移，東部發(fā)展的同時也帶動了西部開發(fā)區(qū)的興起，整個市區(qū)的外延發(fā)展使中心區(qū)人口密度有了較大改觀。參加工作不久的群體是住房租賃市場的主要消費群體，也是潛在的購房主力群體，據(jù)有關(guān)資料表明，26—30年齡段自租房比例最高，占總體比例超過30%，而自住商品房的比例中31—35歲年齡段獨占鰲頭。從長期來看，煙臺外來流動人口會不斷變化增加，各層次的住房租賃市場前景良好，因此以獲取租金性的投資購房前景樂觀?！M者購房選擇日趨理性。 市場定價：房屋供需比例決定價格 房價貴了，不是某個人定的價格，而是市場定的價。上世紀八十年代前后，中國遭遇人口出生高峰期。因為在租售比達到一定比例時，原本租房的人群會選擇購房。全部綠化到位2006年。◆銀河名都發(fā) 展 商：山東邦捷企業(yè)集團有限公