【正文】 編號：時間：2021年x月x日書山有路勤為徑，學海無涯苦作舟頁碼：第41頁 共41頁投 標 函經(jīng)我們認真研究投標文件，詳細的考察市場，充分的了解市場行情，決定完全接受招標文件中的各項任務，并承諾以人民幣 170 萬元策劃的總價承包該項目策劃、銷售代理任務，并承諾該項目時間自 2005年 4月 1 日至 2005 年12月31日交付（2005年4月1日前拿到銷售許可證為前提），并嚴格執(zhí)行相關專業(yè)規(guī)范、標準，達到貴方滿意，無論我公司能否中標都不需要招標單位做任何解釋。投標人：（公章） 法定代表人：（印鑒） 煙臺高爾夫國際公寓項目營銷策劃投標方案投標書組成 投標函 投標企業(yè)的狀況及相關資料 投標企業(yè)曾承攬類似項目的業(yè)績及用戶評價 策劃人員簡介及近兩年業(yè)績介紹 企業(yè)近兩年業(yè)績情況 營銷策劃方案 營銷說明及銷售策略 投標報價及分析預算書策劃總原則： 改造煙臺西部形象的一個創(chuàng)造性思路——規(guī)劃評估建議 為市場供應個性化的建筑產(chǎn)品——定位評估建議 自然主義色彩的城市商住復合地產(chǎn)——概念設計方案 給產(chǎn)品一件好衣服，給銷售一個好環(huán)境——包裝方案 形象領先的交叉營銷組合系統(tǒng)——營銷方案 以產(chǎn)品為核心的整合營銷傳播——推廣方案 效益為先的成本概念——成本方案策劃書目錄第一部分：產(chǎn)品策劃方案及報價………………………………………………9一、 市場分析及產(chǎn)品定位、投資回報分析…………………………………23二、 項目功能策劃、創(chuàng)新策劃………………………………………………29三、 戶型設計及戶型分類……………………………………………………30四、 項目目標客戶定位………………………………………………………39五、 戶型策劃及方案概念設計………………………………………………40第二部分：廣告策劃方案及報價………………………………………………42一、 標志設計…………………………………………………………………43二、 項目包裝…………………………………………………………………57三、 氣氛營造…………………………………………………………………58四、 平面設計…………………………………………………………………60五、 廣告設計…………………………………………………………………63第三部分：營銷策劃方案……………………………………………………… 67一、 價格策略…………………………………………………………………67二、 推廣策略…………………………………………………………………68三、 銷售策略…………………………………………………………………71第四部分：銷售代理方案……………………………………………………… 75一、 銷售代理方式……………………………………………………………75二、 責任和義務………………………………………………………………75第五部分：投標報價及預算編制………………………………………………77第一部分：產(chǎn)品策劃方案及報價一、 煙臺市場分析及產(chǎn)品定位、投資回報分析煙臺房地產(chǎn)市場分析 一個產(chǎn)業(yè)，有時候會在大浪淘沙過后，卻好像沒有多大的改變；有時候又會在不知不覺中走出很長一段路程。煙臺這幾年的房地產(chǎn)業(yè)，總覺得像后一種情況。平淡的路走起來并不輕松，但卻從容。 煙臺的房地產(chǎn)發(fā)展還不成熟，并沒有形成像深圳“萬科、中海、金地”等強勢品牌，但發(fā)展的速度卻令人湯目。03年煙臺的房產(chǎn)如雨后春筍般的競相面世，雖然與南方城市的建筑相比仍有差距，但對建筑規(guī)劃和物業(yè)管理人性的關注已經(jīng)遠非當年。在房地產(chǎn)開發(fā)的影響下，煙臺城市的定位和規(guī)劃也在重新布局，幾乎每個可能發(fā)展的地塊都找到了它存在的價值，并且是最大化在延伸。煙臺人也慢慢實現(xiàn)了越住越新、越住越大的夢想，只要鈔票沒問題居住的人性化實踐正逐漸得以貫徹。 崛起的東部萊山 東部海岸線匯集了眾多的高尚經(jīng)典樓盤，房價4000~7000元/㎡不等，甚至高過近萬元每平米的，不可復制的海景資源貼出了“富人區(qū)”的標簽。品質(zhì)卓越的黃海城市花園以大社區(qū)、精品居的成熟理念追捧于市場，分布其左右的大學城海洋花園、萬光觀?；▓@、海天名人廣場、銀和怡海山莊等社區(qū)幾乎聚集了全煙臺80%的上層人士和鉆石貴族。 從萊山區(qū)規(guī)劃圖上看（借用萊山規(guī)劃篇）,中心位置有個顯眼的三角形，有人稱它是萊山的“三角地帶”，這個三角形是觀海路、迎春大街和連城路相互交錯而成的，在這個地帶中有行政中心、市廣播電視中心、國際商城三個大的行政傳播商業(yè)建筑群，還有一個CEC世紀名都居住中心。 在居住方面，“三角地帶”集高層電梯公寓、商鋪、寫字樓為一體的綜合大型建筑群，將從此改寫港城房地產(chǎn)格局和居住文化歷史。CEC世紀名都毗鄰煙臺市政辦公大樓，建筑總面積達45萬平方米，立志成為煙臺東部城市化進程的城市建筑標志性景觀。 萊山地產(chǎn)不論商業(yè)的還是住宅，不論是現(xiàn)有的還是規(guī)劃中的都占據(jù)了市場的制高點，港城最具潛力的黃金地段，它的價值，不僅僅體現(xiàn)其區(qū)位升值，更有它的居住價值，生態(tài)價值，直接接軌國際國內(nèi)的城市發(fā)展理念：從擁擠的舊城中心突圍出來，居住于環(huán)境優(yōu)美的新城，譬如法國的拉德芳斯新區(qū)，日本的千里新城，英國的倫敦衛(wèi)星城，它們都集合一大批追求精神享受、追求居住環(huán)境、追求居住的文明的城市中產(chǎn)階級。革命中的中部芝罘地產(chǎn)正如一場革命，煥發(fā)了老市區(qū)的蓬勃朝氣，系列政府規(guī)劃頻頻出臺，拆、改、修、建！煙臺的海和煙臺的人共同見證了這座城市的滄桑巨變。濱海北路以南那塊規(guī)劃中的中央CBD商務區(qū)，積淀了煙臺地產(chǎn)界重重的一碼。從此打破了局域的游戲規(guī)則，“狼來了”不再僅僅是個傳說，而是跨步進入了內(nèi)外競爭開發(fā)的平臺上來，于是乎當?shù)氐陌l(fā)展商嗅到了愈走愈近的硝煙味道，革命開始了。西部近郊區(qū)的房價2400元/㎡左右，與中心區(qū)的4000元/㎡相比還是低的。按總建面積80㎡計算，一套買下來也得20萬。房價漲得確實可喜，可煙臺的工資水平和消費相比一直縮水，勤勞的工薪族迷惑，到底是工資賺得太少還是消費偏高？房價有政府和非政府人士一起拉動，可工資卻無人問津，一個月的工資還買不到一個平米的空間，眾盤林立可適合工薪族的價格卻寥寥無幾，煙臺的有錢族還能支撐70%的市場多久呢？以發(fā)展的眼光看，支持房產(chǎn)市場的主流消費群還是工薪和中低端群體，解決和改善這部分人的居住環(huán)境和居住層次應該是一個城市地產(chǎn)發(fā)展的第二步，煙臺亟待邁出這一步。南郊的房子因為位置偏遠，房價暫時較低的大約在1800元/㎡左右（有的也突破2000元/㎡），價格是適合了工薪的要求，但社區(qū)配套、戶型設計、交通狀況都沒有質(zhì)的突破，大部分仍繼續(xù)著傳統(tǒng)的開發(fā)模式，對現(xiàn)在的年輕購房族的需求并沒有做深入的市場調(diào)查。市場是在被動中行進的，推進住宅市場向更深更高層次邁進是今后相當長一段時間內(nèi)，發(fā)展商面臨的最直接的挑戰(zhàn)。沸騰著的西部開發(fā)10年前在開發(fā)區(qū)，曾經(jīng)流傳著這樣的三怪：“別墅里面住乞丐”、“交警休大禮拜”、“外企里面沒老外”。在那個富得發(fā)荒的年代里，房子空空到處都是，800元/㎡還的考慮考慮，可現(xiàn)在1800元/㎡的已經(jīng)很難買到了。隨著市區(qū)規(guī)劃的東西拓展，開發(fā)區(qū)的房價和人氣一起高漲，建設中的小區(qū)均價不低于2500元/㎡，平均3年房價就要翻一倍，這個發(fā)展速度出乎常人意料。與市里的房價相比，在開發(fā)區(qū)買同樣面積、同樣品質(zhì)的房子，可以省出一部車來，所以眾多的愛車族會舍棄喧囂選擇寧靜的西部，駕車穿梭于兩區(qū)風雨自如。白沙碧海一流的旅游地產(chǎn)，正以勃勃朝氣沸騰整個西部海岸。煙臺作為東部沿海城市，仰仗天然的海景資源和宜人的舒適氣候，足以成就不可復制的房產(chǎn)絕版，品質(zhì)和管理的人性化將是絕版的先決與核心。越來越多的異域購買將促進沿海地產(chǎn)的繁榮。煙臺房產(chǎn)少年銳氣，站在前沿與傳承之路上，繼續(xù)雕琢東方版圖中的氣質(zhì)與方向。煙臺市住宅市場供求狀況分析A、煙臺市住宅供給分析 生產(chǎn)力 截止到2003年，全市有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)272家，其中14家被整改，11家被降級，33家被淘汰出局。目前保留的只有214家。 從1998年至2003年，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品住宅銷售，平均每年以近31%的速度遞增。房地產(chǎn)企業(yè)年生產(chǎn)能力逐年增長，只要土地供給能跟上，住房供給生產(chǎn)能力是可以保證的。 土地供應 土地供應從暗箱操作到招拍掛，使開發(fā)商處在了公平競爭的平臺上。要最終解決土地供應與房地產(chǎn)開發(fā)的矛盾，唯一的出路就是加快土地供應的市場化進程。從2003年10月28日，煙臺市規(guī)模最大的一次國有土地使用權(quán)專場拍賣會在財會中心舉行開始，煙臺市的土地供應就打破了傳統(tǒng)，實現(xiàn)了透明化的競爭，但要實現(xiàn)最終的供需關系的平衡還需要一個很長的過程。2004年6月8日,國土資源部、國家發(fā)展和改革委員會聯(lián)合下發(fā)《關于在深入開展土地市場治理整頓期間嚴格建設用地審批管理的實施意見》，對建設用地的審查報批的程序都做了明確的規(guī)定，國家宏觀調(diào)控土地供應市場，對規(guī)范和促進房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展起到積極的指導作用。就目前煙臺房產(chǎn)市場的整體形勢分析，土地的供應量明顯少于前兩年，未來3年內(nèi)將面市的樓盤量也屈指可數(shù)，供應的減少是否將給價格和需求帶來影響呢？住房供給結(jié)構(gòu)分析2003年，煙臺房地產(chǎn)總體呈現(xiàn)供求平衡，但存在產(chǎn)品供給結(jié)構(gòu)性失衡。首先從住宅戶型面積配比看，大戶型的供應量比較充沛，而小戶型的住房明顯不足，不論在市中心的白石新城、東郊的綠色家園還是西郊的萬光希望家園推向市場的50～85㎡左右的小戶型都很走俏，短期內(nèi)一搶而空。這充分說明低端消費市場蘊藏著一定的潛力，而利潤的驅(qū)使大部分發(fā)展商瞄準的是高端市場的資本追逐，這是形成當前住宅市場結(jié)構(gòu)性失衡的根本原因。為適應煙臺房地產(chǎn)市場的發(fā)展需要,結(jié)合當?shù)貙嶋H規(guī)劃方面綜合考慮,市政府把舊城改造回遷房、高品質(zhì)經(jīng)濟實用房、高檔海濱住宅的開發(fā)理念共同融入市場化的平臺中，充分發(fā)揮市場機制來調(diào)節(jié)整個需求結(jié)構(gòu)，滿足社會不同層次和不同家庭收入的住房需求。經(jīng)濟實用房的典范區(qū)以“春都花園”、“錦繡新城”等為代表，讓普通市民既住進高品質(zhì)的小區(qū)又享受政府項目所提供的實惠政策。東郊海岸線的銀和怡海、海天名人廣場、黃海城市花園、萬光觀?；▓@等正攜手構(gòu)建煙臺“富人區(qū)”，這一帶是高端產(chǎn)品的集中區(qū)和絕版海景珍藏區(qū)，滿足高收入家庭和部分投資商的需求。住房供給結(jié)構(gòu)的調(diào)整在一定程度上緩解了供需矛盾，面積總價適中的中低價位住宅在未來的一段時間內(nèi)仍是消費的主體，其市場容量仍在增大。房地產(chǎn)的特點決定了住房消費特征是本地化、大眾化、中價位，這也是本市政府對住房消費引導、調(diào)控的目標。目前的煙臺市場應在保證高端產(chǎn)品有效供給的前提下，合理調(diào)配和把握中低層市場的有效容量，定位產(chǎn)品的實效開發(fā)。B、煙臺市住宅需求分析人口分析，‰,‰.；；。,人口流動性增強是家庭戶規(guī)模縮小的主要原因.,人口“老齡化”程度加深。專家分析，這是人民生活質(zhì)量提高以及醫(yī)療水平不斷改善的充分體現(xiàn)，同時，人口生育水平的下降，煙臺人口“老齡化”進程有加速的趨勢。據(jù)了解，國際上通常把65歲及以上人口占總?cè)丝诘?%作為人口老齡化起點。按照這個標準和煙臺市人口老齡化的程度，我市已進入“老年型”人口社會。、舊城改造。市政府的東遷使整個煙臺的經(jīng)濟、文化中心都在向東部轉(zhuǎn)移，東部發(fā)展的同時也帶動了西部開發(fā)區(qū)的興起，整個市區(qū)的外延發(fā)展使中心區(qū)人口密度有了較大改觀。外來流動人口大增,其中涉及到商品批發(fā)業(yè)(小商品、鐘表眼鏡、裝飾材料)、制造業(yè)、水產(chǎn)業(yè)、目前在煙臺的溫州人就有近5萬余人，他們在煙臺興辦企業(yè)5000余家，投資總額超過40億元，吸納2萬人左右就業(yè)，他們認為煙臺是一個發(fā)展中的城市，投資環(huán)境好，商機無限，可以提供較好的創(chuàng)業(yè)和生活空間。需求結(jié)構(gòu)分析購房的目的不外乎兩種:其一為了自住,其二為投資。住房消費層次劃分日益明顯,需求結(jié)構(gòu)日益細化。（1）租賃需求分析外來人口是煙臺住房租賃市場的主要需求群體。據(jù)有關資料顯示，目前外來人口承租房屋占全市房屋租賃量的73%，其中家庭租賃占52%，單身戶租賃占28%，非家庭戶合租占20%，這表明：外來流動人口租賃房屋已由原來的個人為主逐步向家庭為主發(fā)展。不同層次的外來人口對房屋的需求層次是不同的。進城務工的農(nóng)村剩余勞動力多分布在建筑領域或服務行業(yè)，這一群體中居住多分布于城鄉(xiāng)結(jié)合部的民房或建筑工棚內(nèi)，由于薪水或務工目的等原因決定了這部分人對房屋租賃市場不會有較大影響。參加工作不久的群體是住房租賃市場的主要消費群體，也是潛在的購房主力群體，據(jù)有關資料表明，26—30年齡段自租房比例最高，占總體比例超過30%，而自住商品房的比例中31—35歲年齡段獨占鰲頭。 跨國企業(yè)外籍員工對住房的需求主要集中在高檔住宅或酒店式公寓。（2）購房需求分析————動遷產(chǎn)生的中低檔價位的住房需