【正文】 位”的購房觀念不同，需求多樣化、個(gè)性化，階段性購房成為年輕人置業(yè)的理性選擇的方式。來自業(yè)內(nèi)的消息，北京萬達(dá)的下屬公司號(hào)稱接下勝利路以西、環(huán)山路以北、南大街以南的的舊城改造項(xiàng)目，投入資金將超過10個(gè)億，如果該項(xiàng)目得以實(shí)施，將是未來三年內(nèi)煙臺(tái)市綜合規(guī)模最大的項(xiàng)目。（1）租賃需求分析外來人口是煙臺(tái)住房租賃市場的主要需求群體。專家分析，這是人民生活質(zhì)量提高以及醫(yī)療水平不斷改善的充分體現(xiàn)，同時(shí)，人口生育水平的下降，煙臺(tái)人口“老齡化”進(jìn)程有加速的趨勢。為適應(yīng)煙臺(tái)房地產(chǎn)市場的發(fā)展需要,結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際規(guī)劃方面綜合考慮,市政府把舊城改造回遷房、高品質(zhì)經(jīng)濟(jì)實(shí)用房、高檔海濱住宅的開發(fā)理念共同融入市場化的平臺(tái)中，充分發(fā)揮市場機(jī)制來調(diào)節(jié)整個(gè)需求結(jié)構(gòu)，滿足社會(huì)不同層次和不同家庭收入的住房需求。房地產(chǎn)企業(yè)年生產(chǎn)能力逐年增長，只要土地供給能跟上，住房供給生產(chǎn)能力是可以保證的。與市里的房價(jià)相比，在開發(fā)區(qū)買同樣面積、同樣品質(zhì)的房子，可以省出一部車來，所以眾多的愛車族會(huì)舍棄喧囂選擇寧靜的西部，駕車穿梭于兩區(qū)風(fēng)雨自如。西部近郊區(qū)的房價(jià)2400元/㎡左右，與中心區(qū)的4000元/㎡相比還是低的。世紀(jì)名都居住中心。平淡的路走起來并不輕松，但卻從容。 煙臺(tái)的房地產(chǎn)發(fā)展還不成熟，并沒有形成像深圳“萬科、中海、金地”等強(qiáng)勢品牌，但發(fā)展的速度卻令人湯目。 在居住方面，“三角地帶”集高層電梯公寓、商鋪、寫字樓為一體的綜合大型建筑群，將從此改寫港城房地產(chǎn)格局和居住文化歷史。按總建面積80㎡計(jì)算，一套買下來也得20萬。白沙碧海一流的旅游地產(chǎn)，正以勃勃朝氣沸騰整個(gè)西部海岸。 土地供應(yīng) 土地供應(yīng)從暗箱操作到招拍掛，使開發(fā)商處在了公平競爭的平臺(tái)上。經(jīng)濟(jì)實(shí)用房的典范區(qū)以“春都花園”、“錦繡新城”等為代表，讓普通市民既住進(jìn)高品質(zhì)的小區(qū)又享受政府項(xiàng)目所提供的實(shí)惠政策。據(jù)了解，國際上通常把65歲及以上人口占總?cè)丝诘?%作為人口老齡化起點(diǎn)。據(jù)有關(guān)資料顯示，目前外來人口承租房屋占全市房屋租賃量的73%，其中家庭租賃占52%，單身戶租賃占28%，非家庭戶合租占20%，這表明：外來流動(dòng)人口租賃房屋已由原來的個(gè)人為主逐步向家庭為主發(fā)展。動(dòng)遷戶達(dá)上千戶，這部分居戶的戶均面積較小，會(huì)借機(jī)改善居住條件，新房戶均面積也會(huì)比老房子大，而這一住房消費(fèi)群體大多定位于中低檔住房。年輕的新生代群體剛剛參加工作，收入低是暫時(shí)的，在無房中占有相當(dāng)大的比例，是不容忽視的潛在購房生力軍。在基本的住房需求的到滿足后，若開發(fā)商不能以需求為主導(dǎo)提供住宅產(chǎn)品，消費(fèi)者將會(huì)持幣觀望，也會(huì)造成新結(jié)構(gòu)性失衡和資源浪費(fèi)。據(jù)調(diào)查，未來兩三年煙臺(tái)外來人口將會(huì)以２０％左右的速度增長，城市居民數(shù)量將不斷增長。離市中心或工作單位不遠(yuǎn)，首付三四萬，月供1000元左右，面積在5080平左右的住房是這部分年輕消費(fèi)群體的首選。福山區(qū)樓盤分析（煙臺(tái)最具活力板塊之一）◆曙光名座地理位置：福山高新區(qū)福海路西鴻福街 發(fā)展商：煙臺(tái)市玉森房屋綜合開發(fā)公司占地面積：12公頃 總建面積：20萬㎡ 容 積 率：綠 化 率：% 車位規(guī)劃：1：(地下) 總 棟 數(shù)：21棟總規(guī)劃戶數(shù)：1400~1500戶 主力面積：㎡\㎡房型格局：2室2廳1廚1衛(wèi) 價(jià)格走勢：層增100元物業(yè)管理費(fèi)：㎡(多層)◆富豪花園地理位置：福山區(qū)松霞路段發(fā) 展 商：煙臺(tái)福山天府房地產(chǎn)開發(fā)公司 大連家盛房屋開發(fā)有限公司占地面積：12萬㎡ 總建面積：14萬㎡ 容 積 率：：1綠 化 率：40% 車位規(guī)劃：1：1 總規(guī)劃戶數(shù)：1600戶主力面積：50㎡、260㎡ 戶型格局：3室2廳2衛(wèi)價(jià)格走勢：起價(jià)1280元/㎡ 層增100元項(xiàng)目概況：①3期網(wǎng)點(diǎn)3100元/㎡（139㎡/106㎡原價(jià)2950元/㎡）環(huán)境、交通、配套分析：小區(qū)位于煙臺(tái)高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，同三高速，城市快線相臨，交通方便。比鄰?qiáng)A河生態(tài)園（擬建水上公園、森林公園、奧林匹克公園等）緊接6萬㎡銀河廣場，獨(dú)享無敵景觀?！舯狈?684元/㎡（3層）物業(yè)類型4000元/㎡4400元/㎡小高層的客群目前主要還是集中在福山以外的區(qū)域和外企公司的團(tuán)購。以高起點(diǎn)健全整個(gè)區(qū)域的市場化進(jìn)程。 福山區(qū)、開發(fā)區(qū)的發(fā)展、招商速度及潛力從SWOT分析中的四個(gè)象限內(nèi)可以看出：本案項(xiàng)目的位置、輻射力、規(guī)模、功能等優(yōu)勢較為明顯，但劣勢所造成的影響也不容忽視，特別是2005年整個(gè)煙臺(tái)市、開發(fā)區(qū)、福山區(qū)高層小戶型市場供應(yīng)量的加大、產(chǎn)品的雷同性、推出時(shí)機(jī)的同期性；至于機(jī)會(huì)的選擇，將具體表現(xiàn)在項(xiàng)目在產(chǎn)品定位、客戶定位和入市時(shí)機(jī)、推廣手段和節(jié)奏、銷售控制等細(xì)節(jié)上的把握。擁有1萬余平方米綜合娛樂場所。2000平米豪華會(huì)所，8000平米水景園林。從長遠(yuǎn)來看，小戶型在市場優(yōu)勝劣汰規(guī)律的作用下有向精品化方向發(fā)展的趨勢，小戶型也會(huì)因其擁有廣泛的群眾基礎(chǔ)而持續(xù)走熱。另外還有部分事業(yè)型的年輕男女，他們暫時(shí)不想考慮談婚論嫁，想多給自己一些時(shí)間開創(chuàng)事業(yè)，這部分人喜愛自由，個(gè)性十足，所以小面積的單身公寓正滿足了他們自由與個(gè)性的需求。 歸根結(jié)底，還是小戶型的總價(jià)低、容易出租、還款壓力小和容易出手等特點(diǎn)吸引了這些人的眼球。目前煙臺(tái)的經(jīng)濟(jì)適用房雖然價(jià)格低，但戶型面積偏大，有的還帶有地下車庫，中低收入者購買起來還是有一定的難度。 煙臺(tái)福山高新工業(yè)區(qū)、煙臺(tái)開發(fā)區(qū)、清洋工業(yè)園、芝罘科技工業(yè)園、明泉工業(yè)園等招商力度的加快，吸引了臺(tái)灣富士康企業(yè)集團(tuán)、上海通用東岳、大宇重工、浪潮、LG、泰信電子、豐田通商、日本電裝、IT信息產(chǎn)業(yè)園等22家世界500強(qiáng)企業(yè)的進(jìn)駐，再加上各大金融機(jī)構(gòu)、行政機(jī)構(gòu)，帶來了30000高消費(fèi)商務(wù)精英人士，而且這一需求不斷上漲，再加上福山區(qū)20000中產(chǎn)階級(jí)、開發(fā)區(qū)每年500000外地旅游人群及房產(chǎn)投資人士，都為本項(xiàng)目的銷售提供了廣泛的需求基礎(chǔ)。30=84元D、 全明衛(wèi)生間 衛(wèi)生間靠窗的一面墻全部采用玻璃磚，衛(wèi)生間最大限度的得到采光，同時(shí)增強(qiáng)了現(xiàn)代感。南面戶型由于景觀好、朝向好，銷售速度快、銷售價(jià)格高；北向戶型朝向差、景觀差銷售價(jià)格低，甚至?xí)N。B、南向戶型該為復(fù)式戶型，頂層為敞開式廚房和客廳，二層為臥室、衛(wèi)生間、更衣室，客廳部分挑空至二層；北向戶型把相鄰兩戶和為一戶；東、西邊兩戶獨(dú)立。高檔防火防盜木質(zhì)門及造型門，裝配高級(jí)ＩＣ卡門鎖。空調(diào)：名牌家用中央空調(diào)。僅福山周邊的工業(yè)園區(qū)和開發(fā)區(qū)這一人群就有近30000多人，并且呈不斷上漲趨勢。d) 年輕的單身白領(lǐng)和待婚一族由于本項(xiàng)目位于房地產(chǎn)潛力最大板塊福山區(qū)，本項(xiàng)目北向小戶型由于其總房款低、首付低、項(xiàng)目配套全、增值潛力大等原因會(huì)被收入較高的單身白領(lǐng)和準(zhǔn)備結(jié)婚的年輕人所看好，作為過渡型住宅。心情成本：休閑商務(wù)，貴族商務(wù)，重新定義煙臺(tái)。低價(jià)開盤時(shí)，通過控制進(jìn)度的數(shù)量來確保利潤。推廣策略：一線、兩點(diǎn)、三個(gè)鎖定一線：前期推廣以形象線為市場攻擊，建立項(xiàng)目在煙臺(tái)市場的產(chǎn)品形象，要在市場上樹立與眾不同的形象，就必須從品質(zhì)感上去超越煙臺(tái)的營銷模式，去顛覆煙臺(tái)現(xiàn)有推廣方式。建議從四方面進(jìn)行銷售：A、現(xiàn)場銷售這是主要的銷售方式，客戶向來注重眼見為實(shí)，一般都有會(huì)到現(xiàn)場考察多次才會(huì)購買。4） 流程客戶選擇房號(hào)；銷售人員核對(duì)身份證，開具繳款單，并填寫內(nèi)部認(rèn)購確認(rèn)單；客戶憑繳款單到財(cái)務(wù)繳小定（50000元），并取得收據(jù)；客戶憑繳款收據(jù)，到接待處領(lǐng)取內(nèi)部認(rèn)購確認(rèn)單。C、售后服務(wù) 2）形式排隊(duì)派籌 的方式，進(jìn)行開盤當(dāng)日的房屋認(rèn)購。B、定向直銷對(duì)潛在客戶，特別是外資企業(yè)進(jìn)行針對(duì)性銷售，包括信函銷售、拜訪，以多渠道獲得客戶資源，增加客戶數(shù)量積累。同時(shí)結(jié)合房展會(huì)、車體廣告、路旗等形成立體攻勢，迅速在市場上造勢。以形象定位的理念為宗旨，進(jìn)行一系列宣傳，即遵循AIDAS原理：Attention——引起注意Interesting——產(chǎn)生興趣Desire——引發(fā)欲望Action——促使購買行為 Satisfaction——達(dá)到滿意通過宣傳，保持整個(gè)促銷活動(dòng)的戰(zhàn)略性、連續(xù)性、系統(tǒng)性，逐步把銷售活動(dòng)推向高潮，并在宣傳的同時(shí)樹立起自己的品牌。景觀成本：煙臺(tái)唯一山景、水景、公園景觀三位一體泛商空間。五、方案概念設(shè)計(jì)主題概念：水岸生活 貴族商務(wù) SOHO公寓 貴族商務(wù) 生態(tài)居家 休閑商務(wù)推廣主題：Life is much colorful form now on 生活從此多彩24H泛商空間（24小時(shí)泛商空間）24H泛商空間是商務(wù)資源最完備：商務(wù)會(huì)所+商務(wù)公寓+商務(wù)辦公+商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)24H泛商空間是商務(wù)配套最齊全：市政配套+金融配套+交通配套+景觀配套24H泛商空間是商務(wù)方式最現(xiàn)代：宜商+宜住+宜投資24H泛商空間是商務(wù)價(jià)值最巨大：創(chuàng)業(yè)平臺(tái)+投資升值+彈性未來24H泛商空間是商務(wù)觀念最先進(jìn)：新經(jīng)濟(jì)+WTO全球一體化+24小時(shí)商務(wù)空間24H泛商空間是商務(wù)精英的樂園24H泛商空間是充滿活力的高效商務(wù)平臺(tái)24H泛商空間是顛覆傳統(tǒng)商務(wù)形式的24小時(shí)泛商務(wù)空間結(jié)論：24H泛商空間闡述了煙臺(tái)一種商務(wù)新概念，塑造了一個(gè)向辦公化公寓進(jìn)化的新一代商務(wù)物業(yè)形象，以差異化細(xì)分市場，經(jīng)差異化贏得客戶，以差異化形成進(jìn)攻市場的殺手锏。購房目的，居住和商務(wù)辦公。２）、公共區(qū)：頂棚：高檔硅酸鈣板造型吊頂。高級(jí)窗紗及窗簾。好處：最大限度的提高項(xiàng)目的均好性，南向戶型面積變大，挑空部分最大限度的利用了外部的景觀資源和自然采光，即適合目標(biāo)客戶的身份和需求，又提高了項(xiàng)目的差異性，提高了銷售價(jià)格。調(diào)整方案一調(diào)整方案一：A、 中央走廊向北移動(dòng)1米，南向進(jìn)深變?yōu)?米，北向戶型進(jìn)深變?yōu)?米。F、 內(nèi)嵌式冰箱 冰箱嵌入櫥柜內(nèi)。作為40年辦公物業(yè)收益：總房款 月租 年租 年增長率 10年收益 20年收益 30年收益 40年收益14萬 1200元 14400元 8%12% 22—38萬左右 45—80萬左右 100—240萬左右 270萬—500萬左右年增長率參考依據(jù)：①2004年通貨膨脹率3%4%；②% ；③核心地段房產(chǎn)自然升值率3%6%（保守?cái)?shù)據(jù)）二、項(xiàng)目功能策劃、創(chuàng)新策劃功能策劃1— 3層為商業(yè)裙房，建議：1層：入口豪華大堂，1層外延裙房設(shè)立特色餐飲區(qū)（日本料理、韓式快餐、商務(wù)西餐廳、酒吧、）特色咖啡廳、氧吧、冰吧、書吧、網(wǎng)吧，既滿足本項(xiàng)目業(yè)戶需要，同時(shí)也方便對(duì)外服務(wù)。投資回報(bào)分析物業(yè)選擇：戶型39平方米 售價(jià)3500元/平方米（含500元/平方米精裝修）物業(yè)作為酒店出租收益： 總房款 首付 月供 月租金（按出租率80%計(jì)算） 凈賺/月 凈賺/天 回報(bào)率/月14萬元這些因素綜合起來，造成了低價(jià)房的需求與供應(yīng)之間有一定脫節(jié)，這便為小戶型的發(fā)展提供了很好機(jī)遇。 在現(xiàn)今的市場營銷中，客戶已經(jīng)成為了市場的中心，一切都圍繞客戶需求而展開，小戶型的熱銷，客戶的需求可謂其堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。這些人一般雙方家庭都比較平民化，所以只有雙方共同努力，白手起家，自己置業(yè)。小戶型如同樓市里的一批黑馬，一夜之間風(fēng)靡港城，并迅速引起廣大購房者和開發(fā)商的關(guān)注。銷售價(jià)格：D座：5層，起價(jià)3350元/平方米，5—8層每層加60元/平米，8—10層每層加80元/平米，10——17層每層加100元/平米，17—20層每層加200元/平米；（D—1）3850元/平米，同層西北戶型3800元/平米起（），東南戶（）3900元/平米起，其他同層戶型2850元/平米戶型面積：銷售率：70%依據(jù)我們調(diào)查可知：開發(fā)區(qū)高層小戶型公寓銷售均價(jià)在3000—3500元/平米（含裝修）之間芝罘區(qū)高層小戶型公寓銷售均價(jià)在3500—4000元/平米（含裝修）之間2003年上半年到2004年是煙臺(tái)房地產(chǎn)市場小戶型“橫行”的市場，大部分小戶型推出后很快就被搶購，而且價(jià)格不斷走高。海鷹大廈地理位置：煙臺(tái)市萊山區(qū)楓林路25號(hào) (萊山區(qū)政府北)發(fā)展商：煙臺(tái)萬光城建綜合開發(fā)有限責(zé)任公司項(xiàng)目概況：1—3層帶十年租約全產(chǎn)權(quán)商鋪，4—20層為小戶型精裝修住宅。本項(xiàng)目的差異化優(yōu)勢是本項(xiàng)目優(yōu)越的地理優(yōu)勢和環(huán)境優(yōu)勢，并且目前市場上真正意義的休閑商務(wù)、精品商務(wù)產(chǎn)品是“市場空白點(diǎn)”，因此我們將本項(xiàng)目產(chǎn)品定位為：煙臺(tái)首席（高檔）休閑商務(wù)SOHO公寓——水岸生活 貴族商務(wù)“首席”，指出本項(xiàng)目的首創(chuàng)性和唯一性。項(xiàng)目北臨福山高新區(qū)、開發(fā)區(qū)，東靠芝罘區(qū)、萊山區(qū)，周邊福山高新區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、明泉工業(yè)園、市高新農(nóng)業(yè)區(qū)、芝罘科技工業(yè)園