【正文】 來投資、經(jīng)商、工作和生活。 市場定價：房屋供需比例決定價格 房價貴了，不是某個人定的價格，而是市場定的價。需求引導(dǎo)供給，將會成為今后住宅建設(shè)的主導(dǎo)，強迫消費時代已經(jīng)結(jié)束，消費者被迫接受開發(fā)商提供住房產(chǎn)品的局面將會得到扭轉(zhuǎn)?！M者購房選擇日趨理性?！c前些年“一步到位”的購房觀念不同，需求多樣化、個性化，階段性購房成為年輕人置業(yè)的理性選擇的方式。從長期來看，煙臺外來流動人口會不斷變化增加，各層次的住房租賃市場前景良好，因此以獲取租金性的投資購房前景樂觀。來自業(yè)內(nèi)的消息，北京萬達的下屬公司號稱接下勝利路以西、環(huán)山路以北、南大街以南的的舊城改造項目，投入資金將超過10個億，如果該項目得以實施，將是未來三年內(nèi)煙臺市綜合規(guī)模最大的項目。參加工作不久的群體是住房租賃市場的主要消費群體，也是潛在的購房主力群體，據(jù)有關(guān)資料表明，26—30年齡段自租房比例最高，占總體比例超過30%，而自住商品房的比例中31—35歲年齡段獨占鰲頭。（1）租賃需求分析外來人口是煙臺住房租賃市場的主要需求群體。市政府的東遷使整個煙臺的經(jīng)濟、文化中心都在向東部轉(zhuǎn)移，東部發(fā)展的同時也帶動了西部開發(fā)區(qū)的興起，整個市區(qū)的外延發(fā)展使中心區(qū)人口密度有了較大改觀。專家分析，這是人民生活質(zhì)量提高以及醫(yī)療水平不斷改善的充分體現(xiàn)，同時，人口生育水平的下降，煙臺人口“老齡化”進程有加速的趨勢。房地產(chǎn)的特點決定了住房消費特征是本地化、大眾化、中價位，這也是本市政府對住房消費引導(dǎo)、調(diào)控的目標(biāo)。為適應(yīng)煙臺房地產(chǎn)市場的發(fā)展需要,結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H規(guī)劃方面綜合考慮,市政府把舊城改造回遷房、高品質(zhì)經(jīng)濟實用房、高檔海濱住宅的開發(fā)理念共同融入市場化的平臺中，充分發(fā)揮市場機制來調(diào)節(jié)整個需求結(jié)構(gòu)，滿足社會不同層次和不同家庭收入的住房需求。2004年6月8日,國土資源部、國家發(fā)展和改革委員會聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于在深入開展土地市場治理整頓期間嚴(yán)格建設(shè)用地審批管理的實施意見》，對建設(shè)用地的審查報批的程序都做了明確的規(guī)定，國家宏觀調(diào)控土地供應(yīng)市場，對規(guī)范和促進房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展起到積極的指導(dǎo)作用。房地產(chǎn)企業(yè)年生產(chǎn)能力逐年增長，只要土地供給能跟上，住房供給生產(chǎn)能力是可以保證的。煙臺房產(chǎn)少年銳氣，站在前沿與傳承之路上，繼續(xù)雕琢東方版圖中的氣質(zhì)與方向。與市里的房價相比，在開發(fā)區(qū)買同樣面積、同樣品質(zhì)的房子，可以省出一部車來，所以眾多的愛車族會舍棄喧囂選擇寧靜的西部，駕車穿梭于兩區(qū)風(fēng)雨自如。市場是在被動中行進的，推進住宅市場向更深更高層次邁進是今后相當(dāng)長一段時間內(nèi)，發(fā)展商面臨的最直接的挑戰(zhàn)。西部近郊區(qū)的房價2400元/㎡左右，與中心區(qū)的4000元/㎡相比還是低的。 萊山地產(chǎn)不論商業(yè)的還是住宅，不論是現(xiàn)有的還是規(guī)劃中的都占據(jù)了市場的制高點，港城最具潛力的黃金地段，它的價值，不僅僅體現(xiàn)其區(qū)位升值，更有它的居住價值，生態(tài)價值，直接接軌國際國內(nèi)的城市發(fā)展理念：從擁擠的舊城中心突圍出來，居住于環(huán)境優(yōu)美的新城，譬如法國的拉德芳斯新區(qū)，日本的千里新城，英國的倫敦衛(wèi)星城，它們都集合一大批追求精神享受、追求居住環(huán)境、追求居住的文明的城市中產(chǎn)階級。世紀(jì)名都居住中心。煙臺人也慢慢實現(xiàn)了越住越新、越住越大的夢想，只要鈔票沒問題居住的人性化實踐正逐漸得以貫徹。平淡的路走起來并不輕松，但卻從容。編號：時間：2021年x月x日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第41頁 共41頁投 標(biāo) 函經(jīng)我們認(rèn)真研究投標(biāo)文件，詳細(xì)的考察市場，充分的了解市場行情，決定完全接受招標(biāo)文件中的各項任務(wù)，并承諾以人民幣 170 萬元策劃的總價承包該項目策劃、銷售代理任務(wù)，并承諾該項目時間自 2005年 4月 1 日至 2005 年12月31日交付（2005年4月1日前拿到銷售許可證為前提），并嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)專業(yè)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)，達到貴方滿意，無論我公司能否中標(biāo)都不需要招標(biāo)單位做任何解釋。 煙臺的房地產(chǎn)發(fā)展還不成熟，并沒有形成像深圳“萬科、中海、金地”等強勢品牌，但發(fā)展的速度卻令人湯目。 崛起的東部萊山 東部海岸線匯集了眾多的高尚經(jīng)典樓盤，房價4000~7000元/㎡不等，甚至高過近萬元每平米的，不可復(fù)制的海景資源貼出了“富人區(qū)”的標(biāo)簽。 在居住方面，“三角地帶”集高層電梯公寓、商鋪、寫字樓為一體的綜合大型建筑群，將從此改寫港城房地產(chǎn)格局和居住文化歷史。革命中的中部芝罘地產(chǎn)正如一場革命，煥發(fā)了老市區(qū)的蓬勃朝氣，系列政府規(guī)劃頻頻出臺，拆、改、修、建！煙臺的海和煙臺的人共同見證了這座城市的滄桑巨變。按總建面積80㎡計算，一套買下來也得20萬。沸騰著的西部開發(fā)10年前在開發(fā)區(qū)，曾經(jīng)流傳著這樣的三怪：“別墅里面住乞丐”、“交警休大禮拜”、“外企里面沒老外”。白沙碧海一流的旅游地產(chǎn)，正以勃勃朝氣沸騰整個西部海岸。煙臺市住宅市場供求狀況分析A、煙臺市住宅供給分析 生產(chǎn)力 截止到2003年，全市有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)272家，其中14家被整改，11家被降級，33家被淘汰出局。 土地供應(yīng) 土地供應(yīng)從暗箱操作到招拍掛，使開發(fā)商處在了公平競爭的平臺上。就目前煙臺房產(chǎn)市場的整體形勢分析，土地的供應(yīng)量明顯少于前兩年，未來3年內(nèi)將面市的樓盤量也屈指可數(shù)，供應(yīng)的減少是否將給價格和需求帶來影響呢？住房供給結(jié)構(gòu)分析2003年，煙臺房地產(chǎn)總體呈現(xiàn)供求平衡，但存在產(chǎn)品供給結(jié)構(gòu)性失衡。經(jīng)濟實用房的典范區(qū)以“春都花園”、“錦繡新城”等為代表，讓普通市民既住進高品質(zhì)的小區(qū)又享受政府項目所提供的實惠政策。目前的煙臺市場應(yīng)在保證高端產(chǎn)品有效供給的前提下，合理調(diào)配和把握中低層市場的有效容量，定位產(chǎn)品的實效開發(fā)。據(jù)了解，國際上通常把65歲及以上人口占總?cè)丝诘?%作為人口老齡化起點。外來流動人口大增,其中涉及到商品批發(fā)業(yè)(小商品、鐘表眼鏡、裝飾材料)、制造業(yè)、水產(chǎn)業(yè)、目前在煙臺的溫州人就有近5萬余人，他們在煙臺興辦企業(yè)5000余家，投資總額超過40億元，吸納2萬人左右就業(yè)，他們認(rèn)為煙臺是一個發(fā)展中的城市，投資環(huán)境好，商機無限，可以提供較好的創(chuàng)業(yè)和生活空間。據(jù)有關(guān)資料顯示，目前外來人口承租房屋占全市房屋租賃量的73%，其中家庭租賃占52%，單身戶租賃占28%，非家庭戶合租占20%，這表明：外來流動人口租賃房屋已由原來的個人為主逐步向家庭為主發(fā)展。 跨國企業(yè)外籍員工對住房的需求主要集中在高檔住宅或酒店式公寓。動遷戶達上千戶，這部分居戶的戶均面積較小，會借機改善居住條件，新房戶均面積也會比老房子大，而這一住房消費群體大多定位于中低檔住房。————外來資金購房需求持續(xù)增長，但市場有效容量具有不確定性。年輕的新生代群體剛剛參加工作，收入低是暫時的，在無房中占有相當(dāng)大的比例，是不容忽視的潛在購房生力軍。家庭規(guī)模在縮小，而住房面積在增大，這反映居民住房消費水平在提高，但這種逆向變化存在不合理的因素，消費者是被迫接受這種不正常的住房消費。在基本的住房需求的到滿足后，若開發(fā)商不能以需求為主導(dǎo)提供住宅產(chǎn)品，消費者將會持幣觀望，也會造成新結(jié)構(gòu)性失衡和資源浪費。像其他商品一樣，房地產(chǎn)的價格受供應(yīng)量的影響，當(dāng)市場供應(yīng)大于需求時，商品降價，當(dāng)需求大于供應(yīng)時，商品的價格上漲，這是市場的價格規(guī)律。據(jù)調(diào)查，未來兩三年煙臺外來人口將會以２０％左右的速度增長，城市居民數(shù)量將不斷增長。二十多年后的今天，這群人都要面對一個問題：結(jié)婚。離市中心或工作單位不遠，首付三四萬，月供1000元左右，面積在5080平左右的住房是這部分年輕消費群體的首選。炒房引起供應(yīng)量相對不足，土地政策下開發(fā)量減少。福山區(qū)樓盤分析（煙臺最具活力板塊之一）◆曙光名座地理位置：福山高新區(qū)福海路西鴻福街 發(fā)展商：煙臺市玉森房屋綜合開發(fā)公司占地面積：12公頃 總建面積：20萬㎡ 容 積 率：綠 化 率：% 車位規(guī)劃：1：(地下) 總 棟 數(shù)：21棟總規(guī)劃戶數(shù)：1400~1500戶 主力面積：㎡\㎡房型格局：2室2廳1廚1衛(wèi) 價格走勢：層增100元物業(yè)管理費：㎡(多層) ㎡(小高層)工程進度：2003年9月開盤項目概況：①一期由12棟多層（六層）組成，余50套左右的低層。戶型面積：小高層119/135/136/145/150㎡ 目前屬內(nèi)部認(rèn)購期優(yōu)惠400元/㎡，目前均價2600元/㎡。⑥小棚：1300元/㎡銷 售 率：75%左右銷售周期：9個月廣告包裝主線：煙臺西區(qū)首家大型溫暖陽光社區(qū)宣傳媒體組合：報紙、傳單、中央3套臺標(biāo)銷售綜合評價：全程、大力打造、媒體廣告宣傳，憑借“溫暖陽光”的銷售定位策略，以“收藏一份真情”為主題的銷售思路，已博得福山市民的青睞，在短期的內(nèi)部認(rèn)購期內(nèi)，銷售火爆位居福山之首。◆富豪花園地理位置：福山區(qū)松霞路段發(fā) 展 商：煙臺福山天府房地產(chǎn)開發(fā)公司 大連家盛房屋開發(fā)有限公司占地面積：12萬㎡ 總建面積：14萬㎡ 容 積 率：：1綠 化 率：40% 車位規(guī)劃：1：1 總規(guī)劃戶數(shù)：1600戶主力面積：50㎡、260㎡ 戶型格局：3室2廳2衛(wèi)價格走勢：起價1280元/㎡ 層增100元項目概況：①3期網(wǎng)點3100元/㎡（139㎡/106㎡原價2950元/㎡）③停車場/人工湖/亭閣/休閑廣場/商業(yè)網(wǎng)點/緊靠學(xué)校,銀行,醫(yī)院,市場,酒店,車站環(huán)境、交通、配套分析：小區(qū)位于煙臺高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，同三高速，城市快線相臨，交通方便。③網(wǎng)點的銷售率：55%銷 售 率：75% 銷售周期：7個月形象宣傳主廣告語：精致感動生活建筑特色：“中西合璧，兼容并蓄”的海派文化精髓廣告包裝主線：沒有內(nèi)涵就沒有生命力，對于生活來說如此，對于精致的生活更是如此。比鄰夾河生態(tài)園（擬建水上公園、森林公園、奧林匹克公園等）緊接6萬㎡銀河廣場，獨享無敵景觀。產(chǎn)品綜合素質(zhì)評價：整個產(chǎn)品定位很超前，在福山尚屬首例，全錯層戶型設(shè)計，動靜干濕分離，居住品位媲美別墅，又避免了別墅的冷漠?！舯狈疆a(chǎn)品綜合素質(zhì)評價：作為福山區(qū)政府舊城改造的重點項目，推出小區(qū)生活的十大標(biāo)準(zhǔn)，受到了入住商家的廣泛好評，福山區(qū)內(nèi)相對低廉的租售價格，良好的產(chǎn)品形象，先進的服務(wù)理念，使該產(chǎn)品正逐步成為福山區(qū)房產(chǎn)的一大代表。1684元/㎡（3層） 2004年10月交房。物業(yè)類型2420/㎡ 4000元/㎡2400元/㎡ 4400元/㎡5800元/㎡（外街）分析一：曙光名座和銀河名都，是目前福山區(qū)規(guī)模最大層次最好的樓盤，是福山高檔樓盤發(fā)展的起點之作，通過圖表對比在價格上沒有很大的差異，銀河名都稍高一籌，多層起價在1900元/㎡，均價控制在2300元/㎡左右，與3年前富豪花園起價1280元/㎡相比，增長了620元/㎡，通過市場數(shù)據(jù)的變化可以看出福山的房產(chǎn)正在逐步興起，并且后勁很足，在銀河名都的附近有3處高檔樓盤正在籌備中，從項目的前期定位分析，福山的富人區(qū)正在以銀河名都為中心，周圍輻射逐步形成，這一帶的地價蘊含著一定的升值潛力。小高層的客群目前主要還是集中在福山以外的區(qū)域和外企公司的團購。從大的環(huán)境分析預(yù)測，福山區(qū)的網(wǎng)點房的均價在5000元/㎡左右是比較理性的。以高起點健全整個區(qū)域的市場化進程。整個項目設(shè)計理念超前，把現(xiàn)代先進的設(shè)計理念與青島的城市文化與特征完美的融合在一起。 福山區(qū)、開發(fā)區(qū)的發(fā)展、招商速度及潛力從SWOT分析中的四個象限內(nèi)可以看出：本案項目的位置、輻射力、規(guī)模、功能等優(yōu)勢較為明顯，但劣勢所造成的影響也不容忽視，特別是2005年整個煙臺市、開發(fā)區(qū)、福山區(qū)高層小戶型市場供應(yīng)量的加大、產(chǎn)品的雷同性、推出時機的同期性；至于機會的選擇，將具體表現(xiàn)在項目在產(chǎn)品定位、客戶定位和入市時機、推廣手段和節(jié)奏、銷售控制等細(xì)節(jié)上的把握?！靶蓍e商務(wù)”，指出本項目“健康生活、生態(tài)商務(wù)”的特質(zhì)，與本項目目標(biāo)客戶 “親近自然” 的心理需求相吻合，同時與本項目的周邊資源“水岸、公園、休閑廣場、高爾夫練習(xí)場”和項目名“高爾夫”相呼應(yīng)。擁有1萬余平方米綜合娛樂場所。戶型面積：裝修標(biāo)準(zhǔn)：200~300元/平方米銷售率：約80%康城國際地理位置：煙臺開發(fā)區(qū)長江路208號發(fā)展商：煙臺開發(fā)區(qū)鑫源旅游開發(fā)有限公司/煙臺開發(fā)區(qū)麗馬物業(yè)有限公司項目概況：現(xiàn)房。2000平米豪華會所，8000平米水景園林。小戶型能否繼續(xù)走熱樓市？我們分析：當(dāng)前市場的小戶型密度大，環(huán)境嘈雜；墻壁太薄或門窗相對，私密性較差；配套少，物業(yè)管理等缺點逐步呈現(xiàn)，購房者開始趨于理性。從長遠來看，小戶型在市場優(yōu)勝劣汰規(guī)律的作用下有向精品化方向發(fā)展的趨勢，小戶型也會因其擁有廣泛的群眾基礎(chǔ)而持續(xù)走熱。經(jīng)過我們對市場上的小戶型樓盤進行調(diào)查分析，小戶型的熱銷有著廣泛的客戶需求，