【正文】 等產(chǎn)業(yè)園分布四周，商務(wù)氛圍濃郁、地理位置優(yōu)越。分析三：福山區(qū)新建樓盤網(wǎng)點房的起價在4000元/㎡，而富豪花園的均價在3100元/㎡，從地段上分析，富豪花園位置稍微偏僻一些，所以價格偏低。多層均價曙光名座：多層 1653元/㎡（4層）總價在6~17萬之間二期尚未開始，工程暫處停工期，據(jù)說2005年開始。名仕私家會所，滿足生活中一切溝通需要。產(chǎn)品綜合素質(zhì)評價：以創(chuàng)建“煙臺首個健康主題生活區(qū)”，倡導(dǎo)新健康的和諧生活，其巨大的發(fā)展空間，使富豪成為置業(yè)投資的首選，并具備了更大的升值潛力。②㎡⑤車庫：2600元/㎡③三期由3棟高層組成，2005年春天開工。毋庸置疑，原居住區(qū)居民的安置將是一個大問題，在拆遷、建設(shè)、銷售、入住的整個開發(fā)周期內(nèi)（至少一到兩年），原居住區(qū)居民會對房屋的二級市場產(chǎn)生很大的影響（租賃市場和二手房市場），進而影響一級市場。結(jié)婚高峰時期，年輕人成為住房主力消費群體。據(jù)有關(guān)部門的統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，%。就煙臺目前供給的住宅看，這一群體往往是被市場遺忘的群體。貸款購房進行投資的居民已不在少數(shù)，其普遍心理是以房租獲利或轉(zhuǎn)手獲利，這種投資風(fēng)險將可能加大，其一，投資性購房比重顯著增加，各商業(yè)銀行將采取措施來控制貸款風(fēng)險；其二，目前廣泛關(guān)注的央行房貸政策討論看，雖然能降低銀行風(fēng)險，但某些政策在一定程度上不利于住房消費，如降低按揭成數(shù)將會在一定程度上增加實惠小房型面積的需求，同時由于首付增加，也會把部分現(xiàn)在的有效需求拒之市外，這部份需求主要來自剛工作不久的群體和低收入的家庭。進城務(wù)工的農(nóng)村剩余勞動力多分布在建筑領(lǐng)域或服務(wù)行業(yè)，這一群體中居住多分布于城鄉(xiāng)結(jié)合部的民房或建筑工棚內(nèi)，由于薪水或務(wù)工目的等原因決定了這部分人對房屋租賃市場不會有較大影響。、舊城改造。住房供給結(jié)構(gòu)的調(diào)整在一定程度上緩解了供需矛盾，面積總價適中的中低價位住宅在未來的一段時間內(nèi)仍是消費的主體，其市場容量仍在增大。從2003年10月28日，煙臺市規(guī)模最大的一次國有土地使用權(quán)專場拍賣會在財會中心舉行開始，煙臺市的土地供應(yīng)就打破了傳統(tǒng)，實現(xiàn)了透明化的競爭，但要實現(xiàn)最終的供需關(guān)系的平衡還需要一個很長的過程。越來越多的異域購買將促進沿海地產(chǎn)的繁榮。南郊的房子因為位置偏遠，房價暫時較低的大約在1800元/㎡左右（有的也突破2000元/㎡），價格是適合了工薪的要求，但社區(qū)配套、戶型設(shè)計、交通狀況都沒有質(zhì)的突破，大部分仍繼續(xù)著傳統(tǒng)的開發(fā)模式，對現(xiàn)在的年輕購房族的需求并沒有做深入的市場調(diào)查。世紀(jì)名都毗鄰煙臺市政辦公大樓，建筑總面積達45萬平方米，立志成為煙臺東部城市化進程的城市建筑標(biāo)志性景觀。在房地產(chǎn)開發(fā)的影響下，煙臺城市的定位和規(guī)劃也在重新布局，幾乎每個可能發(fā)展的地塊都找到了它存在的價值，并且是最大化在延伸。投標(biāo)人：（公章） 法定代表人：（印鑒） 煙臺高爾夫國際公寓項目營銷策劃投標(biāo)方案投標(biāo)書組成 投標(biāo)函 投標(biāo)企業(yè)的狀況及相關(guān)資料 投標(biāo)企業(yè)曾承攬類似項目的業(yè)績及用戶評價 策劃人員簡介及近兩年業(yè)績介紹 企業(yè)近兩年業(yè)績情況 營銷策劃方案 營銷說明及銷售策略 投標(biāo)報價及分析預(yù)算書策劃總原則： 改造煙臺西部形象的一個創(chuàng)造性思路——規(guī)劃評估建議 為市場供應(yīng)個性化的建筑產(chǎn)品——定位評估建議 自然主義色彩的城市商住復(fù)合地產(chǎn)——概念設(shè)計方案 給產(chǎn)品一件好衣服，給銷售一個好環(huán)境——包裝方案 形象領(lǐng)先的交叉營銷組合系統(tǒng)——營銷方案 以產(chǎn)品為核心的整合營銷傳播——推廣方案 效益為先的成本概念——成本方案策劃書目錄第一部分：產(chǎn)品策劃方案及報價………………………………………………9一、 市場分析及產(chǎn)品定位、投資回報分析…………………………………23二、 項目功能策劃、創(chuàng)新策劃………………………………………………29三、 戶型設(shè)計及戶型分類……………………………………………………30四、 項目目標(biāo)客戶定位………………………………………………………39五、 戶型策劃及方案概念設(shè)計………………………………………………40第二部分：廣告策劃方案及報價………………………………………………42一、 標(biāo)志設(shè)計…………………………………………………………………43二、 項目包裝…………………………………………………………………57三、 氣氛營造…………………………………………………………………58四、 平面設(shè)計…………………………………………………………………60五、 廣告設(shè)計…………………………………………………………………63第三部分：營銷策劃方案……………………………………………………… 67一、 價格策略…………………………………………………………………67二、 推廣策略…………………………………………………………………68三、 銷售策略…………………………………………………………………71第四部分：銷售代理方案……………………………………………………… 75一、 銷售代理方式……………………………………………………………75二、 責(zé)任和義務(wù)………………………………………………………………75第五部分：投標(biāo)報價及預(yù)算編制………………………………………………77第一部分：產(chǎn)品策劃方案及報價一、 煙臺市場分析及產(chǎn)品定位、投資回報分析煙臺房地產(chǎn)市場分析 一個產(chǎn)業(yè)，有時候會在大浪淘沙過后，卻好像沒有多大的改變；有時候又會在不知不覺中走出很長一段路程。品質(zhì)卓越的黃海城市花園以大社區(qū)、精品居的成熟理念追捧于市場，分布其左右的大學(xué)城海洋花園、萬光觀?；▓@、海天名人廣場、銀和怡海山莊等社區(qū)幾乎聚集了全煙臺80%的上層人士和鉆石貴族。濱海北路以南那塊規(guī)劃中的中央CBD商務(wù)區(qū)，積淀了煙臺地產(chǎn)界重重的一碼。在那個富得發(fā)荒的年代里，房子空空到處都是，800元/㎡還的考慮考慮，可現(xiàn)在1800元/㎡的已經(jīng)很難買到了。目前保留的只有214家。首先從住宅戶型面積配比看，大戶型的供應(yīng)量比較充沛，而小戶型的住房明顯不足，不論在市中心的白石新城、東郊的綠色家園還是西郊的萬光希望家園推向市場的50～85㎡左右的小戶型都很走俏，短期內(nèi)一搶而空。B、煙臺市住宅需求分析人口分析，‰,‰.；；。需求結(jié)構(gòu)分析購房的目的不外乎兩種:其一為了自住,其二為投資。（2）購房需求分析————動遷產(chǎn)生的中低檔價位的住房需求巨大，將是住宅市場的主力支撐。隨著城市競爭力不斷增強，內(nèi)外銷商品房并軌，投資環(huán)境和生活環(huán)境不斷提升，外來購房需求不斷增長。子女成家后與父母分住這一典型的生活習(xí)俗，也可能會逐步使房型實惠的中小戶型回歸。而從煙臺本地的情況來看，從02年以來，煙臺房地產(chǎn)市場需求量就開始激增，到今年乃至今后兩三年內(nèi)，仍保持強勁的市場需求量。而“婚房”更是其中的重中之重。另外就是前面提到的，由于土地政策和炒房大軍的存在，煙臺的房屋開發(fā)量絕對和相對供應(yīng)不足。環(huán)境、交通、配套分析：本案位于芝罘區(qū)、福山區(qū)、開發(fā)區(qū)交界處，交通便利，環(huán)境優(yōu)美，臨夾河伴金沙灘。2240元/㎡（東） 高價2640元/㎡,目前均價2600元/㎡②所有的頂樓都是復(fù)式的120~200㎡左右的。宣傳媒體組合：報紙、車體銷售綜合評價：大量的車體廣告宣傳，售樓處的形象包裝，使其產(chǎn)品形象有別于其他的樓盤，在檔次上給人以震撼力。全福山首創(chuàng)“小高層品位名宅”，吸引了部分外企人士的關(guān)注?！酐愃疄车乩砦恢茫焊：Ｂ贰⒂肋_街黃金交叉口發(fā) 展 商：北方房地產(chǎn)公司項目概況：①網(wǎng)其他4000元/㎡。銷售率：55%。小高層小高層分析二：福山區(qū)的小高層以曙光名座和銀河名都為代表，剛剛興起。分析四：縱觀福山區(qū)近幾年的樓市情況和煙臺市經(jīng)濟發(fā)展的大環(huán)境，從數(shù)據(jù)的變化上分析，未來3年的內(nèi)將要面市的高檔樓盤的均價將不低于3000元/㎡。本項目建成后將成為福山區(qū)中心區(qū)的高檔休閑商務(wù)區(qū)，對于福山新區(qū)的整體形象和地位起到很大的促進作用?！癝OHO公寓”，指出本項目居家辦公、可商可住的產(chǎn)品功能。開發(fā)區(qū)唯一雙塔式高層精品小戶型；共兩棟，一棟16層，一棟19層；戶型全明設(shè)計。 目前市場上的小戶型正得到改善，逐漸升級換代，消費者的眼睛也越來越雪亮。這些單身白領(lǐng)參加工作不久，購買力有限，又急需一套自己的住宅，而租房子住對他們來說也是一筆不小的開支。這部分群體已在社會上打拼多年，事業(yè)上小有成就，有較強的經(jīng)濟頭腦，作為投資者考慮到目前的市場環(huán)境，把投資的目標(biāo)瞄向了房地產(chǎn)業(yè)。 近幾年以來，煙臺市區(qū)的房價每平方米平均飚升了近千元，尤其在市區(qū)東部，起價在每平方米4000元以下的樓盤已寥寥無幾，并且大多數(shù)樓盤單位面積都在100平方米以上，這樣，買一套房子動輒就要四五十萬元，這使很多工薪階層只能“望房興嘆”。伴隨交房期的臨近，這些產(chǎn)品的缺陷開始呈現(xiàn)在購買者的面前。1503080%=3600元4層露臺：燒烤園、露天酒吧521層：為SOHO商務(wù)公寓，商務(wù)公寓以住為主要功能，同時具有個人辦公功能，SOHO商務(wù)公寓配備24小時上網(wǎng)、24小時熱水、分戶式可控式中央空調(diào)、24小時服務(wù)（送餐、洗衣、訂票等）、衛(wèi)星電視，房間內(nèi)配備簡單的廚具（電磁爐、灶具、微波爐、抽油煙機、電冰箱）。I、 營銷模式：采用人員直銷、關(guān)系營銷、活動營銷、現(xiàn)場營銷相配合的立體化營銷模式。好處：最大限度的提高項目的均好性，南向戶型面積變大，提高了銷售價格。B、 室內(nèi)部分：１）、SOHO公寓：參照星級酒店公寓標(biāo)準(zhǔn)裝修。洗手臺、精美鏡面及毛巾架、花灑龍頭、高檔名牌靜音抽水馬桶、高級淋盆、廚柜、抽油煙機、電磁爐、微波爐、廚具。裝修效果：樣板間實景效果：四、項目目標(biāo)客戶定位 煙臺城市化進程的加快和招商投資力度的加大，吸引大批的著名企業(yè)進駐開發(fā)區(qū)和福山高新區(qū)，同時也帶來和吸引了大批的優(yōu)秀人才來到煙臺，眾多的商務(wù)精英來往于煙臺。c) 煙臺周邊縣市和省內(nèi)外的房地產(chǎn)投資人士作為沿海開放城市的煙臺，由于煙臺起步較晚，城市發(fā)展的空間較大。賣點整合：八大天賦優(yōu)勢，成就貴族血統(tǒng)天賦地段優(yōu)勢：生態(tài)休閑區(qū)核心，最具升值潛力的黃金地段，面山臨河而建，尊屬專享；天賦景觀優(yōu)勢：與銀河廣場、高爾夫球場、網(wǎng)球場、游泳池、夾河公園相鄰，告別灰色商務(wù)時代；天賦交通優(yōu)勢：河濱路、匯福街、隆海路、環(huán)城路、同三高速環(huán)繞四周，世界盡在掌握之中；天賦配套優(yōu)勢：商場、咖啡廳、銀行、航空訂票處、中西餐廳、會議室、健身房、棋牌室等，資源無限；天賦高度優(yōu)勢：22層，無敵水景、山景、城景盡攬眼底，一覽眾山??；天賦產(chǎn)品優(yōu)勢：煙臺罕有集公寓、商業(yè)、酒店于一體的復(fù)合型空間；天賦物管優(yōu)勢：全球知名商務(wù)物業(yè)管理專家——XX全程物管顧問，貼身服務(wù)；天賦商務(wù)優(yōu)勢：煙臺唯一24小時商務(wù)空間，聯(lián)通世界，與時差無關(guān)。2．銷控策略差價對銷控有著特殊的作用?！懊繒r每刻都在支付我們的生命，也許因為交通的擁擠和漫長，多支付了一點時間成本； 也許因為資訊和信息的閉塞，多支付了一些機遇成本； 也許因為閑暇生活的消極和單調(diào)，多支付了一點情感成本； 也許因為求知的曲折，多支付了一些智慧成本； ……..也許就因為這些點點滴滴的付出，匯聚成我們的生命。我們的推廣期應(yīng)該隨著銷售去進展，正因為我們項目原屬性的多功能，我們更應(yīng)該用多樣化的主題推廣，如“休閑商務(wù)”、“個人工作室”、“方便照顧生意的地方”、“增值潛力股”等。 銷售流程A、內(nèi)部認(rèn)購1） 意義內(nèi)部認(rèn)購原本的初衷，為了感謝各界的幫助，開發(fā)商拿一些單位關(guān)系部門人士優(yōu)先選購， 基本上內(nèi)部認(rèn)購對象是與開發(fā)商業(yè)務(wù)、管理有關(guān)系的相關(guān)人士，或有來往的政府人士，現(xiàn)在則演變成為開發(fā)商檢驗市場的試金石和操作銷售氣氛的手段。銷控人員粘貼銷控表，并在表上注明籌號，填寫認(rèn)購卡，集齊客戶的身份證、籌號、認(rèn)購卡、小定收據(jù)給相關(guān)人員；負(fù)責(zé)外場銷控的人員，馬上到展示中心外的銷控表貼銷控；帶位人員持客戶資料，指引客戶到銀行收款處；（銀行售樓現(xiàn)場辦公） 銀行收取大定（首付款）后，由開發(fā)商財務(wù)開具收據(jù)，并指引客戶至簽約臺； 簽約人員檢核客戶資料后，領(lǐng)取認(rèn)購書，填寫，復(fù)核后交客戶簽署； 如客戶有任何疑問或查詢，則引至咨詢處查詢； 持籌碼的客戶完全選購后，如有剩余單位，則開放散戶選購，認(rèn)購不分先后，先落定金先得，工作程序