【正文】 一次性付款 開發(fā)商整理合同資料；開發(fā)商到房產(chǎn)局做鑒證；辦理土地證、產(chǎn)權(quán)證。B、公開發(fā)售1）意義消化內(nèi)部認購意向客戶，烘托現(xiàn)場發(fā)售氣氛，對購房者造成心理上的購買迫切感。因此做好現(xiàn)場包裝，是爭取客戶在第一時間成交的重要手段。兩點：媒體點：煙臺的樓市的項目推廣現(xiàn)在是不正常的發(fā)展，報紙媒體的影響力日益壯大，而本項目在今年前期很關(guān)鍵，心須采用非常規(guī)推廣手法才能造勢煙臺，建議集中預(yù)算，硬廣、軟文互為配合。3．價格走勢策略 本項目作為福山區(qū)的第一個高層項目，市場的認可度未知，我們建議本項目采用“低開高走、小步快走”的價格策略： 項目銷售前期均價：3300元/平方米（含裝修） 內(nèi)部認購期 項目銷售中期均價：3500元/平方米（含裝修） 開盤約三個月內(nèi) 項目銷售中期均價：3700元/平方米（含裝修） 銷售中期（約三個月）二、推廣策略廣告計劃軟性硬性促銷活動計劃（充分考慮人員、價格、服務(wù)等組合）找準目標客戶進行宣傳制定進入目標市場的整體規(guī)劃全面開展促銷活動營銷推廣流程圖分析現(xiàn)狀，進行必要調(diào)整注釋：l 作整體推廣規(guī)劃計劃以便概念傳播的統(tǒng)一性和完整性；l 在項目執(zhí)行過程中將嚴格按照上述流程圖進行，但可根據(jù)市場變化而調(diào)整。形象成本：福山第一高樓，高度即形象、即身份、即面子。e) 外地返鄉(xiāng)人員“葉落歸根”，當年很多“闖關(guān)東”的煙臺籍人員老來返鄉(xiāng)，最主要的是東北人，其中部分有一定積蓄人員會選擇本項目作為養(yǎng)老住房。所以本群體為項目第一目標人群，也是團購的主人群，同時這一人群也是本項目將來出租的主要客源。熱水：中央供熱水系統(tǒng)。室內(nèi)設(shè)施：獨特風格設(shè)計的布藝沙發(fā)、茶幾、角幾、電視柜、圈椅、餐桌、餐　椅。C、整后戶型面積為：南向和北向可以作部分平層小戶型和中戶型，；；、96平方米，、。為了改變這一現(xiàn)狀我們調(diào)整了兩套方案：原有方案 、。E、 廚房：敞開式廚房，在衛(wèi)生間對面設(shè)立敞開式櫥房。%租金參考依據(jù)： 開發(fā)區(qū)普通酒店。 結(jié)論1 ：500000+50000=600000人口的強勁酒店式居住需求亟待解決結(jié)論2： 30000+20000=50000左右高端人口中長期居住和辦公需求市場急需填補結(jié)論3：滿足出租需求，地理位置優(yōu)越，環(huán)境優(yōu)美，交通方便，并具有良好配套服務(wù)的酒店式物業(yè)將大受市場追捧。而總價較低、方式靈活的二手房市場也并不活躍，尚處于發(fā)展的初級階段。當然除了以上分析到的客戶群以外，丁克一族、高學(xué)歷的青年教師、年輕的科研人員和機關(guān)工作人員等也是其主要的消費群體。 第二類是工作兩三年以后，正準備步入婚姻殿堂，但又是白手起家的首次置業(yè)者。 煙臺小戶型市場分析：需求是基礎(chǔ)自某些開發(fā)商去年在港城推出小戶型以后，在房市上著實掀起了一股購房熱潮，甚至有些樓盤出現(xiàn)了排隊搶購的熱銷局面。銷售價格：：2F 3450元/平方米/8F 3700元/平米/17F 4600元/平方米；：8F 3840元/平米；戶型面積：銷售情況：低樓層基本銷售完畢，頂層（18層）暫時不賣，要改造成大戶型；銷售率：80%三水現(xiàn)代SOHO城地理位置：煙臺北馬路南側(cè)，大海陽路西發(fā)展商：煙臺三水置業(yè)有限公司項目概況：共三棟高層，底層1—3層為商業(yè)網(wǎng)點，D、E兩座定位為SOHO，帶裝修。銷售價格：5層，每加一層加5000元/套戶型面積：銷售率：約35% 由于金融政策的調(diào)整造成目前銷售不暢，前期成交客戶有退房危險。C、產(chǎn)品定位根據(jù)市場調(diào)查和我們的分析可知：煙臺市2003年下半年至2004年市場上小戶型公寓熱銷，同時市場供應(yīng)量不斷加大，產(chǎn)品雷同性嚴重，開始出現(xiàn)供大于求的局面，我們分析小戶型商住市場開始向精品化發(fā)展。產(chǎn)品定位A、項目簡介本項目位于煙臺市福山區(qū)匯福街與河濱路交匯處西北角，緊臨河濱休閑公園、內(nèi)夾河、高爾夫練習場，依水觀山、空氣清新、環(huán)境優(yōu)美；項目總占地43335平方米，總建筑面積90700平方米。隨著市場化進程的加劇和物業(yè)配套的完善，這種情況會逐步得到改觀的。4700元/㎡（內(nèi)街）5000元/㎡銀河名都起價月光心境地理位置：福山區(qū)福海路姜劉疃發(fā) 展 商：北方房地產(chǎn)公司 占地面積：㎡總建面積：㎡ 容 積 率： 綠 化 率：%開盤日期：2003年7月 房型格局：2室1廳 車位規(guī)劃：1：（）主力面積：70—80㎡ 價格走勢：層增100元銷售周期：10個月廣告包裝主線：福海路上首席大型健康文化社區(qū)宣傳媒體組合：報紙、中央4套臺標銷售綜合評價：比較專業(yè)的銷售隊伍，專業(yè)的全程營銷策劃，在加上巨大的報紙、電視廣告宣傳，北方月光心境，一期商品樓、網(wǎng)點銷售結(jié)束。社區(qū)內(nèi)22000㎡步行街完善生活配套、便利、快捷、讓每天的生活在悠然中度過。②二期的小高層西面的剛開始售，東面的小高層和中心區(qū)的一多層，上海通用正 在協(xié)商團購，暫不對外。小區(qū)內(nèi)精致的庭院園林，專業(yè)化，全部封閉的物業(yè)管理，體貼完善的家政府服務(wù)，超市、銀行、郵局、餐飲娛樂近在咫尺，幼兒園、小學(xué)、中學(xué)，更為子女獨身而建，是您享受到最完美、完善的生活。③小高層2500元/㎡起價，3400元/㎡最高價；東單元比西單元貴80元/㎡。舊城改造再度增加市場需求從煙臺的規(guī)劃藍圖來看，煙臺市區(qū)內(nèi)幾個較大的居民區(qū)將是明年舊城改造的重點。保守估計，新增外來人口每年將為煙臺房地產(chǎn)帶來１１萬平方米左右的需求，加上本市原有需求量，市區(qū)每年的需求在９０萬平方米左右，所以從整體需求量上來看，房地產(chǎn)的市場前景看好。煙臺房價走勢分析2004年煙臺的房價在年初就由于建材的漲價而帶動來，市區(qū)低中高三檔住宅物業(yè)的不同程度上都有提價，漲幅多在200—400元/平，寫字樓和商業(yè)項目漲幅更大一些。這部分人沒有趕上福利分房的末班車，也沒有足夠的積蓄購房，但他們是最具獨立意識和個性化的消費群體，因此，小戶型、總價低、位置好的“迷你型”住房（而不是所謂的酒店公寓）是他們購房的首選，便于二次置業(yè)時易于出手或出租。————投資性購房風險增大，但市場前景仍較為樂觀。不同層次的外來人口對房屋的需求層次是不同的。按照這個標準和煙臺市人口老齡化的程度，我市已進入“老年型”人口社會。東郊海岸線的銀和怡海、海天名人廣場、黃海城市花園、萬光觀?；▓@等正攜手構(gòu)建煙臺“富人區(qū)”，這一帶是高端產(chǎn)品的集中區(qū)和絕版海景珍藏區(qū)，滿足高收入家庭和部分投資商的需求。要最終解決土地供應(yīng)與房地產(chǎn)開發(fā)的矛盾，唯一的出路就是加快土地供應(yīng)的市場化進程。煙臺作為東部沿海城市，仰仗天然的海景資源和宜人的舒適氣候，足以成就不可復(fù)制的房產(chǎn)絕版，品質(zhì)和管理的人性化將是絕版的先決與核心。房價漲得確實可喜，可煙臺的工資水平和消費相比一直縮水，勤勞的工薪族迷惑，到底是工資賺得太少還是消費偏高？房價有政府和非政府人士一起拉動，可工資卻無人問津，一個月的工資還買不到一個平米的空間，眾盤林立可適合工薪族的價格卻寥寥無幾，煙臺的有錢族還能支撐70%的市場多久呢？以發(fā)展的眼光看，支持房產(chǎn)市場的主流消費群還是工薪和中低端群體，解決和改善這部分人的居住環(huán)境和居住層次應(yīng)該是一個城市地產(chǎn)發(fā)展的第二步，煙臺亟待邁出這一步。CEC03年煙臺的房產(chǎn)如雨后春筍般的競相面世，雖然與南方城市的建筑相比仍有差距，但對建筑規(guī)劃和物業(yè)管理人性的關(guān)注已經(jīng)遠非當年。煙臺這幾年的房地產(chǎn)業(yè)，總覺得像后一種情況。 從萊山區(qū)規(guī)劃圖上看（借用萊山規(guī)劃篇）,中心位置有個顯眼的三角形，有人稱它是萊山的“三角地帶”，這個三角形是觀海路、迎春大街和連城路相互交錯而成的，在這個地帶中有行政中心、市廣播電視中心、國際商城三個大的行政傳播商業(yè)建筑群，還有一個CEC從此打破了局域的游戲規(guī)則，“狼來了”不再僅僅是個傳說，而是跨步進入了內(nèi)外競爭開發(fā)的平臺上來，于是乎當?shù)氐陌l(fā)展商嗅到了愈走愈近的硝煙味道，革命開始了。隨著市區(qū)規(guī)劃的東西拓展，開發(fā)區(qū)的房價和人氣一起高漲，建設(shè)中的小區(qū)均價不低于2500元/㎡，平均3年房價就要翻一倍，這個發(fā)展速度出乎常人意料。 從1998年至2003年，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品住宅銷售，平均每年以近31%的速度遞增。這充分說明低端消費市場蘊藏著一定的潛力，而利潤的驅(qū)使大部分發(fā)展商瞄準的是高端市場的資本追逐，這是形成當前住宅市場結(jié)構(gòu)性失衡的根本原因。,人口流動性增強是家庭戶規(guī)?？s小的主要原因.,人口“老齡化”程度加深。住房消費層次劃分日益明顯,需求結(jié)構(gòu)日益細化。城市基礎(chǔ)建設(shè)和舊城區(qū)改造產(chǎn)生動遷居民，這一購房群體也是住房消費主體之一，這一群體中部分屬于被動性提前購房。在高端市場，本地人士需求日趨飽和，大量需求將來自市外，但具有較大的不確定性。2004年第一季度主成交面積已顯現(xiàn)此種跡象（海濱豪宅除外），85～120㎡的經(jīng)濟實用型成為主力戶型，表明消費者已開始理性選擇。究其原因，主要是由于以下幾個方面引起的：煙臺城市化進程加快，城市魅力凸現(xiàn)，外來人口大幅激增?，F(xiàn)在年輕人的住房消費觀念都有所改變，一般情況下，他們從結(jié)婚之后，都不再與父母生活在一起，而是真正獨立“成家立業(yè)”了。有資料顯示：，% 。多層84/85/86/87/108/110㎡銷售價格：①多層1800元/㎡起價，2150元/㎡最高價 ②閣樓1200元/㎡精裝修，全部售完。小區(qū)內(nèi)大面積多功能會所，休閑運動廣場、健身娛樂設(shè)施零您盡享生活之美樂，配套的教學(xué)設(shè)施、銀行、批發(fā)市場、商場、使您的生活一切方便。④共26棟多層，目前只余閣樓，其余全售完。③22000㎡的步行街，共78套商鋪，一、二層整售。所以一期的銷售取得了意想不到的快速成功。所處位置是福山區(qū)未來高檔樓盤的集中地。銷售率：75%（福山當?shù)厝速徺I自用）②喜多小公寓（3~4層）~98㎡（小面積的賣得較好）③水域經(jīng)典社區(qū)，建筑面積16萬㎡，規(guī)劃為多層住宅，2005年春開工，詳細方案不祥。2600元/㎡2600元/㎡起價在2100元/㎡，均價2600元/㎡左右。福山作為煙臺的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)，是眾多外企和國內(nèi)知名企業(yè)的生產(chǎn)加工基地，大量外來人才流、資金流的涌入，除了帶動整個福山區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展外，還將推動整個區(qū)域的房產(chǎn)市場向更高層次邁進，會給房產(chǎn)市場的縱深發(fā)展帶來機會。同時更極大的改變了目前福山區(qū)一直沒有高級休閑購物區(qū)的局面。市場同類項目調(diào)查（小戶型高層公寓）煙臺錦江銷售價格：，14F，3090元/平方米；16層的樓座 13F 3050元/平方米/14F 3120元/平方米/16層帶閣樓5500元/平方米19層的樓座 17F 3320元/平方米/18F 3370元/平方米戶型面積：銷售情況：剩余9套海天花園小復(fù)式住宅地理位置：煙臺開發(fā)區(qū)長江路北側(cè)發(fā)展商：北京志遠偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目概況：17層小高層，1—3層為商業(yè)網(wǎng)點，4—17層為精裝修小復(fù)式。畢竟，現(xiàn)在是“買方市場”的年代了，市場有一只無形的手正指導(dǎo)著開發(fā)商生產(chǎn)更為符合需要的產(chǎn)品?，F(xiàn)在煙臺市普通房屋的租賃價格在300～600元/月左右，而一般的小戶型首付只需一兩萬，月供也僅僅在四五百元，如此算下來，只要有首付能力，購買小戶型顯然比租房劃算。但終歸資金有限，所以只能購買個小戶型等待升值。 小戶型的出現(xiàn)無疑讓人眼前一亮，雖然單價也不是很低，但總價低，拿那種小面積單身公寓來說，每平方米均價在2600元左右，一套40平方米左右的小戶型總價才10萬多一點，這足以讓很多購房者心動。同時市場上同類產(chǎn)品供應(yīng)仍然不斷上漲，可以預(yù)見未來的12年小戶型市場將面臨一次“洗牌”。36001100=2500元22層：戶型為復(fù)式商務(wù)公寓（帶露臺和空中花園）。J、 戶型命名：產(chǎn)權(quán)證上的標注采用官方認可的房號，但是每戶交房后的公寓名，由業(yè)主自己命名，統(tǒng)一制作成標牌懸掛。北向戶型進深變短，戶型面積變小，提高了室內(nèi)采光，降低銷售難度。地面：高級仿古地磚和錦磚，臥室鋪設(shè)木地板。電視及電話：配酒店式電話、等離子彩電、寬頻網(wǎng)接口、境外衛(wèi)視頻道和本地有線電視頻道。大企業(yè)的進駐同時帶動了煙臺各個產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，造就了一批批本土城市中產(chǎn)階級，這些都為本項目的成功奠定了很好的基礎(chǔ)。緊鄰大連和青島，但房價卻僅是大連、青島房價的一半，所以煙臺的房地產(chǎn)市場被眾多的投資人士所看好，本項目作為煙臺2005年的精品項目，位置優(yōu)越、環(huán)境優(yōu)美、交通方便，一定會被廣大的投資人士所看好。成本解決之道時間成本：OA泛商務(wù)生活，24小時商務(wù)在線，工作在家里。差價偏高，則房價部分銷售必慢，低價部分必快。 我們沒有理由不去重視我們的生命。我們認為從銷售周期來看物業(yè)功能的轉(zhuǎn)換如下：銷售初期 ————————多功能公寓、休閑商務(wù)、投資銷售中期 ————————