【正文】 216。216。 無火災(zāi)及其它安全隱患。216。 弱電系統(tǒng)216。216。216。 出現(xiàn)運行故障后，維修人員能迅速到達(dá)現(xiàn)場。216。216。 設(shè)備及機房環(huán)境整潔，無雜物、灰塵，無鼠、蟲害發(fā)生。216。 控制鍵盤按鍵功能可靠，操縱靈活。 警鈴、警笛等裝置、聲響正常；閃光器頻率、亮度符合要求。 各排水管道暢通，無滲漏，堵塞。173。173。173?！范⑽飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)公用設(shè)施設(shè)備的維修措施1. 公用設(shè)施設(shè)備的維護管理 “文化廣場”在建設(shè)中在智能化方面的配置標(biāo)準(zhǔn)也是達(dá)到一個相當(dāng)高的水準(zhǔn)，它配置了樓宇設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)、消防報警系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)、通訊網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、車庫管理系統(tǒng)、衛(wèi)星和共用天線系統(tǒng)以及比較完善的能源計量及計費系統(tǒng)等。急修、小修承諾指標(biāo)序號類別線路狀況上海指標(biāo)管理指標(biāo)1A類修理特別緊急項目開始修理時間30分鐘10分鐘2B類修理緊急項目開始修理時間24小時30分鐘3C類修理影響一般性活動開始修理時間24小時2小時4D類修理不影響一般性活動開始修理時間72小時24小時A類：變配電系統(tǒng)、動力系統(tǒng)、地下車庫道閘系及門禁系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)等。全年工作疏漏率≤%10消防設(shè)施設(shè)備完好率100%定期檢查及維護保養(yǎng)，除每日巡查以外，月度進(jìn)行專項檢查。實行巡查，建檔制度，確保應(yīng)急發(fā)電機等緊急保障設(shè)備隨時運行。物業(yè)經(jīng)理辦公室、財務(wù)、客戶服務(wù)部裝修鋪設(shè)地板、墻壁涂料以整潔、大方一般性為主。v 培訓(xùn)組織層次性由于員工崗位有區(qū)別，且個人能力素質(zhì)不同，要求培訓(xùn)組織工作要根據(jù)員工崗位職責(zé)及接受能力的不同分層次進(jìn)行。嚴(yán)格執(zhí)行交接班制度，認(rèn)真做好交接班手續(xù)。v 發(fā)生事故時，保持頭腦冷靜，嚴(yán)格按規(guī)程及時排除故障，重大事故及時上報。v 堅守工作崗位，遵守“文化廣場”管理處的各項規(guī)章制度。v 掌握各類費用開支的標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格把關(guān)，報銷時應(yīng)認(rèn)真審核發(fā)票的品名、數(shù)量、金額、印章，并按審批程序檢查各種票據(jù)報銷手續(xù)是否齊全，發(fā)現(xiàn)問題及時提出，并向有關(guān)部門經(jīng)理匯報。＊保持共用部位、共用設(shè)備、公共設(shè)施的干凈整潔。積極采取各種有效措施，制定節(jié)能計劃，并負(fù)責(zé)組織和督導(dǎo)各部門落實，努力降低維修及能耗費用；，安排本部門員工的工作；，培訓(xùn)員工良好的職業(yè)道德、嫻熟的工作技能和親切的服務(wù)態(tài)度；、維修及保養(yǎng)等工作中出現(xiàn)的各種問題，若遇重大疑難問題，應(yīng)立即趕到現(xiàn)場處理，盡可能減少對客戶的影響；，協(xié)助處理客戶投訴事宜；，檢查、簽收各崗位工作日記，保證工程部各項工作運作正常；，若發(fā)現(xiàn)短缺，應(yīng)及時提出購買申請；，并提出合理化建議；，監(jiān)督控制部門員工的工作質(zhì)量，就人員聘免提供建議；，總結(jié)年度工作、并安排來年工作計劃；完成上級指派、下達(dá)的其他工作任務(wù)。 知識水平： 熟悉房地產(chǎn)、物業(yè)管理和國家有關(guān)法律法規(guī)，通過政府主管部門的崗位培訓(xùn)；了解公司的質(zhì)量方針和目標(biāo)，并善于將其分解為本部門的質(zhì)量目標(biāo)；熟悉本管理處各崗位的服務(wù)規(guī)范、服務(wù)提供規(guī)范和質(zhì)量控制規(guī)范，能在實踐中認(rèn)真貫徹執(zhí)行；熟悉物業(yè)建設(shè)規(guī)劃及管理知識。“文化廣場”各類房屋的分布狀況、房屋內(nèi)外結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)備、各水、電、氣、消防系統(tǒng)的管線走向、分布狀況以及管線主控制位置，以及設(shè)備的性能和使用狀況。消防員應(yīng)按照消防安全管理制度檢查“文化廣場”防火安全情況及有關(guān)設(shè)施設(shè)備的完好率；嚴(yán)格執(zhí)行動火安全監(jiān)理制度；做好防火安全和消防的宣傳教育工作，定期進(jìn)行消防培訓(xùn)和火災(zāi)應(yīng)急預(yù)案演習(xí)。1管理處住戶資料不得向外隨意泄漏，除國家政、法部門因工作需要，在出示單位介紹信及本人有效證件，經(jīng)管理處領(lǐng)導(dǎo)同意后方可查閱?！秿徫荒繕?biāo)責(zé)任書》、《職位說明書》、《年度財務(wù)預(yù)算執(zhí)行文件》、《年度經(jīng)濟指標(biāo)考核責(zé)任書》、《年度經(jīng)濟指標(biāo)確認(rèn)書》、部門《年度安全責(zé)任書》和《資產(chǎn)使用管理責(zé)任書》及我們組織的現(xiàn)場評定檢查為主要依據(jù)，對管理處經(jīng)理實施考評。 保安、清潔管理狀況分析；173。 確定質(zhì)量管理所需的過程及其順序和相互關(guān)系，編制相應(yīng)的程序文件并是其應(yīng)用于整個公司的相關(guān)領(lǐng)域；173。 管理處每月二次夜間巡查173。u 每年一次第三方顧客滿意度調(diào)查?！拔幕瘡V場”組織架構(gòu)上海XX物業(yè)有限公司“文化廣場”管理處經(jīng)理經(jīng)理1人、助理1人 保潔領(lǐng)班1人客戶部主管1人工程主管1人保安主管1人 客服員人員1人行政主管兼財務(wù)1 人保安人員40人領(lǐng)班4人內(nèi)保 4人巡邏8 人地面崗8人監(jiān)控 4 人車管員12人保潔員22人內(nèi)保潔 20人環(huán)境 2 人維修人員 16人電梯保養(yǎng)（專業(yè)公司）綠化養(yǎng)護（專業(yè)公司） “文化廣場”管理處執(zhí)行公司領(lǐng)導(dǎo)下的管理處經(jīng)理責(zé)任制，這是一種直線制的領(lǐng)導(dǎo)形式。15上海XX物業(yè)有限公司 上海顏藍(lán)新城投標(biāo)文件“文化廣場”物業(yè)管理的總體定位：u 客戶的任何需求，將作為我們一切工作的出發(fā)點，并爭取滿足并超越的期望；u “文化廣場”將作為上海未來物業(yè)管理的標(biāo)志性項目，在各項資源的投入方面將不遺余力；u “文化廣場”的物業(yè)管理將定位在星級賓館的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，日常的管理與服務(wù)將充分體現(xiàn)上海市一流服務(wù)水平，為企業(yè)形象的樹立竭盡全力！u 二年內(nèi)通過上海市“物業(yè)管理優(yōu)秀大廈”管理目標(biāo)；u 入住客戶顧客滿意度指標(biāo)（CST）達(dá)到95%以上；u 力爭安全責(zé)任事故及火災(zāi)發(fā)生率為0；u “文化廣場”物業(yè)成為高橋區(qū)域時尚地標(biāo)。5) 由于“文化廣場”的招商定位未確定，本標(biāo)書中人員配置及運行費用僅作參考，具體按照實際情況調(diào)整。面積按照42757㎡計算開荒費用開荒標(biāo)準(zhǔn)按照開發(fā)商要求執(zhí)行，其中人工費用由物業(yè)承擔(dān)。M2游船碼頭餐廳及其他：M2住宅：42176平方米18元/月2年247。2) “文化廣場”管理處商業(yè)、娛樂用房占比較大比重，客流量大、營業(yè)時間長，導(dǎo)至空調(diào)、照明設(shè)備運行費用明顯增加，公用部位電梯和噴泉全天候不間斷運行，將使公共能耗費用大大的增加，公共能耗費用是成本支出的重要部分，占較大比例。：以安全為重“安全乃企業(yè)立身之本”，綜合商務(wù)樓的運行管理，應(yīng)當(dāng)保障完善的安全保障體系和安全管理網(wǎng)絡(luò)，任何管理工作上的疏漏都可能造成巨大的損失，要求“文化廣場”的物業(yè)管理具有高度的計劃性以及嚴(yán)格的安全管理工作。以人性化、個性化、情感化、理性化服務(wù)，體現(xiàn)“親人式”服務(wù)的效果。u 強調(diào)自我控制，通過對動機的控制達(dá)到對行為的控制。做到了管理、服務(wù)責(zé)任到人，同時實現(xiàn)了遠(yuǎn)程服務(wù)質(zhì)量實時監(jiān)督，通過“網(wǎng)絡(luò)”隨時可以檢查公司任何管理點的服務(wù)質(zhì)量、計劃工作完成情況和設(shè)備運行狀況，有效地保證了服務(wù)質(zhì)量的穩(wěn)定和提高。 接受第三方年度ISO9001質(zhì)量管理體系認(rèn)證審核173。編號：時間：2021年x月x日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第121頁 共124頁每年度我們將向業(yè)主提交《年度管理報告》。 用戶及賓客投訴記錄匯總分析；173。1負(fù)責(zé)客戶委托的其他事項，并做好相應(yīng)記錄；1負(fù)責(zé)對客戶的投訴做好記錄，及時處理并做詳細(xì)記錄；1負(fù)責(zé)辦理客戶入住手續(xù)，建立一戶一袋，及時做好客戶檔案變更工作，并做好借閱記錄。門衛(wèi)應(yīng)維持大門的正常秩序，阻止無關(guān)人員擅自進(jìn)入“文化廣場”或在大門口長時間滯留。做好每戶巡視的記錄。保安部主管：制定本部門治安消防管理方案及各項制度，編制相應(yīng)的實施計劃并監(jiān)督執(zhí)行；，保證“文化廣場”安全，為客戶提供安全、舒適的生活和工作環(huán)境；制定保安部的年度及月度工作計劃，安排本部門員工的工作；負(fù)責(zé)日常治安保衛(wèi)工作的安排、執(zhí)行、培訓(xùn)，完整各類記錄；安排人力保證保安服務(wù)，協(xié)助處理各類突發(fā)事件和客戶投訴事宜；主持召開部門的工作例會，檢查、簽收各崗位工作日記，保證保安部各項工作運作正常；定期向經(jīng)理匯報保安狀況，并提出合理化建議；做好安全生產(chǎn)及勞動保護工作，監(jiān)督控制部門員工的工作質(zhì)量，就人員聘免提供建議；年終對部門員工進(jìn)行績效考核，總結(jié)年度工作、并安排來年工作計劃；完成上級指派、下達(dá)的其他工作任務(wù)。 學(xué)歷、經(jīng)歷、培訓(xùn)與健康：學(xué)歷：具備大專以上學(xué)歷，中級以上職稱；經(jīng)歷：從事過較長時間的行政管理工作，并有成功管理的經(jīng)驗；.培訓(xùn)：經(jīng)過政府主管部門培訓(xùn)合格，持證上崗； 身體：健康，精力充沛。2）公寓內(nèi)保＊當(dāng)值時，應(yīng)服裝整齊，精神飽滿，提高警惕；＊注意大門出入人士，識別客戶和訪客，對于來訪客人，核對其所訪單元及客戶姓名，再通過對講機與用戶核對后，方可讓其登記進(jìn)入， 盡可能認(rèn)識客戶，并應(yīng)主動禮貌問候；＊嚴(yán)禁外來閑雜離人員進(jìn)內(nèi)，尤以推銷人員；＊接到任何投訴，應(yīng)以禮相待，認(rèn)真記錄并予以解決，如非本人所能解決、處理，應(yīng)即時上報保安主管或管理處；＊對貨物家具的出入，須倍加留意，除按指示處理處，亦應(yīng)查詢求證；＊每班之交接，應(yīng)點清各種物件，交待一切重要事情。＊保質(zhì)保量完成每日安排的例行工作；＊熟練掌握清潔設(shè)備及清潔劑的使用，提高清潔水準(zhǔn)及效率；＊在工作中發(fā)現(xiàn)公共設(shè)施有損壞情況，應(yīng)及時報修；＊協(xié)助處理突發(fā)事件，并及時向上級匯報；＊遇有客戶投訴，應(yīng)及時向上級匯報；＊不得向客戶提供私人服務(wù)及索取報酬；＊提高自身工作知識及技巧，以達(dá)更佳效果；遵守上級指示，無異議地執(zhí)行一切合理的工作。v 熟練掌握物業(yè)所有電氣設(shè)備的原理及維修技術(shù)，嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程。v 認(rèn)真鉆研技術(shù)，熟練掌握弱電設(shè)備的原理及實際操作與維修技術(shù)，做到判斷故障快捷準(zhǔn)確，處理迅速及時。v 根據(jù)季節(jié)、氣候的變化，及時調(diào)整空調(diào)設(shè)備的運行，滿足客戶的需要。例如保安員除了要掌握安全保衛(wèi)業(yè)務(wù)技能以外，還應(yīng)了解工程有關(guān)知識。第四章 物業(yè)管理用房及相應(yīng)管理設(shè)施的配置管理用房我公司在物業(yè)管理用房的使用上，以簡單實用、不增加業(yè)主的負(fù)擔(dān)為原則，除了管理處經(jīng)理、客戶服務(wù)部、財務(wù)部的辦公用房外，其余用房均可利用地下室邊角或者多余的空間，物業(yè)管理用房大致有以下幾個部分：物業(yè)用房名稱主要用途大約建筑面積說明辦公室物業(yè)管理處經(jīng)理、財務(wù)、客戶服務(wù)部辦公室100平方米設(shè)在標(biāo)準(zhǔn)層工程部辦公室工程部辦公20平方米應(yīng)設(shè)在標(biāo)準(zhǔn)層，根據(jù)情況，部門辦公室也可合并一處合并面積在50平米左右。實行巡查制度，建檔記錄，以確保設(shè)備完好無損及正常運行。始終處于完好狀態(tài)9治安案件控制率%以下全天候安全巡邏，防止事故發(fā)生。確保業(yè)主賓客滿意度。第六章 物業(yè)的維修養(yǎng)護管理、保潔、保安、護綠工作的實施方案一、對業(yè)主、使用人自用部位提供維修服務(wù)的措施業(yè)主報修的范圍：報修范圍 適用于用戶提出的任何維修服務(wù)要求的處理。 鋼構(gòu)件油漆完好，無銹蝕。 屋頂隔熱層完好無損；避雷帶無間斷。 計劃外停電每年不多于1次。1℃。6消防報警系統(tǒng)％173。173?？刂葡鋬?nèi)、外觀清潔。216。 保證24小時正常運行，出現(xiàn)故障，立即排除。 所有電工均有國家規(guī)定的上崗資格。216。 按規(guī)定對二次供水蓄水設(shè)施設(shè)備進(jìn)行清洗、消毒。 高壓水泵/水池/水箱有嚴(yán)密的管理措施，限水、停水能預(yù)先通知用戶。 加強用水管理，用水有計劃，按時抄錄水表讀數(shù)。 配備專業(yè)電腦管理人員，對中心內(nèi)智能化設(shè)置進(jìn)行管理和保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)故障及時排除或與專業(yè)單位取得聯(lián)系。216。每周對每臺機組的運行時間進(jìn)行統(tǒng)計，平衡每臺機組的平均運行時間。 每年十一、十二月份進(jìn)行一次停機后檢查和保養(yǎng)：檢查電機組件(記錄電壓、測試記錄電機繞組絕緣電阻)；檢查壓縮機潤滑油系統(tǒng)；(根據(jù)需要更換潤滑油、油過濾器和干燥過濾器，檢查油泵、密封和油泵電機，清潔排污管，檢查加熱器和恒溫器，檢查所有其它油系統(tǒng)冷卻器、過濾器和電磁閥等部件)；執(zhí)行各項操作，檢查電機啟動器；(檢查控制面板；檢查冷凝器、蒸發(fā)器，更換密封墊；系統(tǒng)泄漏檢查修理，補充制冷劑，記錄視鏡液位，檢查制冷劑循環(huán)平衡狀態(tài)；整修保溫層)。 水泵、電機和管道每年一次大保養(yǎng)：軸承清潔加油、泵體潤滑油更換、必要對調(diào)換軸承、連軸彈簧墊圈等；對循環(huán)管道及各閥門、壓力表、溫度表、保溫層及其它附件。 每年三、四月份進(jìn)行一次開機前檢查：制冷劑液位和油位；油槽、油加熱器和溫度：啟動器運行，空調(diào)水系統(tǒng)運行(包括冷凍水泵、水流開關(guān)、閥門等)；微電腦控制中心的設(shè)定值：測試運行控制和安全控制功能；啟動熱泵機組，檢查整個系統(tǒng)的運行狀況，記錄運行參數(shù)；分析運行記錄，處理機組問題。 ◆冷水機組及水泵運行管理方案216。216。 做好外部通訊設(shè)備的保養(yǎng)，配合專業(yè)單位按時完成周期檢測。 對所有飲用水加熱器定期檢查，定期清洗除垢，并有防干燒措施。 所有排水系統(tǒng)通暢，汛期道路無積水，樓內(nèi)、地下室及車庫無積水、浸泡發(fā)生。216。216。 制定臨時用電管理措施并嚴(yán)格執(zhí)行。216。216。173。7圖像監(jiān)視系統(tǒng)完好率99％173。173。 電力輸送電纜溫度不高于規(guī)定值。 燈具、開關(guān)、插座和照明配電箱安裝牢固。 墻體、臺階、雨蓬無裂縫、不開裂。我司對“文化廣場”工程管理實施以服務(wù)為主、管理為輔的運行模式，發(fā)揮我司的工程人員技術(shù)精湛，后備力量雄厚并能及時提供技術(shù)支持的特點，設(shè)備運行管理與維修保養(yǎng)既各有側(cè)重又不分離的方式，集設(shè)備系統(tǒng)、人員結(jié)構(gòu)、管理服務(wù)及他們之間的最優(yōu)化組合，為“文化廣場”創(chuàng)造一個安全、高效、舒適、便利的辦公和生活環(huán)境。D類：涉及主要特殊零部件等。檔案管理始終符合制