【正文】 。從煙臺的新形象我們都能看到煙臺城市化進程的成果，城建的大手筆、旅游的快速發(fā)展、國際性博覽會……煙臺吸引著越來越多的國外人員、外地人前來投資、經商、工作和生活。這種情況下，煙臺房價上漲與否不言而喻。②二期由2棟多層（六層）和4棟小高層組成，建筑面積12萬㎡,2004年推出的，都是期房，多層銷售近1/3，小高層剛開始售。產品綜合素質評價：煙臺首創(chuàng)水地熱取暖，形成本案最大的賣點，全方位的精裝修，高尚物業(yè)、智能空間，使曙光名座成為福山房產一大特色。銷 售 率：98% 銷售周期：24個月廣告包裝主線：自然、健康、美景、現房生命在于運動，健康共同擁有宣傳媒體組合：報紙、傳單銷售綜合評價：“簡單、明了”，以產品自身形象打動人的銷售路線，小的廣告投入，大的現場包裝，觀房車、銷售人員全程陪同，使得客戶切身感受富豪社區(qū)的魅力，銷售取得了巨大的成功。 內置街60~100㎡，4400~4700元/㎡外置街74/107/200㎡以上，5600~5800元/㎡銷售狀況：①一期的多層銷售率90%左右，多數被福山當地人購買具有相當的升值潛力。網點但從目前銷售的情況看并不樂觀，福山當地人對小高層并不感冒，還是習慣于購買多層居住。我們相信本項目的興建會吸引煙臺市更多的城市精英人士到這里安家置業(yè)，“福山后落后”的說法將永遠的成為歷史，一個超大規(guī)模、具有國際水準的大型現代休閑商務區(qū)在這里崛起！B、項目SWOT分析項目分析（宗地） 優(yōu)勢： 區(qū)域位置優(yōu)越 劣勢：目前周邊配套較少交通便捷 項目目前周邊環(huán)境較差項目公建商業(yè)設施齊全 項目目前周邊居住人口較少水岸生活 貴族商務 社區(qū)治安會受到一定影響 本案區(qū)域占地面積較大 高層住宅的市場接受度地標型建筑 市場知名度 項目北向戶型銷售的難度 機會：房型面積較為合理，在合理 威脅：發(fā)展商自身定位的失誤 制定銷售價格的前提下，有 周邊競爭對手的價格優(yōu)勢 望通過對單元總價的控制， 入市時機的選擇 并借助大型項目的知名度形成 銷售價格定位的合理與否 熱銷 開發(fā)量的加大和過于集中依托酒店部分，使本區(qū)域形成福山區(qū)、開發(fā)區(qū)的核心休閑商務區(qū)，可以依托大型酒店、環(huán)境、配套的優(yōu)勢挖掘本項目休閑商住的功能。銷售價格：采用買一層送一層方式，4層約4150元/平米，17層約4700元/平米，南北向無差價戶型面積：451平方米兩種戶型銷售情況：現內部訂購，每套房預付7萬元定金東方巴黎四期地理位置：煙臺前進路與青年路交匯處發(fā)展商：香港力高集團 煙臺力高房地產開發(fā)有限公司項目概況：煙臺中心地段，城區(qū)中心位置。出于經濟角度考慮，這部分人群對小戶型有著強烈的需求。小戶型在煙臺的暢銷，除了其自身具備的各種優(yōu)勢以及市場需求之外，經濟適用房的供給量小、二手房市場尚未全面啟動等也是深層次的影響因素。2500247。三、戶型設計、分類及戶型策劃 戶型策劃本項目原有戶型設計，分進深均等的南、北兩種戶型。 天花及墻角：墻身高級乳膠漆，配美觀天花角線及墻角線?；谑袌稣{查和分析，我們將本項目目標客戶群定位為：a) 煙臺各大企業(yè)、韓資企業(yè)、外企的中、高級管理人員這一群體為本項目的第一目標客戶群，世界500強企業(yè)帶來眾多的中、高級管理人員、外籍人士，這一人群通常是長期間斷性的居住，目前這一部分人員對居住在酒店和租住的高檔公寓中，通常離工作地點較遠，成本較高。溝通成本：集城市萬千商務配套之寵愛，溝通無距離?！? 我們用以上的文字訴求這四個“成本”，從而把“貴族商務”這個涵義廣泛的抽象概念具體化，使我們的客戶接受起來會更加直觀、明了。3） 形式考慮到受銷售許可證取證時間限制，本案開盤前的內部認購期會較長，建議本案內部認購以收取小定，做內部認購意向登記處理（內部認購確認單）。銀行按揭 整理合同資料；內部借款給客戶（視情況而定）；到房產局做鑒證；抵押備案登記；按揭資料送銀行；清單送財務部；辦理土地證、產權證。C、關系銷售充分利用積累的客戶資源，不斷的產生“客帶客”的群體效應，盡快完成銷售。工具與通道n確保一個目標：銷售！n構架二個平臺：溝通平臺、交易平臺n解決三種觀點：顧客觀點、公眾觀點、領袖觀點n創(chuàng)建四條渠道：直效傳播、活動（event、pr） 廣告、現場溝通n傳播五個信息：塑造企業(yè)形象—誠心、誠信 營造項目形象—尊貴、優(yōu)雅、自然、親切 展示未來生活—項目分賣點強化訴求 推動時尚生活概念 排解疑慮顧問置業(yè)推廣策略企劃思路、賣點收集及提煉流程圖板塊賣點的收集及提煉房型賣點收集及提煉物業(yè)管理、會所賣點收集及提煉周邊配套、交通及發(fā)展前景賣點收集及提煉建材賣點收集及提煉建筑規(guī)劃賣點收集及提煉發(fā)展商背景收集及提煉環(huán)境規(guī)劃賣點收集及提煉導視策略收集及提煉媒介策略收集及提煉 通過我們對“SOHO公寓 貴族商務”的理解以及對項目周邊的研究，確定將區(qū)位、交通、配套整合為四個具象、且與受眾生活息息相關的成本概念。表現策略：繼續(xù)顛覆市場觀念，緊扣項目推廣主題，把投資概念做另一種層面闡述，解決投資客問題，為項目銷售擴大目標客戶層面，進行促進銷售進行。地面：西米黃花崗巖、青石板巖、仿古地磚、陶瓷馬賽克造型。北向戶型進深變短，戶型面積變小，提高了室內采光，更加適合年輕白領居家合作為婚房，降低銷售難度。G、 電視：房間內配備等離子電視。3萬元房價高漲催生小戶型房子是總價很高的消費品，房價的上漲使得消費者的負擔越來越重，買房也越來越難。有些開發(fā)商甚至推出了超小戶型SOLO的概念（SOLO原本的意思是指獨奏、單獨、單飛，在這里指的是超小的戶型：建筑面積在35平方米左右，臥室和客廳沒有明顯的劃分），進一步挖掘“小”的優(yōu)勢，進而也使得小戶型成為港城樓市中一道靚麗的風景。銷售價格：住宅4~5層起價2880元/平方米（11）；5~9，12~16 2930元/平方米起；2~4，17~21 2980元/平方米起 ；22 3030元/平方米起；每兩層加50元/平方米（含精裝修、暖氣初裝、寬帶、電話初裝費）團購（10套以上）。由項目到開發(fā)區(qū)僅10分鐘車程，到芝罘區(qū)、萊山區(qū)僅20分鐘車程，交通方便。5600元/㎡1800元/㎡點（1~2層）面東4100元/㎡嚴密的保安防范體系，前置噴泉廣場，擬建銀河金太陽托兒所，為業(yè)主解除子女教育照顧之憂。所：1300㎡私家泛會所 戶型面積：84~250㎡開盤日期：2003年底（1750元/㎡起價）項目概況：①15棟多層（84㎡的居多，120/110/133/140㎡）起價1900元/㎡，高價2300元/㎡2棟小高層（143/128/93/96㎡）起價2160元/㎡（西）全部綠化到位2006年。因為在租售比達到一定比例時，原本租房的人群會選擇購房。 市場定價：房屋供需比例決定價格 房價貴了，不是某個人定的價格，而是市場定的價。從長期來看，煙臺外來流動人口會不斷變化增加，各層次的住房租賃市場前景良好，因此以獲取租金性的投資購房前景樂觀。市政府的東遷使整個煙臺的經濟、文化中心都在向東部轉移，東部發(fā)展的同時也帶動了西部開發(fā)區(qū)的興起，整個市區(qū)的外延發(fā)展使中心區(qū)人口密度有了較大改觀。2004年6月8日,國土資源部、國家發(fā)展和改革委員會聯合下發(fā)《關于在深入開展土地市場治理整頓期間嚴格建設用地審批管理的實施意見》，對建設用地的審查報批的程序都做了明確的規(guī)定，國家宏觀調控土地供應市場，對規(guī)范和促進房地產行業(yè)的良性發(fā)展起到積極的指導作用。市場是在被動中行進的，推進住宅市場向更深更高層次邁進是今后相當長一段時間內，發(fā)展商面臨的最直接的挑戰(zhàn)。煙臺人也慢慢實現了越住越新、越住越大的夢想，只要鈔票沒問題居住的人性化實踐正逐漸得以貫徹。 崛起的東部萊山 東部海岸線匯集了眾多的高尚經典樓盤，房價4000~7000元/㎡不等，甚至高過近萬元每平米的，不可復制的海景資源貼出了“富人區(qū)”的標簽。沸騰著的西部開發(fā)10年前在開發(fā)區(qū)，曾經流傳著這樣的三怪：“別墅里面住乞丐”、“交警休大禮拜”、“外企里面沒老外”。就目前煙臺房產市場的整體形勢分析，土地的供應量明顯少于前兩年，未來3年內將面市的樓盤量也屈指可數，供應的減少是否將給價格和需求帶來影響呢？住房供給結構分析2003年，煙臺房地產總體呈現供求平衡，但存在產品供給結構性失衡。外來流動人口大增,其中涉及到商品批發(fā)業(yè)(小商品、鐘表眼鏡、裝飾材料)、制造業(yè)、水產業(yè)、目前在煙臺的溫州人就有近5萬余人，他們在煙臺興辦企業(yè)5000余家，投資總額超過40億元，吸納2萬人左右就業(yè)，他們認為煙臺是一個發(fā)展中的城市，投資環(huán)境好，商機無限，可以提供較好的創(chuàng)業(yè)和生活空間?！鈦碣Y金購房需求持續(xù)增長，但市場有效容量具有不確定性。像其他商品一樣，房地產的價格受供應量的影響，當市場供應大于需求時，商品降價，當需求大于供應時，商品的價格上漲，這是市場的價格規(guī)律。炒房引起供應量相對不足，土地政策下開發(fā)量減少。戶型面積：小高層119/135/136/145/150㎡ 目前屬內部認購期優(yōu)惠400元/㎡，目前均價2600元/㎡。⑥小棚：1300元/㎡銷 售 率：75%左右銷售周期：9個月廣告包裝主線：煙臺西區(qū)首家大型溫暖陽光社區(qū)宣傳媒體組合：報紙、傳單、中央3套臺標銷售綜合評價：全程、大力打造、媒體廣告宣傳，憑借“溫暖陽光”的銷售定位策略，以“收藏一份真情”為主題的銷售思路，已博得福山市民的青睞，在短期的內部認購期內，銷售火爆位居福山之首。產品綜合素質評價：整個產品定位很超前，在福山尚屬首例，全錯層戶型設計，動靜干濕分離，居住品位媲美別墅，又避免了別墅的冷漠。2420/㎡ 5800元/㎡（外街）分析一：曙光名座和銀河名都，是目前福山區(qū)規(guī)模最大層次最好的樓盤，是福山高檔樓盤發(fā)展的起點之作，通過圖表對比在價格上沒有很大的差異，銀河名都稍高一籌，多層起價在1900元/㎡，均價控制在2300元/㎡左右，與3年前富豪花園起價1280元/㎡相比，增長了620元/㎡，通過市場數據的變化可以看出福山的房產正在逐步興起，并且后勁很足，在銀河名都的附近有3處高檔樓盤正在籌備中，從項目的前期定位分析，福山的富人區(qū)正在以銀河名都為中心，周圍輻射逐步形成，這一帶的地價蘊含著一定的升值潛力。整個項目設計理念超前，把現代先進的設計理念與青島的城市文化與特征完美的融合在一起。戶型面積：裝修標準：200~300元/平方米銷售率：約80%康城國際地理位置：煙臺開發(fā)區(qū)長江路208號發(fā)展商：煙臺開發(fā)區(qū)鑫源旅游開發(fā)有限公司/煙臺開發(fā)區(qū)麗馬物業(yè)有限公司項目概況：現房。經過我們對市場上的小戶型樓盤進行調查分析，小戶型的熱銷有著廣泛的客戶需求，其需求中堅主要有以下幾種：第一類是工作時間不長，購買能力有限的單身白領一族和事業(yè)型酷愛自由者。價格的上漲是整體市場發(fā)展趨勢所決定的，很難人為變動，所以面積便成為調節(jié)、滿足購買力的有效手段。1100元H、 門窗：小戶型客廳與臥室間隔們采用鐵框夾膜玻璃推拉門，大戶型房間內門為木推門，所有房間門采用高檔防火、防盜木質門，裝配裝配高級IC卡門鎖，全部采用雙層中空玻璃落地窗。戶型方案： 裝修方案建議裝修標準：(500元/平方米)A、 室外部分：塔樓高級淺色瓷片貼面，裙樓高級深色麻石磚裝飾。 墻面：高級西米黃花崗巖、青石板巖、局部紅木雕花及文化石裝飾。推廣表現以個性鮮明的主標與國際化品質感的畫面相結合，擴大對消費群的殺傷力。生命成本——最大限度地享用都市公共資源、最大限度地節(jié)約我們的生命成本；時間成本——貴族商務生活就是追求生活、