【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 行 2700 元 /平方米價(jià)格基本合理。 對(duì)價(jià)格敏感性較大的是少數(shù)民族商戶，幾乎所有的少數(shù)民族商戶都反映價(jià)格過(guò)高，◇ 大十字商業(yè)街整合營(yíng)銷(xiāo)推廣方案 企業(yè) ()大量的管理資料下載 18 這主要和他們的資金實(shí)力及斤斤計(jì)較的民族 個(gè)性有關(guān)，這一點(diǎn)，我們以后主要針對(duì)民族人士喜歡扎堆的商業(yè)經(jīng)營(yíng)特性解決，以整體介入許以小利刺激該部分人群購(gòu)買(mǎi)。 意向客戶對(duì)大十字商業(yè)街的評(píng)價(jià) 意向客戶對(duì)大十字商業(yè)街的評(píng)價(jià)主要分為二點(diǎn)： 優(yōu)點(diǎn)認(rèn)為該片區(qū)為老城區(qū)，商業(yè)根基較好，舊城改造后具有良好的商業(yè)氛圍和投資機(jī)會(huì)，以小商品、日用百貨、食品、餐飲、服務(wù)、民族特色等行業(yè)應(yīng)具有較好的發(fā)展前景。 缺點(diǎn)認(rèn)為大十字商業(yè)片區(qū)位置稍偏，現(xiàn)有的商業(yè)氛圍不足，整個(gè)小區(qū)的開(kāi)發(fā)需要2— 3 年時(shí)間，對(duì)該區(qū)域商業(yè)的帶動(dòng)有限，需假以時(shí)日，在整個(gè)舊城改造中，施工場(chǎng)地對(duì)商業(yè)環(huán)境的影響較大。 六、哈密市商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)及預(yù)測(cè) 依據(jù)前述分析，我們對(duì)哈密市商業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展進(jìn)行預(yù)測(cè)： ◇ 大十字商業(yè)街整合營(yíng)銷(xiāo)推廣方案 企業(yè) ()大量的管理資料下載 19 未來(lái)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)飽合狀況短期內(nèi)很難改善，競(jìng)爭(zhēng)將更趨激烈 哈密市人口有限，經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢，缺乏強(qiáng)勢(shì)產(chǎn)業(yè)支撐，再加上大量新型商業(yè)市場(chǎng)的進(jìn)駐，預(yù)計(jì)未來(lái)幾年，哈密市的商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況將很難改觀，商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)將更超激烈，專(zhuān)業(yè)化、特色化商業(yè)形態(tài)將應(yīng)運(yùn)而生，并獲得發(fā)展。 商鋪產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售形式更為普遍，商鋪供應(yīng)是大增，價(jià)格下滑 隨著舊城改造及市中心區(qū)的規(guī)劃建設(shè)，新的商業(yè)樓盤(pán)將會(huì)大量涌現(xiàn)，伴隨而來(lái)的產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售也將借勢(shì)而上，商鋪供應(yīng)量的大增，必將加劇商鋪供應(yīng) 商間的競(jìng)爭(zhēng)，價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)成為主流，整體價(jià)格走低將不可避免。 政府缺乏有效監(jiān)管，商業(yè)開(kāi)發(fā)及商業(yè)經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)重復(fù)怪圈 由于哈密市政府缺乏對(duì)商業(yè)地產(chǎn)及商業(yè)經(jīng)營(yíng)方面的經(jīng)驗(yàn)，在整個(gè)城市規(guī)劃及用地方面很有可能出現(xiàn)監(jiān)管失誤，在這種情況下，雷同的商業(yè)開(kāi)發(fā)及商業(yè)經(jīng)營(yíng)將不避免，必然出現(xiàn)這種交叉重復(fù)的怪圈。 ◇ 大十字商業(yè)街整合營(yíng)銷(xiāo)推廣方案 企業(yè) ()大量的管理資料下載 20 大型超市及品牌店發(fā)展看好，步行街將成為城市靚麗的風(fēng)景線 隨著市民消費(fèi)水平的提高，對(duì)品牌的追求將愈來(lái)愈突出，品牌店必然獲得良好的發(fā)展。市民消費(fèi)的理性討價(jià)還價(jià)能力提高及商業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)力加劇，以薄利多銷(xiāo)為特征的大型超市必將獲得發(fā)展機(jī) 會(huì)。伴隨市民經(jīng)濟(jì)水平的提高和休閑文化的盛行，商業(yè)步行街獨(dú)有的規(guī)劃特色和其集購(gòu)物、休閑、觀賞、旅游為一體的特點(diǎn)，必將深受市民親睞，成為哈密市一道靚麗的風(fēng)景線。 ◇ 大十字商業(yè)街整合營(yíng)銷(xiāo)推廣方案 企業(yè) ()大量的管理資料下載 21 二、 SWTO 分析 前面我們對(duì)哈密市商業(yè)作了全面的調(diào)研分析，現(xiàn)在我們進(jìn)行 SWTO 分析，以便在項(xiàng)目推廣中充分發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，改善劣勢(shì)，利用機(jī)會(huì)，回避威脅： 一 優(yōu)勢(shì)與機(jī)會(huì)點(diǎn) 大十字商業(yè)街開(kāi)發(fā)成本低，成本優(yōu)勢(shì)明顯； 整體規(guī)模大； 資金實(shí)力雄厚； 商業(yè)步行街規(guī)劃，新型商業(yè)形態(tài)，符合商業(yè)發(fā)展趨勢(shì) 政府支持，舊城改造項(xiàng)目 工程進(jìn)度 快， 11 月底即可完工 順應(yīng)旅游及休閑消費(fèi)需求 ◇ 大十字商業(yè)街整合營(yíng)銷(xiāo)推廣方案 企業(yè) ()大量的管理資料下載 22 二 劣勢(shì)及威脅點(diǎn) 項(xiàng)目在垂直人流設(shè)計(jì)方面有缺點(diǎn)，需加以改進(jìn)； 前期缺乏整合推廣，形象塑造有偏差； 營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)滯后，銷(xiāo)售力不足； 政府政策變動(dòng)，影響市場(chǎng)信心及推廣步驟； 大十字片區(qū)原有民族經(jīng)營(yíng)格局，使民族經(jīng)營(yíng)與現(xiàn)代經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)沖突； 哈密商業(yè)市場(chǎng)飽合，競(jìng)爭(zhēng)激烈，影響商業(yè)消費(fèi)； ◇ 大十字商業(yè)街整合營(yíng)銷(xiāo)推廣方案 企業(yè) ()大量的管理資料下載 23 三、項(xiàng) 目 定 位 依據(jù)我方對(duì)大十字商業(yè)街項(xiàng)目專(zhuān)項(xiàng)調(diào)研分析的結(jié)論，我們對(duì)大十字商業(yè)街的規(guī)劃提出部分改進(jìn)，并強(qiáng)化了定位的重要性，供貴方?jīng)Q策。 一、建 筑部分 建筑的整體定位 A、整體定位： 民漢融合的特色商業(yè)街 B、定位依據(jù) 商業(yè)環(huán)境問(wèn)題 大十字商業(yè)街地處老城區(qū)，是哈密市以前商業(yè)最繁華的區(qū)域，但隨著城市向北向◇ 大十字商業(yè)街整合營(yíng)銷(xiāo)推廣方案 企業(yè) ()大量的管理資料下載 24 西發(fā)展，大十字片區(qū)形成了以維吾爾族為主的居住區(qū)，并形成以維吾爾商業(yè)為主的商業(yè)格局，隨著大十字片區(qū)的整體改造，大十字周邊將形成民族融合的商業(yè)及居住格局，商業(yè)環(huán)境決定了大十字商業(yè)街的民漢融合的商業(yè)定位。 大十字商業(yè)街在市場(chǎng)招商中面臨的問(wèn)題 大十字片區(qū)以前以民族商業(yè)為主，但在大十字商業(yè)街建成后，其商業(yè)檔次將大大提高，由于民族商業(yè)經(jīng) 營(yíng)戶數(shù)量及資金實(shí)力相對(duì)有限，且對(duì)價(jià)格的敏感度較高，僅僅依靠民族商業(yè)將很難完成招商工作，因此從市場(chǎng)角度考慮必須考慮民漢融合。 大十字商業(yè)街建設(shè)成本 由于大十字商業(yè)街整體定位較高，不同于以往的普通集貿(mào)市場(chǎng)具有較低的成本優(yōu)勢(shì)，價(jià)格大幅下調(diào)的空間不大，在這種情況下，吸引漢族商戶進(jìn)駐，提高整體市場(chǎng)的檔次，提高商鋪銷(xiāo)售價(jià)格成為必須，民漢融合成為解決價(jià)格問(wèn)題的主要手段。 差異化營(yíng)銷(xiāo)所需具備的硬件條件 ◇ 大十字商業(yè)街整合營(yíng)銷(xiāo)推廣方案 企業(yè) ()大量的管理資料下載 25 為形成大十字商業(yè)街的差異性，我們必須使市場(chǎng)形成特色，而民族文化是商業(yè)特色的最佳體現(xiàn)，民族商業(yè)文化的融合是城市文化濃 縮的最佳體現(xiàn)，如此打造出一個(gè)極具地方特色的商業(yè)市場(chǎng)。 C、定位目標(biāo) 吸引人流目標(biāo) 以特色市場(chǎng)為炒作點(diǎn)，借政府支持進(jìn)行炒作，將大十字商業(yè)街包裝為哈密地區(qū)文化的縮影 —— “哈密之窗”，以文化吸引本地消費(fèi)人群及外來(lái)旅游者。 延長(zhǎng)消費(fèi)者停留時(shí)間目標(biāo) 商業(yè)區(qū)的商氣是否興旺除依靠人流量外，還得靠消費(fèi)者長(zhǎng)時(shí)間停留來(lái)營(yíng)造，民漢文化融合的縮影可吸引大量客戶在此邊購(gòu)物，邊休閑，從而延長(zhǎng)停留時(shí)間。 提高顧客消費(fèi)水平目標(biāo) 特色市場(chǎng)對(duì)高收入顧客及旅游客戶有極強(qiáng)的吸引力，并因此帶動(dòng)了市場(chǎng)的消費(fèi)水◇ 大十字商業(yè)街整合營(yíng)銷(xiāo)推廣方案 企業(yè) ()大量的管理資料下載 26 平。 促銷(xiāo)目標(biāo) 特色的民族 融合的商業(yè)市場(chǎng)可有效擴(kuò)大目標(biāo)客戶群，并可依托市場(chǎng)特色，實(shí)施差異化營(yíng)銷(xiāo)，達(dá)到促銷(xiāo)的目標(biāo)。 建筑風(fēng)格定位 A、建筑風(fēng)格定位 民族化特色，招牌店經(jīng)營(yíng) B、定位依據(jù) 特色化經(jīng)營(yíng)的必要性 哈密市迄今尚無(wú)民族建筑風(fēng)格特色明顯的