【文章內容簡介】 虎牙關大道旁。周圍有市內最大的水面虎牙關水庫、荊門大學醫(yī)學院、荊門警校及市公安局多個下屬單位，周圍環(huán)境整潔，人氣旺盛，屬市內最具升值潛力的地段。可以說該項目是居住投資兩相宜之佳地。 3． 5 交通運輸條件 山水龍城住宅小區(qū)所在地交通十分便利，三路，八路 ，二十九路，十三路，十九路城市公交車等 城區(qū)多條公共交通線路由此而過， 公共汽車交叉穿越而行。小區(qū)周邊 道路通暢，大小車輛并行不悖，交通狀況良好。 3． 6 原材料供應條件 水泥：用葛洲壩水泥廠和湖北荊工水泥股份有限公司的產品。 磚：用本市各大廠家的產品。 碎石：采用本市內各采石場產品。 砂：砼構件可采用襄樊產的中粗砂，其它可須用沙市青砂或溪河產品。 石灰：可采用本市各生產廠家的產品。 四、建 設 規(guī) 模 4． 1 建設規(guī)模 根據(jù)本小區(qū)地塊現(xiàn)狀 ,初步設計為：小區(qū)占地面積約 19933m2,主體建筑物主要為 7 層帶坡 屋面 ,臨街公用建筑主樓 8 層 ,裙樓 23 層，合計建筑面積 40354m2。 中管網房地產頻道作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 建設內容 公建部分 公建面積 10028m2,其中車庫會所等 828m2，商鋪 9200m2，共 146 間； 住宅部分 住宅面積 30326m2,住宅樓為 14 幢， 21 單元 ,合計 278 套住房。 道路、廣場部分 新建道路及廣場面積 5600m2,其主體休閑廣場 4100m2,道路 1500m2。 綠化部分 綠化面積 8100m2,綠化率 41% 項目建設內容詳見項目建設內容一覽表 : 項目建設 內容一覽表 序號 建設內容 設計建筑面積 (m2) 備注 1 土建部分 40354 住宅部分 30326 二室一廳 2100 二室二廳 4880 二室半二廳 7800 三室二廳 13686 四室二廳 1860 中管網房地產頻道作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 公建部分 10028 臨街商用 9200 車庫、儲藏室 828 2 道路、廣場部分 5600 道路 1500 休閑廣場 4100 3 綠化部分 8100 綠化率 41% 五、公用及輔助設施 給水、排水設施 中管網房地產頻道作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 給水方案 （ 1）用水量計算 :用水量標準按每人每天 150 升估算 ,則每戶每天平均用水量為 噸。住宅區(qū)總用水量約為 166 噸 /日，其他用水量為 80 噸 /日。小區(qū)總用水量為 246 噸 /日。 （ 2）供水方式 :由于該小區(qū)的房屋為 8 層，總高度為 24米，城市供水管網壓力為 ,因此 ,該小區(qū)的供水可由城市供水管網直接供水。 排水方案 （ 1） 污水排放 :小區(qū)生活污水排放量與給水 量相同。生活污水經化糞池處理后，匯集至小區(qū)排水總管，然后排放至城市排水管網。 （ 2） 雨水排放：雨水通過溝渠排入小區(qū)雨水總管，然后排放至市政雨水管網。 5． 2 供電方案 5． 2． 1 用戶負荷估算 住宅按每戶 6KM 計算，門面房按每平方米 計算 ,考慮到綜合用電系數(shù) ,則合計用電總量為 1400KW。 供電設施 選用油浸式變壓器 2 臺 ,將市政線網 10 千伏電壓變?yōu)?400 伏 ,通過計量柜 ,補償柜和配電柜各建筑物供電。設配電室一座，建筑面積 100 平方米。 消防設施 室 外消防設施 在室外供水主管上設置消防閥門 (或室內外消火栓 )8 個。 中管網房地產頻道作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 室內消防設施 小區(qū)設置消防通路 ,路面寬度為 5 米。 防雷及接地設施 小區(qū)住宅樓按三類防雷設計 ,宜用構造柱內鋼筋作為引下線 ,接地電阻 =10 歐 ,由單體設計施工圖中統(tǒng)一考慮。 電信設施 電話 小區(qū)電話按 400 門估算 ,由城市電信線路接通。 閉路電視及寬帶 小區(qū)閉路電視及寬帶按 400 門估算 ,由城市公用線網接通。 道路與停車場 主干道寬度為 5 米。 次要道路寬度 為 3 米。 綠化與園景 綠化面積為 8100 平方米。 園景一處 ,面積為 2100 平方米。 其他 車庫 :車庫 30 座；路燈：沿主干道設置，在每個支路交叉點布置一個； 垃圾箱（房）：設垃圾收集點 4 處。 中管網房地產頻道作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 六、環(huán) 境 保 護 生活廢水處理 該小區(qū)為居住生活區(qū) ,其生活廢水為可生化有機無毒水。因此，廢水處理可采用常用的辦法，即窨井沉淀，化糞池分解，然后通過小區(qū)排水管網排入市政排水管道。 生活垃圾處理 在住宅樓單體設計中不設垃圾管道和垃圾箱 ,在樓外 適當位置修建集中垃圾箱 4 處 ,由小區(qū)物業(yè)管理部門定時外運 ,以保持小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生。 施工中的環(huán)境保護 施工過程中 ,機械設備的噪聲和粉塵飛散對周圍的人群和環(huán)境會造成污染。因此，施工中對產生噪聲較大的機械設備宜加隔聲裝置，并合理安排施工時間，避免影響人們的中午和夜間正常休息。對粉塵應采用噴水除塵，確保大氣污染物含量符合環(huán)保法規(guī)要求。 小區(qū)日常生活中的環(huán)境保護 由于本小區(qū)北側與焦枝鐵路相鄰，開發(fā)商擬采用多重措施盡可能減小鐵路噪音的影響。 6． 4． 1 采用雙層玻璃：既能隔音，又可滿足人們新提出來的節(jié)能要求 ； 6． 4． 2 鐵路一側設置綠化林帶 —— “綠林氧吧”：既可隔音又可成為小區(qū)的休閑景觀； 6． 4． 3 臨鐵路處另建一道隔音墻：專業(yè)的設計高度和反音、吸音面將從鐵軌發(fā)出的噪音隔在小區(qū)之外。 中管網房地產頻道作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 七、實施進度及項目管理 7． 1 實施進度 本項目于 2020 年 9 月正式啟動，開始報建工作。項目計劃于 2020 年 3 月開工， 2020年 8 月底竣工。工程總實施進度計劃如下： 2020 年 3 月之前 :完成所有報建及開工前前準備工作 2020 年 3 月 2020 年 5 月：土建施工； 2020 年 11 月 2020 年 5 月：單體竣工驗收； 2020 年 12 月 2020 年 8 月：綠化及配套工程； 2020 年 8 月：小區(qū)項目綜合驗收； 2020 年 5 月 2020 年 12 月：銷售。 7． 2 規(guī)劃方案 設計單位：深圳市鵬森建筑設計事務所 設計方案：該 小區(qū)規(guī)劃采用當前最最先進的設計理念 設計，能最大程度滿足市民的投資與住房需求。 7. 3 設計方案 設計原則 該小區(qū)設計貫徹執(zhí)行建筑方針政策和各種規(guī)范規(guī)定 ,并應切實把握“商品化住房”和“面向中檔收入家庭”的基本要求。 中管網房地產頻道作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 設計要求 戶型比例及建筑面積（略） 層數(shù)及層高 按照規(guī)劃設計核定層數(shù)進行設計 ,層高 米。 裝修標準 按毛坯房設計施工 ,在施工過程中也可按購房戶要求靈活變通。 其它 (1)小區(qū)內統(tǒng)籌安排生活服務網點 ,公共活動場所和配套附屬設施。 （ 2）為保持小區(qū)外觀整潔，設計中應妥善處理廚房油污沿墻外流、空調室外雜亂、空調冷凝水外流及太陽能熱水器管道亂拉等現(xiàn)象。 施工方案 本項目通過招標選擇了荊門市非常有實力的市嘉園建設有限公司作為施工總包單位，并分 6 個項目組，同時大面積展開施工 。引入競爭機制，采用流水作業(yè)，在計劃時間內全面完成房屋建筑及配套設施的建設，保證優(yōu)質工程率達 100%應該是可以實現(xiàn)的。 項目管理制度 本項目建設單位為荊門長龍房地產開發(fā)有限公司，該企業(yè)組織機構健全，公司下設有財務部，辦公室，工程部，榮銷部和策劃部，現(xiàn)聘總經理，副總經理和總工程師各一人，管理人員都具有一定的房地產經驗。現(xiàn)有員工 21 人，其中具有高級技術職稱 1 人，中級技術職稱6 人，初級技術職稱 8 人。 中管網房地產頻道作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 項目法人責任制 為確保工程建設質量 ,深化工程建設管理體制改革 ,提高項目投資效益和建設水平 ,必須貫徹執(zhí)行國務院和省、市建設工作會議精神，實行行政領導人責任制、項目法人責任制，參建單位領導人責任制和工程質量終身負責制。 工程監(jiān)理制 根據(jù)《建筑法》、《湖北省工程建設監(jiān)理管理辦法》以及荊門市政府有關文件精神，該項目在實施階段必須實行監(jiān)理制度，通過工程監(jiān)理，對項目建設實行“質量控制、投資控制、進度控制、合同管理、信息管理和組織協(xié)調”，從而確保建筑工程的質量和安全。 招標投標制 按照《工程建設施工招投標管理辦法》（ 1992建設部 23號令）文件精神，該項目在實施階段必須實行招標、 投標制度。遵循公開、公正、公平競爭的原則，擇優(yōu)選擇承包單位。杜絕各種不正當競爭和腐敗現(xiàn)象，維護建筑市場秩序，保證工程質量。 合同管理制 按照《合同法》簽訂該項目實施階段的各類合同，明確各自的權利、義務和責任，明確質量要求、履約擔保和違約處罰，保證工程建設順利進行。 銷售方案 本公司成立專門班子 ,研究營銷策略，同時將策劃及銷售委托專業(yè)公司進行代理。 物業(yè)管理方案 按照國家有關規(guī)定 ,該小區(qū)應成立“物業(yè)管理公司”，負責小區(qū)內各種建筑物和公用設施 中管網房地產頻道作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 的管理和維護，為居民創(chuàng)造安全 、衛(wèi)生、舒適的良好生活環(huán)境。 八、項目銷售收入估算 8． 1 項目定位 結合以上分析總結，對本項目進行具體定位。 8． 1． 1 住宅定位 8． 1． 1． 1 項目品質定位 本項目定位為荊門市具有一流景觀和一流升值空間的中檔綜合性住宅小區(qū)。 8． 1． 1． 2 住宅價格定位 由于本項目處于起步階段，現(xiàn)在從市場和競爭對手著手，采用市場比較法預測出本項目的預期價格并分析它的可實現(xiàn)性。 根據(jù)各樓盤對市場的影響度和將會對本項目產生的威脅程度主要選取了 11 個樓盤作為本項目價格定位的參考對象。 權重是一個因素對樓盤等級高低影響程 度的體現(xiàn)。由于影響樓盤的因素很多，不可能都被選為樓盤定級因素，只有在進行了重要性排序和差異性選擇后確定的