【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 展現(xiàn)的是一種人文與建筑和諧統(tǒng)一，平靜而優(yōu)雅 ，意旨高遠(yuǎn)。在建設(shè)與創(chuàng)意之間，選擇了融合，在文化與環(huán)境之中，塑造了生活。 形象定位： 營(yíng)銷總概念 “ 新都市高尚 內(nèi)涵生活 觀 ” 以城市精英高知高創(chuàng)人員創(chuàng)智生活天地，“白領(lǐng) +骨干 +精英”小資先鋒俱樂(lè)部形象出現(xiàn)，以標(biāo)志性、人文、精品公寓為主訴求點(diǎn)，把握投資性、精品公寓以獨(dú)特的地理位置（商業(yè)核心與大學(xué)城交匯點(diǎn)）在區(qū)域市場(chǎng)的“第一性”，彰顯消費(fèi)與入住者的層次與品位。 （ 1） 建議案名 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 先鋒匯 、先鋒啟航社、 先鋒家園、時(shí)尚先鋒、 PiSa 座（ Pioneer Sailing ）、 尚品峰、尚品座 獨(dú)尊、南北商學(xué)、傲然 上座 （ 2）建議廣告總精神 后現(xiàn)代都市主義新先鋒財(cái)富傳奇 超越所有的青年獨(dú)棟社區(qū) 赤橙黃綠青藍(lán)紫 —— 新獨(dú)立宣言 府門南學(xué)城北精彩精裝人生 百變小戶型精裝修全配套 商南學(xué)北 精彩精裝生活 商南學(xué)北 公寓財(cái)富引擎 經(jīng)典精裝空間 自由文尚生活 形象價(jià)值點(diǎn)界定 價(jià)值點(diǎn)：精品、高尚、內(nèi)涵 價(jià)值界定：精品 由于目前在整體環(huán)境下，暫時(shí)沒(méi)有像南京木馬公寓這樣真正高價(jià)、高檔公寓的現(xiàn)實(shí)消費(fèi)力，因此本項(xiàng)目的高檔來(lái)自于住宅小戶型和其他類似小戶型的類比，即高性價(jià)比高檔精品百變小戶型，綜合體現(xiàn)在項(xiàng)目的建筑 、裝修、營(yíng)銷推廣等各個(gè)層面。 （ 1）來(lái)自于小戶型的戶型設(shè)計(jì)，布局合理，功能齊全、面積與總價(jià)控制較低，采用按套計(jì)算方式計(jì)算； （ 2）項(xiàng)目住宅、公寓采用精裝修或部分裝修、一站體驗(yàn)酒店顧問(wèn)式服務(wù)及管理； （ 3）營(yíng)銷推廣上必須體現(xiàn)特色與項(xiàng)目風(fēng)格匹配，同時(shí)做到極高的知名度。 價(jià)值界定： 高尚 （ 1）所針對(duì)的目標(biāo)客戶群體是精英群體。 （ 2）本案所做的產(chǎn)品具有高品質(zhì)，對(duì)業(yè)主的物質(zhì)、精神層次的都有一定的要求 。 價(jià)值界定：內(nèi)涵 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 1）來(lái)自建筑的風(fēng)格特色，經(jīng)典設(shè)計(jì)； （ 2）來(lái)自地段的獨(dú)一無(wú)二性，一定是在都市的繁華區(qū)域，城市必須具 備一定的投資性質(zhì)； （ 3）是一種高端的服務(wù)產(chǎn)品，力爭(zhēng)作為武進(jìn)花園新城小戶型的成功經(jīng)典案例。 營(yíng)銷路線 項(xiàng)目在整個(gè)營(yíng)銷過(guò)程中，一般的營(yíng)銷過(guò)程與營(yíng)銷活動(dòng)總路線，如下： 方案評(píng)述與把控 該方案存在諸多優(yōu)缺點(diǎn)與須注意把控的方面，總體描述如下： 優(yōu)點(diǎn)： （ 1）穩(wěn)妥，組合搭配、消費(fèi)群面廣、適宜投資；整體量不大，可隨著區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展逐步消化，整體風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小； （ 2）面積與總價(jià)控制較低，從而降低消費(fèi)投資的門檻和項(xiàng)目的總體風(fēng)險(xiǎn)； （ 3）住宅、公寓部分可直 接銷售，商業(yè)部分可以根據(jù)實(shí)際情況采用銷售、招商出租等方進(jìn)行 產(chǎn)品規(guī)劃建議，最大限度展現(xiàn)項(xiàng)目核心價(jià)值，契合運(yùn)作總思路 圍繞核心價(jià)值，進(jìn)行 營(yíng)銷整合，并確立 價(jià)格 、 銷售 、 促銷 、 渠道推廣策略建議 根據(jù)項(xiàng)目前期進(jìn) 展，結(jié)合市場(chǎng)變化，制定項(xiàng)目銷售方案及具體執(zhí)行方案 銷售隊(duì)伍的組建、培訓(xùn)、銷售流程、制度的制定，形成銷售力，銷售資料的準(zhǔn)備、售樓處設(shè)計(jì)、包裝到位、日常宣傳文案、平面、廣告等設(shè)計(jì)發(fā)布 根據(jù)項(xiàng)目銷售情況對(duì)銷售人員及銷售政策、宣傳口徑進(jìn)行及時(shí)有效的調(diào)整 前期客戶的 （ 招商 ） 登記、積累、價(jià)格、開(kāi)盤策略、開(kāi)盤活動(dòng)計(jì)劃等相關(guān)準(zhǔn)備工作 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 式靈活處理。 （ 4）小戶型在地塊所在區(qū)域具有良好的認(rèn)同感，并有較好的銷售成績(jī)，豐樂(lè)尚都、翰林雅居、學(xué)府名門、名仕佳園等多個(gè)住宅項(xiàng)目的小戶型實(shí)際銷售較好，說(shuō)明小戶型是有市場(chǎng)、高接受度的，客戶主要是考慮總價(jià)與投資回報(bào)因素。作為未來(lái)的武進(jìn)核心區(qū)域，地塊所處區(qū)域具有極高的投資潛力，而歷來(lái)中心區(qū)域投資型的小戶型有很好的性價(jià)比，并被廣大投資者所認(rèn)同，目前存在城市中產(chǎn)精英對(duì)大學(xué)城與中心商務(wù)區(qū)結(jié)合默契的中高檔精品小戶型需求“藍(lán)?！保哂泻笃诘目驮幢ＷC； 缺點(diǎn)： （ 1）著 重考慮了當(dāng)前銷售的短期性，未 最大化 利用，特別是未來(lái)該地塊的商業(yè)價(jià)值，收益一般 ； （ 2）項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)對(duì)高檔公寓的認(rèn)知度、對(duì)精裝修公寓的接受度有待驗(yàn)證并引導(dǎo) ； （ 3）存在項(xiàng)目建設(shè)與區(qū)域內(nèi)的公建、商業(yè)核心、大學(xué)城人氣形成的時(shí)間節(jié)點(diǎn)、高檔公寓消費(fèi)力高低等方面的風(fēng)險(xiǎn)； （ 4）項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)住宅小戶型總量大，一方面現(xiàn)有的住宅小戶型有一定存量，同時(shí)規(guī)劃、在建工程中的小戶型數(shù)量也不少，因此存在一定競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)； （ 5）如何與其他項(xiàng)目的小戶型進(jìn)行區(qū)分，形成自身的特色，這需在產(chǎn)品規(guī)劃、實(shí)施與營(yíng)銷推廣等方面加大投入，存在一定的難度。 把控點(diǎn)： （ 1）強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目在地理位置上的獨(dú)一性，同時(shí) 在檔次、戶型、總價(jià)、宣傳推廣（主要在升值、時(shí)尚 兩個(gè)點(diǎn)）必須十分到位，注意控制營(yíng)銷推廣的力度方式，形成高檔、 時(shí)尚 、優(yōu)質(zhì)、低總價(jià)、宜居宜投資的產(chǎn)品形象； （ 2）商業(yè)定位方面：考慮彌補(bǔ)目前地塊區(qū)域內(nèi)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)中的缺項(xiàng)，并針對(duì)學(xué)生與目標(biāo)客戶群消費(fèi)特征； （ 3）住宅、公寓按套賣，弱化單價(jià)的概念，同時(shí)做好細(xì)節(jié)為產(chǎn)品增加附加值 。 消費(fèi)力： 從大學(xué)城未來(lái)發(fā)展來(lái)看，大學(xué)城規(guī)模 尚 處于擴(kuò)建中 （ 目前大學(xué)城學(xué)生規(guī)模近 6 萬(wàn)人，離規(guī)劃中的相差 4 萬(wàn) ）， 大學(xué)城規(guī)模不斷壯大，為周邊消費(fèi)帶來(lái)無(wú) 限 前景 ，從大學(xué)生年齡成長(zhǎng)階段分析，受年齡成長(zhǎng)和大學(xué)環(huán)境影響，學(xué)生在校外租宿消費(fèi)將不斷遞增。從周邊在售項(xiàng)目戶型分析，小戶型是多數(shù)在售樓盤主推房源，原因也是看好該地區(qū)潛在的投資價(jià)值空間。同時(shí)，隨著武進(jìn)新商業(yè)核心和大學(xué)城文化產(chǎn)業(yè)的形成，商業(yè)活動(dòng)的消費(fèi)力將不斷顯現(xiàn)。 操作手法： 項(xiàng)目可采用協(xié)同周邊已知的待開(kāi)發(fā)個(gè)小戶型項(xiàng)目，一起對(duì)小戶型具有當(dāng)今的發(fā)展潮流、宜租宜投資等特性、本區(qū)域小戶型集中等方面進(jìn)行包裝、宣傳，將大學(xué)城與商業(yè)核心區(qū)的交 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 匯區(qū)域定義為武進(jìn)新城區(qū)的小戶型板塊， 一同做大、做熱小戶型板塊，取得消費(fèi)者的認(rèn)同。在此基礎(chǔ)上，通過(guò)、高檔、精品、人文等特色在板塊中形成差異化，獨(dú)樹(shù)一幟的作用，以引領(lǐng)武進(jìn)核心區(qū)高檔生活公寓的姿態(tài)入市。 （二） 文體娛綜合商業(yè)樓 規(guī)劃定位 規(guī)劃指標(biāo)：總高 米，建筑層數(shù) 7 層，占地面積 4892 ㎡，基底面積 1000— 1300 ㎡，建筑密度 — ，容積率 — ，總建筑 6500— 7500 ㎡ ,具體設(shè)計(jì)指標(biāo)需參照規(guī)劃紅線圖進(jìn)行。 規(guī)劃內(nèi)容： （ 1）商業(yè)：一層大型 商業(yè) 挑高 米， 2— 7 層高 3 米，做配套商業(yè)； （ 2）車庫(kù)：設(shè)置地面車位 30— 50 個(gè)，地下車位 80— 120 個(gè)； （ 3）立面及細(xì)部處理：產(chǎn)品設(shè)計(jì)上現(xiàn)代、高檔、特色；并利用立面風(fēng)格、顏色、建筑門窗、頂部造型等方面，進(jìn)行細(xì)部處理形成高檔物業(yè)的形象，體現(xiàn)一種商業(yè)核心與大學(xué)人文的融合，代表了一種尊容，時(shí)尚與細(xì)膩交織的感覺(jué)，成就經(jīng)典建筑，提高產(chǎn)品檔次和性價(jià)比； （ 4）道路交通系統(tǒng)與綠化：合理設(shè)置人行與車行道。 產(chǎn)品定位 1— 2 層高檔、專業(yè)大空間，經(jīng)營(yíng)文化、專業(yè)圖書(shū)、文化產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品大空間商業(yè)，可分可合。3— 7 層經(jīng)營(yíng)體育、娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)，如室內(nèi)游泳、斯諾克、專業(yè)健身、舞蹈等專業(yè)、休閑及洗浴中心、 KTV 娛 樂(lè)等娛樂(lè)設(shè)施，采用大開(kāi)間、可分可合，必須考慮商業(yè)用房的消費(fèi)者路線的便利性，綜合銷售與租賃獲取長(zhǎng)期收益。建議有濃烈的人文與現(xiàn)代特色，以契合大學(xué)城與商業(yè)交匯點(diǎn)和大學(xué)城的消費(fèi)特征。 目標(biāo)客戶定位 考慮項(xiàng)目所在區(qū)域的實(shí)際情況，因此將目標(biāo)客戶定位于：大學(xué)城老師、二院職工、鳴凰鎮(zhèn)、湖塘鎮(zhèn)周邊居民、政府職員、核心商業(yè)區(qū)商務(wù)人士，學(xué)校及區(qū)級(jí)活動(dòng)的配套會(huì)展、休閑、娛樂(lè)等以大學(xué)城老師、二院職工、鳴凰鎮(zhèn)、湖塘鎮(zhèn)周邊居民、政府職員、核心商業(yè)區(qū)的商務(wù)人士為主要消費(fèi)群體。 可成立運(yùn)營(yíng)公司對(duì)商業(yè)物業(yè) 進(jìn)行運(yùn)營(yíng)，招商后 銷售，目標(biāo)客戶為常州市中大型商業(yè)物業(yè)投資者， 設(shè)置一定的返租措施，給投資者以信心。 功能定位 除日常停車、交通、保安、綠化、清潔、信息服務(wù)等常規(guī)功能。還必須 強(qiáng)調(diào)商業(yè)建筑布局的合理性，設(shè)置中庭及一定的精神堡壘，體現(xiàn)細(xì)節(jié)上處理的用心， 滿足商業(yè)經(jīng)營(yíng)的便利，可分可合 。 同時(shí)，集人文、運(yùn)