【文章內(nèi)容簡介】 戶型以一室和兩室為主，主力面積范圍為 70～ 100 ㎡，銷售均 價集中在兩個區(qū)間： 2800～ 3100 元 /㎡和 3300～ 3500 元 /㎡，部分樓盤在銷售中采取不少的優(yōu)惠措施，如免契稅、免保險費、吸引了不少的客戶的關(guān)注。 簡析： 經(jīng)調(diào)查 發(fā)現(xiàn)，石橋鋪轉(zhuǎn)盤附近以及渝州路靠近石橋鋪沿線區(qū)域在售樓盤稀少，且沿線的黃金地段幾乎沒有土地供應(yīng)，若開發(fā)本項目地塊，在近年內(nèi)應(yīng)該具有較大的市場空間。 石新路、渝新路周邊樓盤大都考 慮有小戶型，且銷售情況較為理想，甚至地理位置不是很好的小戶型 ， 產(chǎn)品也有不俗的銷售業(yè)績。由此初步判斷，小戶型產(chǎn)品仍然是石橋鋪周邊區(qū)域追捧的對象。同時，在產(chǎn)品設(shè)計方面，各開發(fā)企業(yè)已經(jīng)著重于小戶型產(chǎn)品空間的多變性，如：渝洲新城（二期）喜福匯 —— 其小戶型產(chǎn)品主要以 米小躍層為主；奇峰自由灣 —— 其小戶型產(chǎn)品可組合為大戶型；上方新人居 —— 采取由客戶自行封閉陽臺的設(shè)計以增加使用面積。 但是，目前該區(qū)域市場供應(yīng)的小戶型產(chǎn)品大多存在一些不足之處，如：黑廚、黑衛(wèi)問題，開間尺度不合理問題，以及陽臺過小問題??這也是所有小戶型 產(chǎn)品本身設(shè)計的難點。 三、 消費者調(diào)查分析 該片區(qū)人群以從事 IT 行業(yè)、科技行業(yè)、服務(wù)業(yè)、銷售行業(yè)者居多，平均月收入在 3000 元－ 5000 元之間，年齡結(jié)構(gòu)以 25－ 35 歲為主，據(jù)調(diào)查 ， 目前 該片區(qū)的單身白領(lǐng)一族 以租房居住 的占了很大的比 重 ，大多數(shù)有買房意向，對房屋的訴求多以中小戶型、功能配套齊全、舒適合理的房屋為主，說明該片區(qū)有很多潛在購房客戶， 房地產(chǎn)市場潛力巨大，機會眾多。 第四章 項目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點與機會點分析 一、 項目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點 ■ 地塊所處位置較佳，具有良好的居住氛圍，交通、商業(yè)、醫(yī)院、學校、農(nóng)貿(mào)市場等 配套設(shè)施完善。 ■ 地塊距渝州路迎賓大道主干道約 500 米，通達性好又有效地避免了主干道的噪音灰塵污染。 ■ 地勢高，建高層城市景觀效果好。 ■ 石橋鋪周邊黃金地段土地供應(yīng)量少，本項目地理位置具有一定的稀缺性和排它性。 ■ 有著成熟的產(chǎn)業(yè)支撐，本項目具有良好的市場基礎(chǔ)，和較大的市場需求。 二 、項目開發(fā)經(jīng)營機會點 本項目周邊較為成熟，具有良好的市場背景支撐，且石橋鋪作為高新區(qū)最為繁華的商業(yè)、交通節(jié)點，近幾年發(fā)展迅猛；而石橋鋪又匯集了全市大量的高新產(chǎn)業(yè)，特別是 IT 行業(yè)，一直是全市最大的行業(yè)集散地，其業(yè)務(wù)范圍覆蓋整個西南片 區(qū)。因行業(yè)特征，在此就業(yè)的人群中 30 歲以下的青年人占有較大比例， 且 該片區(qū)的單身白領(lǐng)一族以 租房居住 者居多 ，大多數(shù)有買房意向， 這些因素給本項目鎖定市場提供了明確的目標。 第五章 項目定位 一、目標市場定位 ■ 自住型目標客戶： 追求較高品質(zhì)的便捷生活，不愿承擔瑣碎家務(wù)，受過良好的教育，存款有限，但收入豐厚，且具有良好的發(fā)展前景的年輕一族。 ■ 投資型目標客戶： 具有房地產(chǎn)投資眼光，能夠接受新政影響，購房用于出租的長線投資者。 ■ 商務(wù)暫住型目標客戶： 高新區(qū)高新企業(yè)以及石橋鋪周邊電腦市場往來的外地客戶。 二 、定位前提 本項目由于地塊面積小，容積率高等原因，無法與中、大型小區(qū)在居住環(huán)境的營造方面進行競爭，這也是本項目最大的劣勢。而本項目的優(yōu)勢在于地理位置較為優(yōu)越、大量的流動人口、靠近電腦市場、周邊沒有同質(zhì)化產(chǎn)品以及住宅區(qū)的密集開發(fā)帶動的人口數(shù)量猛增等，此類因素也為本項目的定位提供了強有力的市場依據(jù)。 三 、產(chǎn)品 定位 根據(jù) 以上分析 及項目周邊樓盤分析 結(jié)合 項目 的 實際情況， 將 項目 定位于 ： 25—— 47 平方米的小戶型城市景觀公寓 以酒店式公寓為基本特征，結(jié)合青年消費人群的生活特點，營造年輕、時尚、有年輕人生活個性的溫馨之家。 四、案名 Morning公館 案名釋義： 英文單詞 morning，是“早晨”的意思， 一日之際在于晨，寓意陽光、健康、年輕 ?? ， 有很好的目標市場指向。 用英文直接做項目名稱，體現(xiàn)出時尚和年輕的價值意念。 對于青年人來講，他們的思想意識為：小個人而大天下，有很強的事業(yè)心和征服欲望，早晨對于他們來說，是一個起點。 五、 物業(yè)形態(tài) 一覽表 戶型 面積 戶型面積比 套數(shù)比 單間配套 25— 28 % 54% 一房一廳 40— 45 % 46% 廚房 灶臺長度滿 足 ，按高層建筑規(guī)范要求設(shè)置集中排煙道 衛(wèi)生間 三件套衛(wèi)生間，凈使用面積不得低于 3平方米 陽臺 盡量采用雙陽臺設(shè)計，部分單間戶型根據(jù)建筑總體布局，可不考慮生活陽臺。 六、 建設(shè) 項目 綜合技術(shù)經(jīng)濟指標 一覽表 第六章 項目規(guī)劃、建筑設(shè)計 一、項目總體規(guī)劃 分類 單位 數(shù)值 總用地面積 平方米 2232 居住戶數(shù) 戶 333 居住人數(shù)（每戶按 人計算） 人 1066 總建筑面積 平方米 一、按功能性質(zhì)劃分 平方米 1）住宅建筑面積 平方米 2）公建面積 平方米 3）配套設(shè)施建筑面積 平方米 4)其他建筑面積 平方米 二、按地上地下部分劃分 1）地上建筑面積 平方米 2）地下建筑面積 平方米 其中地下車庫面積 平方米 停車泊位 輛 52 1）地面泊位 輛 26 2）地下泊位 輛 26 由于用地地塊面積較小且周邊已有建成的居民住宅，設(shè)計中首先按規(guī)劃要求退足各個方向的間距，可建主樓僅為北側(cè)一塊長方形用地范圍，在這個 條件下，將主樓布置為一中廊式住宅。 面向道路的一面，利用建筑一塊弧面完整地與城市道路相對，使處于路口的建筑起到很好的提示效果。 為了便于住宅用戶的使用，我們將住宅入口大廳與地下車庫的出入口完全分開，利用現(xiàn)狀地形的高差，在不同標高平臺上設(shè)入口，便于住戶使用。 項目規(guī)劃為高層住宅，地上 31 層，地下 1 層。地下車庫 1 層，其結(jié)構(gòu)與主體完全脫離。主體地下一層為設(shè)備用房和架空休息平臺。 一層靠道路一側(cè)為商鋪，靠內(nèi)院一側(cè)為住宅及社區(qū)服務(wù)用房。由于地形高差較大，商鋪部分為與 現(xiàn)狀道路 地形相接，高差也按地形高差進 行設(shè)計，局部層高超過 均按兩層計算建筑面積。 2－ 31 層均為住宅。 為了滿足規(guī)范的間距控制要求，地塊西面部分建筑只能建設(shè) 16 層，其余為 31 層。 主樓共有兩部樓梯和兩部電梯，樓梯和電梯均直通地下室 。車庫設(shè)有兩部樓梯直通室外。 二、住宅 建筑 設(shè)計 項目 住宅底部形成大方的入口門廳及底部活動空間，與周邊環(huán)境相融洽，利于 視覺效果 處理。 盡量作到 每一個戶型均設(shè)置雙陽臺，既開闊了建筑的視野，也豐富了建筑立面的變化。 在戶型設(shè)計上，以景觀為主，保證戶戶均有良好的日照，通風及采光，避免主要房間的視線對 視，盡量減少交通面積和公攤面積。 考慮了多種戶型供選，且各種戶型均有自身的賣點，這樣使戶型差異明顯，有利于后期用戶進行選擇。 住宅立面處理主要突出建筑的挺拔感， 采用簡潔、現(xiàn)代的外立面處理 三 、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計 ■ 充分利用外部自然景觀，創(chuàng)造多層次 的城市 景觀。地塊用地范圍較小，利用外部自然景觀，可以更好的使建筑融入城市，使內(nèi)外環(huán)境有機結(jié)合。 ■ 庭院綠化及建筑利用地形高差，建筑錯落布置，利用高差形成地下車庫及設(shè)備用房，既節(jié)省了土石方量，又使得建筑型體及空間更加豐富，體現(xiàn)出山城的特色。 第七章 項目開發(fā)經(jīng)營策略及投資估算 一、項目開發(fā)經(jīng)營策略 本項目建筑面積約 平方米，屬于小型開放項目，因此本項目的開發(fā)經(jīng)營核心策略是：快速建設(shè)、快速銷售。 有效進行項目的軟實力塑造，加強銷售管理服務(wù)， 采用酒店物業(yè)管理服務(wù)系統(tǒng)， 提升物業(yè)管理服務(wù)水平。 二、項目投資 成本 估算 一級科目 二級科目 三級科目 四級科目 計算標準 金額 土地費用 土地出讓綜合價金 土地出讓金 出讓金 掛牌價格 土地轉(zhuǎn)讓費或征地費 轉(zhuǎn)讓費（征用費） 畝（包干費） 國家規(guī)定繳納費用 土地成本評估費 地籍測繪費 10 個 點 宗地測繪費 暫估 國家規(guī)定繳納稅金 契稅 462.3% 拆遷補償費用 城市拆遷管理費 2232 ㎡ 元 /㎡ 小 計 前后期費用 勘察丈量費 前期測繪 現(xiàn)狀測繪、管網(wǎng)測繪 放線測繪 后期測繪 竣工測繪 綜合 管網(wǎng)實測 地質(zhì)詳勘 規(guī)劃設(shè)計費 規(guī)劃、設(shè)計費 方案 （ 20+2）元 /㎡ * ㎡ 初步設(shè)計 設(shè)計費 施工圖設(shè)計 施工圖審查 審圖費 元 /㎡