【正文】 第十章 結(jié)論 一、 市場方面 ： 高新區(qū)有 IT 專業(yè)市場、機電市場以及大量貿(mào)易性企業(yè)，有眾多的青年打工族，住宅市場需求旺盛 ； 本區(qū)域聚集了大量的房地產(chǎn)投資性客戶，建工新康橋租賃情況良好（單間配套租賃價： 700 元 /月；一房一廳租賃價： 900 元 /月），住宅租賃價格大大高于客戶每月按揭還款額，具有較大的投資吸引力。 收入合計 三、項目 盈虧平衡分析 項目利潤預估 萬元（銷售收入） 萬元（投資成本） = 萬元 投資回報率 萬元247。 以下大堂內(nèi)裝修 289 M 20201120 10 177。手提袋 5元 /個 2020個、文件袋 /個 2020個，雨傘 20 元 /把 300 把，信封 1000 個 元 /個 銷售中心廣宣類包裝制作費 包含 沙盤 7000 元（ 3500 元 /㎡ 2 ㎡）總體戶型平面模型 4000 元 /個及展板、廣告宣傳等。 其他人 員 保潔人員費用 1 個保潔人員， 700 元 /月（樣板間、銷售中心） 保安人員費用 3 個保安輪班， 800 元 /月（樣板間、銷售中心） 營銷費用 各賣場、銷售中心辦公費用 低值易耗辦公用品 平均 800 元 /月。地塊用地范圍較小，利用外部自然景觀，可以更好的使建筑融入城市，使內(nèi)外環(huán)境有機結(jié)合。 為了滿足規(guī)范的間距控制要求，地塊西面部分建筑只能建設 16 層，其余為 31 層。 面向道路的一面，利用建筑一塊弧面完整地與城市道路相對，使處于路口的建筑起到很好的提示效果。 二 、定位前提 本項目由于地塊面積小，容積率高等原因，無法與中、大型小區(qū)在居住環(huán)境的營造方面進行競爭，這也是本項目最大的劣勢。 ■ 地勢高，建高層城市景觀效果好。 簡析： 經(jīng)調(diào)查 發(fā)現(xiàn)，石橋鋪轉(zhuǎn)盤附近以及渝州路靠近石橋鋪沿線區(qū)域在售樓盤稀少，且沿線的黃金地段幾乎沒有土地供應，若開發(fā)本項目地塊，在近年內(nèi)應該具有較大的市場空間。 該沿線的樓盤的主要為配套完善的成熟大社區(qū)，物業(yè)形態(tài)以高層為主。 三、 有利投資經(jīng)濟形勢 成因 分析 重慶 一小時經(jīng)濟圈的建設，將加快重慶的城市化進程和城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，從而加快外地人口和重慶市域農(nóng)村人口向圈內(nèi)城區(qū) ， 特別是主城核心區(qū)的聚居， 人口數(shù)將會大量增加 ，這將直接刺激城區(qū)商品房的消費。與 2020 年 3 月的市場情況相比， 4 月的市場供應不論是在樓盤個數(shù)還是推出體量上都維持了較高增長率，其中，推出體量環(huán)比增長了 %。全市建筑業(yè)從業(yè)人員總計高達 萬人，在全市城鎮(zhèn)經(jīng)濟單位從業(yè)人員中，約占 20%。國民經(jīng)濟的快速發(fā)展是保證房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的經(jīng)濟基礎與前提；國民經(jīng)濟各行業(yè)的蓬勃發(fā)展帶動了全社會對住房、寫字樓、商業(yè)營業(yè)用房和工業(yè)用房等物業(yè)的投資與消費。 地塊北面紅線處有渝新路的路基堡坎，高度約 5 米，地塊南面 有高度約 6 米的堡坎，緊鄰紅線旁邊建筑物。 三、交通情況 項目臨渝州路約 200 米，交通十分便利，有多路公 交車通過。 2020 年被業(yè)界稱為 “ 房地產(chǎn)政策年 ” 。全年建筑業(yè)企業(yè)房屋建筑施工面積約 萬平方米，比上年增加 萬平方米。在市 場成交方面， 4 月主城區(qū)共成交商品房 15773 套，成交建筑面積 萬㎡，成交金額 億 元，平均成交單價為 元 /㎡（建筑面積）。 隨著 市民收入水平提高，外來人口增加，將會帶動商品房消費 水平的提高 城市要素的聚集、投資與產(chǎn)業(yè)發(fā)展步伐的加快、城鄉(xiāng)互動融合局面的形成，將促使經(jīng)濟迅速發(fā)展、就業(yè)不斷增長、外來人口和非農(nóng)人口增加、城鄉(xiāng)居民收入增 加，從而提高市民的投資置業(yè)能力和商品房消費水平，增強對商品房的購買力。而目前受近年的國家宏觀調(diào)控及市場影響，各樓盤一改往日主推中大戶型的思路，在售部分的戶型主要調(diào)整為以二室為主，主力面積范圍在 70～ 100/㎡，銷售均價集中在 31003300 元 /㎡ 。 石新路、渝新路周邊樓盤大都考 慮有小戶型，且銷售情況較為理想，甚至地理位置不是很好的小戶型 ， 產(chǎn)品也有不俗的銷售業(yè)績。 ■ 石橋鋪周邊黃金地段土地供應量少，本項目地理位置具有一定的稀缺性和排它性。而本項目的優(yōu)勢在于地理位置較為優(yōu)越、大量的流動人口、靠近電腦市場、周邊沒有同質(zhì)化產(chǎn)品以及住宅區(qū)的密集開發(fā)帶動的人口數(shù)量猛增等，此類因素也為本項目的定位提供了強有力的市場依據(jù)。 為了便于住宅用戶的使用，我們將住宅入口大廳與地下車庫的出入口完全分開，利用現(xiàn)狀地形的高差，在不同標高平臺上設入口，便于住戶使用。 主樓共有兩部樓梯和兩部電梯，樓梯和電梯均直通地下室 。 ■ 庭院綠化及建筑利用地形高差，建筑錯落布置，利用高差形成地下車庫及設備用房，既節(jié)省了土石方量，又使得建筑型體及空間更加豐富，體現(xiàn)出山城的特色。 水電費 平均 800 元 /月（歷經(jīng)夏季） 客戶飲用水、飲料、糕點等 平均 160 元 /月 營業(yè)費用 電話、上網(wǎng)費用 銷售電話 2 部，兩臺電腦上網(wǎng)費用，平均600 元 /月 標準合同購買 若實 行網(wǎng)上簽約，該筆費用可適當降低，但辦公用品費用會增加。 銷售傭金 提成總額按 %計，直接銷售的置業(yè)顧問提取 %；合同支持、權(quán)證辦理人員按 ％計提，項目負責人按 ％計提。 以上室內(nèi)裝修 墻、天棚抹灰樓地面 4 萬M 2020415 11 水電氣、智能化預留預埋 17722M 202025 12 門窗欄桿安裝 3410 M 1210 M 2020630 13 外墻面飾 17722 M 2020620 14 電梯安裝 兩臺 2020525 15 水電器智能 化安裝 17722 M 2020630 16 消防系統(tǒng)安裝 17722 M 2020630 17 室外水電氣安裝 1000 M 2020525 18 室外道路、擋墻環(huán)境 90 M 2020615 19 景觀工程 561 M 2020630 20 工程驗收 各專業(yè)、綜合 2020715 21 工程備案 各項手續(xù) 2020720 22 工程實體及檔案資料移交 各項手續(xù) 2020730 第八章項目 銷售 經(jīng)營狀況分析 一、項目銷售計劃 銷售期共分為四個階段 ，及 蓄客期 ，開盤強銷期，項目持續(xù)銷售期，尾盤銷售期 。 = % 四、資金預測 現(xiàn)金 流量表 （見下頁 ） 項目 投資估 算額 2020 年 2020 年度 2020 年度 合計 備 注 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 工程形象進度 平基土石 方完工 基礎工程完工，地下主體工程開工 標準層 1～12 層，取得預售許可， 9月樣板房裝修完工， 8月開盤 主體結(jié)構(gòu)完工 主體室內(nèi)裝修完工 水電氣、門窗設備安裝、外墻裝修完工，工程驗收備案，交房 收入 0 房款收入 600 小計 0 0 600 0 0 支出 土地費用 200 200 不包括土地交易中心文件中所列集團公司的轉(zhuǎn)增資本金 前后期費用 前期工程費 建安工程費 40 電梯設備及門窗等需提前供貨的按工程管理部（材設組）所提供的首付 20%，余款發(fā)貨時付清的付款方式測算（未考慮列其他甲供材） 公共配套設施建設 基礎設施建設費 水電氣等五通安裝款項按簽訂合同付 50%，完工付 50%的付款方式測算 開發(fā)間接費 開發(fā)間接費中日常管理費用按計劃期平均支付；融資費用按以貸款方式（銀行同期貸款利率）解決資金缺口，表內(nèi)融資費用共 萬 營業(yè)費用 營業(yè)費用中日常管理費用按計劃期平均支付， 其余費用按銷售進度計劃支付 物業(yè)管理及權(quán)證費用 物管費用中日常管理費用按計劃期平均支付，其余費用按銷售進度計劃支付 稅金 按收入取得時間計算土地增值稅、營業(yè)稅及附加； 07 年 4月和 10 月分別交納土地使用稅 萬 管理費用 按當期直接成本占總直接成本的比例進行劃分 不可預見費 按當期直接成本占總直接成本的比例進行劃分 支出