【文章內(nèi)容簡介】 剩余鐵藝圍欄）工程部主管10月底物業(yè)部提供尺寸7監(jiān)控（用數(shù)字高清、紅外線圍欄報(bào)警IT部11月底與消防同步8園區(qū)照明物業(yè)部10月底在雨棚頂做，也要將棚內(nèi)照明做好9弱電（電話、電視、網(wǎng)絡(luò)）IT部10月底工程負(fù)責(zé)埋管，要求口徑大，預(yù)備多2條10強(qiáng)電（高壓和低壓）工程部8月底完成變壓器安裝，9月底完成低壓低壓由工程部提供建設(shè)要求給施工隊(duì)11進(jìn)出口保安亭（含收費(fèi)系統(tǒng)）IT部11月底12保安亭采暖預(yù)留工程部10月10日前13消防工程部10月中旬前14內(nèi)裝修工程部10月底看施工隊(duì)報(bào)價(jià)，確定相應(yīng)的地磚、墻磚、洗水盤、廁座、開關(guān)（封板）（二）工程前期工作根據(jù)董事會決定，由工程部排出近期需開工的工程計(jì)劃。序號項(xiàng)目名稱工程具體內(nèi)容預(yù)計(jì)開工時間備注紅線測量定位、地形測量、地質(zhì)勘察1）勘測定位委托政府認(rèn)可的勘測部門對征地紅線進(jìn)行定位測量（一般勘測范圍擴(kuò)展到紅線外500米）。2）地形測量委托勘測單位對地塊地形做測量（重要設(shè)施應(yīng)標(biāo)坐標(biāo)和高程），地形測量資料備份給設(shè)計(jì)院，供設(shè)計(jì)院做土方平衡方案和設(shè)計(jì)布置參考。3）地質(zhì)勘察地質(zhì)勘察是對地形、地質(zhì)、水文等要素進(jìn)行測繪、勘探、測試。工程部需做好地質(zhì)勘察過程中的孔位定位、開鉆和結(jié)束時間、每孔實(shí)際鉆桿數(shù)量和鉆桿長度等檢查、復(fù)核和記錄工作，必要時拍攝圖像資料。勘察過程中，要對取土孔保留巖石芯樣，以便土建施工時比較、參考。（物流園區(qū)因容積率較低，建筑樓層普遍不高，這一步包括壓樁、打樁很多都免了，只是采用挖樁形式來搞地基）設(shè)計(jì)文件和資料準(zhǔn)備1）項(xiàng)目相關(guān)資料A、項(xiàng)目基礎(chǔ)資料：工程部對項(xiàng)目的基本情況進(jìn)行詳細(xì)了解，取得包括項(xiàng)目位置、用地范圍、規(guī)劃條件、建設(shè)規(guī)模、項(xiàng)目策劃定位、項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃、項(xiàng)目所在地工程（或監(jiān)理）招投標(biāo)備案要求、項(xiàng)目所在地施工圖紙交叉審核要求、項(xiàng)目所在地項(xiàng)目報(bào)建要求、工程質(zhì)量和安全監(jiān)督要求、市政管線現(xiàn)狀和市政管線施工圖紙報(bào)建要求等相關(guān)資料及當(dāng)?shù)貧夂蚝偷刭|(zhì)特征資料等。B、地下管線資料：向政府有關(guān)部門了解地塊內(nèi)部及周邊道路的地下管線和可能的地下洞室、障礙物等情況并取得相應(yīng)圖紙資料（地下管線是指電力、電信、管道煤氣、供暖、自來水、排水、有線電視及軍用通信線路等）。當(dāng)遇到地下管線影響施工的情況時，需向有關(guān)主管部門提出遷移申請或采取其他保護(hù)或避讓措施。對設(shè)計(jì)院進(jìn)行招標(biāo)后（建議盡量用當(dāng)?shù)氐脑O(shè)計(jì)院，不能一個設(shè)計(jì)院將全國打遍了，因?yàn)楦鞯貧夂?、土地環(huán)境不同，如南方雷雨天氣多，要考慮在雨水天裝貨的問題，而北方要考慮雪荷問題（屋頂?shù)钠露认鄬σ笮€有建設(shè)期短的問題等等。以及要考慮他們的資質(zhì)），將項(xiàng)目所在地圖審報(bào)建要求，紅線圖、勘測圖、當(dāng)?shù)貧夂蚝偷刭|(zhì)特征資料，電力、管道煤氣、供暖、自來水各行業(yè)的計(jì)量要求，電信和電視在小區(qū)、組團(tuán)和建筑單體內(nèi)的布置要求及市政管線現(xiàn)狀和報(bào)建要求書面整理保存并發(fā)送中標(biāo)的設(shè)計(jì)院，請有資質(zhì)的對應(yīng)設(shè)計(jì)單位（如電力請電力設(shè)計(jì)院、路橋請市政設(shè)計(jì)院、土建請建筑設(shè)計(jì)院等）進(jìn)行總平面設(shè)計(jì)、外觀形象、線路設(shè)施圖、施工圖設(shè)計(jì)【最好標(biāo)明所使用材料（品牌、規(guī)格型號）】、單項(xiàng)設(shè)計(jì)等等可開工建設(shè)的圖紙。設(shè)計(jì)收費(fèi)談判：總平面設(shè)計(jì)（控規(guī)）按項(xiàng)目用地面積來計(jì)收（以整塊地談設(shè)計(jì)費(fèi)，但可按公頃作標(biāo)準(zhǔn)對比），工程設(shè)計(jì)費(fèi)（施工圖）按建筑單價(jià)/平方米標(biāo)準(zhǔn)收取，如果很多套樓房（倉庫）的面積、布局都是一樣的，就是圖紙的復(fù)套，除第一套按標(biāo)準(zhǔn)收，其他的設(shè)計(jì)費(fèi)要談打折，最低可談到按30%收取。工程部要做好規(guī)劃設(shè)計(jì)圖、施工圖審核，并提出合理化意見，經(jīng)修改后，確定最終的圖紙(如某個物流園區(qū)根據(jù)地形來設(shè)計(jì)倉庫，門口的朝向只是考慮是否利于裝卸貨，卻不想處于風(fēng)口上，雖然不是將豬吹上天，但出現(xiàn)經(jīng)常性損壞，給后面的物業(yè)管理工作帶來難度，且增加營運(yùn)費(fèi)用）。施工圖包含有：圖紙目錄，門窗表，建筑設(shè)計(jì)總說明（有風(fēng)載雪載、荷載、震級、標(biāo)高、做法），一層~屋頂?shù)钠矫鎴D，正立面圖，背立面圖，東立面圖，西立面圖，剖面圖（視情況，有多個），節(jié)點(diǎn)大樣圖及門窗大樣圖，樓梯大樣圖（視功能可能有多個樓梯及電梯）。以及單項(xiàng)設(shè)計(jì)：消防、電力、取暖、弱電等。施工、監(jiān)理和設(shè)備及材料招標(biāo)工作1）工程部應(yīng)做好施工總包單位的招標(biāo)工作，對當(dāng)?shù)亟ㄖ袌觯ú牧稀⒐r(jià)）做好必要的調(diào)研、考察等工作和對正在合作的施工單位的現(xiàn)場考評工作，特別是做好現(xiàn)有《施工總包合同》條款執(zhí)行可操作性情況和條款完善情況的建議。附投標(biāo)評估工程名稱工程面積預(yù)期完工時間投標(biāo)單位名稱投標(biāo)價(jià)近期類似工程情況資質(zhì)、經(jīng)驗(yàn)和能力工程項(xiàng)目小組評估意見確定中標(biāo)單位工程招標(biāo)小組成員會簽定標(biāo)審批人意見備注：附上投標(biāo)單位的標(biāo)書及相關(guān)資料。施工招標(biāo)要明確：A、工程承包范圍（具體內(nèi)容：范圍內(nèi)的全部建筑、裝修、市政工程。）；B、合同工期（項(xiàng)目工程時間），要求開工人數(shù)；C、工程質(zhì)量（質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的確定），施工隊(duì)的資質(zhì)；D、合同價(jià)款及付款方式：（工程造價(jià)、合同結(jié)算價(jià)款、付款方式以什么付款方式為主。要求一定要開具工程建筑發(fā)票）。2）按以下要求做好監(jiān)理單位的推薦、招標(biāo)工作。（1）擬監(jiān)理項(xiàng)目的建筑類型和面積分類、明細(xì)（如低層建筑、倉庫、辦公樓、信息中心、綜合樓等面積明細(xì)）；（2）監(jiān)理工期和監(jiān)理服務(wù)期明確；監(jiān)理工期為項(xiàng)目開工至竣工時間，在項(xiàng)目開工半個月前進(jìn)場，竣工后36個月做配合交付和工程決算復(fù)核，工程質(zhì)量問題投訴現(xiàn)場取證、見證和發(fā)函；（3）原則上至少3家監(jiān)理單位參加，按要求向項(xiàng)目公司作書面承諾并報(bào)價(jià)。項(xiàng)目公司在對監(jiān)理項(xiàng)目情況了解后，按合理低價(jià)原則推薦監(jiān)理人。3）非包工包料項(xiàng)目，要做好可能的臨時設(shè)施的設(shè)備及材料招標(biāo)工作。工程開工前，做到有備而戰(zhàn)，除上以上方面，還需建立起工程概算、預(yù)算制度。使工程項(xiàng)目能先規(guī)劃再實(shí)施。這樣做可減少工程項(xiàng)目中各環(huán)節(jié)重大調(diào)整改動，從而有效核算、節(jié)約工程成本，做到心中有數(shù)。（三）工程合同及拔款管理工程造價(jià)審核工程的造價(jià)影響到工程的成本核算，影響到投資效益，也會直接影響開發(fā)施工的質(zhì)量、進(jìn)度，故而要加強(qiáng)對工程造價(jià)管理審核。工程造價(jià)模式開工前預(yù)算造價(jià)，竣工后決算造價(jià)。對造價(jià)管理一般有三種模式：。、料。A、包工不包料模式：由項(xiàng)目公司提供建筑材料，提供施工機(jī)械設(shè)備，施工單位承包施工人工工資，提供人工工具。B、一次性包定工、料模式：項(xiàng)目公司與施工單位簽訂一次性包定工程材料、人工工資和各項(xiàng)取費(fèi)的造價(jià)合同（包死總價(jià)），有變化都不多給或少給。C、包工包料，開工前預(yù)算造價(jià)，竣工后決算造價(jià)模式：決算造價(jià)以預(yù)算造價(jià)為依據(jù)。分a固定單位，根據(jù)工程量變更總價(jià)（南方較多采用）；b依據(jù)定額按國家規(guī)定，取施工期間不同工期階段的材料調(diào)整價(jià)、人機(jī)取費(fèi)價(jià)的總和，可根據(jù)定額下浮5~7%（北方采用較多，含江西、湖北、河南）。施工期間的工程變更，竣工后結(jié)算總造價(jià)時相應(yīng)增減。簽署合同在確定施工圖紙、工程總價(jià)后，通過招投標(biāo)確定施工企業(yè)，并簽署合同。重要提醒：合同要注明安全責(zé)任事故由施工企業(yè)負(fù)責(zé)（要其提供資質(zhì)，否則所有安全責(zé)任將認(rèn)定項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)），并要求其購買相應(yīng)保險(xiǎn)；要求其及時足額發(fā)放工資和購買社會保險(xiǎn)（可要求查驗(yàn)工人的簽收單）；按政府規(guī)定繳納相應(yīng)稅費(fèi)和質(zhì)保金等等。要存檔管理。材料的處置非包工料的，而由公司采購的，先寫申請采購清單，及時交給公司采購員采購（要貨比三家）。工程負(fù)責(zé)人應(yīng)敦促采購購買材料。對于因資金問題等問題不能及時提供材料的，應(yīng)及時上報(bào)董事會；包工包料的，工程部要加強(qiáng)對材料質(zhì)量的檢查（如木板的厚度，顏色，密度，品牌。鋼筋、水泥規(guī)格、質(zhì)量、數(shù)量是否符合要求，防火性能等）。每來一批材料，都需封板交質(zhì)檢站檢驗(yàn)，并保存檢驗(yàn)結(jié)果和樣板。撥款管理1）工程撥款必須以工程合同中的撥款條文為原則。2）需開工撥款的（即預(yù)付款），工程部必須考查施工方的施工技術(shù)綜合狀況、組織管理狀況、進(jìn)場情況（人員、模板），考查施工質(zhì)量、施工進(jìn)度，達(dá)到要求后方可進(jìn)入撥款程序。3）每次工程撥款要以已施工完成的工程量進(jìn)行計(jì)價(jià)，每次撥款金額掌握在已完成工程量計(jì)價(jià)的50%~70%范圍。要注明是用于哪個合同，哪棟建筑（利于核算建筑成本）？累計(jì)已撥款數(shù)。附：付款申請表日期：合同名稱合同編號合同總價(jià)款合同付款方式已付工程進(jìn)度款：本月（次）支付金額：（工程款） ￥ 元（大寫： ）截止本次（月）已付款占合同總價(jià)的比例： %代墊費(fèi)用/扣款：實(shí)際支付金額：￥ 元（大寫： ）收款單位名稱：開戶銀行：銀行賬號：請款原因（工程進(jìn)度）： 施工單位負(fù)責(zé)人： 公司蓋章： 日期：4）工程竣工驗(yàn)收時，已撥款總金額不得超過合同要求。5）工程竣工后，必須存留質(zhì)保金，依照工程合同中的有關(guān)條文執(zhí)行。6）由工程隊(duì)墊付資金的，按合同執(zhí)行。7）工程撥款程序：由施工單位提出，工程部編制工程進(jìn)度撥款表。8）所有撥款表格一律存檔，以便與財(cái)務(wù)核對。（四）工程管理開工前的管理強(qiáng)化工程的管理，要檢查施工企業(yè)進(jìn)場情況，包括：1）檢查施工技術(shù)力量、資質(zhì)情況。2）檢查設(shè)備情況。3）檢查進(jìn)場材料的準(zhǔn)備情況。4）審查施工管理方案和具