【文章內(nèi)容簡介】 可能出現(xiàn)的風險，一段發(fā)生風險事件，也就難以保證投資主體實現(xiàn)預期的投資目標。（2）對建筑產(chǎn)品使用者的影響。園林項目是社會公益型項目，如果對其施工中的風險預測的不夠全面，則可能導致工程存在嚴重的隱患，可能會直接損害到人民生命和財產(chǎn)的安全，導致不利的社會影響。例如杭州某園林項目的部分倒塌，重慶碧桂園項目的失火，都給建筑產(chǎn)品的使用者帶來了嚴重的傷亡和財產(chǎn)損失。（3）對承包商的影響。項目的承包商是園林工程質(zhì)量的直接實施者，應當在盡力減少成本的同時，按照合同要求保證產(chǎn)品的生產(chǎn)和質(zhì)量，并得到一定的利潤作為回報。在園林工程建設項目中，承包商將會面臨著材料供應、施工環(huán)境、具體的施工操作過程以及復雜的地質(zhì)情況等很多因素，承包商需要良好的資金周轉(zhuǎn)來協(xié)調(diào)外界的各種因素。如果任何一個步驟中出現(xiàn)問題，又沒有系統(tǒng)的風險管理來及時的解決，都會給承包商帶來巨大的利潤損失，甚至導致安全事故、質(zhì)量事故等事故的出現(xiàn)。3 濰坊市銀海雅苑都市園林項目的狀況分析 項目簡介 項目概況濰坊市銀海雅苑都市園林項目屬于濰坊市城市住宅小區(qū)項目，由山東省濰坊市建筑設計研究院設計。該工程項目分兩期工程按由南向北開發(fā)，總占地180畝。項目規(guī)劃總建筑面積35萬平方米，其中以6+1式多層住宅為，主住宅30萬平方米。，規(guī)劃分為南北兩個小區(qū)。2010年5月15日正式開工，一期工程占地約150畝，一期工程共計19棟樓，建筑面積約25萬平方米，1梯2戶，約2300戶，部分框架加磚混結(jié)構(gòu)，是典型的多層住宅建筑小區(qū)。項目計劃總投資2億人民幣。該工程主要由濰坊市天元工程建設 監(jiān)理公司監(jiān)理，濰坊市建筑設計研究院設計，濰坊東方建筑設計有限公司承建，濰坊路橋開發(fā)有限公司開發(fā)。主要建筑特征：建筑耐火等級為二級。小區(qū)內(nèi)建筑以6+1式多層住宅為主，磚混結(jié)構(gòu)為主，設計有地下車庫，毛石混凝土基礎。地面裝飾為地磚地面與水泥地面，外墻為面磚裝飾，樓面為水泥樓面?，F(xiàn)場施工條件及特征：本工程位于市區(qū)西部的開發(fā)區(qū)，施工現(xiàn)場狹窄，多座樓房同時開工，施工現(xiàn)場管理任務重。施工現(xiàn)場離居民區(qū)較近，施工難度大，工期緊，為了保證本工程在合同期內(nèi)完成，須與周邊協(xié)調(diào)好關(guān)系。材料供應：由開發(fā)公司統(tǒng)一協(xié)調(diào)采購三大材（鋼材、木材、水泥），袋裝水泥運到現(xiàn)場。工程特點：投資方要求必須建優(yōu)良工程。該工程地質(zhì)條件復雜，需采用毛石混凝土基礎。施工項目多，需要用到多種施工工藝和各種工具、設備。 工程技術(shù)實現(xiàn)及其技術(shù)參數(shù)濰坊市銀海雅苑都市園林項目主要工程技術(shù)參數(shù)包括以下幾個方面：（1）住宅建筑混凝土用量和用鋼量： ①砌體住宅框架：鋼筋：38～42KG/m2；砼：～。（2）施工預算經(jīng)濟指標①室外門窗（不包括單元門、防盜門）～；②；③；④。（3）施工功效①一個抹灰工一天抹灰在35平米；②一個磚工一天砌紅磚1000～1800塊；③一個磚工一天砌空心磚800～1000塊；④瓷磚15平米；⑤刮大白第一遍300平米/天，第二遍180平米/天，第三遍壓光90平米/天。（4）基礎數(shù)據(jù)①混凝土重量2500KG/m3 ；②dd；③干砂子重量1500KG/m3，濕砂重量1700KG/m3；④石子重量2200KG/m3；⑤一立方米紅磚525塊左右（分墻厚）；⑥一立方米空心磚175塊左右；⑦。 項目建設的必要性和可行分析 必要性分析濰坊市經(jīng)濟在最近幾年較快發(fā)展。2010年，%，；%，達到11691元，人民生活水平不斷提高。濰坊市的房地產(chǎn)市場的穩(wěn)步發(fā)展在城鎮(zhèn)居民收入的提高和經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展下得到了有利的發(fā)展空間。2003年開始，濰坊市將加快城中村改造，加強城市基礎建設，改善市民生活環(huán)境和居住條件成為了政府工作的重點。通過最近幾年的努力，濰坊市先后被評為省級文明城市、國家級衛(wèi)生城市，市區(qū)面貌大為改觀。城市綠化、道路等基礎設施的改善，也快速推動著濰坊市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?？膮^(qū)隨著濰坊市城市總體規(guī)劃的實現(xiàn)，已逐漸成為濰坊市中心城區(qū)的重要組成部分，逐漸體現(xiàn)出地理位置的優(yōu)越性。銀海雅苑都市園林項目所在區(qū)域毗鄰濰坊市政府，區(qū)域內(nèi)的主要道路有新華路、北海路、寶通街以及新建的櫻前街，公建配套設施齊全，環(huán)境優(yōu)美，九龍山植物園、虞河景觀帶是人們健身、休閑的主要場所，非常適合居住和生活。伴隨2008年世界經(jīng)濟形勢的瞬息萬變，全球性的經(jīng)濟危機下半年開始逐漸蔓延到實體經(jīng)濟，使得我國經(jīng)濟發(fā)展速度減慢，也嚴重的影響到濰坊市的房地產(chǎn)企業(yè)，房屋的銷售量減少，房價上漲速度減慢。濰坊市的房地產(chǎn)市場也和國內(nèi)許多城市一樣從年初的需求旺盛一直到年末的需求疲軟。5月份開始，購房者對房屋的上漲能力持觀望態(tài)度，住房需求明顯降低，9月份開始，市場更加冷清。濰坊市政府自2008年底開始加強了支持房地產(chǎn)行業(yè)的力度。濰坊市政府2010年11月出臺了《支持和促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的意見》，開展了提高公積金貸款額度、契稅補貼等33項優(yōu)惠政策，希望能夠刺激房地產(chǎn)市場的發(fā)展。這些有效的措施使濰坊市房地產(chǎn)市場在短時間內(nèi)得到了復蘇。濰坊市新房成交量在2011年l、2月份，環(huán)比增長均在20%以上。濰坊市最近幾年經(jīng)濟穩(wěn)步增長，以及剛性的房地產(chǎn)需求，加上濰坊市的優(yōu)良的城市建設，都成為銀海雅苑都市園林項目建設的必要基礎，從宏觀來看，銀海雅苑都市園林項目建設的外部環(huán)境比較樂觀。 可行性分析濰坊市城市建設開發(fā)有限公司是銀海雅苑都市園林項目的開發(fā)商，具有二十多年房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)驗和國家一級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。該公司注冊資本6000萬元，以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)，建筑配套、建筑設計、工程監(jiān)理等為輔業(yè)，旗下?lián)碛袨H坊市華通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、濰坊市向陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、濰坊市城建綜合開發(fā)設計研究院、濰坊市誠信建設監(jiān)理公司等。企業(yè)有較強的實力，并且在濰坊市市民心中具有較高的美譽和知名度。該公司1985年成立在濰坊市成功建設了福海花園、早春園、九龍園等幾十個項目，2010年全力打造銀海雅苑都市園林項目這個高端住宅小區(qū)。為了確保銀海雅苑都市園林項目順利實施，公司在每個業(yè)務部門公開選擇項目經(jīng)理，公司辦公室?guī)ьI多名業(yè)務骨干、專家組建項目評審小組，對項目的實施情況進行定期的檢查和管理。綜上所述，銀海雅苑都市園林項目具有建設的必要性和可行性，因此，對于開發(fā)商、業(yè)主、政府等各方利益相關(guān)者而言，都具有投資的必要性和可行性。 項目市場分析濰坊市房地產(chǎn)開發(fā)的熱點從濰坊市開發(fā)辦的信息中可以總結(jié)為：據(jù)濰坊市開發(fā)辦信息，濰坊市房地產(chǎn)開發(fā)熱點有：新華路、北海路、寶通街的區(qū)位優(yōu)勢 使三洋路一帶倍受開發(fā)商追捧； “濱?！迸d起以及福田集團的遷入帶來大批“白領”消費群，使峽山一帶房價迅速上升；建設大道的工程給沂山地區(qū)冷清的房地產(chǎn)市場帶來了動力；此外開發(fā)商還看好峽山地區(qū)交通方便、易于規(guī)劃。目前峽山區(qū)域內(nèi)樓盤主要分為將軍路、常青花園、吳家山、金銀湖等片區(qū)，開發(fā)較為集中，社會經(jīng)濟地理位置與自然地理位置都具有很多優(yōu)勢，配套設施、建筑設計、總體規(guī)劃、物業(yè)管理、建材工藝等呈現(xiàn)出規(guī)范性、系統(tǒng)性開發(fā)優(yōu)勢。經(jīng)過調(diào)查峽山區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的實際開發(fā)情況為：（1）張公堤外、機場路以東片區(qū)：以常青花園為代表，占地 4000 畝，規(guī)劃總建筑面積360 萬平方米。經(jīng)過 10 余年時間的建設，其范圍內(nèi)交通，商業(yè)配套業(yè)已完善。青銀高速路沿線還有思聯(lián)花園城、天嘉園、觀天廈，常青花園大型社區(qū)式開發(fā)，金銀湖、馬池附近的萬科西半島、耀江麗景灣、順池柏林、麗水佳園等項目陸續(xù)開發(fā)。并隨著張公堤、金山大道、馬池路等在周邊的改造、建設升級，此區(qū)域?qū)⑦B成一片，成為峽山人口遷入的主要區(qū)域。（2）金銀湖片區(qū)：因金銀湖片區(qū)擁有較好的自然原生態(tài)，自然環(huán)境非常吸引人，所以定位于濰坊市高端樓盤的項目比較多，以碧?；▓@為代表，規(guī)劃總建筑面積約為 30 萬平方米，以別墅與圍合式的大花園為主。（3）吳家山片區(qū)：該區(qū)域系區(qū)政府所在地，亦屬吳家山臺商投資開發(fā)區(qū)。經(jīng)近幾年的發(fā)展，吳家山街已成為東西湖區(qū)政治、經(jīng)濟、文化中心，國家級臺商投資區(qū)、海峽兩岸科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)、區(qū)委、區(qū)政府機關(guān)均設在區(qū)內(nèi)。而且，吳家山良好的招商條件吸引了大量的企業(yè)落戶，其員工人數(shù)就多達數(shù)千人?，F(xiàn)多以中、小規(guī)模的小區(qū)形式，主要面向吳家山及周邊居民。（4）三店農(nóng)場片：以“鑫?；ǔ恰睘榇??！蚌魏；ǔ恰蔽挥趰{山規(guī)劃新區(qū)內(nèi)，北靠磚啤路并接規(guī)劃中的濰坊市汽車總站，西接三店中路南向直達中心區(qū)、南至黃獅海及沿湖30 米綠化帶、東臨規(guī)劃的峽山區(qū)中央休閑綠化帶及人工湖。峽山區(qū)作為濰坊市發(fā)展城區(qū)，隨著濰柴控股集團、金銀湖生態(tài)保護區(qū)、濰坊峽山高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展，及其?；瘓F、孚日集團、新郎集團、晨鳴集團、聯(lián)盟化工集團等知名企業(yè)的匯聚，急劇飚升的人氣，將促進該區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。同時金山大道的建成開通，市政配套設施的完善，正在建設中的城市軌道交通都將明顯地提高了該地區(qū)的生活質(zhì)量，使該區(qū)域逐漸成為房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)的“黃金地段”。因此該區(qū)域開發(fā)園林式住宅，其市場潛力是較大的。銀海雅苑都市園林項目的開發(fā)商開發(fā)的“寶安金和”項目是省建設廳批準的“山東省十大節(jié)能工程”之一。該園林工程全面采用地源熱泵制冷采暖技術(shù)和墻體保溫系統(tǒng)，有著優(yōu)良的保溫節(jié)能效果，可節(jié)約 30～40%的空調(diào)的運行費用。目前項目一期已建成總建筑面積 68750 平方米的園林式住宅小區(qū)及其商業(yè)配套設施，并在短期內(nèi)取得了銷售 90%以上的好業(yè)績，在當?shù)匦纬闪溯^大的影響力，因此本項目市場是有一定保證的。 項目風險管理的現(xiàn)狀與特點 銀海雅苑都市園林項目風險管理現(xiàn)狀（1）保險市場尚未形成工程擔保和保險市場需要擁有大量符合資格的經(jīng)紀人和擔保人才能形成。現(xiàn)今我國的少數(shù)銀行開展了擔保業(yè)務，但是沒有得到普及，業(yè)務涉及的方面也有限。國家對設立專門的擔保公司需要的條件、資質(zhì)以及如何審批、業(yè)務范圍和管理辦法也都沒有規(guī)定，保險公司不能在現(xiàn)有的業(yè)務規(guī)定中開展擔保業(yè)務。而且國內(nèi)保險公司開發(fā)的險種和保單的形式不能滿足市場和工程建設的需要，缺乏靈活性，對工程風險管理方面的實際操作和理論研究還需要進一步深入。（2）風險意識依然淡薄銀海雅苑都市園林項目的有關(guān)各方在工程風險管理上缺乏一定的風險管理意識，這成為制約項目風險管理的主要障礙，而且，更為值得重視的是，該項目的責任人和政府主管官員寧愿采用風險不合理轉(zhuǎn)移和風險自留的辦法，也不愿增加風險管理費用，但是企業(yè)項目為風險而設立的儲備已近遠遠不足以應付自留風險的風險量，一旦出現(xiàn)風險事件，項目或企業(yè)就不可能連續(xù)經(jīng)驗和恢復財務的穩(wěn)定。（3）風險管理的技術(shù)難點風險識別困難，風險識別不夠全面。美國及其他發(fā)達國家均有專業(yè)的風險研究報告或風險一覽表， 一些大型企業(yè)或?qū)I(yè)的保險經(jīng)紀人公司。項目咨詢公司還制訂有自己的風險管理手冊，這一切均為做好風險識別提供了良好的基礎。但是，目前銀海雅苑都市園林項目的主管方在風險研究費用上的投入較少， 而企業(yè)本身并沒有對于風險管理進行完全的信息化管理，更多的管理經(jīng)驗只是具體的管理人員才掌握，沒有建立完整的風險管理數(shù)據(jù)庫和項目檔案。（4）風險處理手段落后 一般風險處理手段有風險自留、風險控制和風險轉(zhuǎn)移三種。在我國現(xiàn)今的環(huán)境中，缺乏完整的風險管理制度，特別是沒有專業(yè)保險公司和擔保機構(gòu)從事工程建設項目風險事務，導致大量的項目負責人都愿意采取風險控制和風險自留這兩種方法。在沒有對于風險進行有效的識別和評估所執(zhí)行的風險控制是非常主觀和盲目的，一旦發(fā)生風險事件，就需要更大的風險支出。而風險自留只能用在風險評估后表面發(fā)生風險事件的幾率不大，或者發(fā)生風險事件所帶來的損失是在可以承受的范圍之內(nèi)的，否則對企業(yè)來說非常危險。 銀海雅苑都市園林項目風險管理特點濰坊市銀海雅苑都市園林項目風險管理的特點，主要有以下幾個方面：（1）社會性濰坊市銀海雅苑都市園林項目風險管理所涉及的社會成員（利益相關(guān)者）多，包括：監(jiān)理方、施工方、業(yè)主、設計方、物業(yè)公司等，因此所體現(xiàn)的社會性也更加強烈，在實踐中相關(guān)關(guān)系十分復雜。（2）多樣性濰坊市銀海雅苑都市園林項目風險管理的客體，在進行總承包過程中，隨工程總承包方式的不同而不同，監(jiān)理方與項目施工方必須面對采購、設計、施工安裝和試運行服務等方面的風險，包括整個項目全過程的風險。（3）復雜性濰坊市銀海雅苑都市園林項目風險管理所要處理的風險問題，比設計或施工等風險量大得多，單項承包復雜得多，因此，總承包項目風險管理的難度必然更大。比如，設計與施工現(xiàn)場條件不符的風險、物價浮動風險、人員風險、建設項目總工期目標的確定風險等。但是，該項目風險管理最終所取得的效益也很明顯，效果也會更顯著。（4）全局性市委市政府對濰坊市銀海雅苑都市園林項目非常重視，屬于濰坊市重點引進項目，這就需要總承包方從該項目的全局出發(fā)，當?shù)匦侣劽襟w乃至省級媒體都給予了相關(guān)報道，不是把各階段或各個過程分割開來，進行的項目風險管理，而是對項目風險實行全局性的綜合管理。（5）發(fā)展性由于濰坊市銀海雅苑都市園林項目是濰坊市為了響應國家號召和省政府要求所建設的民生工程，屬于大型建筑工程項目，這不僅關(guān)系到當?shù)孛癖娛欠裾嬲硎艿秸媲械膶嵒?，也關(guān)系到因此市委市政府相關(guān)承諾的實現(xiàn)。在濰坊市銀海雅苑都市園林項目風險管理過程中，需要各方根據(jù)實際情況進行研究與處理，應該根據(jù)不同情況采取不同的管理方式，該項目風險管理具有一定的發(fā)展性。4 濰坊市銀海雅苑都市園林項目風險管理研究 銀海雅苑都市園林項目風險識別 基于WBS的項目風險識別方法（1）WBS分解法定義WBS一般稱為任務分解法，是Work Breakdown Structure的縮寫，是當今工程項目管理使用的主要方法。WBS方法主要是將工程項目總?cè)蝿者M行逐層分解成合適的工作單元，建立樹形圖標和WBS文檔等，將工程項目進行中的每個工作環(huán)節(jié)中的負責人、工程進度、工程主要目的和預算等內(nèi)容標明。實施WBS方法可以使每個項目工作之間的關(guān)系更加清晰明確，WBS種的里程碑事件可以讓客戶和管理人員對項目的進展了解的更加明確，更重要的是，WBS方法可以有效的幫助項目管理人員實施項目資源控制、成本控制和進度控制。（2）基于WBS分解法的工程項目風險識別方法工程項目風險識別如果使用一般的識別方法將會使用巨大的時間和人力成本才可以完成所有的復雜的風險因素的識別，會影響到風險管理的成本超過起到的作用。WBS分解法在