【文章內(nèi)容簡介】 快發(fā)展奠定了堅實基礎(chǔ)。除了旅游經(jīng)濟(jì)本身所帶來的效益之外，由旅游發(fā)展所帶動的周邊相關(guān)產(chǎn)業(yè)也開始逐步發(fā)展起來，不同類型經(jīng)濟(jì)的發(fā)展形成一種互動效應(yīng)，這使得濱州市經(jīng)濟(jì)有可能在更高的起點上得以發(fā)展。2003年，濱州市成功舉辦了全國摩托大賽、全國摩托艇大賽、全國青少年乒乓球大賽等六項賽事。這些活動賽事不但讓人們重新認(rèn)識了濱州，而且為濱州經(jīng)濟(jì)及旅游事業(yè)的發(fā)展涂上絢麗的一筆。 紡織業(yè)濱州市擁有亞洲最大的棉紡織企業(yè)棗山東魏橋棉紡織集團(tuán)。濱州魏橋科技工業(yè)園是山東魏橋棉紡織集團(tuán)的高檔純棉織物生產(chǎn)、出口基地和高檔服裝面料研究、開發(fā)中心，一期工程占地643畝，總建筑面積40萬平方米，計劃投資總額15億元?？偨ㄖ娣e32萬平方米的通用標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房和9萬千瓦的熱電廠，預(yù)計2002年5月投產(chǎn)。濱州活塞工業(yè)園是繼濱州魏橋科技工業(yè)園之后的又一進(jìn)區(qū)大項目?？偼顿Y15億元，占地面積1155畝。一期工程投資6億元，占地 800畝，已于2002年3月動工，預(yù)計2003年6月建成投產(chǎn)。濱州市自營進(jìn)出口企業(yè)自營出口創(chuàng)匯快速增長。據(jù)海關(guān)統(tǒng)計，同比增長42％。出口骨干企業(yè)勢頭強(qiáng)勁，自營出口過千萬美元的企業(yè)有4家，分別是魏棉集團(tuán)、華紡股份、亞光紡織、春曉制衣，％，％。其中魏棉集團(tuán)實現(xiàn)自營出口創(chuàng)匯25797萬美元，％，％。 城市重點產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景預(yù)測 旅游業(yè)濱州未來的旅游產(chǎn)業(yè)主要包括商務(wù)旅游和觀光、購物旅游兩個部分。商務(wù)旅游主要指以洽談生意、會晤或交流信息為目的旅游活動，隨著濱州經(jīng)濟(jì)建設(shè)的不斷發(fā)展，特別是濱州國際會展中心的建立。各種會議旅游及大型商務(wù)活動日漸紛繁，越來越多的大型會議、國際各種大型博覽會、交易會來此舉行。為此推動城區(qū)“會展經(jīng)濟(jì)”的發(fā)展，“會展經(jīng)濟(jì)”的發(fā)展意味著濱州的經(jīng)濟(jì)地位正備受外界矚目，預(yù)計商務(wù)旅游未來將會不斷得到提升。觀光、購物旅游濱州市的第十個五年計劃綱要中，旅游產(chǎn)業(yè)的目標(biāo)是：要充分挖掘人文、自然、社會等旅游資源，突出發(fā)展生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光旅游、休閑度假旅游和民俗旅游，在完善鶴伴山國家森林公園、魏氏莊園等旅游景點配套設(shè)施功能的基礎(chǔ)上，加快建設(shè)孫子文化城、鄒平長白山旅游區(qū)和博興麻大湖的旅游開發(fā)。積極爭取納入全省旅游布局。從而把濱州建設(shè)成為特色鮮明、國內(nèi)外知名的旅游目的地，并將旅游業(yè)發(fā)展成為本市新的支柱產(chǎn)業(yè)。2002年濱州市制定了“四環(huán)五海”的規(guī)劃。規(guī)劃中四環(huán)五海以公路建設(shè)為龍頭,以水利建設(shè)和城郊農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為兩翼,集園林與湖水于一色,融產(chǎn)業(yè)、生態(tài)、文化為一體,實現(xiàn)人與自然的和諧共處,經(jīng)濟(jì)社會與資源、環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展。主要內(nèi)容包括四環(huán):即環(huán)城公路、環(huán)城水系、環(huán)城綠帶、環(huán)城風(fēng)景帶。環(huán)城路,借助20220國道改線,修建一級路標(biāo)準(zhǔn)的東外環(huán)路、北外環(huán)路。西外環(huán)路,借助西區(qū)開發(fā)和縣鄉(xiāng)路建設(shè),修建一級路。南外環(huán)路,借助黃河大壩淤背加寬,修建外環(huán)路。環(huán)城水系,依托原朝陽河開挖東環(huán)城河。依托原西沙河拓寬為西環(huán)城河。沿北環(huán)路開挖北環(huán)城河。疏通并加寬南環(huán)城河。環(huán)城綠帶,分別在公路和河道兩側(cè)形成三組林帶。環(huán)城風(fēng)景帶,逐步建設(shè)八大風(fēng)景點,形成環(huán)城風(fēng)景帶。五海:即在張肖堂干渠渠首西側(cè)建成南海在濱州職業(yè)學(xué)院農(nóng)業(yè)高科技園以北、渤海九路兩側(cè)建成北海。在黃河八路兩側(cè)、渤海十八路至渤海二十路之間建成中海。在新城區(qū)西北方向、西沙河?xùn)|側(cè)建成西海。依托已建成的東郊水庫完善東海。“五?！币?guī)劃的出臺，增加了濱州的旅游資源，改善了濱州市區(qū)無旅游的尷尬境地，提高了濱州的旅游地位，完善了濱州市的旅游結(jié)構(gòu)。濱州市五年旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度預(yù)測指標(biāo)2003年2004年2005年2006年2007年一、接待國內(nèi)游客（萬人次）國內(nèi)旅游收入（億元）人均消費(fèi)（元）二、接待海外游客（人次）75009600125001750025000創(chuàng)匯收入（萬美元）120折合人民幣（億元）人均消費(fèi)（美元）合計（億元）全市GDP占全市GDP的比重 其他重點產(chǎn)業(yè)濱州將進(jìn)一步發(fā)展紡織業(yè)及電子業(yè)，未來幾年內(nèi)重點發(fā)展的產(chǎn)業(yè)有：工業(yè)項目、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)（電子、精細(xì)化工、新材料、服裝、醫(yī)藥、生物工程等）、農(nóng)副產(chǎn)品國際標(biāo)準(zhǔn)深加工、城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。在加快農(nóng)業(yè)、工業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域招商的同時，加大對科研、教育、文化、衛(wèi)生、商業(yè)服務(wù)等第三產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的招商。重點重點發(fā)展的項目有：經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)各類園區(qū)建設(shè)、以活塞為主的國際汽車配件中心建設(shè)、以家紡為重點的棉紡織業(yè)和服裝加工項目、小營鐵路北延工程及鐵路公路大橋建設(shè)、濱州現(xiàn)代物流中心建設(shè)、農(nóng)副產(chǎn)品深加工項目、有機(jī)蔬菜（食品）基地建設(shè)項目。 三、城市資源狀況分析 城市資源狀況濱州市作為黃河三角洲的主要開發(fā)區(qū)，各種自然資源十分豐富，是中國最有發(fā)展?jié)摿Φ牡貐^(qū)之一。土地資源：濱州市地域遼闊，土地資源豐富，擁有土地 萬公頃，其中耕地占 % ，水域占 % ，牧草地占 %, 園林地占 % ，其他用地站 % ，未開墾土地占 % 。灘涂與淺海：濱州市有海岸線 公里，海域內(nèi)潮間帶均為淤泥沉積而成，跨度大，灘涂寬廣有 萬公頃。潮間帶地表生物 52 種，地下鹵水儲量豐富，使濱州成為山東省重要的原鹽生產(chǎn)基地、鹽化工基地和海水養(yǎng)殖基地。礦產(chǎn)資源：全市已探明的礦產(chǎn)有 26 種，已開發(fā)利用的 15 種。其中石油總儲量 6 億噸，天然氣總儲量 164 億立方米；銅礦儲量 4 萬噸，建筑石料儲量 億立方米，麥飯石儲量 1 億噸；貝殼可利用儲量 1600 萬噸；煤儲量 25 億噸；整個海涂 C+D 級鹵水礦資源儲量 億立方米。人力資源：全市高等學(xué)校年招收本、?？粕?4000 人，成人高中等學(xué)校年招生 3000 人，各類成人技術(shù)培訓(xùn)學(xué)校年培訓(xùn) 萬人次；年勞務(wù)輸出 2 萬余人，其中大中專、技校生 5000 人。 城市資源開發(fā)利用前景預(yù)測土地資源：由于本市土地資源豐富，%，在未來幾年內(nèi)政府將充分利用土地資源，通過拍掛的方式鼓勵開發(fā)商積極開發(fā)以促進(jìn)本市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。人文自然景觀資源：濱州市現(xiàn)有的四環(huán)五海規(guī)劃將是未來開發(fā)利用的重點，以中海為中心，在周邊地區(qū)增設(shè)大型購物中心、星級酒店、餐飲娛樂并配以橋梁、道路建設(shè)，將形成西部人文兼自然一景。第二章 城市房地產(chǎn)市場環(huán)境分析一、城市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析（資料及來源：濱州市建委、市場調(diào)研） 城市房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)分析 區(qū)域劃分根據(jù)濱州市傳統(tǒng)的地域劃分，結(jié)合濱州新規(guī)劃，對濱州市的區(qū)域進(jìn)行劃分：老城區(qū)：東起新205國道（東外環(huán)路），南至南外環(huán)路，西到渤海十一路，北至新220國道（北外環(huán)路）。新城區(qū)：東起渤海十一路，南至南外環(huán)路，西到渤海十八路，北至新220國道（北外環(huán)路）。開發(fā)區(qū)：東起渤海十八路，南至南外環(huán)路，西到西外環(huán)路，北至新220國道（北外環(huán)路）。在濱州市的城市規(guī)劃中，開發(fā)區(qū)和新城區(qū)都屬于剛開發(fā)的“新城區(qū)”因此被合稱為西區(qū)（新區(qū)）。濱州市全社會固定資產(chǎn)投資及增長比例圖年份1999年2000年2001年2002年2003年固定資產(chǎn)投資（萬元）59280371200085973410806561980000增長（%）%%%%%（以上數(shù)據(jù)來源濱州統(tǒng)計年鑒（手冊）2003，作者單位：濱州市統(tǒng)計局）作為拉動國民經(jīng)濟(jì)增長的重要力量，固定資產(chǎn)投資一直在GDP中占有很大比重。從以上圖中可以看出，濱州市固定資產(chǎn)投資額近幾年增幅較快，固定資產(chǎn)投資增勢強(qiáng)勁，2002年全社會固定資產(chǎn)投資突破100億元。2003年以城市建設(shè)、工業(yè)更新改造投資為主的固定資產(chǎn)投資力度不斷加大，全市固定資產(chǎn)投資在連續(xù)四年高速增長的基礎(chǔ)上，2003年再上新臺階，全年完成全社會固定資產(chǎn)投資198億元，%，增幅明顯幾乎翻番，是近年來投資發(fā)展最快的一年，固定資產(chǎn)的穩(wěn)定增長，有利于拉動國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長，直接促進(jìn)城市基礎(chǔ)設(shè)施的完善，改進(jìn)工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)能力，提高人民的生活水平。2003年全年共新批外資項目62個，%。%%可以看到固定資產(chǎn)投資拉動，和外來資金的大量注入帶動了濱州城市經(jīng)濟(jì)和城市建設(shè)的高速發(fā)展。年份全社會固定資產(chǎn)投資（萬元）房地產(chǎn)開發(fā)投資（萬元）房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資比重（%）住宅投資占全房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重（%）19995928033848%%200071200010164%%200185973419701%%2002108065644237%%2003198000057000%%從1999年至2003年，五年以來濱州的房地產(chǎn)開發(fā)投資在穩(wěn)步遞增中。雖然2003年房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資比重有所下降，%。住宅投資一直占到全房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重70%以上。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資比重相對較小，住宅投資占全房地產(chǎn)開發(fā)投資90%以上，這反映了濱州房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀，房地產(chǎn)開發(fā)仍是在以“住”為主，投資、商用物業(yè)相對較少。說明濱州的房地產(chǎn)市場剛剛起步，同時也預(yù)示著濱州房地產(chǎn)發(fā)展空間非常巨大。 城市房地產(chǎn)市場需求狀況分析濱州市近五年房地產(chǎn)項目銷售額情況 計量單位：萬元年份商品房住宅寫字樓商業(yè)用房199924432443002000654858730675200112045839321030652002219581590206056200327685263502281107濱州市近三年房地產(chǎn)項目銷售面積情況 計量單位：萬平方米年份商品房住宅寫字樓商業(yè)用房199900200002001200202003以上顯示，銷售額達(dá)27685萬元，較2002年有明顯的提高，%%。 城市房地產(chǎn)市場總體價格水平分析二、城市房地產(chǎn)片區(qū)分析（資料及來源：城市規(guī)劃及歷史沿革、市場調(diào)研） 城市房地產(chǎn)歷史沿革和中國經(jīng)濟(jì)一樣，濱州的房地產(chǎn)也經(jīng)歷了計劃經(jīng)濟(jì)到市場經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)變，隨著人口的增多，城市居民從最初的單位福利分房，逐漸發(fā)展到單位集資買房，房改房和商品房的相應(yīng)出現(xiàn)。而隨著濱州經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，加上國家政策鼓勵，本市房地產(chǎn)市場也漸漸熱起來，產(chǎn)品的供應(yīng)量逐步上升，商品房由最初的無人問津到現(xiàn)在的排隊購房。目前濱州市的地商品房主要為多層，但是在東部地區(qū)也出現(xiàn)了高層，