【文章內(nèi)容簡介】 非帶傷運(yùn)行。對于一些概念，尤其是所謂國際經(jīng)驗(yàn)絕對不能夠盲目地生搬硬套，例如房價(jià)收入比、租售比、20%的投資警戒線等等。這些形而上學(xué)的觀點(diǎn)通過所謂專家反映出來，對市場的誤導(dǎo)更為嚴(yán)重。 上海住宅市場明朗化　成交均價(jià)還有下跌空間 　　2006年第一季度的上海房地產(chǎn)市場趨于成熟，自住購房需求不斷上升。戴德梁行報(bào)告指出，2006年上海商品住宅市場將繼續(xù)呈現(xiàn)區(qū)域差異明朗化、發(fā)展方向多元化的趨勢。整體住宅成交量預(yù)計(jì)將有一定幅度提高，成交均價(jià)則還有進(jìn)一步下跌空間，但不同區(qū)域價(jià)格走勢將有明顯分化，預(yù)計(jì)2006年第二季度上海中心城區(qū)商品住宅價(jià)格穩(wěn)中有升。 　　戴德梁行近日發(fā)布的上海物業(yè)市場研究報(bào)告指出，今年第一季度上海高檔住宅物業(yè)市場交易量和價(jià)格同呈回暖跡象。 　　2006年一季度住宅售價(jià)指數(shù)繼續(xù)下滑，價(jià)格經(jīng)過四個(gè)季度回調(diào)到合理可接受 價(jià)位，使得眾多持幣觀望的自住購房者在新年之后開始行動。2006年3月住宅需求市場有所回暖。 　　泛城（中國）綜合住宅服務(wù)最新發(fā)布指數(shù)表明，截至2006年2月28日，%，房價(jià)下跌幅度較1月略有減小。 　　上海市房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)顯示，%。，%。，%。，%。，%。受宏觀調(diào)控及住宅消費(fèi)心理預(yù)期等因素影響，上海市住宅市場趨向理性發(fā)展。 　　去年，上海市房屋土地資源管理局共發(fā)布6次國有土地使用權(quán)出讓公告，共出讓土地706萬平方米，可建面積1057萬平方米，土地用途大部分是非住宅用地性質(zhì)。 　　經(jīng)歷了2005年第二、三季度的調(diào)整適應(yīng)和第四季度的理性回歸，2006年第一季度的上海房地產(chǎn)市場趨于成熟，自住購房需求不斷上升，每日一手商品住宅成交套數(shù)從調(diào)整之初的100多套恢復(fù)到600多套。 　　戴德梁行報(bào)告指出，2006年上海商品住宅市場將繼續(xù)呈現(xiàn)區(qū)域差異明朗化、發(fā)展方向多元化的趨勢。整體住宅成交量預(yù)計(jì)將有一定幅度提高，成交均價(jià)則還有進(jìn)一步下跌空間，但不同區(qū)域價(jià)格走勢將有明顯分化，預(yù)計(jì)2006年第二季度上海中心城區(qū)商品住宅價(jià)格穩(wěn)中有升。 　　市場回歸理性投資群體兩極化 　　雖然在過去的一年中，上海住宅市場受挫，但是并沒有減退海外基金投資上海的熱潮，過去的一年反而是海外資本投資國內(nèi)大宗物業(yè)開花結(jié)果的一年。 　　根據(jù)戴德梁行投資部估算，2005年外資在上海地區(qū)的大宗物業(yè)投資總價(jià)值超過65億人民幣，總面積達(dá)32萬平方米。 　　業(yè)內(nèi)人士表示，盡管上海住宅市場的投資需求銳減，但市場正回歸理性，投資群體出現(xiàn)兩極化，低質(zhì)量投機(jī)者被擠出市場，實(shí)力強(qiáng)、投資能力強(qiáng)的投資者仍然留在市場，并由短期投資轉(zhuǎn)向長期投資。 首付比例提高未經(jīng)證實(shí) 后續(xù)政策可能出臺 　　昨日，有消息稱，央行正在醞釀提高首付款比例的政策，從市場供求關(guān)系的角度打壓房價(jià)漲勢。傳聞指出，“這一政策的核心是將購房首付款的比例從最低二成，提高到四至五成?！币皇て鹎永?，記者多方探聽，此傳聞并未得到證實(shí)。但據(jù)分析，樓市后續(xù)調(diào)控政策很可能會出臺。 　　首付比例提高至四五成 　　昨日，有媒體透露，央行擬推新政，購房首付款的比例從最低二成，提高到四至五成。上海漢宇地產(chǎn)物業(yè)代理有限公司董事總經(jīng)理施宏睿表示還沒有聽說這個(gè)消息。同樣，第一太平戴維斯物業(yè)顧問（上海）有限公司董事長劉德?lián)P對這一傳聞表示了疑惑，“即時(shí)出臺也要等到加息政策之后的兩三個(gè)月吧？” 　　對象 　　可能僅針對二次購房 　　“如果首付比例真的從二成提高到四至五成，樓市將何去何從？”當(dāng)這一問題拋向上海中原地產(chǎn)總經(jīng)理譚百強(qiáng)時(shí)，譚的回答是果斷的，“首先成交量肯定將下跌，市場上存在的動遷、結(jié)婚等剛性需求的支撐將會減少；接下來，巨大資金壓力下的開發(fā)商將不得不降價(jià)銷售?！? 　　同樣，劉德?lián)P表示，這種消息如果屬實(shí)，將對房市的沖擊是巨大的，目前上海能夠付首付的自住客戶，很大一部分都是低成首付、高成貸款，首付提高將會影響自住需求。施宏睿甚至認(rèn)為，首付比例提高的政策不太可能一刀切，也許更多的是針對二次置業(yè)的人群，對首次置業(yè)人群實(shí)施的可能性不大。 　　美聯(lián)物業(yè)的觀點(diǎn)是，傳言該政策出臺的目的是為了打擊各地房價(jià)漲勢過快過猛，打壓各地樓市投機(jī)行為。該政策如果出臺，勢必造成購房者再次持幣觀望，引起樓市成交量由此再次驟降的情況發(fā)生。“可以預(yù)見的是，如果該政策近期出臺勢必造成樓市新盤大量囤積，住宅空置率猛增，開發(fā)商資金鏈嚴(yán)重?cái)嗔眩瑥亩斐摄y行貸款風(fēng)險(xiǎn)的劇增?！? 　　預(yù)期 　　后續(xù)政策很可能出臺 　　雖然在采訪中，幾乎沒有人能給予正面的答復(fù)。但一位不愿具名的金融界人士認(rèn)為，樓市再出調(diào)控政策的可能性很大，只是出臺的時(shí)間問題。 　　一位消息人士表示，可以預(yù)見的是，在4月28日央行調(diào)高貸款利率之后，還可能會有后續(xù)的調(diào)控政策出臺。消息顯示，北京前四個(gè)月的房價(jià)都是在以17%的速度迅速上漲，漲勢不減。該人士認(rèn)為，從全國形勢看，北京等很多城市的房價(jià)上升較快，穩(wěn)定房價(jià)成為了政策十分關(guān)切的事情，央行加息政策出臺更多的是一個(gè)信號，這很可能是一系列調(diào)控政策出臺的序幕。外 匯 聚 焦美國支持中國匯率改革 人民幣升值有望提速 中國經(jīng)濟(jì)學(xué)家昨天表示，美國不將中國定為“貨幣操縱國”給予中國政府更多靈活性，加速推出真正的人民幣外匯交易市場。 在今年人民幣升值速度的問題上，經(jīng)濟(jì)學(xué)家們?nèi)源嬖诜制?。但他們表示，美國的這一決定對北京官方主張加快匯率體系改革的一派是一大支持。美國財(cái)政部周三在其半年一度遞交國會的報(bào)告中，對中國貨幣改革的速度表示失望，但同時(shí)也對北京采取增加貨幣靈活性的廣泛措施予以贊揚(yáng)。 去年7月，%，并將人民幣與美元匯率脫鉤。此后，在嚴(yán)格控制的有管理浮動匯率體系下，人民幣兌美元匯率幾乎沒有上升。 北京智囊機(jī)構(gòu)——世界經(jīng)濟(jì)與政治研究所所長助理何帆表示，美國做出這個(gè)決定，是采取了“務(wù)實(shí)、建設(shè)性的態(tài)度”。 “美國這次給了中國面子，中國應(yīng)利用這次機(jī)會加速匯率改革。下次美國再給中國面子就沒有那么容易了，”他說。 “中國仍需要調(diào)整匯率——3%至5%的小幅上升不會對中國經(jīng)濟(jì)造成重大影響?！? 外界普遍認(rèn)為，中國人民銀行(The PBoC)支持加快人民幣升值速度。 但央行的首要任務(wù)是建立本土外匯市場，這個(gè)市場不會讓投機(jī)者對人民幣進(jìn)行單向賭博。 巴克萊資本(Barclays Capital)駐香港策略師黃海洲稱，作為此次改革的一部分，未來幾個(gè)月中國人民銀行很可能擴(kuò)大人民幣的交易區(qū)間。 “他們希望看到兩方面的波幅都有增加，”他說?！叭绻巳硕荚谕贿?，就無法形成市場?！? 美國財(cái)政部的報(bào)告中，將中國持有的美國國債從2652億美元向上修正到3198億美元，在所有國外官方機(jī)構(gòu)持有國債中約占24%。 歐元虛晃一招 形成新趨勢線 美元昨夜全線大幅下挫，繼續(xù)看空美元者獲利豐厚。 在隔夜北美時(shí)段的交易中，美元全線下挫。％，這一增速大大低于前值和預(yù)期，市場認(rèn)為這一數(shù)據(jù)給美聯(lián)儲停止加息施加了更大的壓力，因此全面拋售美元。昨天早晨我提出，美聯(lián)儲的加息舉動尚未撼動非美的上漲基礎(chǔ)，昨日非美的走勢也確是如此，不過歐洲貨幣和人們虛晃一招，一度下破了短期的趨勢線，但我繼續(xù)堅(jiān)持此前的觀點(diǎn)與原則不變，即出現(xiàn)明顯的頭部跡象前，應(yīng)繼續(xù)看漲非美，看跌美元。相信近期持續(xù)看跌美元的投資者，應(yīng)有豐厚的獲利在手。 歐元昨日一度擊穿了上升趨勢線的支撐，并做出大幅下挫的姿態(tài)，但美國數(shù)據(jù)公布后，歐元獲得強(qiáng)大動力，迅速上行，這樣。整體來看，盡管歐元在天圖上走出大斜率的單邊上漲，但上行趨勢及節(jié)奏保持良好，未見頂部特征，預(yù)計(jì)歐元將會繼續(xù)上行，至于何時(shí)會出現(xiàn)調(diào)整，目前還很難說，因?yàn)樵趩芜厪?qiáng)勢中，猜測大級別調(diào)整和猜頭一樣，都是致命的錯(cuò)誤，歐元不跌則繼續(xù)看漲。日內(nèi)短線或有橫向調(diào)整壓力。 英鎊昨日判斷失誤，并未出現(xiàn)階段調(diào)