【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 非帶傷運(yùn)行。對(duì)于一些概念，尤其是所謂國(guó)際經(jīng)驗(yàn)絕對(duì)不能夠盲目地生搬硬套，例如房?jī)r(jià)收入比、租售比、20%的投資警戒線等等。這些形而上學(xué)的觀點(diǎn)通過(guò)所謂專(zhuān)家反映出來(lái)，對(duì)市場(chǎng)的誤導(dǎo)更為嚴(yán)重。 上海住宅市場(chǎng)明朗化　成交均價(jià)還有下跌空間 　　2006年第一季度的上海房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于成熟，自住購(gòu)房需求不斷上升。戴德梁行報(bào)告指出，2006年上海商品住宅市場(chǎng)將繼續(xù)呈現(xiàn)區(qū)域差異明朗化、發(fā)展方向多元化的趨勢(shì)。整體住宅成交量預(yù)計(jì)將有一定幅度提高，成交均價(jià)則還有進(jìn)一步下跌空間，但不同區(qū)域價(jià)格走勢(shì)將有明顯分化，預(yù)計(jì)2006年第二季度上海中心城區(qū)商品住宅價(jià)格穩(wěn)中有升。 　　戴德梁行近日發(fā)布的上海物業(yè)市場(chǎng)研究報(bào)告指出，今年第一季度上海高檔住宅物業(yè)市場(chǎng)交易量和價(jià)格同呈回暖跡象。 　　2006年一季度住宅售價(jià)指數(shù)繼續(xù)下滑，價(jià)格經(jīng)過(guò)四個(gè)季度回調(diào)到合理可接受 價(jià)位，使得眾多持幣觀望的自住購(gòu)房者在新年之后開(kāi)始行動(dòng)。2006年3月住宅需求市場(chǎng)有所回暖。 　　泛城（中國(guó)）綜合住宅服務(wù)最新發(fā)布指數(shù)表明，截至2006年2月28日，%，房?jī)r(jià)下跌幅度較1月略有減小。 　　上海市房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)顯示，%。，%。，%。，%。，%。受宏觀調(diào)控及住宅消費(fèi)心理預(yù)期等因素影響，上海市住宅市場(chǎng)趨向理性發(fā)展。 　　去年，上海市房屋土地資源管理局共發(fā)布6次國(guó)有土地使用權(quán)出讓公告，共出讓土地706萬(wàn)平方米，可建面積1057萬(wàn)平方米，土地用途大部分是非住宅用地性質(zhì)。 　　經(jīng)歷了2005年第二、三季度的調(diào)整適應(yīng)和第四季度的理性回歸，2006年第一季度的上海房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于成熟，自住購(gòu)房需求不斷上升，每日一手商品住宅成交套數(shù)從調(diào)整之初的100多套恢復(fù)到600多套。 　　戴德梁行報(bào)告指出，2006年上海商品住宅市場(chǎng)將繼續(xù)呈現(xiàn)區(qū)域差異明朗化、發(fā)展方向多元化的趨勢(shì)。整體住宅成交量預(yù)計(jì)將有一定幅度提高，成交均價(jià)則還有進(jìn)一步下跌空間，但不同區(qū)域價(jià)格走勢(shì)將有明顯分化，預(yù)計(jì)2006年第二季度上海中心城區(qū)商品住宅價(jià)格穩(wěn)中有升。 　　市場(chǎng)回歸理性投資群體兩極化 　　雖然在過(guò)去的一年中，上海住宅市場(chǎng)受挫，但是并沒(méi)有減退海外基金投資上海的熱潮，過(guò)去的一年反而是海外資本投資國(guó)內(nèi)大宗物業(yè)開(kāi)花結(jié)果的一年。 　　根據(jù)戴德梁行投資部估算，2005年外資在上海地區(qū)的大宗物業(yè)投資總價(jià)值超過(guò)65億人民幣，總面積達(dá)32萬(wàn)平方米。 　　業(yè)內(nèi)人士表示，盡管上海住宅市場(chǎng)的投資需求銳減，但市場(chǎng)正回歸理性，投資群體出現(xiàn)兩極化，低質(zhì)量投機(jī)者被擠出市場(chǎng)，實(shí)力強(qiáng)、投資能力強(qiáng)的投資者仍然留在市場(chǎng)，并由短期投資轉(zhuǎn)向長(zhǎng)期投資。 首付比例提高未經(jīng)證實(shí) 后續(xù)政策可能出臺(tái) 　　昨日，有消息稱(chēng)，央行正在醞釀提高首付款比例的政策，從市場(chǎng)供求關(guān)系的角度打壓房?jī)r(jià)漲勢(shì)。傳聞指出，“這一政策的核心是將購(gòu)房首付款的比例從最低二成，提高到四至五成。”一石激起千層浪，記者多方探聽(tīng)，此傳聞并未得到證實(shí)。但據(jù)分析，樓市后續(xù)調(diào)控政策很可能會(huì)出臺(tái)。 　　首付比例提高至四五成 　　昨日，有媒體透露，央行擬推新政，購(gòu)房首付款的比例從最低二成，提高到四至五成。上海漢宇地產(chǎn)物業(yè)代理有限公司董事總經(jīng)理施宏睿表示還沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)這個(gè)消息。同樣，第一太平戴維斯物業(yè)顧問(wèn)（上海）有限公司董事長(zhǎng)劉德?lián)P對(duì)這一傳聞表示了疑惑，“即時(shí)出臺(tái)也要等到加息政策之后的兩三個(gè)月吧？” 　　對(duì)象 　　可能僅針對(duì)二次購(gòu)房 　　“如果首付比例真的從二成提高到四至五成，樓市將何去何從？”當(dāng)這一問(wèn)題拋向上海中原地產(chǎn)總經(jīng)理譚百?gòu)?qiáng)時(shí)，譚的回答是果斷的，“首先成交量肯定將下跌，市場(chǎng)上存在的動(dòng)遷、結(jié)婚等剛性需求的支撐將會(huì)減少；接下來(lái)，巨大資金壓力下的開(kāi)發(fā)商將不得不降價(jià)銷(xiāo)售?！? 　　同樣，劉德?lián)P表示，這種消息如果屬實(shí)，將對(duì)房市的沖擊是巨大的，目前上海能夠付首付的自住客戶，很大一部分都是低成首付、高成貸款，首付提高將會(huì)影響自住需求。施宏睿甚至認(rèn)為，首付比例提高的政策不太可能一刀切，也許更多的是針對(duì)二次置業(yè)的人群，對(duì)首次置業(yè)人群實(shí)施的可能性不大。 　　美聯(lián)物業(yè)的觀點(diǎn)是，傳言該政策出臺(tái)的目的是為了打擊各地房?jī)r(jià)漲勢(shì)過(guò)快過(guò)猛，打壓各地樓市投機(jī)行為。該政策如果出臺(tái)，勢(shì)必造成購(gòu)房者再次持幣觀望，引起樓市成交量由此再次驟降的情況發(fā)生。“可以預(yù)見(jiàn)的是，如果該政策近期出臺(tái)勢(shì)必造成樓市新盤(pán)大量囤積，住宅空置率猛增，開(kāi)發(fā)商資金鏈嚴(yán)重?cái)嗔?，從而造成銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)的劇增?！? 　　預(yù)期 　　后續(xù)政策很可能出臺(tái) 　　雖然在采訪中，幾乎沒(méi)有人能給予正面的答復(fù)。但一位不愿具名的金融界人士認(rèn)為，樓市再出調(diào)控政策的可能性很大，只是出臺(tái)的時(shí)間問(wèn)題。 　　一位消息人士表示，可以預(yù)見(jiàn)的是，在4月28日央行調(diào)高貸款利率之后，還可能會(huì)有后續(xù)的調(diào)控政策出臺(tái)。消息顯示，北京前四個(gè)月的房?jī)r(jià)都是在以17%的速度迅速上漲，漲勢(shì)不減。該人士認(rèn)為，從全國(guó)形勢(shì)看，北京等很多城市的房?jī)r(jià)上升較快，穩(wěn)定房?jī)r(jià)成為了政策十分關(guān)切的事情，央行加息政策出臺(tái)更多的是一個(gè)信號(hào)，這很可能是一系列調(diào)控政策出臺(tái)的序幕。外 匯 聚 焦美國(guó)支持中國(guó)匯率改革 人民幣升值有望提速 中國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家昨天表示，美國(guó)不將中國(guó)定為“貨幣操縱國(guó)”給予中國(guó)政府更多靈活性，加速推出真正的人民幣外匯交易市場(chǎng)。 在今年人民幣升值速度的問(wèn)題上，經(jīng)濟(jì)學(xué)家們?nèi)源嬖诜制?。但他們表示，美?guó)的這一決定對(duì)北京官方主張加快匯率體系改革的一派是一大支持。美國(guó)財(cái)政部周三在其半年一度遞交國(guó)會(huì)的報(bào)告中，對(duì)中國(guó)貨幣改革的速度表示失望，但同時(shí)也對(duì)北京采取增加貨幣靈活性的廣泛措施予以贊揚(yáng)。 去年7月，%，并將人民幣與美元匯率脫鉤。此后，在嚴(yán)格控制的有管理浮動(dòng)匯率體系下，人民幣兌美元匯率幾乎沒(méi)有上升。 北京智囊機(jī)構(gòu)——世界經(jīng)濟(jì)與政治研究所所長(zhǎng)助理何帆表示，美國(guó)做出這個(gè)決定，是采取了“務(wù)實(shí)、建設(shè)性的態(tài)度”。 “美國(guó)這次給了中國(guó)面子，中國(guó)應(yīng)利用這次機(jī)會(huì)加速匯率改革。下次美國(guó)再給中國(guó)面子就沒(méi)有那么容易了，”他說(shuō)。 “中國(guó)仍需要調(diào)整匯率——3%至5%的小幅上升不會(huì)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)造成重大影響?！? 外界普遍認(rèn)為，中國(guó)人民銀行(The PBoC)支持加快人民幣升值速度。 但央行的首要任務(wù)是建立本土外匯市場(chǎng)，這個(gè)市場(chǎng)不會(huì)讓投機(jī)者對(duì)人民幣進(jìn)行單向賭博。 巴克萊資本(Barclays Capital)駐香港策略師黃海洲稱(chēng)，作為此次改革的一部分，未來(lái)幾個(gè)月中國(guó)人民銀行很可能擴(kuò)大人民幣的交易區(qū)間。 “他們希望看到兩方面的波幅都有增加，”他說(shuō)?！叭绻巳硕荚谕贿?，就無(wú)法形成市場(chǎng)。” 美國(guó)財(cái)政部的報(bào)告中，將中國(guó)持有的美國(guó)國(guó)債從2652億美元向上修正到3198億美元，在所有國(guó)外官方機(jī)構(gòu)持有國(guó)債中約占24%。 歐元虛晃一招 形成新趨勢(shì)線 美元昨夜全線大幅下挫，繼續(xù)看空美元者獲利豐厚。 在隔夜北美時(shí)段的交易中，美元全線下挫。％，這一增速大大低于前值和預(yù)期，市場(chǎng)認(rèn)為這一數(shù)據(jù)給美聯(lián)儲(chǔ)停止加息施加了更大的壓力，因此全面拋售美元。昨天早晨我提出，美聯(lián)儲(chǔ)的加息舉動(dòng)尚未撼動(dòng)非美的上漲基礎(chǔ)，昨日非美的走勢(shì)也確是如此，不過(guò)歐洲貨幣和人們虛晃一招，一度下破了短期的趨勢(shì)線，但我繼續(xù)堅(jiān)持此前的觀點(diǎn)與原則不變，即出現(xiàn)明顯的頭部跡象前，應(yīng)繼續(xù)看漲非美，看跌美元。相信近期持續(xù)看跌美元的投資者，應(yīng)有豐厚的獲利在手。 歐元昨日一度擊穿了上升趨勢(shì)線的支撐，并做出大幅下挫的姿態(tài)，但美國(guó)數(shù)據(jù)公布后，歐元獲得強(qiáng)大動(dòng)力，迅速上行，這樣。整體來(lái)看，盡管歐元在天圖上走出大斜率的單邊上漲，但上行趨勢(shì)及節(jié)奏保持良好，未見(jiàn)頂部特征，預(yù)計(jì)歐元將會(huì)繼續(xù)上行，至于何時(shí)會(huì)出現(xiàn)調(diào)整，目前還很難說(shuō)，因?yàn)樵趩芜厪?qiáng)勢(shì)中，猜測(cè)大級(jí)別調(diào)整和猜頭一樣，都是致命的錯(cuò)誤，歐元不跌則繼續(xù)看漲。日內(nèi)短線或有橫向調(diào)整壓力。 英鎊昨日判斷失誤，并未出現(xiàn)階段調(diào)