【文章內容簡介】 激烈的商業(yè)競爭市場，顯然會面臨較大的競爭壓力，但在保持 95%以上出租率的狀況下，其單位面積租金水平在北京商業(yè)設施中始終名列前茅，換言之，北京國貿商城商鋪的投資價值很高，屬于商鋪中的 績優(yōu)股 。 從上述分析可以看出，商鋪的價值隨著所在地區(qū)商業(yè)環(huán)境的優(yōu)化，其價值會得到極大地提升，可以從 一般股票 轉變成 績優(yōu)股 。只是依賴于開發(fā)商、運營商對項目準確的開發(fā)判斷，另外也需要時間。有眼光的商鋪投資者往往善于把握這種價值提升，賺取投資收益。 3. 按照商鋪的位置形式分 類 按照商鋪的位置形式可以將商鋪分為鋪面房和鋪位。下面就其概念及區(qū)別進行介紹。 鋪面房：是指臨街有門面，可開設商店的房屋，俗稱店鋪或街鋪。 鋪 位：一般只是指大型綜合百貨百貨商場、大賣場、專業(yè)特色街、購物中心等整體商用物業(yè)中的某一獨立單元或某些獨立的售貨亭、角等，俗稱店中店。由于物業(yè)本身屬性的不同，必然導致其差異性的存在。 (1) 唯一性差異 鋪面房通常占有地域上無可取代、不可復制的唯一性優(yōu)勢；而鋪位則是少則幾十，多則幾百個相連或相近的復制品，故缺乏唯一性優(yōu)勢。對房地產來講，地域上唯一性優(yōu)勢意味著其良 好的投資價值。 (2) 商業(yè)業(yè)種業(yè)態(tài)局限性差異 鋪位所能經營的商業(yè)業(yè)種及業(yè)態(tài)完全受制于所處商用物業(yè)大環(huán)境的制約。如在一個專業(yè)建材大賣場里去經營服裝或食品是不允許的。而鋪面房，除了政府法規(guī)規(guī)定的不能經營的某些特殊的業(yè)種業(yè)態(tài)之外，其商業(yè)業(yè)種及業(yè)態(tài)選擇的靈活性就大得多。 (3) 營業(yè)時間差異 鋪位的營業(yè)時間不能隨心所欲。如一個規(guī)定晚上九點打烊的百貨百貨商場，超過九點鐘后鋪位業(yè)主就是想再多做點生意通常不會被允許，而鋪面房就不會遇到這種情況，經營者晚上干到多晚，完全取決于自己的意愿。 (4) 行業(yè)規(guī)劃調整風險 差異 鋪位經營范圍及經營持續(xù)性除受制于市政建設規(guī)劃外、還受制于商業(yè)規(guī)劃的調整，故風險較大。在國內大中城市發(fā)生一條街由于規(guī)劃調整的需要，一夜之間就從熙熙攘攘到門可羅雀的情況屢見不鮮。 (5) 物業(yè)運行費用差異 對于整個商用物業(yè)的運行費用，如空調運行、統(tǒng)一形象宣傳、發(fā)布廣告、組織促銷活動等費用的分攤并不由鋪位業(yè)主自己說了算。因此，鋪位的運行費用通常高于鋪面房。 (6) 物業(yè)出租選擇范圍差異 相比之下，鋪位出租選擇租賃客戶的范圍較窄。至少對鋪位所經營的業(yè)種、業(yè)態(tài)不熟悉 的人是不會來租用這一鋪位的。由于鋪面房的業(yè) 種、業(yè)態(tài)可以隨租賃客的變更而隨意改變，因此，其選擇租賃客的范圍就大得多。 (7) 投資風險差異 時至今日，所謂的商鋪熱，商鋪的投資回報率高，說到底就是鋪位的過熱。因為鋪位的價格已經被炒上去了。這一炒作過程讓人看到了 錢 途，嘗到了甜頭。如某市 2020 年開張的一個服飾市場的鋪位價格已由當初的 10 萬元炒到了目前的50 萬元。其實，任何炒作的東西非但有風險，而且很難持久。炒得越高風險越大。不少人，懷著 一鋪養(yǎng)三代 的良好愿望投資鋪位，但稍不留神難免也會誤入一鋪套三代 的陷阱。而鋪面房，其價格升幅遠不及鋪位。相 比鋪面房，可以說鋪位的投資風險已經不小了。 另外，值得提醒的是，對有些鋪位的租賃權的炒作，其風險就更大了。 (8) 炒作難易程度差異 鋪面房與鋪位的另一個差異就是炒作的難易程度。鋪位由于很容易被 復制 ，故易炒作。凡要炒作就要有一定的量。量過少無法炒，量過大則炒不高。但炒到雞犬升天時，為時已晚。從此角度看，鋪面房則不易被炒作。 社區(qū)商業(yè)主要形式 （一）、社區(qū)商業(yè)的特點 社區(qū)商業(yè)是一種以社區(qū)范圍內的居民為服務對象，以便民、利民，滿足和促進居民綜合消費為目標的屬地型商業(yè)，社區(qū)商業(yè)是城市商業(yè)空間中的一個 重要層次。社區(qū)商業(yè)所提供的服務主要是社區(qū)居民需要的日常生活服務，這些服務具有經常性、便利性但不一定價格低廉的特點。因此社區(qū)商業(yè)具有穩(wěn)定的市場基礎，并將隨著居民收入水平的提高得到更大的發(fā)展。提供怎樣的社區(qū)商業(yè)服務是本案需要研究的重要課題。 （二）、國外社區(qū)商業(yè)的發(fā)展概況及特征 社區(qū)商業(yè)最早于 20 世紀 50 年代在美國出現(xiàn)。當時由于家庭汽車的普及，以及城郊新建的發(fā)達的高速公路，使得城市居民大量向郊區(qū)擴散，由此產生了專門為郊區(qū)新建居住區(qū)居民服務的社區(qū)商業(yè)。 60 年代，英國、日本、法國等西方國家也由于居民的郊區(qū)化而出現(xiàn)社區(qū)商業(yè)，到 70 年代，新加坡的社區(qū)商業(yè)也開始大規(guī)模發(fā)展起來。 國外的社區(qū)商業(yè)主要以購物中心的形式出現(xiàn)。購物中心是一種現(xiàn)代的零售業(yè)態(tài)，美國的《零售辭典》對購物中心是這樣定義的：“購物中心是一個由零售商店及其相應設施組成的商店群，作為一個整體進行開發(fā)和管理，一般有一個或幾個核心商店，并有眾多小商店環(huán)繞。購物中心有寬敞的停車場，其位置靠近馬路，顧客購物來去便利。” 國外社區(qū)購物中心的零售商們聯(lián)合擴大經營的范圍，不僅增強對人們“一站式”購物的滿足能力，還向社區(qū) 居民提供豐富的服務項目和休閑娛樂項目，因此社區(qū)購物中心在國外城市整體商業(yè)中具有重要的地位。以美國為例， 2020 年全國社區(qū)購物中心零售額為 4494 億美元，高于近鄰型購物中心（ 3205 億美元）和區(qū)域購物中心（ 1429 億美元），約占美國商業(yè)總零售額的 ％。 西方各個國家的社區(qū)商業(yè)，雖然有所不同，但也有一些共同的特征。 1. 社區(qū)商業(yè)的功能 國外社區(qū)商業(yè)是為了適應城市居民郊區(qū)化而建立的，具有滿足社區(qū)居民購物、服務、娛樂等綜合性需求的功能。 社區(qū)購物中心提供的商品包括便利品和選購品，主要有雜貨、食品、衣服、鞋 帽、家具、家電、建筑材料、藥品、珠寶飾品、禮品、酒類等，商品的檔次要根據(jù)所服務社區(qū)的經濟狀況而定，一般以中檔品為主。 而服務功能包括，銀行、郵政、電信、圖書館、警察所、醫(yī)療中心等公共事業(yè)，也包括干洗、修鞋、裁剪、洗車等日常服務。社區(qū)商業(yè)中心又是人們休閑娛樂的場所，提供許多流行的娛樂設施，如雕刻、滑冰場、電影院、健身房、攝影、旅游代理等。 另外，各種類型的餐飲服務，也是社區(qū)商業(yè)中心的功能之一，快餐、酒吧、咖啡屋等不僅解決了人們購物、娛樂過程中的飲食問題，也是朋友們約會、休閑的良好場所。 2. 社區(qū)商業(yè)中心的業(yè) 態(tài)構成 國外社區(qū)商業(yè)主要是現(xiàn)代化的購物中心形式，購物中心和連鎖組織相互促進、共同發(fā)展。購物中心的核心店基本上都是知名的連鎖企業(yè)，例如，美國的沃爾瑪、日本的大榮等都是它們國家許多社區(qū)商業(yè)中心的核心店，社區(qū)購物中心靠它們來提升對附近居民的吸引力。除核心店外，中心內還匯聚著各種不同規(guī)模、不同業(yè)種的專業(yè)店、專賣店，它們也多是連鎖經營。各種連鎖經營品牌是支撐社區(qū)商業(yè)中心的骨干力量，是社區(qū)商業(yè)中心形成和發(fā)展的基礎。 3. 社區(qū)商業(yè)的開發(fā)，國外社區(qū)商業(yè)的開發(fā)都是在政府的統(tǒng)一規(guī)劃下進行的 其中，英國、新加坡等國家，政府對社 區(qū)購物中心的開發(fā)實行強有力的控制，開發(fā)者須與地方當局結成共同開發(fā)的伙伴關系。而在美國，政府對社區(qū)商業(yè)開發(fā)的干預要少得多，主要是一些私人開發(fā)商以贏利為目的而進行開發(fā)。 國外社區(qū)商業(yè)的開發(fā)商主要有大型零售商、專門的商業(yè)開發(fā)商、房地產開發(fā)商、甚至是保險公司、基金會等。商業(yè)企業(yè)和地產物業(yè)公司聯(lián)合開發(fā)的做法也比較普遍，如澳大利亞的 ，日本的太丸、伊勢丹、高島屋等大零售企業(yè)和當?shù)氐禺a物業(yè)公司聯(lián)合建設的社區(qū)購物中心在上述國家到處可見。國外社區(qū)商業(yè)中心一般都實行開發(fā)和經營分離的做法。開發(fā)商負責前期開發(fā)，經營 商負責租賃經營，形成良性的運作機制。 4. 社區(qū)商業(yè)的布局與設計 國外社區(qū)購物中心都有嚴格的設計布局，其目的是使購物中心的任何一部分都能吸引大批的購物者。購物中心重視對承租戶的科學組合與安置，核心承租戶對引導人流起關鍵作用，占總購物中心面積的約 40％，其位置最先確定。對普通承租戶的位置安排，充分考慮他們之間親和力的不同，一些經營項目需組成群體以增強吸引力，而另一些經營項目必須相互避開。一般來說，國外的社區(qū)商業(yè)中心，會把四種類型的經營項目分別匯集在一起，一是男士用品店，包括男鞋、男裝、運動用品等應當集中布置。 二是女士用品店和兒童用品店，應該集中在一起，便于消費者進行價格、顏色、款式的比較。三是食品零售店，包括肉店、魚店、面包店等。四是個人服務，如干洗店、修理店等也要集中布置。國外社區(qū)購物中心在總體布局確定以后，還充分考慮商店的裝飾效果，承租戶的平面布局和店面裝飾需要在統(tǒng)一和個性之間維持一種平衡，既要有必要的控制，保證所有商店具有整體性，又要避免標準化的設計，提供給承租戶表現(xiàn)個性的機會。 （三）、國內社區(qū)商業(yè)概況 1. 國內社區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀 我國的社區(qū)商業(yè)相對落后，正在大力推行的城市居住社區(qū)建設，把社區(qū)商業(yè)的