【正文】 房地產(chǎn)管理之商業(yè)意識形態(tài)分類大全 【商業(yè)形態(tài)分類】 一、 商業(yè)地產(chǎn)分類 1. 傳統(tǒng)商鋪 商業(yè)地產(chǎn)最開始的雛形就是服務于人們?nèi)粘Ｉ畹陌l(fā)廊、食店、便利店，他們以普通居民為服務對象，服務種類比較齊全，以滿足人們的日常生活起居為基本目的。這種原始形態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)，遍布城市每個角落，因為其具有很大的靈活性，目前仍為廣大投資者的首選和發(fā)展基礎(chǔ)，現(xiàn)在仍有超過一半的投資者首次投資時鐘情于傳統(tǒng)商鋪，但其規(guī)模一般較小、抗風險能力低。 2. 專業(yè)市場 在上個世紀 ***十年代，隨著社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，人們已經(jīng)不滿足于基本的 溫飽型消費了，專業(yè)市場也就應運而生。如成都荷花池、五塊石、東華電腦城、重慶朝天門等專業(yè)市場如雨后春筍般在成都出現(xiàn)，很快就以全新的模式吸引了眾多的消費者，也讓那些投資者賺得盆滿缽滿，更促生了新世紀電腦城、成都數(shù)碼廣場、富森美家居、金荷花等專業(yè)市場的誕生。專業(yè)市場是市場細分的產(chǎn)物，它以某類產(chǎn)品品種齊全的優(yōu)勢，牢牢占領(lǐng)了商業(yè)市場一隅。這種市場現(xiàn)一般偏居城市四周，對區(qū)域的要求性不是很高，但非常強調(diào)“集群效應”，有規(guī)模就有人氣，有人氣也就有了商氣。 3. 市中心綜合商業(yè)市場 城市中心綜合商業(yè)市場基本上位于城市中心傳統(tǒng) 商圈，厚重的商業(yè)氛圍、消費者的消費習慣保證了這種商業(yè)市場永遠站在商業(yè)地產(chǎn)的前端，是一個城市商業(yè)發(fā)展的“晴雨表”。它一般都處于城市中心地段，口岸的不可復制性成為了決定性因素，它是消費者消費習慣場所，這就保證了其超強的購買指數(shù)。鹽市口廣場、太平洋、王府井等是成都城市中心綜合商業(yè)市場的典型代表，但此類商業(yè)市場高昂的置業(yè)價格和經(jīng)營成本也讓很多“垂青者”望而止步。 4. 社區(qū)商業(yè)中心 成都城市的規(guī)模越來越大，人們已不可能把消費再集中于一個城市中心商業(yè)區(qū)，以社區(qū)超市、大型購物中心等為代表的社區(qū)商業(yè)中心滿足了人們的這種就 近消費需要，但這種消費往往以日常消費品為主，在檔次上和城市中心綜合商業(yè)市場尚有差距，但方便性是其“殺手锏”。 5. 休閑度假商業(yè) 現(xiàn)代人的生活節(jié)奏越來越快，普遍感覺壓力巨大，都渴望身心的放松，都渴望遠離城市的喧囂和繁雜，都希望能夠回歸自然，芙蓉古城、陽光體育城等新型休閑度假商業(yè)產(chǎn)業(yè)，在人們的企盼中閃亮登場，最大限度地放松了人們緊張的神經(jīng)，深受都市市民的追捧，一時間，這種商業(yè)地產(chǎn)模式風生水起，但客戶群體在目前形式下尚欠穩(wěn)定，注定了這種商業(yè)地產(chǎn)模式還待時間檢驗，穩(wěn)定的客戶群體直接關(guān)系到了它的成敗。 6. 商住辦 公樓 商住寫字樓的出現(xiàn)完全是現(xiàn)代社會高速快捷的產(chǎn)物，集辦公與住宿為一體，讓在“家”辦公成為現(xiàn)實，是許多中小型公司的“權(quán)宜之計”，但一般都很現(xiàn)代化，很符合年輕人快節(jié)奏、追求時尚的消費習慣，以 SOHU沸城為代表的商住辦公樓在成都一亮相就吸引了眾多投資者的眼球。 7. 甲級寫字樓 作為商業(yè)地產(chǎn)的高級表現(xiàn)形式的甲級寫字樓在成都的歷史并不長遠，也并不具備一定的規(guī)模，和東部沿海地區(qū)相比還有很長一段路要走，目前在成都僅僅有時代廣場、川信、冠城廣場、威斯頓聯(lián)邦等為數(shù)不多的項目，不過，正因為市場的空缺很大，所以前景也很光明 。 8. 大型商業(yè)中心 MALL 融區(qū)域中心、活動中心、消費中心、集散中心和管理中心為一體，并有購物、休閑、美食等生活、消費“一站式”配套服務的大型商業(yè)中心。 二、 零售商業(yè)分類 中國零售業(yè)態(tài)按零售店的結(jié)構(gòu)特點分類，根據(jù)其經(jīng)營方式、商品結(jié)構(gòu)、服務功能，以及選址、商圈、規(guī)模、店堂設施和目標顧客等結(jié)構(gòu)特點，分為百貨店、大型綜合商場、超級市場、便利店、專業(yè)店、專賣店、購物中心、家居中心、倉儲商店等九種零售業(yè)態(tài)。 1. 百貨店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點 (1) 采取柜臺銷售與自選（開架）銷售相結(jié)合方式。 (2) 商品結(jié)構(gòu)為種類齊全 、少批量、高毛利，以經(jīng)營男、女、兒童服裝、服飾、衣料、家庭用品為主。 (3) 采取定價銷售，可以退貨，有導購、餐飲、娛樂場所等服務項目和設施，服務功能齊全。 (4) 選址在城市繁華區(qū)、交通要道。 (5) 商圈范圍大，一般以流動人口為主要銷售對象。 (6) 商店規(guī)模大，在 5000 平方米以上 (7) 商店設施豪華，店堂典雅、明快。 (8) 目標顧客為中高檔消費者和追求時尚的年輕人。 2. 超級市場業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點 (1) 采取自選銷售方式，出入口分設，結(jié)算在出口處的收銀機處統(tǒng)一進行。 (2) 商品構(gòu)成以購買頻率高的 商品為主，經(jīng)營的商品應以肉類、禽蛋、水果、水產(chǎn)品、冷凍食品、副食調(diào)料、糧油及其制品、奶及奶制品、熟食品以及日用必需品為主。營業(yè)時間每天在 11H 左右，可采取連鎖經(jīng)營方式，有一定的停車場地。 (3) 選址在居民區(qū)、交通要道、商業(yè)區(qū)。 (4) 商圈范圍較窄，以居民為主要銷售對象。 (5) 商店面積在 500 平方米以上 (6) 目標顧客以居民為主。 3. 大型綜合超市 (1) 采取自選銷售方式和連鎖經(jīng)營方式 (2) 商品構(gòu)成為衣、食、用品齊全，重視本企業(yè)的品牌開發(fā)。 (3) 設有與商店營業(yè)面積相適應的停車場。 (4) 目標顧客為購物頻率高的居民。 (5) 商圈范圍較大。 (6) 商店營業(yè)面積一般在 2500 平方米以上。 (7) 選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部、住宅區(qū)、交通要道。 4. 便利店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點 (1) 以開架自選為主，結(jié)算在進口 (或出口 )處的收銀機處統(tǒng)一進行，可采取連鎖經(jīng)營方式。 (2) 商品結(jié)構(gòu)特點明顯，有即時消費性、小容量、應急性等。 (3) 營業(yè)時間長，一般在 16h 以上，甚至 24h，終年無休日。 (4) 選址在居民住宅區(qū)、主干線公路邊以及車站、醫(yī)院、娛樂場所、機關(guān)、團體、企事業(yè)所在地。 (5) 商圈范圍窄小，一般設定在 居民徒步購物 5— 7min 到達的范圍內(nèi)。 (6) 商店營業(yè)面積在 100 平方米左右，營業(yè)面積利用率高。 (7) 店堂明快、清潔、貨架豐滿。 (8) 目標顧客主要為居民、單身者、年輕人。 80％的顧客為有目的的購買。 (9) 經(jīng)營實行信息系統(tǒng)化，開展單品管理。 (10) 便利店的商品價格略高于一般零售業(yè)態(tài)的商品價格。 5. 專業(yè)店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點 (1) 采取定價銷售和開架面售，亦可開展連鎖經(jīng)營。 (2) 商品結(jié)構(gòu)體現(xiàn)專業(yè)性、深度性、品種豐富，可供選擇余地大，以某類商品為主，經(jīng)營的商品具有自己的特色，一般為高利潤。 (3) 從業(yè)人員需具備豐富的專業(yè)知識，可以退貨。 (4) 選址多樣化，多數(shù)店設在繁華商業(yè)區(qū)、商店街或百貨店、購物中心內(nèi)。 商圈范圍不定。 (5) 營業(yè)面積根據(jù)主營商品特點而定。 (6) 目標市場多為流動顧客。主要滿足消費者對某類商品的選擇性需求。 6. 大型專業(yè)店 (1) 采取自選銷售和開架面售相結(jié)合方式 (2) 以銷售某一大類或幾個大類商品為主，品種齊全，選擇余地大 (3) 選址地區(qū)中心、城郊結(jié)合部、交通要道和符合城市規(guī)劃的大型居住區(qū)附近 (4) 經(jīng)營服務輻射半徑 5 公里以上，目標顧客以有目的選擇某類商品的 流動顧客為主 (5) 營業(yè)面積在 3000 平方米以上 (6) 設不低于營業(yè)面積 50%的停車場，提供相關(guān)技術(shù)和服務 7. 專賣店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點 (1) 采取定價銷售和開架面售，亦可開展連鎖經(jīng)營。 (2) 商品結(jié)構(gòu)以企業(yè)品牌為主，銷售體現(xiàn)量少、質(zhì)優(yōu)、高毛利。 (3) 注重品牌聲譽、從業(yè)人員必須具備豐富的專業(yè)知識，并提供專業(yè)性知識服務。 (4) 選址在繁華商業(yè)區(qū)、商店街或百貨店、購物中心內(nèi)。 (5) 商圈范圍不定。 (6) 營業(yè)面積根據(jù)經(jīng)營商品的特點而定。 (7) 目標顧客以中青年為主。商店的陳列、照明、包裝、廣告講 究。 8. 購物中心業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點 (1) 由發(fā)起者有計劃地開設，實行商業(yè)型公司管理，中心內(nèi)設商店管理委員會，開展廣告宣傳等共同活動，實行統(tǒng)一管理。 (2) 內(nèi)部結(jié)構(gòu)由百貨店或超級市場作為核心店，以及各類專業(yè)店、專賣店等零售業(yè)態(tài)和餐飲、娛樂設施構(gòu)成。 (3) 服務功能齊全，集零售、餐飲、娛樂為一體。根據(jù)銷售面積，設相應規(guī)模的停車場。 (4) 選址為中心商業(yè)區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通要道。 (5) 商圈根據(jù)不同經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營商品而定。 (6) 設施豪華、店堂典雅、寬敞明亮，實行賣場租賃制。 (7) 目標顧客，以流動顧 客為主。 (8) 根據(jù)選址和商圈不同，購物中心可分為近鄰型、社區(qū)型、區(qū)域型、超區(qū)域型種類。 9. 倉儲商店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點 (1) 選址在公路邊、交通要道和利用閑置設施。 (2) 主要的商圈人口為 5— 7 萬人。