【正文】 上海房屋銷售有限公司 SHANGHAI HOUSING SALES CO., LTD. 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè) 管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 柳林大廈 HK 100 淮海店 柳林大廈 營銷推廣方案 上海房屋銷售有限公司 SHANGHAI HOUSING SALES CO., LTD. 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè) 管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 柳林大廈 目 錄 第一部分 產(chǎn)品概述 ..............................................................................3 第二部分 市場分析 ..............................................................................4 第三部分 產(chǎn)品 SWOT 分析 ................................................................ 8 一、優(yōu)勢 ............................................................................................ 8 二、劣勢 ............................................................................................ 9 三、機(jī)會點(diǎn) ........................................................................................10 四、風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn) ........................................................................................13 第四部分 產(chǎn)品定位 ............................................................................14 第五部分 客戶定位 ............................................................................15 第六部分 企劃總精 ............................................................................16 第七部分 我們的表現(xiàn) .........................................................................17 第八部分 推廣計(jì)劃 ............................................................................18 一、準(zhǔn)備及蓄水期 ..............................................................................18 二、內(nèi)部認(rèn)購期 .................................................................................19 三、開盤強(qiáng)銷期 .................................................................................24 四、持續(xù)期 ........................................................................................27 第九部分 定價(jià)原則 ............................................................................29 第十部分 推廣預(yù)算 ............................................................................31 上海房屋銷售有限公司 SHANGHAI HOUSING SALES CO., LTD. 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè) 管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 柳林大廈 第一部分 產(chǎn)品概述 一、項(xiàng)目名稱 柳林大廈 二、本案地理位置 位于盧灣區(qū)淮海中路、西藏中路口，緊鄰金鐘廣場、大上海時(shí)代廣場。 三、本案基本數(shù)據(jù) 柳林大廈商場部分，分 6個(gè)層面。最早曾為柳林路羊毛衫市場。隨著周邊大型寫字樓數(shù)量的增加，曾經(jīng)營過百腦匯數(shù)碼廣場。 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)如下： 總建筑面積 14800M2 1— 4 層 10397M2 5— 6 層 4403M2 室內(nèi)商鋪基本分隔主力建筑面積 1020M2 得房率 38% 上海房屋銷售有限公司 SHANGHAI HOUSING SALES CO., LTD. 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè) 管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 柳林大廈 第二部分 市場分析 根據(jù)本案所處地理位置、經(jīng)營格局以及可能采取的經(jīng) 營回報(bào)方式，我司對目前商鋪市場、尤其是與本案較為類似的市中心商場進(jìn)行系統(tǒng)分析： 一、 租金情況分析 由數(shù)據(jù)分析可見，淮海路以時(shí)尚經(jīng)營為主題，成為時(shí)尚白領(lǐng)購物的首選區(qū)域。由于經(jīng)營檔次、客戶層次的高檔性，其租金價(jià)格甚至超越南京路，其商鋪的投資回報(bào)前景也非常可觀。 淮海路是中心區(qū)域中租金最高的板塊 二、 目前商鋪售價(jià)情況分析 由租金決定售價(jià)。 本案周邊商業(yè)街租金價(jià)格表（元/ M 2 / 天）010203040淮海路沿線人民廣場區(qū)域城隍廟區(qū)域七浦路區(qū)域 上海房屋銷售有限公司 SHANGHAI HOUSING SALES CO., LTD. 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè) 管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 柳林大廈 針對市中心大商場分隔成小面積商鋪的營銷方式來看，其地段、經(jīng)營內(nèi)容、消費(fèi)人群均對價(jià)格有強(qiáng)大的支撐作用。部分商場以“使用面積”作為銷售單位而顯得單價(jià)突兀，但由于受其得 房率的限制，單價(jià)換算到建筑面積上也并不算非?？捎^。 目前淮海路沒有在售的大商場小商鋪，在市場上具有稀缺性。 三、 從商鋪的銷售面積上分析 為迎合投資者的需求、降低投資門檻，目前市中心在售的商鋪（本案潛在競爭個(gè)案）大多以小面積分隔形式出售，一般面積都在 50M2 以下。且面積越小，單價(jià)越容易獲得提升，而總價(jià)也能為市場所接受。 上海目前在售大商業(yè)小商鋪統(tǒng)計(jì)（底層，單位萬元 / M 2 ）05101520興旺國際服 飾城（使用面積）聯(lián)富商業(yè)廣場上海國際商城交大慧谷數(shù)碼廣場鄂爾多斯廣 場（使用面積）西門町廣場 上海房屋銷售有限公司 SHANGHAI HOUSING SALES CO., LTD. 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè) 管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 柳林大廈 本案的面積在整個(gè)商鋪中屬于最小 四、 從商鋪的投資特性分析 為滿足投資客商鋪投資價(jià)值的期望，目前在售的大多商鋪都采取一定年限內(nèi)的回租方式作為招徠投資客的手段。從目前市 場銷售情況上看，帶有一定回租保障的商鋪更能獲得投資客的認(rèn)可，其去化率相對更快。 7— 8%的投資回報(bào)率是客戶所能接受的范圍 。 上海在售大商業(yè)小商鋪面積表（平方米）154030201030興旺國際服飾城（使用面積） 上海國際商城鄂爾多斯廣場（使用面積） 聯(lián)富商業(yè)廣場交大慧谷數(shù)碼廣場 西門町廣場 上海中心城區(qū)大商業(yè)小商鋪回報(bào)率統(tǒng)計(jì)表8%10%7%08%6%興旺國際服飾城（使用面積） 上海國際商城鄂爾多斯廣場（使用面積） 聯(lián)富商業(yè)廣場交大慧谷數(shù)碼廣場 西門町廣場 上海房屋銷售有限公司 SHANGHAI HOUSING SALES CO., LTD. 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè) 管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 柳林大廈 3 年的回租是市場所能接受的最低底限，也是操作個(gè)案中使用最多的回租年限 對于本案擬訂的火爆營銷的銷售路線來說，給予客戶一定的投資回報(bào)，將大大增強(qiáng)投資客的投資信心，利于本案實(shí)現(xiàn)高速率、高利潤空間的去化目標(biāo)。 上海中心城區(qū)大商業(yè)小商鋪回租年限表（年）3550103興旺國際服飾城（使用面積） 上海國際商城鄂爾多斯廣場（使用面積） 聯(lián)富商業(yè)廣場交大慧谷數(shù)碼廣場 西門町廣場 上海房屋銷售有限公司 SHANGHAI HOUSING SALES CO., LTD. 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè) 管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 柳林大廈 第三部分 SWOT 分析 一、優(yōu)勢分析 地理位置處于商業(yè)繁華地段 柳林大廈坐落于淮海中路西藏中路。寸土寸金之地集人民廣場商圈、淮海中路商圈、城 隍廟商圈人氣之大成，更兼新天地、淮海公園的時(shí)尚、人文，商業(yè)氛圍不言而喻。 分隔面積小，利于總價(jià)控制 室內(nèi)商鋪基本分隔建筑面積： 1020m2 左右。有效控制物業(yè)的總體價(jià)格，使產(chǎn)品的受眾面更為廣泛。 現(xiàn)房，即買即回報(bào) 現(xiàn)房減少了投資客的前期投入，盡早實(shí)現(xiàn)以租養(yǎng)貸，是減少投資客資金壓力、增強(qiáng)回報(bào)信心的最大體現(xiàn)。 產(chǎn)品在本區(qū)域內(nèi)具有稀缺性 整條淮海路商圈乃至上海黃金商圈，目前幾乎均無可售之產(chǎn)權(quán)商場，本案的適時(shí)推出，將有效聚集商業(yè)房產(chǎn)投 上海房屋銷售有限公司 SHANGHAI HOUSING SALES CO., LTD. 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè) 管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 柳林大廈 資人氣。 產(chǎn)權(quán)年限長 本物業(yè)產(chǎn)權(quán)使用年限為 50 年，給客戶充分 的獲利時(shí)間。 二、劣勢分析 竣工至今，內(nèi)部經(jīng)營的項(xiàng)目檔次始終不高，在客戶心目中形象不佳