某某房地產(chǎn)商業(yè)全程策劃營銷報告(已修改)
2025-08-13 23:05 本頁面
【正文】 .........全程策劃報告之營 銷 執(zhí) 行 報 告1 / 45深圳市福田房地產(chǎn)開發(fā)公司周總臺鑒：承蒙信任，我司非常榮幸地向貴公司提交“”商鋪營銷執(zhí)行報告，供貴公司決策時鑒！根據(jù)市場調(diào)查分析工作，我司就“”商鋪進行了專題市場調(diào)研，以及項目周邊市場及相關(guān)業(yè)態(tài)進行了綜合分析，并結(jié)合我司專業(yè)人員的策劃代理經(jīng)驗所完成的。但由于時間和資料的限制，未必能全面周詳?shù)膶椖克屑毠?jié)都考慮在內(nèi)，我司希望在憑借貴公司的強大實力和雙方務(wù)實求是的基礎(chǔ)上，使本案更加完善，以達到使項目商場成功招商（銷售）的目的。因為項目包裝推廣引致的最終關(guān)注點仍然會落實到項目產(chǎn)品本身，惟有從前期就引入市場的觀點、明確市場的需求來研究項目招商（銷售）推廣的每個細節(jié)，才是招商或銷售成功的前提保證。我司誠意希望能與貴司攜手，通過雙方的共同努力就“”商業(yè)項目操作達致圓滿成功。專此送達，順致商祺！深圳市同致行物業(yè)顧問有限公司商業(yè)部二○○三年六月五日2 / 45目 錄第一章 片區(qū)概況一、片區(qū)概況………………………………………………………………………1筍崗片區(qū)范圍商圈人口數(shù)量二、片區(qū)商業(yè)分析…………………………………………………………………1項目商圈情況片區(qū)商圈業(yè)態(tài)分布片區(qū)商圈主要商場片區(qū)功能定位及劃分片區(qū)商業(yè)用地規(guī)劃片區(qū)道路定位及改造第二章 市場定位一、項目概況……………………………………………………………………6二、項目 SWOT 分析………………………………………………………………7三、項目定位……………………………………………………………………8定位原則項目定位形象定位四、項目價格定位………………………………………………………………10租賃價格定位銷售價格定位五、項目目標(biāo)客戶定位……………………………………………………………15承租方定位投資方定位3 / 45第三章 營銷戰(zhàn)略一、整體戰(zhàn)略………………………………………………………………17價格策略包裝策略推廣策略宣傳策略二、銷售模式分析比較………………………………………………………21整體銷售分割返租銷售一樓分割正常銷售 三樓分割返租銷售首期送兩成半銷售三、階段性營銷策略…………………………………………………………29內(nèi)部認購階段強銷階段四、招商策略………………………………………………………………..32賣點整合招商模式比較招商階段性策略第四章 開盤前期準(zhǔn)備工作一、銷售準(zhǔn)備……………………………………………………………...36場所準(zhǔn)備物料準(zhǔn)備二、廣告計劃……………………………………………………………… 37報紙廣告報紙軟文車體廣告樓梯條幅雜志第五章 銷售招商預(yù)算4 / 45銷售招商預(yù)算………………………………………………………………39 第一章 片區(qū)商業(yè)概況一、片區(qū)概況筍崗片區(qū)范圍北到泥崗路，南到筍崗東路，西到紅嶺北路，東到洪湖西路。該商圈人口數(shù)量現(xiàn)總居住人口 萬人（常住人口/暫住人=1/） ，隨著房地產(chǎn)和區(qū)域居住環(huán)境的改造，區(qū)域人口規(guī)模將穩(wěn)定為 萬人。二、片區(qū)商業(yè)分析項目所處商圈情況(1) 本項目的一級商圈以項目所在地為中心，15 分鐘步程為范圍，劃分為筍崗村和田心村，該商圈屬于“居住社區(qū)級”商圈。(2) 筍崗片區(qū)的其他區(qū)域為輻射的二級商圈，該商圈屬于“局部區(qū)級”商圈。(3) 筍崗片區(qū)位于紅嶺北路西側(cè)，與羅湖區(qū)一脈相承，與福田區(qū)的八卦嶺片區(qū)又一衣帶水，所以將羅湖區(qū)和福田區(qū)列為三級商圈，該商圈屬于“市級”商圈。片區(qū)商圈業(yè)態(tài)分布（見下表）5 / 45(1) 主要業(yè)態(tài)分布列表街道 主要商業(yè)業(yè)態(tài) 主要商戶 租金（元/㎡） 公交寶崗路超市、酒店、餐飲、會所、銀行、藥店、郵局華潤超市、友誼商場、民潤超市、田心酒店、筍崗酒店、麥當(dāng)勞、三九會所、萬事達會所、工行、農(nóng)行、中行、深發(fā)展、一致藥店海王星辰1F： 120200大巴：121371小巴：507寶安北路家居、建材裝飾、汽車展銷、汽車美容養(yǎng)護、文具、玩具禮品、五金、餐飲、銀行、舊貨市場香江家私、金海馬家居、百安居、香江裝飾廣場、大興汽車中心、華南汽車交易中心、翡翠藤器、嘉旺快餐、招行、商行、交行、建行、百合隆舊貨市場、筍崗文具玩具批發(fā)市場、順意隆建材一條街等1F： 1001802F： 4090大巴：121371 路小巴：454542441 路梅園路裝飾材料、工藝品、陶瓷用品、家具、醫(yī)藥、舊貨市場、工具、小型餐廳、保險公司營業(yè)廳藝展中心、香江裝飾材料城、一致醫(yī)藥配送中心、筍崗舊貨市場、金遠升工具城、平安保險、香港國際品牌城（招商中）1F： 801202F： 6080大巴：212\303218\209小巴：409\542507\42245420桃園路酒店、餐飲、汽車銷售、汽車配件、五金機電、配送中心等國瑞苑酒店、桃園海鮮城、雙龍汽車銷售中心、奔爵車行、雄牛保齡球館、中聯(lián)大藥房深圳配送中心1F： 80100 無梨園路貨運、家私、燈飾、門窗、玻璃、建材、汽配、舊貨市場—— 1F： 80150 無(2) 商圈業(yè)態(tài)綜合分析a、 寶崗路（圖表 5）作為城市次干道，深處筍崗片區(qū)腹地，依托于田心村、筍崗村及周邊住宅區(qū)，生活氛圍濃厚，形成了自給自足的商業(yè)業(yè)態(tài)組合。舊有商服物業(yè)檔次較低，新興者如麥當(dāng)勞、萬事達會所等檔次有所提升。商圈相對封閉，目前輻射范圍僅筍崗片區(qū)。租金也相對較高，臨街街鋪租金在 1202006 / 45元/㎡，分散于田心村、筍崗村內(nèi)的街鋪租金為 3050 元/㎡。b、 寶安北路作為城市主干道，負擔(dān)區(qū)內(nèi)主要交通任務(wù)。商服物業(yè)主要分布在道路兩側(cè)，多由倉庫改造而成。業(yè)態(tài)集中了家具、建材、裝飾材料和汽車展銷等大規(guī)模專業(yè)市場，相應(yīng)的配套參差不齊——銀行眾多而餐飲、娛樂匱乏，其檔次更是難以滿足商務(wù)需求，高檔的商務(wù)消費必定會跨出筍崗片區(qū)。街鋪租金為100180 元/㎡。目前寶安北路—寶崗路段處于改造中。c、 梅園路作為城市次干道，負擔(dān)區(qū)內(nèi)東西向主要交通任務(wù)，路況不堪重負。商服物業(yè)主要分布多由倉庫改造而成，業(yè)態(tài)集中了裝飾材料、工藝品、陶瓷用品、家具、醫(yī)藥、電器、舊貨市場等專業(yè)市場。d、 桃園路作為城市支路，承擔(dān)部分東西向交通組織，但無公交路線經(jīng)過。商服物業(yè)主要分布多由倉庫改造而成，業(yè)態(tài)集中了汽車展示、汽車配件等專業(yè)市場。e、 梨園路作為城市支路，經(jīng)過改造后煥然一新，業(yè)態(tài)以貨運為主。商圈內(nèi)主要商場(1) 主要商場列表商場名稱 位置 經(jīng)營規(guī)模 停車位 商場定位 檔次友誼商場 寶崗路 4 層 4000㎡ 無 超市百貨 中民潤市場 寶崗路 1 層 1500㎡ 無 超市 中華潤超市 寶崗路 1 層 800㎡ 無 超市 中百安居 寶安北路 2 層 萬㎡ 門前約 150個 一站式裝飾 建材城 中高金海馬家具 寶安北路 5 層 萬㎡ 門前約 80 個 一站式家居 廣場 中香江裝飾廣場 寶安北路 5 層 5 萬㎡寶安北路對面約 150 個（與香江家具共用）一站式裝飾建材城 中高香江家具廣場 寶安北路 3 層 3 萬㎡門前約 80 個；對面停車場約 150 個一站式平價家居廣場 中低百合隆舊貨市場 寶安北路 1 層 3000㎡ 無 舊貨市場 低筍崗文具玩具批發(fā)市場 寶安北路 2 層 6000㎡ 無文具玩具批發(fā) 中低香江裝飾材料城 梅園路 1 層 萬㎡ 門前約 80 個大型裝飾、建材專業(yè)市場中7 / 45藝展中心 梅園路 4 層 4 萬㎡ 側(cè)面約 80 個工藝品、裝飾品專業(yè)市場中 (2) 分析a、 項目周邊以經(jīng)營超市百貨的中小型商場為主，經(jīng)營面積在 4000㎡以下，消費人群也以寶崗路沿線居民、田心村、筍崗村內(nèi)居民為主，到達方式多為步行，對停車位的依賴性不強。b、 區(qū)內(nèi)其他商場多為輻射范圍遍及全市的專業(yè)市場，大部分由舊有倉庫改造而成，業(yè)態(tài)包括裝飾、建材、家具、汽車、舊貨、文具和玩具等；
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