精品房地產(chǎn)資料之易居培訓商業(yè)地產(chǎn)策劃與定位(已修改)
2024-10-28 20:54 本頁面
【正文】 1 商業(yè)地產(chǎn)的策劃與定位 陳仁科老師 2 商業(yè)地產(chǎn) ，是現(xiàn)在開發(fā)的熱門！為什么？因為開發(fā)周期短、利潤率高！當然大家也知道風險高。 從全國來看，人人都在往商業(yè)開發(fā)這條路上擠，但有多少項目是真正成功的呢？ 原因可能很多 …… 與陳仁科一起探尋…… 3 不成功的 原因 可能是 —— 因為地段不好 因為消費者消費實力低 因為商業(yè)環(huán)境差 因為競爭激烈，對手太強 因為招商難度大 ?? 與陳仁科一起探尋…… 4 為什么 等項目做出來了才發(fā)現(xiàn)這些問題 ？ 為什么直到最后才知道是這些問題造成了項目的不成功 ？ 這些問題難道是不能避免的嗎 ？ 這些問題難道是無法解決的嗎 ？ 這些問題是不是最核心的問題 ？ 究竟什么才是最核心的問題 與陳仁科一起探尋…… 5 我 認為，關鍵是 —— 沒有賦予項目準確的定位 怎樣做到 準確定位 呢？ 與陳仁科一起探尋…… 6 定位 需要解決的幾個基本問題 —— 市場 缺 什么？ 地塊 最適合做什么？ 地理位置 最適合做什么？ 你， 想 做什么？ 與陳仁科一起探尋…… 7 第一層剖析 : 與陳仁科一起探尋…… 從商業(yè) 形態(tài) 來看 …… 從商業(yè) 業(yè)態(tài) 來看 …… 從商業(yè) 層次 來看 …… 從消費 潛在需求 來看 …… 從商業(yè) 格局 來看 …… 市場 缺 什么 8 從商業(yè) 形態(tài) 看，看什么 ？ —— 有哪些商業(yè)形態(tài) —— 各類商業(yè)形態(tài)的規(guī)模、比例 —— 各類商業(yè)形態(tài)的經(jīng)營現(xiàn)狀 —— 各類商業(yè)形態(tài)運作模式 —— 各類商業(yè)形態(tài)的相互關系 —— 各類商業(yè)形態(tài)的建筑特色 —— 各類商業(yè)形態(tài)的配套組成 —— 各類商業(yè)形態(tài)的發(fā)展前景 ?? 步行街 主題商場 MALL 專業(yè)市場 住宅底商 與陳仁科一起探尋…… 9 從商業(yè) 業(yè)態(tài) 看，看什么 ？ —— 有哪些商業(yè)業(yè)態(tài) —— 各類商業(yè)業(yè)態(tài)的規(guī)模、比例 —— 各類商業(yè)業(yè)態(tài)的經(jīng)營現(xiàn)狀 —— 各類商業(yè)業(yè)態(tài)的價格水平 —— 各類商業(yè)業(yè)態(tài)的進貨渠道 —— 各類商業(yè)業(yè)態(tài)的相互關系 —— 各類商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展趨勢 ?? 餐飲 娛樂 休閑 數(shù)碼 精品 與陳仁科一起探尋…… 10 從商業(yè) 層次 看，看什么 ？ —— 市場上是否各個層次的商業(yè)都有 —— 市場以哪一個或哪幾個的商業(yè)層次為主 —— 各個層次的規(guī)模、比例 —— 各層次商業(yè)的發(fā)展趨勢怎樣 ?? 與陳仁科一起探尋…… 11 從消費 潛在需求 看，看什么 ？ —— 消費者的需求真的都被滿足了？ —— 為什么有的消費者去外地購物？ —— 這部分消費者 對現(xiàn)有商品不滿意 在哪里？ —— 這部分消費者 對現(xiàn)有購物場所不滿意 在哪里？ —— 這部分消費者 對現(xiàn)有的商業(yè)服務不滿意 在哪里？ ?? 與陳仁科一起探尋…… 12 從商業(yè) 格局 看，看什么 ？ —— 有多少個商圈？各個商圈怎樣的規(guī)模？ —— 各個商圈的相對位置、距離 —— 各個商圈功能、關系 —— 商圈是自然形成的嗎 —— 政府層面對商業(yè)的布局規(guī)劃 —— 項目在一個成熟商圈內(nèi)，競爭激烈，該怎么定位？ —— 項目不在成熟商圈內(nèi)，配套不全、設施不完善，又 該怎樣定位？ ?? 與陳仁科一起探尋…… 13 案例一：江西新余新鋼項目 新余市 地處江西省中西部，被譽為江西的 “ 鋼城 ” 。全市總面積 3178平方公里，中心城區(qū)面積 30平方公里，總人口 （截止 2021年底） ,城區(qū)人口超過 40萬。 新余市房地產(chǎn)行業(yè)正處在快速發(fā)展的起跑階段，雖然各項指標的基數(shù)較小，但增長速度飛快！ 與陳仁科一起探尋…… 14 與陳仁科一起探尋…… 15 以洪客隆百貨為代表的大型購物中心，以洪客隆商業(yè)街、抱石步行街為代表的商業(yè)步行街，以東方巴黎家居廣場為代表的大型專業(yè)市場，以國美電器為代表的主題式商城和以新一佳為代表的超市 …… 表明新余市商業(yè)物業(yè) 多業(yè)態(tài)并存、競爭慘烈。 幾個主要項目商業(yè)面積之和竟達 ㎡，加上規(guī)模較小的商場及零散分布的街鋪，估計新余市的商業(yè)面積將達到 50萬㎡之巨，而新余市區(qū)人口僅為 40萬，市區(qū)人口與商業(yè)面積之比為 1： ，世界上最繁華的商業(yè)城市 —— 東京，這個比例才為 1： ，香港為 1：， 供應嚴重飽和！ 市調(diào)發(fā)現(xiàn) 與陳仁科一起探尋…… 16 面對如此激烈競爭的市場、面對如此飽和的市場，本項目該如何 突圍？ 與陳仁科一起探尋…… 17 在對勝利北路東面和西面兩個方向的人流量進行不同季節(jié)、不同時段的多次實地測量后，我們發(fā)現(xiàn)， 18～28歲年齡段的人流占據(jù)人流總量的比例平均高達 6成。 即使把對人群年齡估算的誤差因素考慮在內(nèi)，我們?nèi)匀豢梢缘贸鼋Y論：勝利北路南來北往的人流中， 年輕人占據(jù)了大部分 。 相對高端消費的群體，這一群體單次消費能力可能不是最強，但他們卻是消費頻次最高 (一有閑暇時間就會逛街購物 )、消費欲望最強烈 (每次逛街都會花點錢出去 )的。 他們的購買力是不容被忽視的。 另外一組市調(diào)數(shù)據(jù)指出了定位方向 與陳仁科一起探尋…… 18 于是，我們?yōu)轫椖慷ㄎ粸橹苯又赶蚰贻p消費群體的 —— 核心商圈最時尚的潮流基地 潮 樓 與陳仁科一起探尋…… 19 地塊與城市的關系 地塊與區(qū)域的關系 地塊與市場的關系 地塊與周邊環(huán)境的關系 地塊地形與技術指標 第二層剖析： 地塊最適合做什么？ 與陳仁科一起探尋…… 20 城市的戰(zhàn)略定位 城市的總體規(guī)劃 城市的經(jīng)濟結構 城市的歷史文化 地塊與城市的關系 與陳仁科一起探尋…… 21 地塊與區(qū)域的關系 區(qū)域在城市中的地位 區(qū)域的總體規(guī)劃 區(qū)域的市政配套 區(qū)域的交通網(wǎng)絡 區(qū)域的經(jīng)濟特點 區(qū)域的人口特征 與陳仁科一起探尋…… 22 地塊與市場的關系 房地產(chǎn)現(xiàn)狀，開發(fā)量、租售總量 房地產(chǎn)發(fā)展趨勢 消費者特征 消費者習慣 與陳仁科一起探尋…… 23 地塊與周邊環(huán)境的關系 地塊周邊的自然環(huán)境 地塊周邊的市政配套 地塊周邊的競爭對手 地塊周邊的交通網(wǎng)絡 與陳仁科一起探尋…… 24 地塊 與 規(guī)劃設計 用地性質(zhì)
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