【文章內容簡介】 、過道、廳、臥室、廚房、衛(wèi)生間、儲藏室、壁柜、陽臺等非固定結構圍成的空間）使用面積之和為住宅總使用面積。 住宅內建筑面積的測算，將自家住宅與別家、公共部分的相接處沿軸線分開，自家軸線之間的總面積為住宅內的總建筑面積。其計算方法，一種是將總使用面積再加上各段墻體的結構面積；一種是直接計算自家軸線所圍成的幾何圖形面積。 但住宅內的總建筑面積在圖紙中一般不標注，沒有實質意義，僅供下一步計算整套住宅建筑面積使用。 提供驗樓檢查項目 １、每間居室的門在開啟關閉的時候是否順暢？有些粗糙的樓盤偏偏就是門關不上。 ２、窗邊與混凝土接口有無縫隙？窗框屬易撞擊處，框墻接縫處一定要密實，不能有縫隙。 ３、房屋內各處開關窗戶是否太緊？開啟關閉是否順暢？ ４、帶裝修的房屋地板有無松動、爆裂、撞凹、行走時是否吱吱作響？ ５、屋頂上是否有裂縫？一般來說，與房間橫梁平行的裂縫，屬眼下的質量通病，雖有質量問題，但基本不妨礙使用；如果裂縫與墻 角呈４５度斜角，甚至與橫梁呈垂直狀態(tài)，那么就說明房屋沉降嚴重，該住宅有嚴重結構性質量問題。 ６、看屋頂部是否有麻點？這種麻點專業(yè)稱 “石灰爆點 ”，是石灰水沒有經過足夠時間的熟化所致。如果頂部有麻點，對室內裝潢將帶來很大的不利影響。 ７、墻身頂棚有無部分隆起？用木棍敲一下有無空聲？ ８、坐廁下水是否順暢？沖水聲響是否正常？沖廁水箱有無漏水聲？ ９、浴缸、面盆與墻或柜的接口處防水是否妥當？ １０、衛(wèi)生間、廚房內是否有地漏，坡度是否對頭，絕不能往門口處傾斜，不然水要流進居室內。 １１、試一下房屋內所有的 開關、插座及總電閘有無問題？各種電路、閉路電視、電話插座 的位置等，也應仔細了解。３０％的火災是由于電氣事故引起的，這與電氣線路的設置有相當的關系。為了用電的安全和方便，國家出臺了《住宅設計規(guī)范》，規(guī)定每套住宅回路數不宜少于５個。增加回路可以保證電線的使用壽命，減少短路火災事故的發(fā)生。 １２、頂棚有無水漬？裂痕？如有水漬，說明有滲漏之嫌。如果你是住頂層房子的住戶，那么觀察一下頂層是否滲漏是絕不能忘記的。 １３、供水管的材質？目前大部分供水管采用銅管。銅管可安全使用５０年。銅可以抑制細茵生長，增長水中的銅含 量，有益健康。 １４試煤氣熱水器開關是否妥當？ １５、居室、客廳各種管線是否外露？是否有管線穿過？因為有較多管線穿越居室，會造成裝修困難，也會造成視覺上的障礙，影響整體感。 １６、自來水水質怎么樣？注意區(qū)分市政水和小區(qū)自供水。 １７、墻身、頂棚樓板有無特別傾斜？彎曲？起浪？隆起或凹陷的地方？最簡單的辦法是拿手電筒照射墻面和頂棚，有無凹凸一眼就能看出來。 １８、檢查屋內是否清潔？有無殘留建筑垃圾？查看所有可以拆開的空間內是否有垃圾？ １９、要求開發(fā)商出具該樓盤的竣工備案表和測繪單位實測面積明細表。 ２０、索要廚衛(wèi)精裝修物品的使用說明書，同時詢問這些物品有關的保修事宜。 。人越多越好，氣勢占優(yōu)。時間最好選在周末，一是大家容易聚齊，二是小區(qū)里人氣旺。萬一需要，已入住的業(yè)主可以隨時聲援。缺點：容易給開發(fā)商留下 “ 經理不在 ” 的借口。 。收集盡可能多的有關法律、法規(guī)。多復印些，發(fā)給不明真相的業(yè)主。發(fā)動群眾、武裝群眾。 、艱苦斗爭的準備。敵人是不會善罷甘休的。被發(fā)現(xiàn)了尾巴，甚至會狗急跳墻。要有信心，因為正義在我們這里；但又不要抱幻想，無產階級不去斗爭， 資產階級就不會自動退出歷史舞臺。 ，因為開發(fā)商理虧；戰(zhàn)術上又要重視敵人。開發(fā)商不是白癡，又是有備而來。 ：房屋面積實測數據表。 (要蓋測繪隊公章 )。此乃開發(fā)商之軟肋、七寸之所在。 ：千萬不要輕易簽字收樓。除非確認自己的利益得到了切實的保證。 ：不要為少跑幾趟路，上了物業(yè)的當。收樓后肯定會后悔。 第一步：接到收樓通知單 按合同約定，發(fā)展商會在收樓前十幾天通過掛號信將收樓通知單郵遞給買家，告知具體收樓的時間及須準備帶齊的資料。 關注一 :收樓時限發(fā)展商約定的收樓時限一般在收樓通知書寄出３０天內，按有關規(guī)定，如購房者在約定時間內沒有到指定地點辦理相關手續(xù)，則一般被視為發(fā)展商已實際將該房交付買家使用，買家應從通知單的最后期限之日起承擔所有購房風險責任及稅費。收樓通知書一般以掛號信方式寄出。某些負責任的商家會在收樓通知寄出時另以電話方式通知購房者，也有商家并不管你有沒有收到。有位林生就因為出差在外沒收到通知書錯過收樓期，結果吃了啞巴虧。 拆解招數：購房者在購房時切記寫清楚郵寄地址（一定要容易接收 、能保障親自簽收的地點，如合同約定的收樓期恰遇上購房者出差，可通過電話或親友咨詢具體情況。有特殊情況不能如期到場的，可以書面形式委托親友、律師進行，也可及時與發(fā)展商聯(lián)系，商議另行約定時間，并有書面形式確認。 第二步：做足準備工夫 收樓前的準備宜細不宜漏。首先應看清發(fā)展商約定的收樓時間，確定具體收樓日期。然后是要找出購房合同，仔細研究合同中的交樓約定，充分了解哪些標的物是發(fā)展商必須交付的，買家權益有哪些。 其次，準備各種相關資料，包括申辦產權證需要的原購房合同（契約），各期還 款單據（發(fā)票或用于換發(fā)票的收據），如屬按揭購房的要帶上銀行貸款合同，還有業(yè)主本人的身份證、常住人員照片，收樓通知書，等等。 最后，當然要找有經驗的收樓專家做伴。附帶要準備的還有軟尺、小錘等收樓工具，以及飲料與點心，以備收樓時東奔西走又排隊又爬窗，又要與發(fā)展商爭論，腰酸腿疼口干肚餓時有能量補充。切記，小姐太太們在收樓當天千萬別穿高跟鞋與窄裙子。 第三步：查證 應要求發(fā)展商出示《建設工程質量認定證書》，索取《住宅使用說明書》、《住宅質量保證書》、《房地產開發(fā)建設項目 竣工綜合驗收合格證》，《竣工驗收備案表》（簡稱 ““ 三書一證一表 ” ），還有各種相關驗收表格，如《住戶驗房交接表》（房間功能分區(qū)及標的物詳列各項驗收內容，如客廳樓板、陽臺地面等等）與驗收意見表（如《樓宇驗收記錄表》）等。 關注二：證件不齊要交樓根據國務院１９９８年７月２０日頒布的《城市房地產開發(fā)經營管理條例》（國務院令第號）第十六條規(guī)定： “ 房地產開發(fā)企業(yè)應當對其開發(fā)建設的房地產開發(fā)項目質量承擔責任。 ” 第十七條規(guī)定： “ 房地產開發(fā)項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用，未經驗收或者驗收不合格的，不得交付 使用。 ” 因此，購房者收樓前可千萬記住要求發(fā)展商出示 “ 三書一證一表 ” ，確定該樓已驗收合格，并且與購房合同一致，只有證件齊全了，才能簽署入住單，收樓。 但是， “ 三書一證一表 ” 不齊全，是時下不少樓盤的通常做法，特別是《建筑工程質量認定書》與《房地產開發(fā)建設項目竣工綜合驗收合格證》，往往因為樓盤整體建筑未完成而根本無法驗收，沒有相應的證書。 拆解招數：面對這種情況，購房人可選擇不收樓，如果確實被要求收樓，也要在相關文件，如《住戶驗房交接表》、《驗房記錄表》等相關文件中寫明 “ 未見《 表》 ” 等字樣并妥尚保留好相關文件副本。 第四步：驗樓細節(jié)不放過 查驗完各種證件后，收樓的關鍵時刻 —— 驗樓正式開始，先是需繳交身份證復印件、收樓通知書，領取房屋鑰匙，然后由商家接待人員（開發(fā)商代表或物管公司人員）帶領，到所購樓房依雙方約定的交樓標準查驗樓房狀況。 關注三：先簽文件后驗樓先驗房后交費、簽文件的收樓程序是較合理的正常程序，但商家大多數采取先交錢填表、簽文件，再驗樓的方法，商家的主動性更大。 拆解招數：購房者在簽合 同時應將先驗房再收樓作為附加條款寫在合同里，不驗房不收樓。如當初合同未有約定的，則可采取變通方法，在收樓文件中注明 “ 房內情況未看 ” 或 “ 屋內情況未明 ” 或 “ 未驗房 ” 等字樣，驗房時如出現(xiàn)什么情況，也可增加自我保護力度。 關注四：疲勞戰(zhàn)收樓時要辦的手續(xù)很多，如換發(fā)票、填表、交費、入住登記，等等，不 少業(yè)主東奔西跑排了這隊排那隊，未進自家門已筋疲力盡，更沒精力驗樓、或無心就房屋問題與發(fā)展商干涉。 拆解招數：收樓現(xiàn)場的人山人海并不可怕，建議采取 “ 人多好辦事 ” 的戰(zhàn)術，請來多位老友親戚幫忙，大家分 工合作、分頭排隊，驗樓時可分工合作，各人負責一部分，能發(fā)現(xiàn)更多的問題。 關注五：灰塵滿積清潔明凈一般較討好人，大多數發(fā)展商交樓時都會提前將屋內打掃干凈。但也有樓盤是例外，在地板、窗臺等地方留下一層土?？蓜e小看這層土，往往裂縫呀、漏水漬呀、磚面不齊呀等等問題藏在這層土底下。 拆解招數：應對辦法是掃去土，或往地面沖水，一方面可沖去泥層，看清地板質量，另一方面也可測測地板的水平狀態(tài)及排水情況。 驗樓是整個收樓過程的 “ 戲肉 ” 。 第五步：驗樓結果在錄 驗完樓后，買家應按實際驗收情況填寫《住戶驗房交接表》，同時將水表、電表底數抄在指定表格（一般附在《驗房交接表》中）；如有不滿意的地方，可提出意見并將意見填寫在《樓宇驗收記錄表》中，作為書面依據，如發(fā)展商未準備有關表格，買家應另以書面形式將意見送交發(fā)展商。根據買家意見，買賣雙方協(xié)商解決辦法，如屬可整修內容，應協(xié)商并簽署有關整改維修文件，約定下次驗收時間（一般不超過 天）。 關注六：大事化小對業(yè)主在驗房時發(fā)現(xiàn)的毛病如墻面、地磚破裂、漏水，甚至是房屋結構性問題，一些發(fā)展商員工總會說： “ 這沒什么，小 問題啦，我們到時讓人修修就可以了。 ”還大拍胸口讓業(yè)主放心，想方設法不將問題列進驗收文件里。 拆解招數：不管發(fā)展商陪同人員如何巧舌如簧，如何套交情，業(yè)主都應堅持原則，只要發(fā)現(xiàn)問題，不管大小，都要在相關文件或表格中記錄下來，如樓盤根本就沒準備驗收登記表，則要自備紙筆，將有關問題一一記錄。最好同時用貼紙貼在出問題地方，并寫清自己的意見，以便整修時識別。 第六步：交費筆筆算清 換發(fā)票及繳交各項相關費用與錢銀有關，更要筆筆算清。 關注七：巧立名目的收費雖然物價局已對入 住的相關費用有明文規(guī)定，但一些發(fā)展商到收樓時仍巧立名目亂收費。 拆解招數：收樓時須提前了解物價局的各項相關收費規(guī)定，最好帶上應繳費用表，與發(fā)展商要求的款項相對應，最好帶上計算器，算好每一筆賬，發(fā)現(xiàn)不合理收費要與發(fā)展商協(xié)商。必要時可向物價局、房管局投訴。 第七步：辦理入住手續(xù) 驗完樓后，開發(fā)商一般要求業(yè)主填寫《住戶檔案表》、《入住協(xié)議》、《消防責任書》等協(xié)議書，同時領取《住戶手冊》、《服務指南》等各種入住手冊及各種贈送物品。 關注八：《入住協(xié)議》 與《消防責任書》是購房者與管理處的入住約定，有些物管公司從便于自身管理出發(fā)，訂下一些雙方責權不對等的條款。 拆解招數：簽署時應先詳細研究行文，發(fā)現(xiàn)不公時應及時提出異議，雙方協(xié)商后再簽署。 查驗《深圳市建設工程竣工驗收備案證明書》及《建設工程質量核驗證明書》。 前者由深圳市建設局核發(fā)，證明該樓盤已通過土建、燃氣、消防、電梯四個關節(jié)，可以交付使用；后者是由深圳市工程質量監(jiān)督站經驗收合格后頒發(fā)的，證明土建合格，如果沒有上述兩證，購房者應拒絕接收。 要求發(fā) 展商提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。 發(fā)展商不提供的，購房者應拒絕接收?！蹲≌|量保證書》應當列明工程質量監(jiān)督單位核驗的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內容。《商品房銷售管理辦法》第三十三條規(guī)定：商品住宅的保修期限不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修期的存續(xù)期。根據《建設工程質量管理條例》第四十條規(guī)定：建設承包單位出具的質量保修書的最低保修期限為：（一）基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程 、有防水要求的衛(wèi)生間、房間、和外墻面的防滲漏，為 5年；（三）供熱與供冷系統(tǒng)，為 2個采暖期、供冷期；（四）電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為 2年。在保修期內發(fā)生的屬于保修范圍的質量問題，發(fā)展商應當履行保修義務，并對造成的損失承擔賠償責任。 要求發(fā)展商出具有房產測繪資格的單位出具的正式測繪報告。 購房者主要看實測面積與合同面積的差異是否超過合同規(guī)定的范圍，如果超過，則按合同規(guī)定的差異處理辦法執(zhí)行，或要求發(fā)展商賠償。此外，購房者對實測面積有疑問的，也可以要 求重新測量。 對面積差異的處理辦法：《深圳市房地產買賣合同（預售）》文本中的約定與《商品房銷售管理辦法》中的規(guī)定略有不同。 預售合同文本中約定建筑面積差異在 1％以內（含 1％）的，為允許的合理差異，買賣雙方互相不退、不補。律師認為，這一約定有違公平原則。因為房地產是價格高昂的大宗商品，1％的差異造成的價款差異至少有幾千元甚至上萬元。這樣約定結果往往是購房者的幾千上萬元購樓款被發(fā)展商 “ 合理 ” 地吃掉。因為長期以來，面積縮水一直是房地產糾紛的投訴熱點之一。因此，購房者在簽