【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度 最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 規(guī)模大、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較大 由于項(xiàng)目規(guī)模大，開(kāi)發(fā)周期有 年，時(shí)間跨度比較大，期間市場(chǎng)變化也大，面臨的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)將增大。 3． 3． 3 項(xiàng)目機(jī)會(huì) ? 深圳市政府近期責(zé)令水務(wù)局對(duì)深圳幾條主要河流的污染整治工作進(jìn)行安排，在利用外資和內(nèi)資的基礎(chǔ)上計(jì)劃在近幾年完成深圳幾條主要河流的整治工作，隨著河流污染的整治和蛇口污水處理系統(tǒng)的不斷完善，蛇口海域水質(zhì)將得到根本的改善。 ? 根據(jù)深圳市的規(guī)劃，由于西部通道和望海路的修建，以及南山區(qū)的整體規(guī)劃，巖谷液化石油氣公司將于 2020 年底前強(qiáng)制搬遷，本項(xiàng)目將于 2020年建成，建成之時(shí)，原石油氣公司已改建為公園。 ? XXX 填海區(qū)的大力開(kāi)發(fā)將提升項(xiàng)目片區(qū)認(rèn)知度 南山商品房的開(kāi)發(fā)地域近年有從后海向南、蛇口向東的趨勢(shì)，聚焦在 XXX 大片區(qū)，本項(xiàng)目具有區(qū)域代表性； ? 西部通道的開(kāi)通將提升項(xiàng)目地塊價(jià)值 2020 年深港跨海大橋開(kāi)通，屆時(shí) 由深圳至香港 的交通時(shí)間將大大縮短為5 分鐘。在提升本地塊的價(jià)值的同時(shí)，也給本項(xiàng)目?jī)r(jià)格提升與擴(kuò)大外銷份額帶來(lái)契機(jī)。 ? 海、陸雙邊境口岸加大項(xiàng)目外銷份額 隨著西部通道的開(kāi)通，項(xiàng)目所在片區(qū)將成為深圳唯一的海陸兩大邊境口岸， 深港聯(lián)系日趨緊密，具有極大的外銷機(jī)會(huì)； ? 市政 規(guī)劃中的濱海長(zhǎng)廊與本項(xiàng)目接駁，可利用擴(kuò)大片區(qū)及項(xiàng)目知名度的機(jī)會(huì)； ? 環(huán)保和旅游概念 的興起（包括香港迪士尼樂(lè)園的興建），將使項(xiàng)目在市場(chǎng)上的受關(guān)注程度機(jī)會(huì)相應(yīng)提高； ? 深圳地鐵二期的即將建設(shè)與 2020年開(kāi)通，為項(xiàng)目中后期吸 納整個(gè)深 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度 最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 圳客戶提供利好。 ? 隨著非典疫情的有效控制，人們?cè)絹?lái)越關(guān)心自己同家人的身心健康，積極提倡生態(tài)、休閑的生活方式，這對(duì)本項(xiàng)目后期充分利用自身資源進(jìn)行全面推廣給予了極大空間。 3． 3． 4 項(xiàng)目威脅 ? 本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期長(zhǎng)，正是深圳地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生專業(yè)升級(jí)、與國(guó)際接軌的時(shí)期，市場(chǎng)態(tài)勢(shì)不明朗。 ? 項(xiàng)目定 位于大型高檔生活小區(qū)，在豪宅市場(chǎng)嚴(yán)重供過(guò)于求的情 況下，面臨區(qū)內(nèi)外的競(jìng)爭(zhēng)將非常激烈。 ? 項(xiàng)目外銷市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)壓力主要來(lái)自于三個(gè)方面：蛇口本地的外銷樓盤、深圳其它口岸物業(yè)、珠江三角洲其它地區(qū)的大型度假樓盤。 項(xiàng)目總體評(píng)價(jià)與發(fā)展策略： 項(xiàng)目總體評(píng)價(jià)： ? 項(xiàng)目本身集住宅、休閑、度假、旅游于一體，項(xiàng)目本身的獨(dú)特賣點(diǎn)較多。 ? 西部通道的開(kāi)通、海上世界和蛇口老區(qū)的改造以及蛇口漁港的修建，使本項(xiàng)目所處片區(qū)具有較強(qiáng)的政府推廣力度 ? 濱海長(zhǎng)廊及漁人碼頭的修建，是本項(xiàng)目具備了稀缺性的商業(yè)資源和旅游資源。 ? 酒店、公寓、寫字樓與游艇俱樂(lè)部的功能配合，使本項(xiàng)目本身檔次提高，同時(shí)也增加了各物業(yè)自身的附加值。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度 最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 發(fā)展策略： A、 針對(duì) XX 項(xiàng)目本身，支撐它可持續(xù)發(fā)展的一個(gè)根本是提煉項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力： 社會(huì)因素 位置因素 合作單位資源整合 核心競(jìng)爭(zhēng)力 ? 社會(huì)因素：包括蛇口漁港的新建，蛇口山油庫(kù)的拆遷，海上世界的改造，南山老城區(qū)的改造， XXX 填海區(qū)的開(kāi)發(fā)等一系列政策利好，再加上CEPA 后，政府對(duì)南山的政策扶持和西部通道的開(kāi)通后深港經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程的進(jìn) 一步加快等因素 ? 位置因素：本項(xiàng)目在位置上最具競(jìng)爭(zhēng)力的包括以下幾點(diǎn)，沿海岸線的最大臨海物業(yè)、深港兩地唯一海陸相連的口岸物業(yè) ? 合作單位資源整合：包括發(fā)展商雄厚的資金實(shí)力，香港上市公司的較高的誠(chéng)信度，代理在深港兩地的優(yōu)勢(shì)資源和知名度等因素。 綜上所述，可以得出本項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力為： 位于政府參與性極強(qiáng)的海濱新區(qū)的最大沿海岸線物業(yè)。 本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)是一個(gè)城鎮(zhèn)運(yùn)營(yíng)的過(guò)程，包括了休閑旅游娛樂(lè)等各產(chǎn)業(yè)的一個(gè)連動(dòng)開(kāi)發(fā)而不單單是一個(gè)住宅項(xiàng)目的運(yùn)作。 B、發(fā)展策略： 總體來(lái)說(shuō)，本項(xiàng)目應(yīng)站在一個(gè)更高的角度來(lái)發(fā)展： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度 最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 將住宅開(kāi) 發(fā)打造升級(jí)為造城運(yùn)動(dòng) ? 開(kāi)創(chuàng)集居住、休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物于一體的最新生活方式，從產(chǎn)品和營(yíng)銷兩方面確立深圳第一個(gè)大規(guī)模高檔生活社區(qū)形象。 ? 由于項(xiàng)目本身的時(shí)間跨度較長(zhǎng)，外部的經(jīng)濟(jì)、政治的不確定因素比較多，所以要全方位考慮項(xiàng)目各期入世的時(shí)機(jī)。 ? 注重內(nèi)部、外部配套的配合，增加項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展性。 ? 根據(jù)項(xiàng)目本身特殊的地理位置，注重香港及外地客戶等潛在有效客戶的挖掘；力求最大范圍的尋求目標(biāo)客戶。 項(xiàng)目定位概要 項(xiàng)目總體定位 項(xiàng)目總體定位是為了令項(xiàng)目與其他樓盤相區(qū)別，為物業(yè)度身訂造的一種概念。物業(yè)一系列的包裝及賣 點(diǎn)都由此延伸開(kāi)去。項(xiàng)目定位的準(zhǔn)確與否，直接影響它后期的銷售。根據(jù)對(duì)深圳市區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查分析及預(yù)測(cè)，以及目標(biāo)客戶群需求的特點(diǎn)，結(jié)合本公司的經(jīng)驗(yàn)及項(xiàng)目的區(qū)域環(huán)境，提出以下物業(yè)定位： 西海岸邊?超大規(guī)模的?理想國(guó)際海城 詮釋： ? 西海岸邊：一語(yǔ)雙關(guān) 本項(xiàng)目處于深圳市西部海岸，與東部海岸地產(chǎn)遙相呼應(yīng)，無(wú)形中把本項(xiàng)目從南山老盤中提升出來(lái)。 與項(xiàng)目后期的美國(guó)西海岸形象推廣相吻合。 ? 強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目與海的零距離： 用“西海岸邊”一詞來(lái)強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目位置與大海為零距離接觸，達(dá)到體現(xiàn)其實(shí)實(shí)在在獨(dú)特的地理位置，使得其與深圳其他以“海 景”、“濱?！钡染嚯x感較模糊的景觀、位置概念作宣傳賣點(diǎn)的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目做一個(gè)嚴(yán)格的區(qū)分，讓置 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度 最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 業(yè)者對(duì)項(xiàng)目臨海位置有一個(gè)非常務(wù)實(shí)的感性認(rèn)識(shí)，據(jù)此來(lái)獲得本項(xiàng)目整體檔次的提升。 ? 強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的大規(guī)模： 項(xiàng)目的規(guī)模越大，其產(chǎn)生的連鎖效應(yīng)、競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)也就越強(qiáng)；我們通過(guò)強(qiáng)化項(xiàng)目的規(guī)模程度來(lái)吸引周邊片區(qū)、深圳其他區(qū)域，甚至于珠三角其他競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目樓盤的客戶，爭(zhēng)取在內(nèi)、外銷市場(chǎng)取得雙贏； ? 強(qiáng)調(diào)國(guó)際化： 從項(xiàng)目所處蛇口片區(qū)來(lái)分析，蛇口是深圳特區(qū)的開(kāi)篇之作，也是深圳發(fā)展的歷史寫照，據(jù)《招商局蛇口工業(yè)區(qū)》網(wǎng)頁(yè)介紹： ① 、到目前為止，在蛇口落戶的外資 、中外合作企業(yè)約近 560 家左右，長(zhǎng)期在蛇口居住工作的外籍人員達(dá)到 6000 人左右； ② 、南山未來(lái) 5 年發(fā)展計(jì)劃顯示：未來(lái)將建設(shè)蛇口信息港、深港西部通道、南山商業(yè)文化中心、重點(diǎn)持續(xù)發(fā)展南山高科技園區(qū)等；以及隨著國(guó)內(nèi) GDP 的持續(xù)快速增長(zhǎng)，中國(guó)加入 WTO 后開(kāi)放程度的加快，導(dǎo)致深圳與香港、東南亞地區(qū)、歐美地區(qū)之間的往來(lái)更頻繁，相信來(lái)深圳、蛇口工作的外商將會(huì)越來(lái)越多；結(jié)合項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)規(guī)模、資源優(yōu)勢(shì)、瀕海特色等情況來(lái)分析，本項(xiàng)目天生具備“國(guó)際化”特色，上述分析也是這一定位的有力支撐點(diǎn)，因此強(qiáng)化國(guó)際性概念是必須的項(xiàng)目定位。 ? 強(qiáng)調(diào) 國(guó)際海城特色： 就目前的規(guī)模、獨(dú)特的地理位置、沿海資源優(yōu)勢(shì)，更有自建小島實(shí)施游艇會(huì)俱樂(lè)部計(jì)劃的規(guī)劃來(lái)講，本項(xiàng)目完全具備將其建造成為一個(gè)深圳的地標(biāo)；從而延伸為我們不單純是在建一個(gè)普通的地產(chǎn)項(xiàng)目，而是在造一個(gè)深圳的國(guó)際海城，就象國(guó)際上比較著名的沿海城市如：舊金山、落杉機(jī)、西雅圖等一樣。從而達(dá)到引起社會(huì)各方面的關(guān)注與偏愛(ài)，據(jù)此獨(dú)特的賣點(diǎn)和定位風(fēng)格來(lái)劃分本項(xiàng)目與珠三角區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的區(qū)別，獨(dú)樹(shù)項(xiàng)目整體個(gè)性化的差別。 ? 強(qiáng)化理想新城鎮(zhèn)的概念： 作為社區(qū)發(fā)展的終極目標(biāo)，它將使本項(xiàng)目與市場(chǎng)上其他高檔樓盤從生活方式上區(qū)分開(kāi)來(lái)。 由于目前房地產(chǎn)大盤開(kāi)發(fā)中最普遍使用的是一種小而 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度 最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 全的封閉方式，比如說(shuō)在遠(yuǎn)郊圈一大片土地，建設(shè)住宅小區(qū)、圍墻內(nèi)住宅、公園、商業(yè)、會(huì)所、診所、學(xué)校一應(yīng)俱全；一條“私家路”連接市政公路，發(fā)展商提供穿梭巴士運(yùn)送市民。物質(zhì)高級(jí)化的同時(shí)，也改變了居民的鄰里生活。生活在這樣一個(gè)個(gè)具有一致風(fēng)格的“大門緊鎖的社區(qū)”，使人們的感情冷漠，從心理上說(shuō)這是一種不健康的生活方式。 而理想新城營(yíng)造的是一種具有鮮明個(gè)性特色的以人為尺度的開(kāi)放的生活空間和鄰里社區(qū)。在營(yíng)造內(nèi)部環(huán)境的同時(shí)，注重周邊基礎(chǔ)配套設(shè)施的完善，與政府規(guī)劃密切配合，以期達(dá)到一 種城鎮(zhèn)的多樣化生活。 ? 認(rèn)為，作為一個(gè)跨度達(dá) 8 年的項(xiàng)目，僅依靠項(xiàng)目本身的客觀資源進(jìn)行包裝推廣是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，必須不斷的給項(xiàng)目注入新的內(nèi)涵，而這個(gè)過(guò)程其實(shí)就是一個(gè)城鎮(zhèn)的營(yíng)造過(guò)程。 項(xiàng)目文化定位： 美國(guó)西海岸舊金山的城市文化 詮釋： ? 城市文化：是指一個(gè)城市在其特定的發(fā)展過(guò)程中，在景觀、人文、風(fēng)俗等各方面都體現(xiàn)自己所獨(dú)有的城市狀態(tài)，這種文化是從這個(gè)城市的住宅街區(qū)、商業(yè)氛圍、內(nèi)外環(huán)境等各種外在想象所體現(xiàn)出來(lái)的。同時(shí)，城市文化是一個(gè)城市最內(nèi)在、最本質(zhì)的東西，它對(duì)居住此地的所有居民會(huì)有一種無(wú)形的凝聚力和歸屬感； 所以，在一個(gè)大規(guī)模的居住社區(qū)里，只有營(yíng)造出適合自己的城市文化，才能使社區(qū)有一個(gè)旺盛的生命力和吸引力。 ? 依據(jù)項(xiàng)目的規(guī)模、地理位置、建筑特色等因素，建議本項(xiàng)目以美國(guó)西海岸城市舊金山的城市文化對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行整體定位。 城市可比元素整合： 本項(xiàng)目 舊金山 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度 最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 沿深圳西海岸 沿美國(guó)西海岸 蛇口碼頭 漁人碼頭 濱海長(zhǎng)廊商業(yè)街 碼頭中心商業(yè)區(qū) 西部跨海大 橋 金門大橋 移民城市 移民城市 ? 舊金山素有“西海岸門戶”之稱，是世界上最宜人居住的城市之一；在舊金山充斥著世界上令人陶醉的不同文化，不同居住區(qū)的人們都能在舊金山找到自己的樂(lè)趣；世界各