【文章內容簡介】 基礎上繼續(xù)保持了穩(wěn)定的增長速度，呈產銷兩旺的運行態(tài)勢。 總體來說， 2020 年， xx 房地產市場呈現繼續(xù)上升的整體走勢，供求雙方不斷得到加強，土地政策控制更加嚴格，市政利好消息不斷推出， 住宅、辦公樓及商業(yè)三類物業(yè)均呈增長態(tài)勢，住宅投資增長速度明顯高于辦公樓及商業(yè)營業(yè)用房，漸成投資主流 。這都顯示市場中存在對價格的有利支持因素，這種市場形勢在近期內不會有太大的改變。 該項目需求分析 xxxxxxxx 公 司現有職工 508 人， 50%為雙職工、老職工?？傋》棵娣e 8483 平方米，人均建筑面積 平方米，低于 xx 市居民平均居住面積。有 30 余戶職工居住面積 30~40 平方米，大多數家庭是兩代居住，個別還有三代居住的，有的職工孩子已十七八歲，還和父母住一間房子里，給生活帶來極大的不便。另外，還有 60 余人為無房戶，只得自己在外、租借房子。 今年年初， xx 市統計局發(fā)布信息， 2020 年 xx 市商品房平均價格達到 4705 元／平方米 ，漲幅達 %。 xxxxxxxx 公司職工收入較低，年平均工資只有一萬元左右，加上家庭負擔也較重 ，若想在商品房市場上解決住房問題困難很大。 xxxxxxxx 公司職工改變住房現狀的要求十分強烈，每年的職工代表大會都反復提及住房問題。因此， xxxxxxxx 公司利用本單位長期閑置的行政劃撥住宅用地進行集資建房，將使廣大干部職工的住房現狀發(fā)生根本性的改觀，徹底解決職工后顧之憂，使職工安心工作，從而 促進企業(yè)穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展。 由于該項目為 xxxxxxxx 公司內部職工集資建房，公司將嚴格執(zhí)行集資建房的有關政策，不進行市場銷售，全部由企業(yè)內部職工分配。 第三章 建設規(guī)模 建設規(guī)模的合理性分析 產業(yè)政策和行業(yè)特點 為了使國民經濟有序發(fā)展，節(jié)約有限的資源，國家和行業(yè)制定了某些重要產品的經濟規(guī)模標準，也制定了鼓勵發(fā)展、限制發(fā)展和禁止發(fā)展產業(yè)（含規(guī)模）目錄。這些政策都是經專門研究和分析論證后確定的，具有一定的權威性和合理性。該項目是職工集資建房項目，屬國家鼓勵發(fā)展行業(yè)。該項目的建設符合國家和行業(yè)的產業(yè)政策，能夠推動城市建設發(fā)展，從而帶動經濟的發(fā)展。 社會效益和經濟效益的合理性 建設規(guī)模的變動會引起收益的變動，而適當的經營規(guī)?？晒?jié)約費用，提高競爭力，得到經濟效益。不同產業(yè)規(guī)模的經濟性可能 不同。房地產屬于規(guī)模效益顯著的產業(yè)，在一定限度內，規(guī)模擴大后，項目收益增加的幅度大于規(guī)模擴大的幅度，即規(guī)模收益遞增。因此該項目目前所具有的經濟規(guī)模能實現社會效益和經濟效益的合理結合。 資源利用的合理性 投資項目的建設和運營，要以資源的耗費為基礎。資源利用的合理性是建設規(guī)模合理性分析的重要內容。從資源利用的合理性角度考察建設規(guī)模的合理性，主要應考慮資源利用的可靠性、有效性和經濟性。這里的資源是廣義的，包括物質資源、人力資源和資金。該項目目前設計的建設規(guī)模，可以節(jié)約資源、降低成本、提高效益，更加有 效地利用資源；另一方面，有利于綜合利用資源，達到節(jié)能、降耗的效果。 其他因素 項目建設規(guī)模還會受到外部條件的制約，因此分析建設規(guī)模的合理性必須考慮外部條件的適應性與匹配性。這里的外部條件泛指項目之外的所有方面，包括市場、原料供應和其他外部建設條件（包括物資條件、交通條件、自然環(huán)境和社會人文環(huán)境等）。該項目符合市場需求，投入物（包括自然環(huán)境、原材料、能源、土地、資金等）供應穩(wěn)定，所處位置交通也方便，項目建成后將極大的改善周邊的自然環(huán)境和社會人文環(huán)境。 建設規(guī)模 該項目用地約 畝（ 10400 平方米），共建兩座多層住宅，建筑物占地面積 2080 平方米，總建筑面積 12880 平方米，包括：地上住宅建筑面積 11080 平方米，地下室建筑面積 1800 平方米，綠地占地面積3640 平方米，道路及停車場用地 4680 平方米。 人口規(guī)模和居住戶數 該項目居住區(qū)內規(guī)劃居住總戶數為 136 戶，居住人口約為 449 人。 結構及戶型 該項目建筑主要為兩座多層住宅，結構形式為磚混結構。戶型設計多為兩室一廳、兩室兩廳等，戶型多樣，按照相關政策規(guī)定，每戶套內面積控制在 80 平方米以內。并做到布局緊湊、合理、 減少空間浪費，全明設計，主臥及次臥盡量朝南。 第四章 建設場址及現狀 建設場址 該項目擬建場址位于 xx 市歷城化纖路 4 號， xx 化纖廠生活區(qū)內，東臨十里河，北靠祝甸，西至章丘建筑公司、洪樓教委、抗震公司、建安一公司，南到花園路、歷城建安公司綜合加工廠。 詳見項目位置示意圖。 場區(qū)現狀 擬建場址位于 xxxxxxxx 公司生活區(qū)內， xx 市化纖路 4 號為生產宿舍用地，大部分已建成職工宿舍，該項目用地為拆除部分危舊平房后空地，擬建設兩座多層職工住宅。建設區(qū)域地勢較為平坦，易于施工。 該場址位于建成 區(qū)內，場地內和場址周圍水、電等市政設施配套齊全，能夠滿足項目的需要。該項目用地屬 xxxxxxxx 公司生活區(qū)，附近市政設施齊全，商業(yè)發(fā)達，購物方便，既有大商場、超市，也有農貿市場及路邊小店。附近各大銀行都設有網點，存取款十分方便。 氣象、地質等自然條件 1）氣象條件 xx 市地處東經 116176。 59′，北緯 36176。 41′，屬暖溫帶大陸性季風氣候區(qū)。 常年主導風向 WSS (西南南 ) 冬季主導風向 ENE(東北東 ) 夏季主導風向 WSS (西南南 ) 最大風速 冬季平均風速 夏季平均風速 風荷載 400Pa (40kg/M2 ) 年平均氣溫 ℃ 極端最高氣溫 ℃ 極端最低氣溫 ℃ 年平均大氣壓 最冷月平均相對濕度 54% 最熱月平均相對濕度 73% 全年平均相對濕度 59% 年平均降水量 最大積雪厚度 190mm 雪荷載 200Pa (20kg/M2 ) 最大凍土深度 440mm 地震基本烈度 6 度 2）工程 地質、水文地質條件 xx 市地處魯中山區(qū)北側，山區(qū)與平原交接地帶，地形地貌變化較大，地質構造復雜，黃河橫貫全區(qū)。受人類工程活動及自然因素的影響，區(qū)內地質災害時有發(fā)生。區(qū)內主要地質災害類型有：巖體崩塌、滑坡、泥石流、地面塌陷、地裂縫等。為減少或杜絕災害造成的損失， 對在地質災害危險區(qū)、易發(fā)區(qū)進行的修路、建房、開礦、取土等工程活動，必須事先做好地質勘查工作，嚴格按照國家有關標準進行設計、施工，杜絕人為活動誘發(fā)的地質災害。 項目建設場址位于 xx 市東部，由于目前正在進行項目前期工作，尚未進行地質勘探，建議建設單位選擇有 資質、信譽高的勘測單位抓緊進行地質勘探，為工程設計提供必要的地質分析報告，以規(guī)避自然災害。 市政基礎配套設施 1）給水 項目用水取用自來水，由市政供水。自來水采用直供形式，消防系統與日常生活用水為同一水源，各用戶分別設給水進戶裝置、水表計量。 2）排水 場址周圍建有市政污水和雨水管網，項目建成后的雨水及污水可排入相應的市政管網。 3）供電 項目場址內現有變配電室，可滿足項目需要。 4）弱電 項目場址內通訊和有線電視接受系統齊全，項目建成后可由此直接接入。 5）供熱 該項目場址現有供熱管道，為 xxxxxxxx 公司生產余熱回收利用。 6）供氣 項目場內已接入煤氣管道，為 xxxxxxxx 公司生產廢氣回收利用，項目建成后即可接入使用。 7）通訊 項目內已有電信局接入的通訊線路，用戶可直接申請辦理。 第五章 總體規(guī)劃方案 規(guī)劃指導思想 1）充分考慮該地區(qū)獨特的地理位置，加大小區(qū)知識、技術、文化藝術方面的內涵。 2）滿足居民生活需求，符合居住活動，創(chuàng)造方便、舒適、安全、優(yōu)美的居住區(qū)環(huán)境。 3）重個性和特色的塑造，增強住區(qū)的識別性、領域感。 4）適應汽車交通進入住區(qū)的趨勢，建立便捷、安全的道路交通 系統，安排足夠的停車場地，尋求車行、人行恰當分離的途徑。 5）充分考慮人口老齡化、住房商品化、物業(yè)管理社會化以及社區(qū)生活服務信息化的變化和要求。 6）提高住區(qū)生態(tài)環(huán)境質量，營造綠化網絡空間和良好的住區(qū)小氣候。 總平面布局 總體布局 該項目用地約 畝，新建多層住宅樓兩座，在建設區(qū)域內合理布置，住宅樓下配備地下室，以方便樓上各住戶的使用。住宅樓四周建設部分地上停車場，停車場鋪設植草磚，加大綠化效果。出入口設在 xxxxxxxx 公司生活區(qū)內現狀交通干道上，從此道上可方便到廠區(qū)上班及上街 購物。從出入口建設區(qū)內道路連接各停車場，整個小區(qū)在環(huán)境設計上，使住宅、停車場與綠地緊密結合，互為補充，營造一個環(huán) 境優(yōu)美、設施齊全的現代化住宅小區(qū)。 道路交通組織 1）動態(tài)交通組織 區(qū)內道路系統由車行道路和步行道組成交互式交通網絡。從小區(qū)出入口到場區(qū)停車場建車行道路，路寬不低于 8 米。住宅樓四周建設環(huán)形車行道路，路寬不低于 6 米，滿足各種車輛出行和消防的需要。綠地景觀、休閑娛樂場所處，將建設步行道路。在道路交通設計上，區(qū)分不同功能，不同等級的道路，做到主要交通道路快捷，不受干擾，次要道路合理方便，步 行道路靈活、自由，既保證小區(qū)主干道交通的順暢、快捷，又保持住宅區(qū)內部環(huán)境的獨立性和安靜性。 2）靜態(tài)交通組織 按照集中停放、統一管理、方便使用的原則，小區(qū)內建設部分停車場。在兩座住宅樓的四周空地，建設部分地上停車場，使用植草磚鋪設，既可當停車場，又能增加綠化效果。 綠化體系 1）區(qū)內綠化體系按照集中與分散相結合，點、線、面相結合布置，形成疏密有致、層次分明、動靜結合、布局合理的綠色空間體系。突出綠化設施，強調建筑與綠化互相滲透。 2）建筑用地內的組團綠地、平臺綠化和深入建筑的小塊綠地相互聯系貫 通，注重地面停車場與宅間綠地的設置，地面停車場采用生態(tài)停車場，利用樹木分隔車位，使有樹冠覆蓋的停車場成為一道綠色的風景。著重對宅間綠地的處理，通過多種喬灌木種植和花草養(yǎng)殖，增