【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 期、常規(guī)期三個(gè)部分組成。 介入期：我們深入了解建筑設(shè)計(jì)思路和入住、業(yè)主人群的需求，從物業(yè)管理的角度提出一系列合理化建議并依據(jù)市場(chǎng)調(diào)研的結(jié)果，提前準(zhǔn)備物業(yè)管理方案，為接管打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 入住期：我們將裝修管理和治安管理確立為這一階段的重點(diǎn)工作。在裝修管理上，實(shí)施裝修“一把手”負(fù)責(zé)制，由物業(yè)管理公司總經(jīng)理親自?huà)鞄?，主抓?lián)通公司辦公樓及住宅小區(qū)的裝修管理，對(duì)開(kāi)發(fā)商、業(yè)主委員會(huì)以及全體業(yè)主負(fù)責(zé)。實(shí)施公司，管理處層層責(zé)任制， 對(duì)裝修工程實(shí)施嚴(yán)密的追蹤監(jiān)管，確保裝修管理總體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。治安管理上，我們依據(jù)入住期的治安形勢(shì)和住戶(hù)的需求，實(shí)施“人防為主，技防、物防為輔”的治安管理方式，加強(qiáng)對(duì)裝修隊(duì)伍、外來(lái)人員、搬運(yùn)人員等流動(dòng)因數(shù)的監(jiān)管，確?！肮芾頍o(wú)盲點(diǎn)，治安無(wú)事件”。 一、 前期介入階段 針對(duì)小區(qū)的實(shí)際情況，提前準(zhǔn)備物業(yè)管理方案。 在前期介入工作中，一方面參與小區(qū)規(guī)劃建設(shè)，另一方面，緊密結(jié)合聯(lián)通公司辦公樓及住宅小區(qū)的實(shí)際情況，提前準(zhǔn)備物業(yè)管理方案。 作好驗(yàn)收、接管工作。 二、 入住期管理 舉辦隆重而簡(jiǎn)樸的入住儀式 業(yè)主對(duì)新家 —— 聯(lián)通公司辦公樓 及住宅小區(qū)，有一個(gè)了解、熟悉、認(rèn)同的過(guò)程，為了縮短這一心理過(guò)程，展現(xiàn)未來(lái)物業(yè)管理人員的良好形象與風(fēng)貌，我們將在小區(qū)舉辦隆重而簡(jiǎn)樸的入住儀式，邀請(qǐng)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、住戶(hù)代表參加，為共同營(yíng)造安寧、祥和、積極向上的花園物業(yè)所特有的氛圍和良好的環(huán)境，獲得一個(gè)良好的開(kāi)端。 辦理入伙手續(xù)流程 交領(lǐng)入住資料 —— 填寫(xiě)資料并輸入電腦。簽訂合約 —— 代收，代繳費(fèi)用 —— 發(fā)鑰匙 —— 交驗(yàn)房屋 —— 開(kāi)通水電氣，待辦電話(huà)電視業(yè)務(wù)。 3，辦理入住手續(xù)采取的便利措施 辦理入住手續(xù)，我們將堅(jiān)持我們星郵物業(yè)服務(wù)的八字方針：熱情，周到，高效，便利 。我們采取的 便利措施是： （ 1） 設(shè)立辦理入住專(zhuān)用辦公室，由專(zhuān)人提供一條龍服務(wù)。精心安排入住程序，住戶(hù)隨到隨辦。 （ 2） 提前與有關(guān)供電公司，自來(lái)水公司，燃?xì)夤?，電信公司，有線電視等 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 部門(mén)簽訂代辦協(xié)議，以方便業(yè)主，減少麻煩。同時(shí)為主戶(hù)提供多項(xiàng)免費(fèi)咨詢(xún)和維修項(xiàng)目。 三，裝修管理： 聯(lián)通公司辦公樓以及住宅小區(qū)辦理入住手續(xù)以后，廣大業(yè)主的房屋同時(shí)裝修，裝修隊(duì)伍形式多樣，管理難度大。根據(jù)《長(zhǎng)沙市住宅裝修管理規(guī)定》《違章裝修項(xiàng)目以及處罰辦法》并設(shè)計(jì)《裝修施工審批表》《裝修許可證》《裝修施工出入證》《裝修人員情況登記表》《文明施工責(zé) 任書(shū)》，還建立了裝修管理組織機(jī)構(gòu)，制定了管理服務(wù)程序，以實(shí)施全天候，全方位，全過(guò)程的裝修管理。 1， 裝修管理組織運(yùn)行機(jī)構(gòu)： （ 1） 成立裝修管理辦公室：由綜合部主管負(fù)責(zé)，保安隊(duì)長(zhǎng)，維修主管協(xié)助工作，共同負(fù)責(zé)裝修管理的日常工作以及突發(fā)事件的處理。 （ 2） 成立裝修糾察隊(duì)：糾察隊(duì)由保安部和工程部人員組成，在裝修期間隸受辦公室管理，其工作職責(zé)為： A， 維護(hù)裝修期間轄區(qū)物業(yè)的正常管理秩序。 B， 查驗(yàn)進(jìn)出人員的出入證以及施工隊(duì)伍的裝修許可證。 C， 及時(shí)發(fā)現(xiàn)和制止違章裝修現(xiàn)象并做好記錄并向上級(jí)匯報(bào)。 D， 防止業(yè)主的裝修材料被盜，確保業(yè)主的利益不受損失。 E， 及時(shí)發(fā)現(xiàn)，制止在裝修現(xiàn)場(chǎng)抽煙，私自動(dòng)火，亂接電源等危險(xiǎn)苗頭，并記錄在案。 F， 嚴(yán)格實(shí)行交接班制度，認(rèn)真填寫(xiě)本班巡視情況和處理結(jié)果。 2， 裝修的日常管理： （ 1） 辦公室主任組織辦公室人員辦理裝修隊(duì)伍的培訓(xùn)，驗(yàn)資，審批和發(fā)放各類(lèi)證件。 （ 2） 跟蹤施工情況，管理處主任每日巡視，了解各施工點(diǎn)的施工情況，保安隊(duì)長(zhǎng)，維修主管每天不少于 4次定時(shí)巡邏，了解施工情況以及糾察運(yùn)行情況。 （ 3） 門(mén)衛(wèi) 24 小時(shí)值班，嚴(yán)格管理進(jìn)出人員，車(chē)輛管理驗(yàn)證等手續(xù)并做好相關(guān)記錄。糾察隊(duì)員在各樓層每 2小時(shí)巡查一次并做好相關(guān)工作記錄。 （ 4） 管理處主任每天早上 8： 00 點(diǎn)布置當(dāng)天工 作，說(shuō)明裝修隊(duì)伍當(dāng)日進(jìn)入開(kāi)工情況以及當(dāng)天應(yīng)注意的事項(xiàng)； 17： 00 匯總一天的裝修情況，事故處理情況并做好相關(guān)記錄。 （ 5） 裝修垃圾清運(yùn)：裝修垃圾要求業(yè)主和裝修隊(duì)伍將其用編織戴裝好，然后堆放在指定的專(zhuān)門(mén)堆放建筑垃圾的地方，以便于統(tǒng)一管理和清運(yùn)。日清日運(yùn)，不污染小區(qū)內(nèi)的環(huán)境。 3， 裝修垃圾清運(yùn)： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 （ 1） 裝修管理辦公室負(fù)責(zé)裝修安全工作的管理，保安部負(fù)責(zé)日常安全管理工作。 （ 2） 與業(yè)主和施工隊(duì)負(fù)責(zé)人簽訂裝修安全責(zé)任書(shū)。 （ 3） 裝修材料車(chē)輛有序的定時(shí)進(jìn)入，門(mén)衛(wèi)進(jìn)行認(rèn)真查驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)有毒，易燃，未作處理的材料嚴(yán)禁入內(nèi)。 （ 4） 需要進(jìn)行燒焊等動(dòng)火作業(yè)，應(yīng)向消防 機(jī)關(guān)申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)后在管理處管理人員監(jiān)護(hù)下，方可作業(yè)。 （ 5） 稽查隊(duì)在詢(xún)查時(shí)候，對(duì)裝修房屋的材料，裝修方式進(jìn)行認(rèn)真檢查，發(fā)現(xiàn)不安全隱患，及時(shí)處理報(bào)告。 （ 6） 發(fā)生緊急事故時(shí)，按緊急處理措施程序進(jìn)行。 裝修是廣大業(yè)主購(gòu)房以后為了體現(xiàn)個(gè)性化生活方式所必備的一項(xiàng)基礎(chǔ)工作。裝修往往影響鄰里關(guān)系，出現(xiàn)違章破壞主題結(jié)構(gòu)的事情。為了維護(hù)聯(lián)通公司辦公樓及住宅小區(qū)外觀形象的統(tǒng)一，美觀，保證房屋設(shè)施設(shè)備的正常使用，特制定一系列裝修管理規(guī)定如下： (一 ) 裝修施工隊(duì)伍和裝修方案的優(yōu)化選擇 1， 為了更好的配合管理處對(duì)裝修的管理，從業(yè)主和管理公司雙方利益出發(fā) ，建議業(yè)主盡量選擇有資質(zhì)，有企業(yè)管理合格證，管理處批準(zhǔn)推薦的裝修隊(duì)伍，千萬(wàn)不要用游擊隊(duì)裝修隊(duì)伍，以免后患無(wú)窮。 2， 業(yè)主自聘的裝修隊(duì)伍，必須經(jīng)過(guò)管理處進(jìn)行資質(zhì)審查，同意后方能進(jìn)場(chǎng)施工并承諾遵守《聯(lián)通小區(qū)裝修施工管理規(guī)定》，簽訂文明施工責(zé)任書(shū)。 3， 業(yè)主選擇的施工方案必須規(guī)定要求，不得出現(xiàn)違章裝修項(xiàng)目，管理處對(duì)裝修方案進(jìn)行審查，審查后方可施工。 (二 ) 裝修申報(bào) 1， 住戶(hù)裝修，必須提前 7 天向管理處申報(bào)，管理處對(duì)裝修隊(duì)伍進(jìn)行資質(zhì)，裝修方案的審查并提供裝修手冊(cè)。 2， 業(yè)主領(lǐng)取《裝修審批表》《裝修人員登記表》如實(shí)填寫(xiě)裝修項(xiàng)目，范圍，時(shí)間，施工圖紙，施工人數(shù)等信息。 (三 ) 裝修審批 （ 1） 業(yè)主必須如實(shí)填報(bào)裝修內(nèi)容，并向管理處提交裝修設(shè)計(jì)圖紙，涉及消防規(guī)定的應(yīng)向消防部門(mén)申請(qǐng)辦理報(bào)批手續(xù)。 （ 2） 在接到業(yè)主遞交的裝修方案后，管理處對(duì)裝修方案進(jìn)行嚴(yán)格的審核，確保不出現(xiàn)違章裝修方案并及時(shí)批復(fù)。 （ 3） 業(yè)主收到批復(fù)后，交納裝修押金，垃圾清運(yùn)費(fèi)，帶領(lǐng)施工隊(duì)到管理處辦理施工人員登記手續(xù)，交納裝修押金，簽訂《文明施工責(zé)任書(shū)》，領(lǐng)取裝修許可證》辦理施工人員出入證。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 (四 ) 施工管理 1， 所有施工必須按照管理處審批的 方案進(jìn)行，如需更改，必須經(jīng)管理處審批，管理處出具更改通知后方可施工。 2， 施工期間， 業(yè)主必須進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督，保證施工隊(duì)伍按規(guī)定作業(yè)，文明施工，預(yù)期未完工要辦理逾期施工手續(xù)，并交納逾期管理費(fèi) 20 元 /天，不辦理預(yù)期手續(xù)的，管理處有權(quán)要求其停工，對(duì)于違章裝修，除按長(zhǎng)沙市政府文件處理外，管理處有權(quán)對(duì)業(yè)主和施工隊(duì)伍除以一定數(shù)額的罰款。 3， 小區(qū)集中裝修期間，管理處將成立裝修稽查隊(duì)，維護(hù)裝修管理秩序，監(jiān)督裝修過(guò)程，業(yè)主與裝修施工隊(duì)伍應(yīng)服從裝修糾察隊(duì)的管理。 4， 裝修期間，中小工程為 15 天，較大工程為 20 天，最長(zhǎng)不超過(guò) 30 天，如確實(shí)需要延期，要辦理延期手續(xù)。 5， 施工期間，施工時(shí)間根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況另行規(guī)定。 6， 裝修施工 用電不得超過(guò)該裝修房屋的裝表容量，嚴(yán)禁擅自亂拉，亂接電源線，超容量用電在與管理處協(xié)商后由管理人員指定位置連接電源線，否則，造成一切后果由業(yè)主或施工隊(duì)負(fù)責(zé)承擔(dān)。 7， 管道煤氣設(shè)施個(gè)燃?xì)庥镁撸ū仨毞蠂?guó)家標(biāo)準(zhǔn)）的安裝、裝修、 拆裝必須由持有專(zhuān)業(yè)資質(zhì)證書(shū)的 單位施工，未經(jīng)相關(guān)單位批準(zhǔn)，用戶(hù)不得私自安裝、拆除、改裝等。 8， 裝修施工期間，嚴(yán)禁打拆承重墻體，打拆承重墻體的出了責(zé)令恢復(fù)原貌以外，管理處將對(duì)其除以裝修押金的 30％ 50％的罰款。 9， 空調(diào)以及空調(diào)管道的安裝應(yīng)在管理處統(tǒng)一規(guī)劃的位置，空調(diào)架由管理處統(tǒng)一指定安裝位置 。防盜窗款式、規(guī)格由管理處統(tǒng)一設(shè)計(jì)。 10， 嚴(yán)禁改變廚房，衛(wèi)生間的使用功能，必須保持排水、排煙暢通、不損害其他業(yè)主的利益。 11， 施工過(guò)程中必須垃圾袋清運(yùn)，每天垃圾袋裝好放在室內(nèi)，然后在規(guī)定的時(shí)間運(yùn)送至指定的建筑垃圾堆放處，在樓梯、過(guò)道、天臺(tái)、道路以及其他公共場(chǎng)所，不得作為加工，堆放材料和垃圾的地方，不得損壞公用設(shè)施設(shè)備，保證地面、墻面、電梯等完好無(wú)損和完美整潔。 (五 ) 驗(yàn)收 裝修工程完畢以后，業(yè)主和施工隊(duì)負(fù)責(zé)人共同向管理處申請(qǐng)竣工，管理處派員進(jìn)行驗(yàn)收。 隱蔽工程必須在隱蔽前進(jìn)行驗(yàn)收，如未驗(yàn)收，管理處將安排拆除隱蔽工 程部分，進(jìn)行查收，由此造成的損失由業(yè)主或裝修隊(duì)自行承擔(dān)。 驗(yàn)收合格后，由管理處驗(yàn)收人員在《裝修申請(qǐng)表》上驗(yàn)收欄內(nèi)簽名，驗(yàn)收 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 不合格，掀起整改，直至合格為止。 裝修驗(yàn)收合格并使用 1個(gè)月后，經(jīng)過(guò)管理處復(fù)驗(yàn)，無(wú)明顯質(zhì)量問(wèn)題，退回裝修押金。 四、常規(guī)期物業(yè)管理 日常物業(yè)管理是經(jīng)濟(jì)性的管理和服務(wù)，包括以下內(nèi)容： 高標(biāo)準(zhǔn)、高水平管理措施： （ 1） 建立和完善物業(yè)管理質(zhì)量體系 物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展過(guò)程證明了要達(dá)到高質(zhì)量的物業(yè)管理服務(wù)水平，必須建立一套高標(biāo)準(zhǔn)的質(zhì)量保證體系。長(zhǎng)沙星郵物業(yè)管理有限公司質(zhì)量管理體系已經(jīng)通過(guò) ISO9001 質(zhì)量管理認(rèn)證，而且在實(shí)踐過(guò)程中證明是行之有效的，因此在今后的工作中，我們從一開(kāi)始就堅(jiān)持做到高標(biāo)準(zhǔn)、搞起點(diǎn)、科學(xué)管理、規(guī)范服務(wù)。 （ 2） 培養(yǎng)高標(biāo)準(zhǔn)高素質(zhì)的員工隊(duì)伍 人才隊(duì)我們來(lái)說(shuō)，是最寶貴的資源，他決定了企業(yè)的興衰。我們引進(jìn)的人才要具有較高專(zhuān)業(yè)技能和較好的綜合素質(zhì)，是我們搞好物業(yè)管理服務(wù)工作的重要前提。 （ 3） 加強(qiáng)和完善物業(yè)管理的硬件條件 （ 4） 營(yíng)造富有特色的社區(qū)文化 （ 5） 實(shí)施轄區(qū)物業(yè)的人性化管理 崇尚人性，是我們管理工作的精髓。在聯(lián)通小區(qū)，我們將引入人性化物業(yè)管理理念，關(guān)注業(yè)主的生活品質(zhì)，關(guān)注員工的不同需求，在管理、 環(huán)境、空間等各個(gè)層次與環(huán)節(jié)營(yíng)造一種既相互信任、相互尊敬，又有明確的行為規(guī)范這樣一種和諧、有序的舒暢環(huán)境和文化氛圍。從而使人們的潛力充分發(fā)揮，對(duì)工作、生活、文化上品味需求得到滿(mǎn)足。 （ 6） 注重發(fā)揮業(yè)主自治、自律功能 提高管理深度與廣度的方法： 社會(huì)在進(jìn)步，時(shí)代在發(fā)展。對(duì)于聯(lián)通小區(qū)而言，物業(yè)管理服務(wù)的深的和廣度是沒(méi)有止境的 。我們認(rèn)為：隨著社會(huì)進(jìn)步和社會(huì)分工的不斷專(zhuān)業(yè)化，物業(yè)管理公司在管理深度，廣度上，除了依靠科學(xué)手段外，還應(yīng)盡可能和社會(huì)各專(zhuān)業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)聯(lián)合，滿(mǎn)足業(yè)主的多方面的需求。 超前性、創(chuàng)造性、全方位服務(wù)的意識(shí)培 養(yǎng)： （ 1） 超前性是聯(lián)通小區(qū)物業(yè)管理前衛(wèi)和榜樣地位的標(biāo)志。 （ 2） 創(chuàng)造性是聯(lián)通小區(qū)物業(yè)管理的生命源泉。 （ 3） 實(shí)施社區(qū)全方位服務(wù)，我們的口號(hào)是“住聯(lián)通小區(qū)，送全新生活方式” 營(yíng)造優(yōu)美舒適、文