【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 聯(lián)通公司辦公樓及住宅小區(qū) 物業(yè)管理方案 長沙星郵物業(yè)管理有限公司編制 2020 年 7 月 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 目 錄 前言 第一章 提高管理水平的設想與策劃 第二章 管理機構和人員培訓管理 第三章 運行機制流程和應急處理流程 （略） 第四章 管理規(guī)章制度（略） 第五章 物業(yè)管理的各項指標以及措施 第六章 智能化系統(tǒng)的日常運做管理與維護 第七章 日常物業(yè)管理 第八章 物質裝備 第九章 成本核算 第十章 小區(qū)物業(yè)檔案的建立與管理 結束語 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 聯(lián)通公司辦公樓及住宅小區(qū) 物業(yè)管理方案 前 言 一、 湖南聯(lián)通公司辦公樓及住宅小區(qū)物業(yè)簡介（略） 二、 服務宗旨 以人為本、規(guī) 范管理、追求創(chuàng)新、至誠服務 三、 追求目標 以公司經(jīng)營為主導、為業(yè)主推出完善的管理服務，為社會創(chuàng)造效益，為企業(yè)打造品牌。 四、 湖南星郵物業(yè)管理有限公司簡介 公司成立于 1999 年 3 月。現(xiàn)有職工 127 人，大專以上文化程度 11 人，平均年齡 37 歲。其中高級工程師 1人，高級經(jīng)濟師 1 人，助理工程師 2 人。有 7 人在深圳、重慶、長沙等地舉辦的全國物業(yè)管理知識培訓班，通過考試都獲得了物業(yè)管理部門經(jīng)理上崗證。其中水電機工 26 人，泥木技工 7人，特級廚師 2人，一級廚師 2 人，二級廚師 3 人。共管理住宅小區(qū)、生產(chǎn)場地、辦公樓共計服務面積 26萬平方米 。 5年來，在各級領導的親切關懷和鼎立支持以及在當?shù)卣飿I(yè)管理行政部門的熱情指導下，比較圓滿的完成了所擔負的各項物業(yè)管理和服務工作，為廣大業(yè)主及客戶提供了全面的生活、辦公、休閑、娛樂、水電維護、環(huán)境衛(wèi)生等服務工作，我們的工作得到了廣大業(yè)主和上級部門的一致肯定，使我們的物業(yè)服務管理工作更趨規(guī)范和向前發(fā)展。同時在幾年的時實踐工作中摸索總結出了具有自身管理特色的管理經(jīng)驗，將來的物業(yè)管理之路打下了堅實的基礎。 我公司管理的長沙金郵小區(qū)于 2020 年評為長沙市花園式單位和文明衛(wèi)生先進單位； 2020 年被評為省級文明衛(wèi)生 先進單位； 2020 年 3 月我物業(yè)公司正式通過ISO9001 質量管理體系認證。 第一章 提高管理水平的設想與策劃 物業(yè)管理作為一種新興的房屋管理模式 ,以其專業(yè)化、規(guī)范化、市場化的特征，在當前的市場經(jīng)濟條件下，呈現(xiàn)出欣欣向榮的景象。社會在進步，人們的生活水平在提高，業(yè)主對物業(yè)管理服務的要求也在不斷的發(fā)生變化，星郵物業(yè)管理有限公司一直在保證服務質量的基礎上不斷的創(chuàng)新服務項目，讓業(yè)主的需求永遠能得 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 到滿足。規(guī)范化的操作是提高服務質量和效率的根本保證。為此，星郵物業(yè)將每一項服務工作的程序都規(guī)范化，工作流程是員工的行動 指南。作為服務這種無形的商品沒有類似其他商品的質量評價標準，檢驗物業(yè)服務質量的唯一標準就是業(yè)主的滿意程度，所以星郵物業(yè)將服務過程中的每一個動作，每一個微笑，每一句話都規(guī)范化，讓業(yè)主從心里覺得星郵物業(yè)的管理很規(guī)范，星郵物業(yè)的員工很有素質，從而使業(yè)主認同星郵物業(yè)所提供的每一項服務，進而達到共同管理好聯(lián)通公司辦公樓及住宅小區(qū)的目的。 一、整體思路 對于聯(lián)通公司辦公樓及住宅小區(qū)的物業(yè)管理將堅持以人為本，樹立“業(yè)主至上”的理念，突出居住環(huán)境與大自然的和諧之美，想業(yè)主之所想，隨業(yè)主之所愿。無論從整體規(guī)劃還是局部設計來看 ，聯(lián)通公司辦公樓及住宅小區(qū)都是起點高，水準高，品位高的住宅小區(qū)。 針對聯(lián)通公司辦公樓及住宅小區(qū)物業(yè)管理的特點，在把握其設計與開發(fā)思路的基礎上，充分把握未來住戶的生活需求以及物業(yè)管理工作所面臨的難點與重點。我們將整體構想和管理策劃概括為：貫徹一種思路；樹立兩種意識；得到三個（業(yè)主、物業(yè)企業(yè)、社會）滿意；優(yōu)質服務；充分發(fā)揮規(guī)范管理與貼心服務理念的完美結合。 貫徹一種思路 對于聯(lián)通公司辦公樓及住宅小區(qū)的物業(yè)管理，我們將特別體現(xiàn)人們居住的舒適度，從而真正感到家的溫馨，為了達到這個目標，我們將做到如下幾點： （ 1）服務理念 業(yè)主是朋友、服務是核心、安全是靈魂、商譽是資產(chǎn)。 （ 2）經(jīng)營方針 以業(yè)主為中心，保證優(yōu)質服務。 （ 3）管理體制 企業(yè)化、專業(yè)化、一體化。 （ 4）質量方針 服務有序、安全舒適、質優(yōu)高效、業(yè)主滿意。 （ 5）追求目標 社會效應、環(huán)境效應、經(jīng)濟效應三者的有機統(tǒng)一 （ 6）服務承諾 確保通過 ISO90001 的認證，使聯(lián)通公司辦公樓及住宅小區(qū)成為綠色環(huán)保型物業(yè)。 樹立兩種意識 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 1）業(yè)主至上意識 “業(yè)主是我們的朋友”是我們公司要求所有德望員工應該樹立的思想，業(yè)主的需要，就是我們的目標，為廣大業(yè)主提供優(yōu)質的 服務，是我們應盡的義務。在抓員工素質培養(yǎng)上，我們要求員工在面對業(yè)主永遠保持謙虛和藹的態(tài)度，對業(yè)主提出的各類正當要求，不允許說“不”字 —— 業(yè)主永遠是對的； 您認為業(yè)主有什么不對，請您參照第一條。即使業(yè)主有違背物業(yè)管理法規(guī)條例的，我們也應該細心，耐心的解釋。在提高對業(yè)主服務質量的基礎上，我們應千方百計，一切從業(yè)主的利益出發(fā)，積極為業(yè)主服務，樹立“業(yè)主想到的，我們要做到；業(yè)主沒想到的，我們也要做到”的思想意識。 （ 2）法律意識 市場經(jīng)濟是法治經(jīng)濟 ,物業(yè)管理是市場經(jīng)濟的產(chǎn)物 ,因此在物業(yè)管理活動中必須樹立法制意 識 ,我們根據(jù)物業(yè)管理的各項需求 ,制定了各種完整的管理制度 ,工作流程 ,為了使廣大員工能夠自覺遵守與運用國家頒布的物業(yè)管理條例和相關的法規(guī) ,我們加強培訓 ,除了基礎知識 ,基本技能以外 ,還專門增設對法規(guī)條例的專項培訓 ,典型案例的分析 ,同時還不定期的聘請業(yè)內(nèi)專家為員工授課 ,使全體員工在日常工作中樹立依法辦事的法律意識 . (3)三方面滿意 A、合作方滿意 房地產(chǎn)開發(fā)商選擇物業(yè)管理企業(yè)并提前介入服務的目的就是為了保證其開發(fā)的樓盤，在設計理念和質量品牌上得到很好的落實，小區(qū)的自然環(huán)境美化管理得到保證，最終實現(xiàn)房產(chǎn)開發(fā)商的品 牌效應和社會效應，我們物業(yè)公司長期與房產(chǎn)開發(fā)商合作，能正確理解他們的思想，擺好自己的位置，通過雙方愉快的合作，使雙方都得到最好的社會效益和經(jīng)濟效益，達到共贏的效果。 B、業(yè)主滿意 廣大業(yè)主購買了聯(lián)通公司辦公樓及住宅小區(qū)就是為了追求高檔享受，得到溫馨服務，我們將業(yè)主的需求，按照本公司長期發(fā)展形成的優(yōu)質服務理念，以誠信為根本開展服務。 C、社會滿意 物業(yè)管理的發(fā)展給社會帶來了活力，帶來了亮點。星郵物業(yè)通過自己長期的努力發(fā)展，具備了豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗，不會辜負廣大業(yè)主的期望，同時一定會回報社會一份滿意的答卷。 服務質量的四大要求 A、舒適， B、安全， C、尊貴； D、優(yōu)雅。 管理理念 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 團隊意識和奉獻精神 +個性張揚與競爭機制 +先進模式與一體化管理。 二、我們的工作重點 聯(lián)通公司辦公樓及住宅小區(qū)的智能化設施提高了住戶的生活質量，改變了住戶的生活方式，因此物業(yè)管理的觀念、方式必須現(xiàn)代化。通過制定科學合理，切合實際的智能化設計運行計劃、設備設施與維修計劃以及智能化開發(fā)規(guī)劃，保證智能化設施的有效運行。 根據(jù)智能安全防衛(wèi)條件，從實際情況出發(fā)，確定以人為本，技術防御為輔，物防結合的方針，運用現(xiàn)代科技手段，確保小區(qū)安全 。 裝修管理上情理手段、經(jīng)濟手段、行政手段、法律手段相結合，制定合理合法的《裝修管理規(guī)定》，以預防為主，把違章裝修制止在萌芽狀態(tài)，保護小區(qū)的優(yōu)美環(huán)境。 三、我們的工作措施 編制《聯(lián)通公司辦公樓及住宅小區(qū)物業(yè)管理方案》。 確保人防與技術防范相結合，由管理處統(tǒng)一調度，強調多重結合，全面防范，做到外松內(nèi)緊，保證安全防范、萬無一失。 為確保聯(lián)通公司辦公樓及住宅小區(qū)的幽雅環(huán)境，杜絕違章裝修，并向廣大業(yè)主作好物業(yè)管理知識宣傳。 精心養(yǎng)護小區(qū)綠化，加強精神文明建設和環(huán)境建設。對小區(qū)內(nèi)噪音、水質、空氣等 環(huán)保要素進行檢修，全面加強小區(qū)里的環(huán)境管理。 根據(jù)小區(qū)不同的物業(yè)特點，制定有針對性的保安、清潔、綠化、社區(qū)文化等管理措施。 充分借鑒其他先進物業(yè)的成功經(jīng)驗，開展卓有成效的社區(qū)文化活動，提高物業(yè)管理的社會效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟效益。 第二章 管理機構和人員培訓管理 一、聯(lián)通公司辦公樓及住宅小區(qū)人員配備 人員配備圖： 管理處主任 1 人 主任助理 1 人 綜合部 1 人 客戶中心 1 人 工程部 5 人 保安部 32 人 環(huán)衛(wèi)部 9 人 財務部 1 人 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 整體運做流程： 運作流 程的設計原則是全面合理高效，環(huán)環(huán)相扣，相互制約，保證各種環(huán)節(jié)精密銜接。整體運作的各個環(huán)節(jié)的詳細工作分解流程嚴格按照我公司 ISO9001 質量保證體系進行運做，以充分體現(xiàn)管理效率，整體運做流程如圖： 業(yè)主大會（業(yè)主委員會）和行政主管部門 總經(jīng)理 指示 指示 物 業(yè) 管 理 處 主 任 指示 指示 中央值班調度室（ 辦公室負責） 住戶 服務地點 反饋 任務 A 任務 B 反饋 服務地點 班長員工 主管 命令 命令 主管 班長員工 內(nèi)部運作流程圖： 管理層