【正文】 立新商業(yè)地標(biāo)的極好契機 。 購物中心的概念已經(jīng)深入人心 ，但結(jié)合目前好世界和廣百的情況，本案關(guān)鍵是要在 餐飲的多元化 、 風(fēng)情化 ， 娛樂項目的大眾化和推廣 方面做得更加到位。 ? 家居建材方面 ，西江北路、康樂北路一帶集中西江裝飾材料城、大豪家私城（中檔）、城新家私市場（低檔）等專業(yè)市場 /商場，而且還有大量相關(guān)經(jīng)營街鋪，此外，端州路的廣大家私商場（本地中高端）、國泰家私城（本地中檔）、宋城西路宜居家具博覽中心（ 本地中高端）也有一定的經(jīng)營規(guī)模，總體來看， 基本能滿足本地市場的需求 。 5) 牌坊東區(qū)域項目錯位經(jīng)營的考慮 東環(huán)廣場規(guī)劃商業(yè)街的可能性較大（按照最初規(guī)劃街鋪做商業(yè)街，二層以上做辦公），深國投項目除了沃爾瑪之外，很可能引進商場經(jīng)營，此外國際新天地項目擬引進酒店、好又多超市（ 1－ 萬 平米），考慮到 周邊的項目定位，本項目可以引進商業(yè)經(jīng)營的同時， 考慮適當(dāng)開發(fā)酒店式公寓、風(fēng)情商業(yè)街等業(yè)態(tài)來營造商業(yè)特色，規(guī)避商業(yè)、辦公集中開發(fā)的風(fēng)險 。 9. 建筑規(guī)劃與設(shè)計要點建議 1) 總體設(shè)計要求 ? 總體上按照政府批復(fù)的規(guī)劃要點進行設(shè)計，局部指標(biāo)（如 限高、綠地率以及容積率等）可以根據(jù)開發(fā)商爭取的情況有所突破。 ? 表中免租期已包含裝修期。 [出示卡片 ] Q1. 請問您目前在本地居住的情況如何？ [單選 ] 土生土長的本地人 1 不是本地人，但常住在本地 (一年以上 ) 2 短期旅游度假 3 短期 公務(wù)出差 4 短期務(wù)工 5 短期 探親訪友 6 其他 9 [出示卡片 ] Q2. 請問您來 天寧北路這一帶 消費時最常用的交通工具是？ [單選 ] 私家轎車 1 自行車 5 摩托車 2 步行 6 公共汽車 3 其他 ______________ 9 出租車 4 Q3. 請問您來 天寧北路這一帶 消費時，通常的單程交通時間大約是 分鐘？ [出示卡片 ] Q4. 請問您一般逛以下商場 /商業(yè)街的頻率是如何呢？ 5 分代表 ”經(jīng)常去 ”,1 分代表 ”基本不去 ” 5 4 3 2 1 好世界廣場 新一佳超市 天寧廣場 廣百時代 廣場 建設(shè)三路商業(yè)街 湖濱商場 天寧北路商業(yè)街 藍宮商場 端州大道商業(yè)街 工人影劇院 [出示卡片 ] Q5. 通常你逛街時，卡片上的三類活動各占你逛街時間的百分之幾？ Q6. 通常你逛街時，卡片上的三類活動各占你逛街花費的百分之幾？ Q7. 通常您每月在卡片上三類項目的平均支出額大約有多少？ 時間 花費 每月平均支出 購物 _____％ _____％ _____元 餐飲 _____％ _____％ _____元 娛樂 _____％ _____％ _____元 總數(shù) =100% 總數(shù) =100% 總支出 _____元 [出示卡片 ] Q8. 請問下列描述，您認(rèn)為分別最適合以下哪個商場呢？ [單選 ] 描述 好世界 天寧廣場 廣百時代廣場 都不適合 價格合理的商場 1 2 3 9 貨品檔次適合我的商場 1 2 3 9 人氣旺的商場 1 2 3 9 前景看好的商場 1 2 3 9 有檔次的商場 1 2 3 9 有特色的商場 1 2 3 9 購物便利的商場 1 2 3 9 適合年輕人的商場 1 2 3 9 適合高收入消費的商場 1 2 3 9 環(huán)境舒適的商場 1 2 3 9 [出示卡片 ] Q9. 請問您最喜歡的購物場所類型是哪種呢？ [單選 ] 臨街商鋪 (便利店 \專賣店等 ) 1 購物中心 4 百貨商場 2 其他 ______________ 9 超市大賣場 3 Q10. 請問您為什么最喜歡 讀出 Q9 答案 這種購物場所呢 ?還有呢 ?還有呢 ? ________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ [出示卡片 ] Q11. 請問您喜歡以下哪些百貨商場呢 ? [復(fù)選 ] 廣百 1 摩登百貨 5 王府井百貨 2 新大新百貨 6 中華百貨 3 其他 ______________ 9 天河城百貨 4 [出示卡片 ] Q12. 請問您喜歡以下哪些超市呢？ (復(fù)選 ) 新一佳 1 家樂福 5 吉之島 2 百佳 6 沃爾瑪 3 其他 ______________ 9 好又多 4 [出示卡片 ] Q13. 請問您喜歡以下哪些餐飲店呢？ [復(fù)選 ] 麥當(dāng)勞 1 名典咖啡 5 肯德基 2 綠茵閣 6 真功夫 3 其他 ______________ 9 必勝客 4 [出示卡片 ] Q14. 請問您喜歡以下哪些電器零售商呢？ (復(fù)選 ) 國美電器 1 順電 4 蘇寧電器 2 其他 ______________ 9 永樂電器 3 [出示卡片 ] Q15. 請問您在選擇購物場所時最關(guān)注的因素是哪些？請選擇 3 個最主要的因素 [限選三項 ] 規(guī)模大 /品種全 1 配套餐飲齊全 7 檔次高 2 休閑娛樂功能完善 8 價格便宜 3 交通及停車方便 9 環(huán)境舒適 4 現(xiàn)場活動豐富 10 質(zhì)量可靠 5 其他 ______________ 99 位置方便 6 [出示卡片 ] Q16. 請問您認(rèn)為目前肇慶的商業(yè)區(qū)主要存在哪些方面的問題呢？ [復(fù)選 ] 規(guī)模小 /品種不全 1 停車位不足 5 檔次不高 /品牌少 2 內(nèi)部裝修環(huán)境差 6 價格太貴 3 促銷推廣活動少 7 配套餐飲娛樂少 4 其他 ______________ 9 [出示卡片 ] Q17. 請問您最希望目前肇慶商業(yè)區(qū)增加以下哪些經(jīng)營類型？ [復(fù)選 ] 大型平價超市 1 大型專業(yè)電器商場 6 中高檔百貨商場 2 大型電腦 城 7 品牌連鎖快餐店 3 大型品牌折扣商場 8 大型酒樓 4 大型運動主題商場 9 大型游樂設(shè)施 5 其他 ______________ 99 [出示卡片 ] Q18. 請問您認(rèn)為對于肇慶的商場而言，以下哪些配套設(shè)施比較重要呢？ [復(fù)選 ] 停車場 1 電子游戲室 / 10 休閑廣場 2 運動場館（溜冰場、球場） 11 室內(nèi)中庭 3 健身俱樂部 12 大型酒樓 4 桑拿沐足 13 特色美食城 5 美容、美發(fā)、美甲 14 西餐廳 /酒吧 6 電影院 15 兒童樂園 7 卡拉 ok 廳 16 書店 /購書中心 8 往返購物 巴士 17 網(wǎng)吧 9 其他 __________ _ 99 [出示卡片 ] Q19. 請問您最喜歡休閑娛樂活動是什么？ [復(fù)選 ] 上網(wǎng) 1 溜冰 10 夜總會、歌舞廳 2 羽毛球 11 唱卡拉 ok 3 保齡球 12 看電影 4 游泳 13 桑拿沐足 5 聽音樂 14 棋牌麻將 6 讀書看雜志 15 酒吧 7 散步 16 健身 8 其他 ________________ 99 美容、美發(fā)、美甲 9 [出示卡片 ] Q20. 請問對于新開張的店鋪 /商場，您一般的態(tài)度是如何呢？ [單選 ] 凡是新開張的商場我都會去看一看 1 新開張的商場要有特色我才會去看看 2 我對新開張的店一般不太留意 3 背景資料 [出示卡片 ] M1. 請問您的職業(yè)是？ 黨政機關(guān)人員 1 教師 7 私營企業(yè)主 2 自由職業(yè)者 8 企業(yè)管理人員 3 學(xué)生 9 專業(yè)技術(shù)人員 4 軍人、警察 0 一般公司職員 5 下崗，待業(yè)，無業(yè) X 商業(yè)服務(wù)業(yè)人員 6 外來務(wù)工人員 Y [出示卡片 ] M2. 請問您的教育程度是？ 初中及以下 1 高中及中專 2 大專 3 本科 4 碩士及以上 5 [出示卡片 ] M3. 請問卡片上的哪一類最能代表您個人在過去半年內(nèi)的平均月收入呢？我這里說的收入包括工資、獎 金、補貼、分紅等所有收入。 3. 建安成本 ： 主要包括土建 ﹑內(nèi)外裝修﹑給排水﹑電氣設(shè)備﹑園林﹑設(shè)備安裝（如中央空調(diào)﹑消防系統(tǒng)﹑電梯扶梯﹑中央監(jiān)控系統(tǒng)）等項目，測算標(biāo)準(zhǔn)按照 酒店式 公寓 1800 元 /平方，商業(yè)（地上部分） 2500 元 /平方，地庫 2800 元 /平方計算 4. 銷售價格： 參照了多個當(dāng)?shù)仨椖康匿N售價格，結(jié)合其他城市的公寓銷售經(jīng)驗， 預(yù)計酒店 式公寓 （帶精裝修）的 目標(biāo) 均價為 5000 元 /平米，保守均價可實現(xiàn) 4500 元 /平米 ；商鋪可售面積為 10000 ㎡， 保守 預(yù)計 折實銷售均價 為 萬 /平方米 左右（已扣除首期一次性返租） 。公寓開發(fā)的戶型不大，戶型面積以 50— 80 平米，即一房一廳（ 50－ 60 ㎡）和小兩房（ 60－ 80 ㎡）為主，但可以數(shù)套打通以擴大居住面積，帶精裝修出售 ,售價為同等精品 住宅的 倍左右（帶精裝修、面積小總價少、檔 次高 、 配套好等優(yōu)勢）。 3) 項目形象方面的競爭與機會 ? （根 據(jù)消費者問卷調(diào)研）消費者對好世界的突出印象是： “ 檔次、價格適中 ” 、 “ 人氣旺 ” 、 “ 方便 ” ，對廣百的集中印象是： “ 前景好 ” 、 “ 有檔次，適合高消費 ” 、 “ 有特色 ” 、 “ 環(huán)境舒適 ” 、 “ 適合中高收入的年輕人 ” 。 ? 百貨店 方面，中端百貨以 好世界 為代表，主要優(yōu)勢在于核心地段、檔次適中、規(guī)模大經(jīng)營比較豐富，人氣較旺，但一方面，裝修簡陋、布局雜亂都影響檔次的拔升，而且物業(yè)方和經(jīng)營管理公司并投資改善環(huán)境的意識和計劃，另一方面，目前租約到期后新調(diào)整的租金偏貴，可能導(dǎo)致部分商戶外流，損害長期經(jīng)營，長遠來看好世界百貨必將被新的百貨所取代；中高端百貨以 廣百 為代 表，但總共 2 層經(jīng)營面積不大，但卻涉及各種品類，主力經(jīng)營不突出，此外貨品、品牌配臵也不盡合理（消費者調(diào)研反映，廣百百貨的檔次高、適合年輕、高收入人群消費），綜上所述，目前本地并無一個 規(guī)模相對較大 、 環(huán)境舒適宜人、貨品品牌檔次適中、經(jīng)營推廣主動 的主力百貨店， 存在一定的市場空間 。 8) 目前商業(yè)的主要問題、希望增加的業(yè)態(tài)、重視的商場配套： 受訪者反映目前商業(yè)區(qū)主要問題是 推廣促銷不多、停車不方便 ，希望增加大 型超市、游樂場所及設(shè)施以及折扣商場等業(yè)態(tài)，并認(rèn)為休閑廣場等配套比較重要。 （即使按照新增人口人均 平方米的保守標(biāo)準(zhǔn)，五年內(nèi)也需要新增超過 50 萬平方米的商業(yè)面積） 商品房開發(fā)對于城市發(fā)展的影響也非常重要，近年肇慶的 商品開發(fā)建設(shè)如火如荼 （ 2020 年，全市住宅完成投資 億元，比上年增長 %；市區(qū)商品房銷售面積 萬平方米，同比增長 %，銷售均價為 2419元 /平方米，同比增長 %），初步形成 以牌坊廣場和星湖為中心，端州大道為主軸向兩端延伸發(fā)展的態(tài)勢 ， 西片以體育中心為中心 ，以星湖奧園為代表，分布有百花園、御景花園、星荷湖畔、綠茵家園、華英翠湖居等多個在建項目。 肇慶 項目 市場分析 /項目 定位 及開發(fā) 建議 呈：肇慶 發(fā)展有限公司 廣州 商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司 202010