【正文】 70% 80% 90% 100% 80% 85% 90% 100% 1848000 4622640 5671571 7001940 餐飲 8000 15 10 3% 70% 80% 90% 100% 80% 85% 90% 100% 134400 1008576 1237434 1527696 KTV/電玩 6000 25 8 3% 0% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 0 1854000 1909620 1909620 影院 3000 15 3 3% 0% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 0 556200 572886 572886 商業(yè)街 5000 45 3 3% 70% 80% 90% 100% 80% 85% 90% 100% 1134000 1891080 2320188 2864430 合計 53000 3404400 16278036 18142894 21232344 項目銷售部分收入預(yù)計 銷售部分 面積（平米） 預(yù)期均價（元 /平米） 數(shù)量（間） 預(yù)計銷售期（月） 銷售收入（萬元） 購物中心內(nèi)鋪 5000 10000 6080 6 5000 商業(yè)街鋪位 5000 15000 100120 8 7500 酒店式公寓 35000 4500 500600 18 15750 合計 45000 6666 700800 ＜ 24 28250 說明： ? 統(tǒng)計分為經(jīng)營物業(yè)收入和銷售物業(yè)收入兩大部分，統(tǒng)計期分別為 3 年和 24 個月（預(yù)計整體銷售期）。 ? 暫按最高限高 36m（約合公寓 12 層）進行深化設(shè)計，考慮到限高的約束，一致認為 酒店 式 公寓需要與商業(yè)進行分離規(guī)劃，但在 酒店 式 公寓的布局方面需要設(shè)計單位多考慮一些方案進行優(yōu)選。 同時如果能夠順利引進知名酒店管理公司經(jīng)營，可考慮以產(chǎn)權(quán)式酒店的模式對部分公寓單位進行包裝，提高溢價能力，同時提升項目公寓部分的整體檔次形象，而且， 公寓與酒店可以共享裙樓，既能滿足公寓住戶的生活配套需求，又能提高酒店配套的利用率和經(jīng)濟效益。同時， 考慮到本項目的未來商業(yè)龍頭的定位，需要引進不少適當超前的業(yè)態(tài)，而且要具有一定的規(guī)模優(yōu)勢和未來收租 經(jīng)營的盈利空間 （還需扣除銷售掉的大量鋪位面積） ，因而 商業(yè)規(guī)劃 面積不宜小于 5 萬平方 ? 考慮到項目回籠資金的要求，酒店式公寓和可售商鋪面積盡可能做到最大化 ， 按照目前的規(guī)劃，可售面積 約有 萬平米（ 其中 公寓 萬平米，購物中心內(nèi)鋪 5000 平米，商業(yè)街 街鋪 5000 平米）， 順利銷售 預(yù)計可回籠資金 近 3 億 （酒店式公寓的目標銷售均價為 5000 元 /平方，商鋪折實平均售價為 12020 元 /平方） ? 綜合平衡購物中心和餐飲 /娛樂業(yè)態(tài)的最優(yōu)比例，適當突出本項目風(fēng)情餐飲及娛樂業(yè)態(tài)的特色 ，增添附加值，贏得相對優(yōu)勢 。此外，仍有部分受訪者認為目前主要商場 價格偏貴、特色不明顯 。酒吧目前主要分散在星湖西路、江濱中路、肇慶車城三地，星湖牌坊附近基本 沒有，但星湖西路由于路基、停車等問題，難以長遠經(jīng)營，而肇慶車城由于位臵略偏，而且缺乏景觀支持，難以全面替代西堤酒吧街，此外江濱中路的酒吧分布比較散亂，整體氛圍不強，因此，考慮到本項目優(yōu)越的景觀資源、大休閑廣場的配臵和牌坊廣場對于人流的帶動， 可考慮在廣場或天臺規(guī)劃一部分開放式風(fēng)情酒吧，突出項目的經(jīng)營特色，也吸引外來自駕游客來此休閑、消費，同時與周邊項目盡可能錯位經(jīng)營 。 ? 電器經(jīng)營方面 ，除了蘇寧（已進駐一周年，但目前的經(jīng)營淡靜，）、廣百電器和好世界百貨電器區(qū)之外，本地的電器商場較少（如端州四路的光之彩電器城），但伴隨商品房的開發(fā)銷售， 電器的更新?lián)Q代市場應(yīng)當有一定的釋放 ，考慮到肇慶市場的基礎(chǔ)以及本案的良好地段 ， 國美電器 應(yīng)該會有意向來此開店經(jīng)營。而按照肇慶旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展目標， 五年左右的時間，旅游收入、接待人數(shù)翻一番，市場前景好，潛力巨大 。 9) 休閑娛樂方式及新商場的關(guān)注習(xí)慣： 針對消費群體的休閑習(xí)慣，可考慮適當選擇配臵網(wǎng)吧、音像店、景觀休閑廣場、量販卡拉 ok、電影院、酒吧街等配套設(shè)施吸引人流、聚集人氣。 1) 消費群來源： 中心商業(yè)區(qū)（天寧北路、建設(shè)三路）的消費客戶 85％以本地常住人口為主 （ 54％是土 生土長的本地人， 30％是外來但常住本地），此外， 外來游客和商旅消費客戶比例合計不到 10％ 。 東片則主要在城東新區(qū) ，主要有是星湖灣、臻匯城、嘉湖、鴻景項目等多個大型住宅項目，此外，目前城區(qū) 唯一的五星級酒店奧威斯酒店也建于此（建面 12 萬平米， 6 層，客房近 600 間，目前已封頂，擬于 10 月開業(yè)）。而據(jù)最新統(tǒng)計 端州區(qū)的常住人口僅 萬 ,僅相當于廣州市海珠區(qū)的 1/8，佛山順德區(qū)的1/3， 與順德區(qū)容桂鎮(zhèn)大致相當。 肇慶 項目 市場分析 /項目 定位 及開發(fā) 建議 呈：肇慶 發(fā)展有限公司 廣州 商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司 202010 序 言 本 報告 為 公司經(jīng)過 實地勘查 、 消費者問卷調(diào)研 、 典型租戶訪談 、 政府規(guī)劃分析 、 競爭對手分析 等 一系列工作之后，根據(jù)項目用地的情況和所處的綜合商業(yè)環(huán)境，依次通過 人口購買力分析 、 政府規(guī)劃分析 、 消費者行為與態(tài)度分析 、 商圈競爭分析 、 商家意向調(diào)查 等分析流程，對于項目的開發(fā)方向提出初步可行的分析和建議 ,力求以精練的文字、精準的分析對項目的定位 及開發(fā) 要點 進行 深入細致 的 探討 ，并結(jié)合廣州 數(shù)十年的商業(yè)地產(chǎn)運營經(jīng)驗，站在經(jīng)營的角度，為本項目的開發(fā)提供可操作的專業(yè)意見 。此外，通過消費者問卷調(diào)查顯示 87％的天寧北路商業(yè)區(qū)的消費者來自于端州區(qū)，可見 城區(qū)商業(yè)項目的主力客戶 群體仍然以端州區(qū)域為主 。 （即使按照新增人口人均 平方米的保守標準，五年內(nèi)也需要新增超過 50 萬平方米的商業(yè)面積） 商品房開發(fā)對于城市發(fā)展的影響也非常重要，近年肇慶的 商品開發(fā)建設(shè)如火如荼 （ 2020 年，全市住宅完成投資 億元，比上年增長 %；市區(qū)商品房銷售面積 萬平方米，同比增長 %，銷售均價為 2419元 /平方米，同比增長 %），初步形成 以牌坊廣場和星湖為中心，端州大道為主軸向兩端延伸發(fā)展的態(tài)勢 ， 西片以體育中心為中心 ，以星湖奧園為代表，分布有百花園、御景花園、星荷湖畔、綠茵家園、華英翠湖居等多個在建項目。 5. 商業(yè)中心區(qū)消費群態(tài)度與行為分析 本部分的數(shù)據(jù)與分析主要根據(jù)項目組 8 月 7 日在商業(yè)中心區(qū)進行的 252 份有效樣本的消費者問卷調(diào)查，詳細數(shù)據(jù)及圖表請參見附錄。 8) 目前商業(yè)的主要問題、希望增加的業(yè)態(tài)、重視的商場配套： 受訪者反映目前商業(yè)區(qū)主要問題是 推廣促銷不多、停車不方便 ，希望增加大 型超市、游樂場所及設(shè)施以及折扣商場等業(yè)態(tài)，并認為休閑廣場等配套比較重要。 1) 客戶群的爭奪 ? 目前天寧北商圈主要輻射端州區(qū)域客戶，對于 外來游客、商旅客戶、周邊區(qū)鎮(zhèn)的客戶吸引還不夠，存在市場機會 。 ? 百貨店 方面，中端百貨以 好世界 為代表，主要優(yōu)勢在于核心地段、檔次適中、規(guī)模大經(jīng)營比較豐富，人氣較旺，但一方面，裝修簡陋、布局雜亂都影響檔次的拔升，而且物業(yè)方和經(jīng)營管理公司并投資改善環(huán)境的意識和計劃，另一方面，目前租約到期后新調(diào)整的租金偏貴，可能導(dǎo)致部分商戶外流，損害長期經(jīng)營，長遠來看好世界百貨必將被新的百貨所取代；中高端百貨以 廣百 為代 表，但總共 2 層經(jīng)營面積不大，但卻涉及各種品類，主力經(jīng)營不突出，此外貨品、品牌配臵也不盡合理（消費者調(diào)研反映，廣百百貨的檔次高、適合年輕、高收入人群消費），綜上所述，目前本地并無一個 規(guī)模相對較大 、 環(huán)境舒適宜人、貨品品牌檔次適中、經(jīng)營推廣主動 的主力百貨店， 存在一定的市場空間 。 ? 休閑娛樂方面 ，本地主要休閑娛樂場所以桑拿沐足、 KTV、酒吧、電子游戲、網(wǎng)吧、羽毛球、保齡球等項目為主，除了明星休閑城、裕龍足浴城、喜來登 KTV、帝苑、天上人間夜總會等主要在城區(qū)外，其他大型娛樂場所主要集中于北嶺度假區(qū)一帶，隨著北嶺部分娛樂設(shè)施的擴建，城區(qū)的休閑娛樂業(yè)將受到一定影響 。 3) 項目形象方面的競爭與機會 ? （根 據(jù)消費者問卷調(diào)研）消費者對好世界的突出印象是： “ 檔次、價格適中 ” 、 “ 人氣旺 ” 、 “ 方便 ” ，對廣百的集中印象是： “ 前景好 ” 、 “ 有檔次，適合高消費 ” 、 “ 有特色 ” 、 “ 環(huán)境舒適 ” 、 “ 適合中高收入的年輕人 ” 。 ? 考慮到沃爾瑪和東環(huán)臵業(yè)項目的推出面積及業(yè)態(tài)規(guī)劃，商業(yè)部分的需要適當錯位經(jīng)營，商業(yè)經(jīng)營部分（包括零售 /餐飲 /娛樂）的規(guī)模不宜超過 6 萬平方 。公寓開發(fā)的戶型不大，戶型面積以 50— 80 平米，即一房一廳（ 50－ 60 ㎡）和小兩房（ 60－ 80 ㎡）為主，但可以數(shù)套打通以擴大居住面積，帶精裝修出售 ,售價為同等精品 住宅的 倍左右（帶精裝修、面積小總價少、檔 次高 、 配套好等優(yōu)勢）。廣場上希望 設(shè)計搭配一個度假風(fēng)情的帳篷和演藝舞臺 ，以便為風(fēng)情表演提供場所，烘托氣氛。 3. 建安成本 ： 主要包括土建 ﹑內(nèi)外裝修﹑給排水﹑電氣設(shè)備﹑園林﹑設(shè)備安裝（如中央空調(diào)﹑消防系統(tǒng)﹑電梯扶梯﹑中央監(jiān)控系統(tǒng)）等項目，測算標準按照 酒店式 公寓 1800 元 /平方，商業(yè)（地上部分） 2500 元 /平方，地庫 2800 元 /平方計算 4. 銷售價格： 參照了多個當?shù)仨椖康匿N售價格，結(jié)合其他城市的公寓銷售經(jīng)驗， 預(yù)計酒店 式公寓 （帶精裝修）的 目標 均價為 5000 元 /平米，保守均價可實現(xiàn) 4500 元 /平米 ；商鋪可售面積為 10000 ㎡， 保守 預(yù)計 折實銷售均價 為 萬 /平方米 左右（已扣除首期一次性返租） 。 ? 通過協(xié)調(diào)好工程款支付方式 /設(shè)備定金的收取方式 /材料裝修的成本控制以及銷售 階段 ，能夠做到最優(yōu)化的滾動開發(fā)，減少對資金的占用。 [出示卡片 ] Q1. 請問您目前在本地居住的情況如何？ [單選 ] 土生土長的本地人 1 不是本地人，但常住在本地 (一年以上 ) 2 短期旅游度假 3 短期 公務(wù)出差 4 短期務(wù)工 5 短期 探親訪友 6 其他 9 [出示卡片 ] Q2. 請問您來 天寧北路這一帶 消費時最常用的交通工具是？ [單選 ] 私家轎車 1 自行車 5 摩托車 2 步行 6 公共汽車 3 其他 ______________ 9 出租車 4 Q3. 請問您來 天寧北路這一帶 消費時，通常的單程交通時間大約是 分鐘？ [出示卡片 ] Q4. 請問您一般逛以下商場 /商業(yè)街的頻率是如何呢？ 5 分代表 ”經(jīng)常去 ”,1 分代表 ”基本不去 ” 5 4 3 2 1 好世界廣場 新一佳超市 天寧廣場 廣百時代 廣場 建設(shè)三路商業(yè)街 湖濱商場 天寧北路商業(yè)街 藍宮商場 端州大道商業(yè)街 工人影劇院 [出示卡片 ] Q5. 通常你逛街時，卡片上的三類活動各占你逛街時間的百分之幾？ Q6. 通常你逛街時，卡片上的三類活動各占你逛街花費的百分之幾？ Q7. 通常您每月在卡片上三類項目的平均支出額大約有多少？ 時間 花費 每月平均支出 購物 _____％ _____％ _____元 餐飲 _____％ _____％ _____元 娛樂 _____％ _____％ _____元 總數(shù) =100% 總數(shù) =100% 總支出 _____元 [出示卡片 ] Q8. 請問下列描述，您認為分別最適合以下哪個商場呢？ [單選 ] 描述 好世界 天寧廣場 廣百時代廣場 都不適合 價格合理的商場 1 2 3 9 貨品檔次適合我的商場