【正文】 16 ? 項目總體定位 27 ? 業(yè)態(tài)規(guī)劃建議 28 ? 建筑規(guī)劃 與設(shè)計要點 34 ? 開發(fā)成本估算 37 ? 租金及銷售收益預測 40 ? 相關(guān)開發(fā)案例 43 ? 附錄 45 1. 項目的開發(fā)空間與類型 目前用地屬性為 綜合商業(yè)用地 ，可開發(fā)的物業(yè)類型包括 酒店、寫字樓、商業(yè) 三類，具體開發(fā)形態(tài)可以包括星級酒店、旅館、度假村、酒店式公寓、寫字樓、商務公寓、購物中心、酒吧街、美食城、娛樂城等多種類型?？紤]到本案項目所具有 城區(qū)中央位臵、開發(fā)規(guī)模大、規(guī)劃設(shè)計條件優(yōu)、一線星湖景觀等核心優(yōu)勢 ，結(jié)合深圳 中信城市廣場、蛇口海上世界 等開發(fā)案例，我們認為本項目的 戰(zhàn)略定位 應該是 站在城市運營的高度，以都市綜合體的開發(fā)理念和富有前瞻性的遠見，打造肇慶城區(qū) 20 年不落伍的新地標！ 具體的內(nèi)涵我們認為應該包括三個方面： ? 對于肇慶，她是展現(xiàn)城市發(fā)展水平的新標志！ ? 于本地居民，她就像中信城市廣場，是感受都市繁華、體驗 都會魅力的劇場！ ? 對于外來游客，這里就像蛇口的海上世界，是絕對精彩、能留下難忘回憶的地方！ 3. 區(qū)域人口與購買力分析 肇慶是位于珠三角邊緣的粵西地級中心城市，主要下轄端州、鼎湖、高要、四會等幾個轄區(qū)，兼輻射云浮、清遠、江門甚至廣西等地。 從官方 2020 年統(tǒng)計的社會消費品零售總額、人均收入與支出等基本指標來看， 肇慶的人均收入與支出大約相當于順德區(qū)一半的水平 ，從消費者調(diào)研情況來看， 75％的目前商業(yè)區(qū)的消費者個人月收入在 2020 元以內(nèi)，平均每月的支出 902 元（包括購物、外出就餐和休閑娛樂）， 收入和支出的整體水平不高。 2) 城區(qū)客戶以中檔消費為主，本案商業(yè)的檔次定位和商戶選擇上不可盲目追求高端，而應以 中檔、特色為主旨，追求適銷對路 。 此外，從肇慶城區(qū)近期建設(shè)用地規(guī)劃、近期建設(shè)用地供應導向來看， 端州大道以南的 舊城區(qū)商業(yè)主要以包裝改造為主 （如文明南路步行街、宋城路仿古步行街規(guī)劃），并無新建大型綜合商業(yè)的空間（僅有新一佳旁新端州項目，現(xiàn)已規(guī)劃報建，總建面約 5 萬平方，其中四星級酒店 萬平方，裙樓 6 層為商業(yè)、餐飲等配套）， 城東新區(qū)商業(yè)主要以小型社區(qū)配套街鋪 /裙樓為主，并未規(guī)劃大型商業(yè)中心 ，近期城區(qū)大型商業(yè)項目主要有 深國投項目、東環(huán)廣場、國際新天地（康樂北）、以及本案 ，主要集中于端州四路以及康樂北一帶。 5) 近年商品住宅的大量開發(fā)和旺銷，勢必將帶來家具、建材、裝修、家居飾品等一系列的 引致消費需求 ，本案可考慮選取目前本地尚不成規(guī)模的 家居飾品 方面的業(yè)態(tài)來作為商業(yè)經(jīng)營定位的一部分。 2) 居住地及交通方式： 大多在端州居?。ㄈ缍酥萑?、建設(shè)三路、康樂北路、明珠路、前進路），出行以 乘公交車最多 （ 42％）、步行（ 22％）及摩托（ 20％）為主， 交通距離在 15 分鐘車程以內(nèi) ，私家車使用率不高（ ％） 3) 人口特征： 年齡大多 不超過 35 歲 ，高中 /大專學歷，一般職員居多 4) 收入與支出： 每 月收入不超過 2020 元，平均月消費支出額 902 元 ，其中 購物、用餐及休閑娛樂的比例大致為 5： 3： 2 5) 最常光顧的商場： 總體而言， 好世 界和新一佳的光顧頻率最高 ，廣百的光顧頻率一般，其他場所相對較少。而百貨因為品種全、環(huán)境好，也有 14％的消費者表示最喜歡，價格較高是主要的障礙點。此外，受訪者 對于新開張的商場也表現(xiàn)出良好的關(guān)注度 （近 60％表示一定會去看看） 對本項目定位的啟示 7) 目前的商業(yè)未能有效吸引外來游客，而且對于周邊區(qū)鎮(zhèn)的輻射影響也不強，為后續(xù)商業(yè)開發(fā) 預留了大量的市場空間 。 6. 商圈競爭與市場機會分析 現(xiàn)有的較成型的商圈主要是天寧北路商圈，業(yè)態(tài)豐富、規(guī)模龐大；其他如康樂北、西江北、宋城路一帶也 初具商業(yè)街氛圍，但缺乏商業(yè)龍頭 ，業(yè)態(tài)相對單一。 ? 北嶺、度假村等景區(qū)周邊餐飲、娛樂場所分流了大量外來旅游客戶，但同時 景區(qū)周邊酒店少，大量過夜游客還是選擇會城區(qū)住宿 （以星湖大酒店、好世界酒店、華僑大廈等居多）。 12) 考慮到本案擁有景觀資源好、交通便利、商業(yè)餐飲配套全、休閑廣場停車場配臵高等優(yōu)勢，可以將 外來游客作為項目的特色客戶群體 加以針對性開發(fā)，可考慮 以景區(qū)相對薄弱的旅館、酒店為突破口，輔以風情商業(yè)街的經(jīng)營 ，吸引自駕游客，挖掘市場潛力。 ? 數(shù)碼電腦手機方面 ，雖有九天電腦城、八達電腦城和新天寧電腦城三家，但唯有 新天寧初具規(guī)模 ，引進了許多品牌專賣店（聯(lián)想、 sony、三星、華碩、神舟等），初步實現(xiàn)了品牌專賣店、配件經(jīng)銷、軟件銷售等全線電腦辦公產(chǎn)品的集成，目前招租進展良好，租金相對也不貴（月租大多在 40－ 100 元 /平米之間），經(jīng)營推廣也比較主動，充分利用有限的空間做展示和促銷，預計未來前景看好。此外較具影響的外地菜系有湘菜（湘菜王府、湘里人家等）和川菜（康樂市場麻辣街等），快餐方面因為本地人生活悠閑，外來務工人口少，快餐經(jīng)營偏少，除了天寧北路到建設(shè)三路一帶的 1 家麥當勞、 3 家肯德基外，總體偏少，品種單一。 ? 酒店的經(jīng)營 ，本地酒店主要集中于城區(qū)，景區(qū)以休閑、娛樂、度假項目為主，價格總體不高，出租率基本相當于旅游城市平均水平（一般四星級標間房價 350－ 390 元左右；三星級標準間房價在 180－ 200元，出租率不到 60％）。 對本項目定位的啟示 —— 開發(fā)類型、業(yè)態(tài)組合定位 13) 從市場空間來看： 大型品牌超市、 平價百貨、數(shù)碼手機電器、家品家飾、中檔特色酒店、特色餐飲、風情酒吧 都有不錯的市場空間， 寫字樓因為租值和售價偏低、建安成本高、客戶市場面窄，因此本案不建議考慮 。目前 市場缺乏規(guī)模大、價格檔次適中、經(jīng)營有特色同時環(huán)境舒適、對年輕群體、外來高收入游客都具有吸引力的商業(yè)項目 。 各類型業(yè)態(tài)的具體面積的設(shè)定綜合考慮了 市場的承接力 、 目標商家的需求 、 競爭對手的規(guī)模 以及 各種業(yè)態(tài)的經(jīng)濟價值 等多方面因素，本文所提的面積數(shù)據(jù)和擬安排的樓層分布為 參考性的指引，具體需要根據(jù) 商家的實際要求 、設(shè)計合理性的考慮 以及 規(guī)劃指標的是否許可 等因素有所調(diào)整。 ? 地下停車位的規(guī) 劃考慮到未來的需求，建議 500 左右的地下車位為宜 ，與設(shè)備間的面積需求合計 約 18000 平米。 ? 數(shù)碼電器 ：商家資源豐富，匯集人氣，主力一線商家進駐肇慶意愿強烈， 擬安排于二層，面積約 3000㎡ ? 散鋪 ：最主要的租金貢獻者， 部分鋪位可以銷售， 主要安排于首層、二層，合計約 萬㎡ ? 餐飲 ：突出項目大眾化、休閑特色，并能匯集人氣，帶旺商業(yè)， 二、三層為主，各層散布，共 8000 ㎡ ? KTV/電玩娛樂城 ：率先引進量販式概念， 擬安排于 34 層，約 6000 ㎡ ? 影院 ：引進數(shù)碼影院，填補市場空白， 擬安排于 34 層， 3000 ㎡ 5) 酒店 式公寓規(guī)劃設(shè)想 （總面積 萬平方米） 根據(jù)深圳 、廣州以及湛江等一線、二線市場的操作經(jīng)驗，旅游景區(qū)的度假公寓是較具市場的一種前沿開發(fā)類型， 具有回籠資金快、投資門檻低、可實現(xiàn)單價高、宜商宜居等特點。 詳細的戶型配比 /戶型設(shè)計 /銷售策略 /推廣和包裝計劃需要咨詢專門的住宅銷售策劃代理公司來加以確定。購物中心希望能夠做到“通透式”的建筑設(shè)計效果，提高夜間吸引人流的效果，也能營造出特殊的氣氛（可參照菲律賓馬尼拉“ GREEN BELT 3,4期”的設(shè)計效果）。 ? 廣場確定坐西北，面東南的整體布局，可以考慮略向端州路靠近，并取消大面積的西廣場規(guī)劃，壓縮中心廣場的面積，此外，不建議廣場采用下沉式設(shè)計。具體戶型設(shè)計與配比需聽取專業(yè)的住宅策劃與銷售代理公司的建議。 ? 銷售采取返租的方式，保證初期的統(tǒng)一經(jīng)營，售價采取一定的折讓，沖抵返租期內(nèi)返還給業(yè)主的租金，以 上售價為折實均價，銷售的商鋪在返租期內(nèi)由經(jīng)營管理公司統(tǒng)一經(jīng)營，且不用支付業(yè)主租金，因此計入發(fā)展商的租金收益。 ? 按照最保守的售價預計，可售面積完成 80%銷售可回收資金 億， 100%銷售回籠資金 超過 億 ，以樂觀售價測算，能回收 3 億以上的資金 。 12. 相關(guān)開發(fā)案例 1) 中信城市廣場 —— 城市中心綜合體開發(fā)案例 ? 緊鄰東西主干道 —— 深南大道，城區(qū)中央地段（市政府對面） ? 都市綜合體開發(fā)：寫字樓（中信大廈）、超市（吉之島）、高端百貨（西武）、電影院（新南國）、健身會（中航）、酒吧街等 ? 目前成為城市地標與休閑景點：星光廣場、酒吧街 ? 總占地 萬平方米，中信大廈建筑面積 萬平方米的、商業(yè)購物中心 萬平方米，星光廣場 3 萬平方米，地上、地下共719 個停車位。您所提供的一切信息都將保密，僅作統(tǒng)計分析用途，絕無任何商業(yè)目的。 [單選 ] 1000 以下 1 10002020 2 20203000 3 30005000 4 50008000 5 800010000 6 1000015000 7 1500020200 8 20200 以上 9 [出示卡片 ] M5. 請問您家的家庭結(jié)構(gòu)屬于哪一種呢？ [單選 ] 單身 1 夫婦 +小孩 3 兩口之家 2 三代同堂 4 其他 9 ***************************感謝被訪者 !***************************