【正文】 16 ? 項(xiàng)目總體定位 27 ? 業(yè)態(tài)規(guī)劃建議 28 ? 建筑規(guī)劃 與設(shè)計(jì)要點(diǎn) 34 ? 開發(fā)成本估算 37 ? 租金及銷售收益預(yù)測(cè) 40 ? 相關(guān)開發(fā)案例 43 ? 附錄 45 1. 項(xiàng)目的開發(fā)空間與類型 目前用地屬性為 綜合商業(yè)用地 ，可開發(fā)的物業(yè)類型包括 酒店、寫字樓、商業(yè) 三類，具體開發(fā)形態(tài)可以包括星級(jí)酒店、旅館、度假村、酒店式公寓、寫字樓、商務(wù)公寓、購物中心、酒吧街、美食城、娛樂城等多種類型?？紤]到本案項(xiàng)目所具有 城區(qū)中央位臵、開發(fā)規(guī)模大、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件優(yōu)、一線星湖景觀等核心優(yōu)勢(shì) ，結(jié)合深圳 中信城市廣場(chǎng)、蛇口海上世界 等開發(fā)案例，我們認(rèn)為本項(xiàng)目的 戰(zhàn)略定位 應(yīng)該是 站在城市運(yùn)營的高度，以都市綜合體的開發(fā)理念和富有前瞻性的遠(yuǎn)見，打造肇慶城區(qū) 20 年不落伍的新地標(biāo)！ 具體的內(nèi)涵我們認(rèn)為應(yīng)該包括三個(gè)方面： ? 對(duì)于肇慶，她是展現(xiàn)城市發(fā)展水平的新標(biāo)志！ ? 于本地居民，她就像中信城市廣場(chǎng)，是感受都市繁華、體驗(yàn) 都會(huì)魅力的劇場(chǎng)！ ? 對(duì)于外來游客，這里就像蛇口的海上世界，是絕對(duì)精彩、能留下難忘回憶的地方！ 3. 區(qū)域人口與購買力分析 肇慶是位于珠三角邊緣的粵西地級(jí)中心城市，主要下轄端州、鼎湖、高要、四會(huì)等幾個(gè)轄區(qū)，兼輻射云浮、清遠(yuǎn)、江門甚至廣西等地。 從官方 2020 年統(tǒng)計(jì)的社會(huì)消費(fèi)品零售總額、人均收入與支出等基本指標(biāo)來看， 肇慶的人均收入與支出大約相當(dāng)于順德區(qū)一半的水平 ，從消費(fèi)者調(diào)研情況來看， 75％的目前商業(yè)區(qū)的消費(fèi)者個(gè)人月收入在 2020 元以內(nèi)，平均每月的支出 902 元（包括購物、外出就餐和休閑娛樂）， 收入和支出的整體水平不高。 2) 城區(qū)客戶以中檔消費(fèi)為主，本案商業(yè)的檔次定位和商戶選擇上不可盲目追求高端，而應(yīng)以 中檔、特色為主旨，追求適銷對(duì)路 。 此外，從肇慶城區(qū)近期建設(shè)用地規(guī)劃、近期建設(shè)用地供應(yīng)導(dǎo)向來看， 端州大道以南的 舊城區(qū)商業(yè)主要以包裝改造為主 （如文明南路步行街、宋城路仿古步行街規(guī)劃），并無新建大型綜合商業(yè)的空間（僅有新一佳旁新端州項(xiàng)目，現(xiàn)已規(guī)劃報(bào)建，總建面約 5 萬平方，其中四星級(jí)酒店 萬平方，裙樓 6 層為商業(yè)、餐飲等配套）， 城東新區(qū)商業(yè)主要以小型社區(qū)配套街鋪 /裙樓為主，并未規(guī)劃大型商業(yè)中心 ，近期城區(qū)大型商業(yè)項(xiàng)目主要有 深國投項(xiàng)目、東環(huán)廣場(chǎng)、國際新天地（康樂北）、以及本案 ，主要集中于端州四路以及康樂北一帶。 5) 近年商品住宅的大量開發(fā)和旺銷，勢(shì)必將帶來家具、建材、裝修、家居飾品等一系列的 引致消費(fèi)需求 ，本案可考慮選取目前本地尚不成規(guī)模的 家居飾品 方面的業(yè)態(tài)來作為商業(yè)經(jīng)營定位的一部分。 2) 居住地及交通方式： 大多在端州居住（如端州三路、建設(shè)三路、康樂北路、明珠路、前進(jìn)路），出行以 乘公交車最多 （ 42％）、步行（ 22％）及摩托（ 20％）為主， 交通距離在 15 分鐘車程以內(nèi) ，私家車使用率不高（ ％） 3) 人口特征： 年齡大多 不超過 35 歲 ，高中 /大專學(xué)歷，一般職員居多 4) 收入與支出： 每 月收入不超過 2020 元，平均月消費(fèi)支出額 902 元 ，其中 購物、用餐及休閑娛樂的比例大致為 5： 3： 2 5) 最常光顧的商場(chǎng)： 總體而言， 好世 界和新一佳的光顧頻率最高 ，廣百的光顧頻率一般，其他場(chǎng)所相對(duì)較少。而百貨因?yàn)槠贩N全、環(huán)境好，也有 14％的消費(fèi)者表示最喜歡，價(jià)格較高是主要的障礙點(diǎn)。此外，受訪者 對(duì)于新開張的商場(chǎng)也表現(xiàn)出良好的關(guān)注度 （近 60％表示一定會(huì)去看看） 對(duì)本項(xiàng)目定位的啟示 7) 目前的商業(yè)未能有效吸引外來游客，而且對(duì)于周邊區(qū)鎮(zhèn)的輻射影響也不強(qiáng)，為后續(xù)商業(yè)開發(fā) 預(yù)留了大量的市場(chǎng)空間 。 6. 商圈競(jìng)爭(zhēng)與市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析 現(xiàn)有的較成型的商圈主要是天寧北路商圈，業(yè)態(tài)豐富、規(guī)模龐大；其他如康樂北、西江北、宋城路一帶也 初具商業(yè)街氛圍，但缺乏商業(yè)龍頭 ，業(yè)態(tài)相對(duì)單一。 ? 北嶺、度假村等景區(qū)周邊餐飲、娛樂場(chǎng)所分流了大量外來旅游客戶，但同時(shí) 景區(qū)周邊酒店少，大量過夜游客還是選擇會(huì)城區(qū)住宿 （以星湖大酒店、好世界酒店、華僑大廈等居多）。 12) 考慮到本案擁有景觀資源好、交通便利、商業(yè)餐飲配套全、休閑廣場(chǎng)停車場(chǎng)配臵高等優(yōu)勢(shì)，可以將 外來游客作為項(xiàng)目的特色客戶群體 加以針對(duì)性開發(fā)，可考慮 以景區(qū)相對(duì)薄弱的旅館、酒店為突破口，輔以風(fēng)情商業(yè)街的經(jīng)營 ，吸引自駕游客，挖掘市場(chǎng)潛力。 ? 數(shù)碼電腦手機(jī)方面 ，雖有九天電腦城、八達(dá)電腦城和新天寧電腦城三家，但唯有 新天寧初具規(guī)模 ，引進(jìn)了許多品牌專賣店（聯(lián)想、 sony、三星、華碩、神舟等），初步實(shí)現(xiàn)了品牌專賣店、配件經(jīng)銷、軟件銷售等全線電腦辦公產(chǎn)品的集成，目前招租進(jìn)展良好，租金相對(duì)也不貴（月租大多在 40－ 100 元 /平米之間），經(jīng)營推廣也比較主動(dòng)，充分利用有限的空間做展示和促銷，預(yù)計(jì)未來前景看好。此外較具影響的外地菜系有湘菜（湘菜王府、湘里人家等）和川菜（康樂市場(chǎng)麻辣街等），快餐方面因?yàn)楸镜厝松钣崎e，外來務(wù)工人口少，快餐經(jīng)營偏少，除了天寧北路到建設(shè)三路一帶的 1 家麥當(dāng)勞、 3 家肯德基外，總體偏少，品種單一。 ? 酒店的經(jīng)營 ，本地酒店主要集中于城區(qū)，景區(qū)以休閑、娛樂、度假項(xiàng)目為主，價(jià)格總體不高，出租率基本相當(dāng)于旅游城市平均水平（一般四星級(jí)標(biāo)間房?jī)r(jià) 350－ 390 元左右；三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)間房?jī)r(jià)在 180－ 200元，出租率不到 60％）。 對(duì)本項(xiàng)目定位的啟示 —— 開發(fā)類型、業(yè)態(tài)組合定位 13) 從市場(chǎng)空間來看： 大型品牌超市、 平價(jià)百貨、數(shù)碼手機(jī)電器、家品家飾、中檔特色酒店、特色餐飲、風(fēng)情酒吧 都有不錯(cuò)的市場(chǎng)空間， 寫字樓因?yàn)樽庵岛褪蹆r(jià)偏低、建安成本高、客戶市場(chǎng)面窄，因此本案不建議考慮 。目前 市場(chǎng)缺乏規(guī)模大、價(jià)格檔次適中、經(jīng)營有特色同時(shí)環(huán)境舒適、對(duì)年輕群體、外來高收入游客都具有吸引力的商業(yè)項(xiàng)目 。 各類型業(yè)態(tài)的具體面積的設(shè)定綜合考慮了 市場(chǎng)的承接力 、 目標(biāo)商家的需求 、 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的規(guī)模 以及 各種業(yè)態(tài)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值 等多方面因素，本文所提的面積數(shù)據(jù)和擬安排的樓層分布為 參考性的指引，具體需要根據(jù) 商家的實(shí)際要求 、設(shè)計(jì)合理性的考慮 以及 規(guī)劃指標(biāo)的是否許可 等因素有所調(diào)整。 ? 地下停車位的規(guī) 劃考慮到未來的需求，建議 500 左右的地下車位為宜 ，與設(shè)備間的面積需求合計(jì) 約 18000 平米。 ? 數(shù)碼電器 ：商家資源豐富，匯集人氣，主力一線商家進(jìn)駐肇慶意愿強(qiáng)烈， 擬安排于二層，面積約 3000㎡ ? 散鋪 ：最主要的租金貢獻(xiàn)者， 部分鋪位可以銷售， 主要安排于首層、二層，合計(jì)約 萬㎡ ? 餐飲 ：突出項(xiàng)目大眾化、休閑特色，并能匯集人氣，帶旺商業(yè)， 二、三層為主，各層散布，共 8000 ㎡ ? KTV/電玩娛樂城 ：率先引進(jìn)量販?zhǔn)礁拍睿?擬安排于 34 層，約 6000 ㎡ ? 影院 ：引進(jìn)數(shù)碼影院，填補(bǔ)市場(chǎng)空白， 擬安排于 34 層， 3000 ㎡ 5) 酒店 式公寓規(guī)劃設(shè)想 （總面積 萬平方米） 根據(jù)深圳 、廣州以及湛江等一線、二線市場(chǎng)的操作經(jīng)驗(yàn)，旅游景區(qū)的度假公寓是較具市場(chǎng)的一種前沿開發(fā)類型， 具有回籠資金快、投資門檻低、可實(shí)現(xiàn)單價(jià)高、宜商宜居等特點(diǎn)。 詳細(xì)的戶型配比 /戶型設(shè)計(jì) /銷售策略 /推廣和包裝計(jì)劃需要咨詢專門的住宅銷售策劃代理公司來加以確定。購物中心希望能夠做到“通透式”的建筑設(shè)計(jì)效果，提高夜間吸引人流的效果，也能營造出特殊的氣氛（可參照菲律賓馬尼拉“ GREEN BELT 3,4期”的設(shè)計(jì)效果）。 ? 廣場(chǎng)確定坐西北，面東南的整體布局，可以考慮略向端州路靠近，并取消大面積的西廣場(chǎng)規(guī)劃，壓縮中心廣場(chǎng)的面積，此外，不建議廣場(chǎng)采用下沉式設(shè)計(jì)。具體戶型設(shè)計(jì)與配比需聽取專業(yè)的住宅策劃與銷售代理公司的建議。 ? 銷售采取返租的方式，保證初期的統(tǒng)一經(jīng)營，售價(jià)采取一定的折讓，沖抵返租期內(nèi)返還給業(yè)主的租金，以 上售價(jià)為折實(shí)均價(jià)，銷售的商鋪在返租期內(nèi)由經(jīng)營管理公司統(tǒng)一經(jīng)營，且不用支付業(yè)主租金，因此計(jì)入發(fā)展商的租金收益。 ? 按照最保守的售價(jià)預(yù)計(jì)，可售面積完成 80%銷售可回收資金 億， 100%銷售回籠資金 超過 億 ，以樂觀售價(jià)測(cè)算，能回收 3 億以上的資金 。 12. 相關(guān)開發(fā)案例 1) 中信城市廣場(chǎng) —— 城市中心綜合體開發(fā)案例 ? 緊鄰東西主干道 —— 深南大道，城區(qū)中央地段（市政府對(duì)面） ? 都市綜合體開發(fā)：寫字樓（中信大廈）、超市（吉之島）、高端百貨（西武）、電影院（新南國）、健身會(huì)（中航）、酒吧街等 ? 目前成為城市地標(biāo)與休閑景點(diǎn)：星光廣場(chǎng)、酒吧街 ? 總占地 萬平方米，中信大廈建筑面積 萬平方米的、商業(yè)購物中心 萬平方米，星光廣場(chǎng) 3 萬平方米，地上、地下共719 個(gè)停車位。您所提供的一切信息都將保密，僅作統(tǒng)計(jì)分析用途，絕無任何商業(yè)目的。 [單選 ] 1000 以下 1 10002020 2 20203000 3 30005000 4 50008000 5 800010000 6 1000015000 7 1500020200 8 20200 以上 9 [出示卡片 ] M5. 請(qǐng)問您家的家庭結(jié)構(gòu)屬于哪一種呢？ [單選 ] 單身 1 夫婦 +小孩 3 兩口之家 2 三代同堂 4 其他 9 ***************************感謝被訪者 !***************************