杭州太平洋購物中心策劃方案(存儲(chǔ)版)
【正文】 證的取得。好在國家及金融行業(yè)對(duì)商業(yè)物業(yè)的調(diào)控和政策力度幾乎沒有體現(xiàn)，而國際及國內(nèi)的基金都大面積地把眼光投向了商業(yè)物業(yè)的投資和發(fā)展，因此操作上還是有余地和空間的。二、風(fēng)險(xiǎn)防范上述測(cè)算都是在假設(shè)所有我們已知的資料真實(shí)、合法、有效的前提下進(jìn)行的。二、經(jīng)營支出預(yù)測(cè) （一）空調(diào)、電梯、水泵等公共能耗支出預(yù)測(cè)按經(jīng)驗(yàn)，商業(yè)物業(yè)的空調(diào)、電梯、㎡*月，年支出為：6954012=（二）其它管理費(fèi)用預(yù)測(cè)該項(xiàng)目物業(yè)經(jīng)營和管理人員的工資獎(jiǎng)金、行政辦公等費(fèi)用，按行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，㎡*月，費(fèi)用支出為：6954012=第七部分 項(xiàng)目劣勢(shì)分析及風(fēng)險(xiǎn)防范一、項(xiàng)目劣勢(shì)分析吳山商圈因?yàn)榫攀甏┡f城改造，居民外遷，人口密度不高。租金年收入西樓地上一至四層：租給以上三家百貨公司之一，預(yù)計(jì)第一年銷售額平均可達(dá)2億元，銷售提成扣點(diǎn)按5%計(jì)，另有總面積20%的“店中店”，租金收入為200005%+2136820%365=。具體計(jì)算如下：銷售資金回籠表：樓 層面積（m2）單價(jià)（元/m2）總價(jià)（萬元）地下一層227121800040881東樓地上一層98723000029616東樓地上二層96712300022243西樓地上五層53312063411000地下停車庫500個(gè)250000元/個(gè)12500合 計(jì)62075116240五、資本運(yùn)作結(jié)果，部分房產(chǎn)銷售后，項(xiàng)目投資款全部收回，并且保留了最有價(jià)值的西樓地上一至四層21954㎡的物業(yè)，均價(jià)18000元/㎡ 。20㎡因此對(duì)于本項(xiàng)目各樓層的定價(jià)，建議：太平洋購物中心項(xiàng)目地下二層車位500個(gè)，單價(jià)為25萬。月定金：2個(gè)月租金；進(jìn)場(chǎng)另付3個(gè)月租金涌金廣場(chǎng)已出售，現(xiàn)招租自主經(jīng)營，統(tǒng)一管理，統(tǒng)一業(yè)態(tài)均價(jià)約：2萬元/㎡售價(jià)為原出售價(jià)物業(yè)管理：3元/㎡天1F：10元/㎡在招商過程中，百貨店和主力店要提前招商，其它隨后進(jìn)行。一、業(yè)態(tài)定位環(huán)球公司已經(jīng)對(duì)購物中心各樓層的經(jīng)營業(yè)態(tài)作了較為深入的研究，并進(jìn)行了詳細(xì)的規(guī)劃。為確保項(xiàng)目如期竣工，交付使用，雙方確定，在完成工商變更后，由乙方為百貨公司再融資20000萬元用于支付浙聯(lián)房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓款，并根據(jù)工程進(jìn)度，用于支付本項(xiàng)目的工程款和其它相關(guān)費(fèi)用。 二、合作目的。按照環(huán)球公司的布局定位，百貨擬占40%的面積，30%的面積以店中店的形式引進(jìn)一些國際品牌，另30%則是體育、健身、娛樂等休閑配套設(shè)施。多數(shù)MALL里包括兩個(gè)或更多的大型百貨店，它們被稱為“錨店”，意味這些店像錨一樣固定，支撐起整個(gè)商業(yè)城。三、交通優(yōu)勢(shì)杭州太平洋購物中心，地理位置處在城市鬧市中心，距離吳山廣場(chǎng)僅200米，距著名的西子湖畔300米，距杭州火車站800米，緊臨杭州市南北交通樞紐中河高架上下匝口。 第二部分 項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)分析一、商業(yè)在杭州的成長空間眾所周知，目前杭州的大型百貨公司數(shù)量很少，和一個(gè)房價(jià)上萬的城市很不協(xié)調(diào)。即為本報(bào)告涉及范圍。今年四月，浙聯(lián)房產(chǎn)將太平洋購物中心大部分房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給環(huán)球公司。項(xiàng)目建成后集購物、休閑、餐飲、娛樂、運(yùn)動(dòng)健身等多功能為一體的綜合性SHOPPING MALL商業(yè)航母，必將成為一個(gè)引領(lǐng)“引領(lǐng)消費(fèi)時(shí)尚潮流，展示都市魅力生活”國際商業(yè)圈。雄踞杭州經(jīng)濟(jì)、地理、交通、黃金坐標(biāo)點(diǎn)。因?qū)偕藤Q(mào)項(xiàng)目，浙聯(lián)房產(chǎn)則以房地產(chǎn)開發(fā)專長，對(duì)商貿(mào)項(xiàng)目缺乏專業(yè)經(jīng)營和管理人才；再則，浙聯(lián)房產(chǎn)也為了集中資金投入更大的房地產(chǎn)項(xiàng)目，已獲得了濱江區(qū)200多畝土地以及在倉前購得教育用地4000畝；并且浙聯(lián)房產(chǎn)和浙江環(huán)球控股集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱環(huán)球公司）還有其它合作項(xiàng)目，環(huán)球公司從關(guān)系資源和獲得資源方面給浙聯(lián)房產(chǎn)有一定的補(bǔ)償，如環(huán)球公司在九堡的60畝土地以平價(jià)60萬元/畝與浙聯(lián)房產(chǎn)合作開發(fā)，因此浙聯(lián)愿意選擇環(huán)球公司并以較低價(jià)格轉(zhuǎn)讓太平洋購物中心項(xiàng)目。轉(zhuǎn)讓后，浙聯(lián)房產(chǎn)94805㎡全部由環(huán)球公司。目前已有多家洽談意向部分收購。位于涌金廣場(chǎng)的第2層和第3層定位為流行前線廣場(chǎng)，目前正處于火熱招商中，已有大批商家加盟包括屈臣氏等，即將于12月份開業(yè)。SHOPPING MALL購物中心在美國已經(jīng)風(fēng)行了近30年的時(shí)間，MALL一般是很大的建筑，在一個(gè)屋頂下有很多商店。五、定位優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目定位于類似SHOPPING MALL的大型購物中心，以體育健身休閑為主，而百貨、超市、專賣店等購物為輔的經(jīng)營格局。以環(huán)球公司已簽訂的框架協(xié)議為基礎(chǔ)，浙
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