【正文】 地下二層為停車庫(kù)和設(shè)備用房）。第一部分 項(xiàng)目概述一、項(xiàng)目概況太平洋購(gòu)物中心是上城區(qū)政府重點(diǎn)改造項(xiàng)目，也是杭州是目前最大的商業(yè)項(xiàng)目。為加快建設(shè)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，杭州市近期出臺(tái)了以延安路為軸，貫穿武林、湖濱、吳山三個(gè)商圈，組成“一線三圈”特色商貿(mào)區(qū)的發(fā)展規(guī)劃。因是在建項(xiàng)目，還未進(jìn)行實(shí)際面積測(cè)量。浙聯(lián)房產(chǎn)保證該物業(yè)通過(guò)規(guī)劃驗(yàn)收。吳山商圈經(jīng)過(guò)十幾年的發(fā)展，已形成以商業(yè)為主、商務(wù)為輔的集商務(wù)、購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)健身為一體的全市最大綜合商貿(mào)區(qū)，人流集聚，市場(chǎng)活力強(qiáng)勁，人文歷史豐富，公共交通流暢。無(wú)論在國(guó)內(nèi)還是國(guó)外，最能代表一個(gè)城市形象和現(xiàn)代化建設(shè)成就的，無(wú)一例外要數(shù)現(xiàn)代化的商業(yè)建筑群區(qū)，比如法國(guó)的香榭里舍、紐約的曼哈頓、上海的陸家嘴、北京的王府井商圈等等。因此根據(jù)中國(guó)目前的國(guó)情，在這樣一個(gè)交通方便、商業(yè)相對(duì)成熟的商圈里建造類似SHOPPING MALL的大型購(gòu)物中心是符合中國(guó)發(fā)展的實(shí)際情況的。六、政府大力支持上城區(qū)政府給吳山商圈的定位是“旅游休閑商務(wù)區(qū)，打造杭州ABD”，希望在此區(qū)域大力發(fā)展商貿(mào)服務(wù)業(yè)，并明確提出以太平洋購(gòu)物中心為核心的吳山商圈要對(duì)整個(gè)上城區(qū)的商貿(mào)服務(wù)業(yè)起到一個(gè)集聚、輻射和帶動(dòng)作用。在上級(jí)單位批復(fù)同意后，將2550萬(wàn)元匯入百貨公司帳戶，并立即辦理驗(yàn)資手續(xù)、修改公司章程和進(jìn)行工商變更登記。雙方同意按照甲方與浙聯(lián)房產(chǎn)、新泰房產(chǎn)簽訂的《杭州太平洋商業(yè)中心房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議》的約定，按在百貨公司的股比，共同收購(gòu)新泰房產(chǎn)的全部股份。比較理想的是引進(jìn)超市，因附近已經(jīng)有一家大型超市，且一般大型超市能輻射周邊直徑2公里的商圈或車行10分鐘能到達(dá)的區(qū)域，所以，所引進(jìn)的超市，必須要有別于其它超市的特質(zhì)。資本運(yùn)作從現(xiàn)在開始，力爭(zhēng)在2006年3月底前完成；后續(xù)經(jīng)營(yíng)力爭(zhēng)在2006年1月起步。天清波商廈已出售自主經(jīng)營(yíng)1F：4萬(wàn)元/㎡2F：3萬(wàn)元/㎡物業(yè)管理:6～9元/月售價(jià)為原出售價(jià)定安名都招租自主經(jīng)營(yíng)－1F：2元/㎡天解百商廈進(jìn)場(chǎng)費(fèi)＋扣點(diǎn)西湖時(shí)代廣場(chǎng)招租進(jìn)場(chǎng)扣點(diǎn)，統(tǒng)一收銀，統(tǒng)一管理扣點(diǎn)比例：18%其他費(fèi)用全免錦繡天地出售產(chǎn)權(quán)分置，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，統(tǒng)一管理1F：6萬(wàn)元/㎡（≤）2F：4萬(wàn)元/㎡沿街商鋪：78萬(wàn)元/㎡十年返租，年回報(bào)6%河濱商鋪出售沿街≤80㎡：㎡90～255㎡：～㎡建國(guó)北路以西，體育場(chǎng)路與鳳起路之間定安路商鋪?zhàn)饨鸺s8元/㎡四、銷售資金回籠在2005年9月底前，以支付浙聯(lián)約3億元轉(zhuǎn)讓款。第六部分 項(xiàng)目的后續(xù)經(jīng)營(yíng)一、經(jīng)營(yíng)收入預(yù)測(cè)（一）租金收入預(yù)測(cè)租金市場(chǎng)預(yù)測(cè)西樓地上一至四層，擬引進(jìn)能帶人氣的品牌百貨公司進(jìn)場(chǎng)，將地面西樓一至西層約21954㎡整體出租。同時(shí)，國(guó)外及港澳公司一般都能承受較高的物業(yè)管理收費(fèi)。 其次，以項(xiàng)目的整體規(guī)模，沿延安路的面寬顯得偏窄。地下一層涉及到地上三家單位，新泰名下的地下一層可通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式獲得新泰的股份，直接以新泰的名義與客戶簽訂買賣合同；浙聯(lián)及體育局的部分可以授權(quán)委托的方式進(jìn)行銷售，但預(yù)計(jì)體育局的部分不屬于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，可能不能進(jìn)行銷售，但也可采取出讓使用權(quán)的方式來(lái)進(jìn)行彌補(bǔ)。因此，理順合作過(guò)程中的一些工作程序，協(xié)調(diào)各方關(guān)系，顯得尤為重要。還有能否組成一支專業(yè)經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)來(lái)運(yùn)作這個(gè)大型購(gòu)物中心，也是項(xiàng)目能否成功的關(guān)鍵。物業(yè)管理費(fèi)年收入物業(yè)管理收費(fèi)面積：22712+9872+9671+5227+5519+5600+5608+5331=69540㎡按10元/㎡*月（含空調(diào)、電梯、水泵等，電另計(jì)）計(jì)，物業(yè)管理收費(fèi)695401012=。這些公司是國(guó)內(nèi)最大百貨經(jīng)銷企業(yè)。（注：按框架協(xié)議約定付款至40000萬(wàn)元才能取得部分房產(chǎn)的銷售權(quán)，現(xiàn)經(jīng)環(huán)球公司努力，浙聯(lián)房產(chǎn)明確表示付款至30000萬(wàn)元即可。15㎡延安南路商鋪?zhàn)饨鸺s11元/㎡天2F：3～4元/㎡；內(nèi)部裝修費(fèi)用5000萬(wàn)；收購(gòu)期間財(cái)務(wù)費(fèi)用2000萬(wàn)；廣告推廣費(fèi)用約1500萬(wàn)元；開辦費(fèi)用約300萬(wàn)元，項(xiàng)目咨詢、行政費(fèi)用約300萬(wàn)元，不可預(yù)見費(fèi)用約300萬(wàn)元。在東樓地上一至二層可考慮設(shè)綜合區(qū)和精品店，如珠寶、眼鏡、家具、兒童主題百貨等，以及肯德基、兩岸咖啡、西餐廳、特色小吃等。在雙方認(rèn)真履行上述權(quán)利和義務(wù)的基礎(chǔ)上，由雙方共同負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的后續(xù)工程建設(shè)和營(yíng)業(yè)前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，爭(zhēng)取2006年春節(jié)前后試營(yíng)業(yè)。甲方和百貨公司原其他股東對(duì)本項(xiàng)目的前期投資總額10550萬(wàn)元（用于支付浙聯(lián)房產(chǎn)購(gòu)房款），經(jīng)乙方審核確認(rèn)后，