杭州太平洋購(gòu)物中心策劃方案-免費(fèi)閱讀
【正文】 本項(xiàng)目原為浙聯(lián)房產(chǎn)、新泰房產(chǎn)及上城區(qū)文體局三方共建合作項(xiàng)目，加上環(huán)球公司和發(fā)展實(shí)業(yè)，共涉及五家單位。西樓沿延安南路，但東樓在西樓里側(cè)，沿定安路進(jìn)去也顯然不便，其人流、商業(yè)氛圍都無(wú)法與沿延安路的其它項(xiàng)目相比，這就導(dǎo)致這部分定價(jià)不宜太高。綜合考慮，建議太平洋購(gòu)物中的物業(yè)管理費(fèi)用為8～10元/㎡*月。根據(jù)目前的洽談結(jié)果，在上海百盛百貨有限公司與大洋百貨有限公司，新世界百貨有限公司中選擇一家經(jīng)營(yíng)。此時(shí)，按框架協(xié)議約定“甲方承諾，在乙方付款至40000萬(wàn)元同時(shí)，辦理好新泰公司名下房產(chǎn)的商品房銷售許可證，并將新泰公司100%股權(quán)轉(zhuǎn)到乙方指定的第三方名下，辦理完畢工商變更手續(xù)”；同時(shí)取得浙聯(lián)房產(chǎn)的委托銷售授權(quán)，對(duì)浙聯(lián)房產(chǎn)名下的房產(chǎn)進(jìn)行銷售。天4～5萬(wàn)元/年天1F：6～7元/㎡ 第五部分、項(xiàng)目的資本運(yùn)作一、資金需求根據(jù)測(cè)算。另外再考慮吸引著名家電賣場(chǎng)（如蘇寧或國(guó)美）、數(shù)碼廣場(chǎng)、電腦通訊產(chǎn)品等著名品牌公司進(jìn)駐。在雙方簽署合作協(xié)議后，由百貨公司分步銷售部分物業(yè)，價(jià)值約9億多元，用以支付浙聯(lián)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓款和歸還融資借款，進(jìn)而完成整個(gè)項(xiàng)目的資本運(yùn)作。在乙方受讓百貨公司股份前，該公司的債權(quán)債務(wù)及相關(guān)的法律責(zé)任均由甲方承擔(dān)。在最近草擬的上城區(qū)“十一就杭州商業(yè)市場(chǎng)總體而言，還沒(méi)有類似的大型購(gòu)物中心。太平洋購(gòu)物中心定位為SHOPPING MALL，SHOPPING MALL在國(guó)外是一種已經(jīng)被實(shí)踐證明的非常成功的商業(yè)模式。吳山商圈聚集了解百商廈大型百貨公司，涌金廣場(chǎng)家樂(lè)福大型超市，清波商廈常年房產(chǎn)展示廳，吳山花鳥城專業(yè)市場(chǎng)，河坊街仿古游玩及餐飲一條街，耀江廣場(chǎng)、涌金廣場(chǎng)、吳山名樓、清波商廈等高檔寫字樓物業(yè)，以及上海浦東發(fā)展銀行，中信實(shí)業(yè)銀行等。③機(jī)動(dòng)車停車庫(kù)因?qū)痈咻^高，當(dāng)時(shí)設(shè)計(jì)中已有考慮可增設(shè)機(jī)械移動(dòng)式停車庫(kù)，停車泊位可增至約500輛。按照框架協(xié)議約定，轉(zhuǎn)讓面積約94805㎡，浙聯(lián)房產(chǎn)承諾確保能辦理產(chǎn)權(quán)證的面積為不少于75000㎡；總面積減地下二層和西樓第五層夾層外，其余面積均能辦理產(chǎn)權(quán)證。因此，太平洋購(gòu)物中心作為杭州“構(gòu)筑大都市、建設(shè)新天堂”的重點(diǎn)扶植產(chǎn)業(yè)，“聚集吳山商圈人氣、提升吳山商圈氛圍”的重點(diǎn)工程，倍受市、區(qū)兩級(jí)政府和媒體及業(yè)內(nèi)人士關(guān)注。項(xiàng)目占地面積25604㎡（，），總建筑面積約107768㎡。本項(xiàng)目由東樓、西樓和北樓建筑群組成，并形成一個(gè)互為連通的整體。根據(jù)框架協(xié)議，環(huán)球公司受讓的房產(chǎn)范圍如下：①西樓的全部（地上1至5層），約27285㎡；②東樓的1至3層，約29146㎡；③東、西樓地下一層的全部，約22712㎡；④東、西樓地下二層的全部，約14489㎡；⑤連廊面積，約1173㎡。上述建筑面積以房管部門最終測(cè)繪為準(zhǔn)。而且近幾年來(lái)，各家公司的銷售額每年均以20%左右的增長(zhǎng)速度遞增，這在國(guó)內(nèi)其它城市是不可想象的。地鐵1號(hào)線路從城東九堡開始，將沿延安路和西湖大道運(yùn)行，其吳山廣場(chǎng)站在本購(gòu)物中心門口設(shè)有出入口，下個(gè)?？空臼腔疖囌?，并穿越錢塘江，將濱江高新園區(qū)、錢江新城、蕭山、富陽(yáng)等周邊地區(qū)及車站碼頭的貨物人流串聯(lián)起來(lái)，極大地促進(jìn)錢江兩岸的商貿(mào)人員互動(dòng)，將進(jìn)一步帶動(dòng)吳山商圈的人氣，提升本項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值。參照國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)，SHOPPING MALL一般建造在交通比較方便、居住人口相對(duì)密集的近郊區(qū)，一方面有人氣的支撐，一方面租金也比較便宜。據(jù)悉，上城區(qū)政府已要求今年年底區(qū)文化體育局名下所有的物業(yè)應(yīng)投入使用，并可以全部租用。三、雙方已就合作開發(fā)事宜達(dá)成如下意向（環(huán)球公司稱甲方，發(fā)展實(shí)業(yè)稱乙方）：將太平洋百貨公司的注冊(cè)資本金由現(xiàn)在的2000萬(wàn)元變更為5000萬(wàn)元。雙方同意改組百貨公司的董事會(huì)和監(jiān)事會(huì)。我們認(rèn)為首先應(yīng)確定百貨店（在西樓1至4樓），擬考慮引進(jìn)國(guó)外品牌百貨公司如馬來(lái)西亞百盛百貨公司等，打造太平洋精品百貨；也可以面向上海和港澳招商，這是整個(gè)購(gòu)物中心定位的核心。整合各種資源，充分發(fā)揮各種傳播方式的優(yōu)勢(shì)，利用多種宣傳手段，對(duì)太平洋購(gòu)物中心的招商、經(jīng)營(yíng)管理全過(guò)程進(jìn)行全方位、立體式包裝宣傳；同時(shí)，結(jié)合各個(gè)推廣階段的特色，制定有針對(duì)性的點(diǎn)式密集宣傳。天物業(yè)管理：㎡天2F：3/㎡太平洋購(gòu)物中心項(xiàng)目東樓地上二層均價(jià)為23000／㎡。 與正常的房地產(chǎn)投資開發(fā)的平均回報(bào)率50%相比，本項(xiàng)目投資回報(bào)率非常可觀。）租金合計(jì)：。因此該區(qū)域雖然交通非常方便，但人口數(shù)量和密度不夠，這個(gè)大型購(gòu)物中心要想成功，必須有超常規(guī)的發(fā)展思路。確定浙聯(lián)方在建項(xiàng)目與報(bào)批圖紙及建設(shè)工程規(guī)劃許可證相一致，不能有違規(guī)超建部分，否則不能通過(guò)規(guī)劃驗(yàn)收，影響商業(yè)中心開張及房產(chǎn)
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