杭州太平洋購物中心策劃方案-預(yù)覽頁
【正文】 9671營業(yè)用房5519營業(yè)用房15190三層9603營業(yè)用房5600營業(yè)用房15203四層室內(nèi)田徑場5608營業(yè)用房5608五層體育場看臺5331營業(yè)用房5331地下1層5層面積518582728579143總建筑面積93632機(jī)動車停車位現(xiàn)有251(輛)＋機(jī)械停車（約增加一倍）500 (輛)自行車停車位2392(輛)2392(輛)說明①本項(xiàng)目東樓地上四層整層及北樓整幢房產(chǎn)屬杭州市上城區(qū)文化體育局；其余資產(chǎn)均屬環(huán)球公司。③機(jī)動車停車庫因?qū)痈咻^高，當(dāng)時設(shè)計(jì)中已有考慮可增設(shè)機(jī)械移動式停車庫，停車泊位可增至約500輛。且主要是集中在武林廣場附近——杭大、百大、銀泰、連卡佛，和吳山商圈的解百商廈共五家，大家錯位經(jīng)營，相安無事。吳山商圈聚集了解百商廈大型百貨公司，涌金廣場家樂福大型超市，清波商廈常年房產(chǎn)展示廳，吳山花鳥城專業(yè)市場，河坊街仿古游玩及餐飲一條街，耀江廣場、涌金廣場、吳山名樓、清波商廈等高檔寫字樓物業(yè)，以及上海浦東發(fā)展銀行，中信實(shí)業(yè)銀行等。杭州市地鐵1號線已于2005年6月通過國務(wù)院批準(zhǔn)，將于2005年底動工建設(shè)，2010年建成通車。太平洋購物中心定位為SHOPPING MALL，SHOPPING MALL在國外是一種已經(jīng)被實(shí)踐證明的非常成功的商業(yè)模式。在錨店連接起來的步行街上，有很多小的各式各樣的零售商店，它們依靠錨店來吸引客流。就杭州商業(yè)市場總體而言，還沒有類似的大型購物中心。與上城區(qū)體育局共同聯(lián)建的華東地區(qū)最大的室內(nèi)田徑場、游泳池等健身中心，其一流的體育設(shè)施和“全民健身運(yùn)動”的健康理念，將給太平洋購物中心的商業(yè)營運(yùn)，帶來無限的人流和商機(jī)。在最近草擬的上城區(qū)“十一借助發(fā)展實(shí)業(yè)的資金優(yōu)勢，全面履行環(huán)球公司與浙聯(lián)房產(chǎn)、新泰房產(chǎn)簽訂的《杭州太平洋商業(yè)中心房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議》，繼續(xù)項(xiàng)目的工程建設(shè)，并通過資本運(yùn)作和后續(xù)經(jīng)營，達(dá)到雙贏的目的。在乙方受讓百貨公司股份前，該公司的債權(quán)債務(wù)及相關(guān)的法律責(zé)任均由甲方承擔(dān)。這20000萬元作為百貨公司向發(fā)展實(shí)業(yè)的借款（今后由百貨公司以房產(chǎn)銷售款或在建工程抵押貸款來歸還），由百貨公司按計(jì)劃在1年內(nèi)還本付息。在雙方簽署合作協(xié)議后，由百貨公司分步銷售部分物業(yè)，價值約9億多元，用以支付浙聯(lián)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓款和歸還融資借款，進(jìn)而完成整個項(xiàng)目的資本運(yùn)作。借鑒國內(nèi)外SHOPPING MALL的商業(yè)特征，圍繞著購物、餐飲、休閑、娛樂、健身和旅游等功能設(shè)施，確定百貨店、主力店、品牌店、餐飲和娛樂等。另外再考慮吸引著名家電賣場（如蘇寧或國美）、數(shù)碼廣場、電腦通訊產(chǎn)品等著名品牌公司進(jìn)駐。據(jù)環(huán)球公司介紹，現(xiàn)已有幾家單位意向代理招商、帶押金方式代理招商，也有帶押金方式全包招商，具體方式正在研究之中。 第五部分、項(xiàng)目的資本運(yùn)作一、資金需求根據(jù)測算。天2F：9元/㎡天1F：6～7元/㎡月廣告費(fèi)用：2500元/年1F：4元/㎡天4～5萬元/年 太平洋購物中心項(xiàng)目地下一層售價為18000/㎡； 太平洋購物中心項(xiàng)目東樓地上一層均價為30000／㎡。此時，按框架協(xié)議約定“甲方承諾，在乙方付款至40000萬元同時，辦理好新泰公司名下房產(chǎn)的商品房銷售許可證，并將新泰公司100%股權(quán)轉(zhuǎn)到乙方指定的第三方名下，辦理完畢工商變更手續(xù)”；同時取得浙聯(lián)房產(chǎn)的委托銷售授權(quán)，對浙聯(lián)房產(chǎn)名下的房產(chǎn)進(jìn)行銷售。折合年投資回報率為：[（）+]/（++2++）12/8100%=%。根據(jù)目前的洽談結(jié)果，在上海百盛百貨有限公司與大洋百貨有限公司，新世界百貨有限公司中選擇一家經(jīng)營。（參考資料：2004年，杭州大廈年銷售額約15億元，銀泰百貨年銷售額約13億元，杭州的杭百大年銷售額約8億元。綜合考慮，建議太平洋購物中的物業(yè)管理費(fèi)用為8～10元/㎡*月。臨近的湖濱區(qū)域以旅游休閑、商務(wù)休閑為主，游人眾多，本地居民卻少，并以咖啡、酒吧、畫廊等夜生活店鋪聚集為名。西樓沿延安南路，但東樓在西樓里側(cè)，沿定安路進(jìn)去也顯然不便，其人流、商業(yè)氛圍都無法與沿延安路的其它項(xiàng)目相比，這就導(dǎo)致這部分定價不宜太高。檢驗(yàn)并確保項(xiàng)目所有的批文、權(quán)證、圖紙、資料等的真實(shí)、合法、有效，應(yīng)驗(yàn)證原件。本項(xiàng)目原為浙聯(lián)房產(chǎn)、新泰房產(chǎn)及上城區(qū)文體局三方共建合作項(xiàng)目，加上環(huán)球公司和發(fā)展實(shí)業(yè)，共涉及五家單位。
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