【正文】 于 MALL 的顯性誘惑中。在歐美國家郊區(qū)或遠離人群的地方開發(fā)大型購物中心和商業(yè)步行街能夠成功，并不證明我們離開國情實際，生搬硬套此種模式開發(fā)，也一樣能夠取得成功。然而，國內(nèi)大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)策劃的機構(gòu)或?qū)＜?，原來都是主要從事房地產(chǎn)策劃，他們都不是投 資商，未有親自主持開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的實戰(zhàn)休會，應變能力差，對搞 MALL 可以說是霧里看花，未能做到以整體觀念全程策劃開發(fā) MALL。 天河城“站立”著，是碩大無朋的立體建筑；商業(yè)街“匍匐”著，是四向延伸的平面舞臺。 從人流量和出租率這兩個重要指標來看，天河城的一飛沖天是不爭的事實。廣東天貿(mào) (集團 )股份有限公司原副總裁楊軍艇說得很有代表性：“購物中心是最高業(yè)態(tài)，但不是零售業(yè)的唯一業(yè)態(tài)。一種典型的消費方式就是一家人中，丈夫 買書讀書，妻子逛商場購物，孩子在娛樂城玩游戲，然后一家一起到美食城就餐。因為等候批復是一個漫長的過程，天河城是以挖掘地下室的名義開工的；而設(shè)計修改費相當驚人，我知道的就有 800 多萬。日均客流量超過 80 萬，可供 40000 人同場同時消費，每年吸引世界各地 200 萬個家庭到場，其中珠三角及港澳、境外旅游團體占 45％以上。 所以，超市是零售業(yè)“高大全”的典型。比如，建議哪間超市開辟一片“南北行”，集各地土特產(chǎn)于架中，就不信不會吸引南來北往的客。與此同時你看到購物中心是與店鋪共存的，其中最繁榮的商業(yè)街叫做（英文），你到了這個地方必須看這個商業(yè)街，這個商業(yè)街已經(jīng)有 25年歷史了，其中有一些零售公司是屬于多業(yè)形式的，但是它目前還在運營當中。從我們的觀點來看，這是極度不平衡的。我們看市場需求，根據(jù)市場需求決定項目的規(guī)模。而且 TSK 已經(jīng)入住中國了，易初在英國是比較大的超市，還有電影院，你要是在 shoppingmall里建電影院，我知道電影院在中國生意不太好，但是這是你必須有效規(guī)劃的，這些電影院一般在第四層或者第 五層。所以購物中心的規(guī)模必須切合商圈情況。很多開發(fā)商都想開發(fā)高檔購物中心，但是在亞洲可能每個城市最多只能支撐一到兩家，北京有國貿(mào)，在新加坡是（英文），其他的一些高檔品牌有時候是在酒店里的。這個之所以能夠成功是因為有地鐵。 所以這些 ITMALL 專業(yè)市場其實可以和購物中心共存的 ，另外非常有趣的專業(yè)市場要建立在獨特的資源上。如果你今天問一個零售商在購物中心要求的是什么？我們在不久之前曾經(jīng)對一百多位零售商做了一個調(diào)查。我們在中國做了超過 150 萬平方米的零售空間，很多這些項目就是在這里犯了很多錯誤。在吉隆坡有一個國際的地標，在1998 年金融危機的時候開業(yè)的，業(yè)主很有決心要做到成功，以百分之百出租不售的，我很高興告訴大家這個項目已經(jīng)在今年 10 月上市了。但是在中國恰好相反。從機場通過輕軌到城區(qū)只要 20 分鐘，但是馬來西亞的發(fā)展史有一些值得借鑒的地方。再加上產(chǎn)權(quán)保護方面的措施越來越嚴謹，盜版就越來越少了。 另一個介紹分享新加坡這個城市。招個高檔品牌是在高檔購物中心這一塊，不但有超市，百貨店甚至有圖書館在里面。這三家購物 中心現(xiàn)在目前還存活下來了，但是他們重新定位過程當中是非常殘酷的。他們建造的購物中心是非常高質(zhì)量的，易初蓮花也在曼谷很多年了，也是其中比較大的超市。你看到城郊的一些大型綜合性商業(yè)，很多都是多功能的。如果你是一個旅游城市不單是可以吸引自己的本地的游客，還可以吸引那些游客。到底會有什么樣的零售商進入中國呢？ 讓我們看一下馬來西亞吉隆坡 shoppingmall 的含義。 我說的最后一點，看一下成本啊資料的關(guān)系，我們把成本分成兩部分，一個是前期投入的，一個是運營方面的成本。當你做規(guī)劃設(shè)計的時候，是否考慮到有效使用二十年三十年甚至更長。還有書籍、文具店等等，但是 IT 才是他們的核心。要先有一個大樓的設(shè)計和規(guī)劃，選擇正確的建材和一些運營系統(tǒng)。當他開業(yè)建成的時候，就離市區(qū)很遠。 在中國已經(jīng)開始有千篇一面的情況出現(xiàn)，關(guān)鍵就在于定位。在規(guī)劃的階段就必須要考慮到，要不然你就得不到你所要求的回報。雖然它的購物中心室內(nèi)設(shè)計做得并不是很好，但是它的概念是不錯的。所以我們可以以國內(nèi)游客甚至國際游客作為目標客群。我們要從比較成功或者不太成功的案例當中學習到一些功課。不僅要看品種多寡，更重要的是商品的獨創(chuàng)性。記得有一年廣客隆貨倉式超市開張，就是在現(xiàn)在的美居中心那里，我們歡呼雀躍，感動不已：瞧，這里的商品真多，通道真寬，價錢真便宜。尚未見過暮色深沉中的正佳廣場，想必也是一樣的輝煌，或許還有不同的幾分迷醉。當時省里的主要領(lǐng)導視察之后，認為天河城正對著體育中心會更好，大家看完球、過了馬路就可以殺到天河城來了。按照國際經(jīng)驗，支撐天河城和正佳廣場這樣兩個超大型購物中心的 固定人口大約要達到 200萬。 2022 年是爭議又起的時間，這一年，全國數(shù)百家購物中心如雨后春筍般冒出?！? 從上世紀 90 年代末開始，伴隨著經(jīng)濟的高速發(fā)展，消費的個性化時代來臨了。而在 2022 年 3 月 17 日頒布的廣州市首部商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃－ －《廣州市商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展規(guī)劃 (2022～ 2022 年 )》中，我們則可以看到： 10 年內(nèi)，廣州將建設(shè)三層商業(yè)圈，其中將興建 8個大型購物中心。 而國內(nèi)開發(fā) MALL 的資金基本上靠銀行貸款解決?；镜挠Ｊ绞牵髁Φ暮诵哪繕祟櫩腿菏菭I銷的主體，其能夠支撐 MALL 的盈虧平衡；至于次核層的邊緣消費者和域外消費者，則是 MALL 的盈利空間，世界上開發(fā)的 幾個比 較成功的 MALL 項目，如加拿大艾德蒙頓綜合性室內(nèi)商城和美國明尼蘇達州雙子星城的綜合性室內(nèi)商城，均成就于 對次核層顧客的深度開發(fā)，特別是以旅游觀光功能吸引域外游客方面。但相較第一輪 MALL 預熱 浪潮而言，新生代MALL 潮在營銷上的開拓顯然要積極的多，雖然我們現(xiàn)在仍無法預言這一輪 MALL 浪潮的未來， 但是我們卻足可以期待它的明天。 北京愛家民族園購物中心于 2022 年 8 月 20 日正式開業(yè)。但是目前，四川興力達集團已撤出這一項目，其持有的興力達商業(yè)廣場有限公司的 70％股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給項目合作方上海新長征集團。較新版本的美國詞典釋意：“在毗鄰的建筑群中或一個大建筑物中，許多商店和餐館組 成的大型零售綜合體。 購買力要素 中國是發(fā)展中國家，據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計， 2022年人均 GDP僅有 1000多美元（美國人均 GDP 為 萬美元），城鎮(zhèn)居民可支配收入 9422元，據(jù)有關(guān)資料顯示，全國上規(guī)模的 Shopping Mall 有 200 多個，面積超過 3000 萬 m2，按每平方米保本銷售額 8000 元計算，要達到 2400億元左右的零售額，這些購物中心才能保本經(jīng)營，目前，國內(nèi)消費者的購買能力還不足以支撐如此巨大的 MALL 群體。如果建 成一個百萬人口的城市，它自身就可以成為動力推動商業(yè)發(fā)展。目前世界上最大的 10 個 ShoppingMall 國內(nèi)就已占有五個。但調(diào)控力度一旦過度，往往容易出現(xiàn)“商業(yè)爛尾樓”現(xiàn)象，對此，不能不引起有關(guān)方面的重視。 全球最大單體 MALL—— 北京金源時代購物中心位于北京海淀區(qū)四季青遠大路，由世紀金源投資集團有限公司開發(fā)完成。 位于深圳，總建筑面積達 萬平方米的華潤萬象城已于 2022年 12 月 9 日開始試營業(yè)。 2022 年全城營業(yè)額超過 40 億元 。 事實上， MALL 的一些基本特征的確無法容忍對特定商圈內(nèi)消費者做過多的排斥。 購買力要素中國是發(fā)展中國家，據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計， 2022 年人均GDP 僅有 1000 多美元（美國人均 GDP 為 萬美元），城鎮(zhèn)居民可支配收入 9422 元，據(jù)有關(guān)資料 顯示，全國上規(guī)模的 ShoppingMall 有200 多個，面積超過 3000 萬 m2，按每平方米保本銷售額 8000 元計算，要達到 2400 億元左右的零售額，這些購物中心才能保本經(jīng)營，目前，國內(nèi)消費者的購買能力還不足以支撐如此巨大的 MALL 群體。本報記者 黃皓 MALL 三巨頭 天河城的出現(xiàn)，最早為消費者帶來了新的消費和生活方式。在周穎舟眼中，西湖路夜市、高第街夜市，其實也就是 MALL的雛形。 天河城是廣州的天河城，天河城又將不只是廣州的天河城。廣州所處的珠三角正在打造世界性的制造業(yè)基地，也為購物中心的發(fā)展提供了可能性。 上世紀 90 年代初，廣東省提出要趕超亞洲“四小龍”，在商業(yè)方面，省政府提出在保持原商業(yè)系統(tǒng)現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上另起爐灶，成立一家新的商業(yè)集團。 比如說第三條，看起來簡單，操作起來可不容易。一定要通過商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃和聽證制度，加以調(diào)控，合理布局。而吉之島卻出入自由，也沒有保安模樣的人為你站崗放哨。就例如宜家等等還有許多快餐店入住了。我們以不同投資者甚至和物業(yè)基金合作，購物中心的回報甚至比酒店服務(wù)辦公樓還要高。而且你可以看到甚至把國際快餐店放在四層，這在中國來說可能是辦不到的，找一個好的設(shè)計師，比較好的零售策劃師，一個能夠經(jīng)營和規(guī)劃 shoppingmall 的人，一個好的招商團隊，甚至把租會帶上四層沒有問題。尤其旅游購物方面是值得我們借鑒的。 在曼谷有一個地方叫做般那，有 180 萬人口在三到五公里之內(nèi)。 新加坡的購物主要四個地段，第一個烏杰路還有濱海城郊，以及專業(yè)市場。這家購物中心 1983 年已經(jīng)竣工開業(yè)了，而且從一開始就非常成功的運營。沒有做過任何裝修翻新，因為從一開始所選擇的建材就是要非常的耐用，所以它的回報是很好的。新加坡有一個獨特地方，每年吸引超過 700 萬的游客。在國外有一些咖啡店還沒有進來，但是在外國受歡迎程度其實比星巴克做得還要好。一年來在東南亞有不同模式的 shoppingmall，我主要是講東南亞三個主要的城市。新加坡 7％到 8％，馬來西亞也一樣。另外一個地方是（英文），接著又開發(fā)了第二期，另外一個在城郊的，綜合項目包括酒店、醫(yī)藥中心等等，它是一個城中城概念，里頭甚至有一個輕軌。你看一下這張表，曼谷是一個比較小的地方，看到小型的購物中心占的比重比較高，慢慢中國可能向這方面演變，小型的購物中心比重會比大型的高。這里一站式的有零售有電影院什么都有，店面設(shè)計也是挺高的，還有一個室內(nèi)中心，還有四千個停車位，它的目的就是讓消費者看電影。到目前為止很多還是經(jīng)營非常成功，關(guān)鍵就在于定位 。那時候它不是很大，想用藍色奪取人家的眼球。你在中國是否看到有這種情況出現(xiàn)。這是在社區(qū)當中消費越來越方便。因為它吸引了成千上萬的人住他們的酒店，其中中庭變成了一個溜冰場，這是地下商城，從一層向下看，一直看到負三層。他們對入住中國很感興趣，但是目前零售市場要開放，對于音像和書籍產(chǎn)品還是有限制的。我會分享一下這方面的shoppingmall 發(fā)展史。這個國際書店做到六千到八千平米的概念，在香港和新加坡非常受歡迎。所以在北京要建購物中心交通便利是一個非常核心的環(huán)節(jié)。這是富南 MALL，我們把這個收買電腦的電腦城轉(zhuǎn)變?yōu)槌晒Φ?MALL，大環(huán)境是追求知識產(chǎn)權(quán)保護的時候，我們覺得應該做一個產(chǎn)品出來。還有是遠離傳統(tǒng)的購物帶，這就是濱海購物區(qū)，最早一個項目就是濱海廣場，這個濱海中心跟濱海廣場有三家酒店，有一個 shoppingmall。到目前為止很多還是經(jīng)營非常成 功，關(guān)鍵就在于定位。這里一站式的有零售有電影院什么都有，店面設(shè)計也是挺高的，還有一個室內(nèi)中心，還有四千個停車位，它的目的就是讓消費者看 電影。你看一下這張表，曼谷是一個比較小的地方，看到小型的購物中心占的比重比較高，慢慢中國可能向這方面演變，小型的購物中心比重會比大型的高。另外一個地方是（英文），接著又開發(fā)了第二期，另外一個在城郊的，綜合項目包括酒店、醫(yī)藥中心等等，它是一個城中城概念，里頭甚至有一個輕軌。新加坡 7％到 8％，馬來西亞也一樣。一年來在東南亞有不同模式的 shoppingmall，我主要是講東南亞三個主要的城市。 近日，正佳廣場開業(yè)，它比天河城更大，更是集生態(tài)、休閑、購物等于一體。 全息廣州 超市自有超人之處 “老公，到百貨公司買一雙拖鞋，經(jīng)過菜市場時買兩條蔥，還別忘了到文具店買三支圓珠筆，紅藍黑各一支，沒有紅的話，跑多兩家店嘛。經(jīng)過多年的發(fā)展，天河城達到了零售業(yè)的最高境界，已經(jīng)成為廣州市購物旅游的熱點，對天河商業(yè)區(qū)的形成和繁榮起著決定性的作用。 差一點就建了工業(yè)品批發(fā)中心 當時皮包公司甚囂塵上，商業(yè)誠信體系相當脆弱，所以有關(guān)領(lǐng)導提出公司一定要辦成實體、要有辦公和經(jīng)營的地點，最終選定天河城現(xiàn)址以西 50 多米的地方 —— 也就是天河城西門外飲食一條街的位置，具體要搞的是工業(yè)品批發(fā)中心。在我國的香港和臺灣，一條街上有三五家購物中心都不是稀罕事。在天河城擁躉的不懈追逐下，天河城的“攻城”方略也已經(jīng)大白于天下：一是投資、管理與經(jīng)營購物中心；二是收購購物中心或者收購可改造為購物中心的其他物業(yè)，并實施管理與經(jīng)營；三是租賃現(xiàn)有物業(yè)，管理與經(jīng)營購物中心；四是以購物中心綜合服務(wù)為核心業(yè)務(wù)的品牌 輸出管理。“ MALL 是一個概念， MALL 并不神秘。本報記者 黃皓 正佳廣場以亞洲單體面積最大的購物中心的身份強勢出擊。如果 MALL 經(jīng)營類同，不能做到多元化、差異化，那么消費者就不會舍近求遠去購物。nbsp兩種極端路徑間必然有一個適宜 的權(quán)衡。