【正文】 于 MALL 的顯性誘惑中。在歐美國(guó)家郊區(qū)或遠(yuǎn)離人群的地方開發(fā)大型購(gòu)物中心和商業(yè)步行街能夠成功，并不證明我們離開國(guó)情實(shí)際，生搬硬套此種模式開發(fā)，也一樣能夠取得成功。然而，國(guó)內(nèi)大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)策劃的機(jī)構(gòu)或?qū)＜遥瓉?lái)都是主要從事房地產(chǎn)策劃，他們都不是投 資商，未有親自主持開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的實(shí)戰(zhàn)休會(huì)，應(yīng)變能力差，對(duì)搞 MALL 可以說(shuō)是霧里看花，未能做到以整體觀念全程策劃開發(fā) MALL。 天河城“站立”著，是碩大無(wú)朋的立體建筑；商業(yè)街“匍匐”著，是四向延伸的平面舞臺(tái)。 從人流量和出租率這兩個(gè)重要指標(biāo)來(lái)看，天河城的一飛沖天是不爭(zhēng)的事實(shí)。廣東天貿(mào) (集團(tuán) )股份有限公司原副總裁楊軍艇說(shuō)得很有代表性：“購(gòu)物中心是最高業(yè)態(tài)，但不是零售業(yè)的唯一業(yè)態(tài)。一種典型的消費(fèi)方式就是一家人中，丈夫 買書讀書，妻子逛商場(chǎng)購(gòu)物，孩子在娛樂(lè)城玩游戲，然后一家一起到美食城就餐。因?yàn)榈群蚺鷱?fù)是一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程，天河城是以挖掘地下室的名義開工的；而設(shè)計(jì)修改費(fèi)相當(dāng)驚人，我知道的就有 800 多萬(wàn)。日均客流量超過(guò) 80 萬(wàn)，可供 40000 人同場(chǎng)同時(shí)消費(fèi)，每年吸引世界各地 200 萬(wàn)個(gè)家庭到場(chǎng)，其中珠三角及港澳、境外旅游團(tuán)體占 45％以上。 所以，超市是零售業(yè)“高大全”的典型。比如，建議哪間超市開辟一片“南北行”，集各地土特產(chǎn)于架中，就不信不會(huì)吸引南來(lái)北往的客。與此同時(shí)你看到購(gòu)物中心是與店鋪共存的，其中最繁榮的商業(yè)街叫做（英文），你到了這個(gè)地方必須看這個(gè)商業(yè)街，這個(gè)商業(yè)街已經(jīng)有 25年歷史了，其中有一些零售公司是屬于多業(yè)形式的，但是它目前還在運(yùn)營(yíng)當(dāng)中。從我們的觀點(diǎn)來(lái)看，這是極度不平衡的。我們看市場(chǎng)需求，根據(jù)市場(chǎng)需求決定項(xiàng)目的規(guī)模。而且 TSK 已經(jīng)入住中國(guó)了，易初在英國(guó)是比較大的超市，還有電影院，你要是在 shoppingmall里建電影院，我知道電影院在中國(guó)生意不太好，但是這是你必須有效規(guī)劃的，這些電影院一般在第四層或者第 五層。所以購(gòu)物中心的規(guī)模必須切合商圈情況。很多開發(fā)商都想開發(fā)高檔購(gòu)物中心，但是在亞洲可能每個(gè)城市最多只能支撐一到兩家，北京有國(guó)貿(mào)，在新加坡是（英文），其他的一些高檔品牌有時(shí)候是在酒店里的。這個(gè)之所以能夠成功是因?yàn)橛械罔F。 所以這些 ITMALL 專業(yè)市場(chǎng)其實(shí)可以和購(gòu)物中心共存的 ，另外非常有趣的專業(yè)市場(chǎng)要建立在獨(dú)特的資源上。如果你今天問(wèn)一個(gè)零售商在購(gòu)物中心要求的是什么？我們?cè)诓痪弥霸?jīng)對(duì)一百多位零售商做了一個(gè)調(diào)查。我們?cè)谥袊?guó)做了超過(guò) 150 萬(wàn)平方米的零售空間，很多這些項(xiàng)目就是在這里犯了很多錯(cuò)誤。在吉隆坡有一個(gè)國(guó)際的地標(biāo)，在1998 年金融危機(jī)的時(shí)候開業(yè)的，業(yè)主很有決心要做到成功，以百分之百出租不售的，我很高興告訴大家這個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)在今年 10 月上市了。但是在中國(guó)恰好相反。從機(jī)場(chǎng)通過(guò)輕軌到城區(qū)只要 20 分鐘，但是馬來(lái)西亞的發(fā)展史有一些值得借鑒的地方。再加上產(chǎn)權(quán)保護(hù)方面的措施越來(lái)越嚴(yán)謹(jǐn)，盜版就越來(lái)越少了。 另一個(gè)介紹分享新加坡這個(gè)城市。招個(gè)高檔品牌是在高檔購(gòu)物中心這一塊，不但有超市，百貨店甚至有圖書館在里面。這三家購(gòu)物 中心現(xiàn)在目前還存活下來(lái)了，但是他們重新定位過(guò)程當(dāng)中是非常殘酷的。他們建造的購(gòu)物中心是非常高質(zhì)量的，易初蓮花也在曼谷很多年了，也是其中比較大的超市。你看到城郊的一些大型綜合性商業(yè)，很多都是多功能的。如果你是一個(gè)旅游城市不單是可以吸引自己的本地的游客，還可以吸引那些游客。到底會(huì)有什么樣的零售商進(jìn)入中國(guó)呢？ 讓我們看一下馬來(lái)西亞吉隆坡 shoppingmall 的含義。 我說(shuō)的最后一點(diǎn)，看一下成本啊資料的關(guān)系，我們把成本分成兩部分，一個(gè)是前期投入的，一個(gè)是運(yùn)營(yíng)方面的成本。當(dāng)你做規(guī)劃設(shè)計(jì)的時(shí)候，是否考慮到有效使用二十年三十年甚至更長(zhǎng)。還有書籍、文具店等等，但是 IT 才是他們的核心。要先有一個(gè)大樓的設(shè)計(jì)和規(guī)劃，選擇正確的建材和一些運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)。當(dāng)他開業(yè)建成的時(shí)候，就離市區(qū)很遠(yuǎn)。 在中國(guó)已經(jīng)開始有千篇一面的情況出現(xiàn)，關(guān)鍵就在于定位。在規(guī)劃的階段就必須要考慮到，要不然你就得不到你所要求的回報(bào)。雖然它的購(gòu)物中心室內(nèi)設(shè)計(jì)做得并不是很好，但是它的概念是不錯(cuò)的。所以我們可以以國(guó)內(nèi)游客甚至國(guó)際游客作為目標(biāo)客群。我們要從比較成功或者不太成功的案例當(dāng)中學(xué)習(xí)到一些功課。不僅要看品種多寡，更重要的是商品的獨(dú)創(chuàng)性。記得有一年廣客隆貨倉(cāng)式超市開張，就是在現(xiàn)在的美居中心那里，我們歡呼雀躍，感動(dòng)不已：瞧，這里的商品真多，通道真寬，價(jià)錢真便宜。尚未見過(guò)暮色深沉中的正佳廣場(chǎng)，想必也是一樣的輝煌，或許還有不同的幾分迷醉。當(dāng)時(shí)省里的主要領(lǐng)導(dǎo)視察之后，認(rèn)為天河城正對(duì)著體育中心會(huì)更好，大家看完球、過(guò)了馬路就可以殺到天河城來(lái)了。按照國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，支撐天河城和正佳廣場(chǎng)這樣兩個(gè)超大型購(gòu)物中心的 固定人口大約要達(dá)到 200萬(wàn)。 2022 年是爭(zhēng)議又起的時(shí)間，這一年，全國(guó)數(shù)百家購(gòu)物中心如雨后春筍般冒出。” 從上世紀(jì) 90 年代末開始，伴隨著經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，消費(fèi)的個(gè)性化時(shí)代來(lái)臨了。而在 2022 年 3 月 17 日頒布的廣州市首部商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃－ －《廣州市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃 (2022～ 2022 年 )》中，我們則可以看到： 10 年內(nèi)，廣州將建設(shè)三層商業(yè)圈，其中將興建 8個(gè)大型購(gòu)物中心。 而國(guó)內(nèi)開發(fā) MALL 的資金基本上靠銀行貸款解決?；镜挠Ｊ绞牵髁Φ暮诵哪繕?biāo)顧客群是營(yíng)銷的主體，其能夠支撐 MALL 的盈虧平衡；至于次核層的邊緣消費(fèi)者和域外消費(fèi)者，則是 MALL 的盈利空間，世界上開發(fā)的 幾個(gè)比 較成功的 MALL 項(xiàng)目，如加拿大艾德蒙頓綜合性室內(nèi)商城和美國(guó)明尼蘇達(dá)州雙子星城的綜合性室內(nèi)商城，均成就于 對(duì)次核層顧客的深度開發(fā)，特別是以旅游觀光功能吸引域外游客方面。但相較第一輪 MALL 預(yù)熱 浪潮而言，新生代MALL 潮在營(yíng)銷上的開拓顯然要積極的多，雖然我們現(xiàn)在仍無(wú)法預(yù)言這一輪 MALL 浪潮的未來(lái)， 但是我們卻足可以期待它的明天。 北京愛(ài)家民族園購(gòu)物中心于 2022 年 8 月 20 日正式開業(yè)。但是目前，四川興力達(dá)集團(tuán)已撤出這一項(xiàng)目，其持有的興力達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)有限公司的 70％股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給項(xiàng)目合作方上海新長(zhǎng)征集團(tuán)。較新版本的美國(guó)詞典釋意：“在毗鄰的建筑群中或一個(gè)大建筑物中，許多商店和餐館組 成的大型零售綜合體。 購(gòu)買力要素 中國(guó)是發(fā)展中國(guó)家，據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)， 2022年人均 GDP僅有 1000多美元（美國(guó)人均 GDP 為 萬(wàn)美元），城鎮(zhèn)居民可支配收入 9422元，據(jù)有關(guān)資料顯示，全國(guó)上規(guī)模的 Shopping Mall 有 200 多個(gè)，面積超過(guò) 3000 萬(wàn) m2，按每平方米保本銷售額 8000 元計(jì)算，要達(dá)到 2400億元左右的零售額，這些購(gòu)物中心才能保本經(jīng)營(yíng)，目前，國(guó)內(nèi)消費(fèi)者的購(gòu)買能力還不足以支撐如此巨大的 MALL 群體。如果建 成一個(gè)百萬(wàn)人口的城市，它自身就可以成為動(dòng)力推動(dòng)商業(yè)發(fā)展。目前世界上最大的 10 個(gè) ShoppingMall 國(guó)內(nèi)就已占有五個(gè)。但調(diào)控力度一旦過(guò)度，往往容易出現(xiàn)“商業(yè)爛尾樓”現(xiàn)象，對(duì)此，不能不引起有關(guān)方面的重視。 全球最大單體 MALL—— 北京金源時(shí)代購(gòu)物中心位于北京海淀區(qū)四季青遠(yuǎn)大路，由世紀(jì)金源投資集團(tuán)有限公司開發(fā)完成。 位于深圳，總建筑面積達(dá) 萬(wàn)平方米的華潤(rùn)萬(wàn)象城已于 2022年 12 月 9 日開始試營(yíng)業(yè)。 2022 年全城營(yíng)業(yè)額超過(guò) 40 億元 。 事實(shí)上， MALL 的一些基本特征的確無(wú)法容忍對(duì)特定商圈內(nèi)消費(fèi)者做過(guò)多的排斥。 購(gòu)買力要素中國(guó)是發(fā)展中國(guó)家，據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)， 2022 年人均GDP 僅有 1000 多美元（美國(guó)人均 GDP 為 萬(wàn)美元），城鎮(zhèn)居民可支配收入 9422 元，據(jù)有關(guān)資料 顯示，全國(guó)上規(guī)模的 ShoppingMall 有200 多個(gè)，面積超過(guò) 3000 萬(wàn) m2，按每平方米保本銷售額 8000 元計(jì)算，要達(dá)到 2400 億元左右的零售額，這些購(gòu)物中心才能保本經(jīng)營(yíng)，目前，國(guó)內(nèi)消費(fèi)者的購(gòu)買能力還不足以支撐如此巨大的 MALL 群體。本報(bào)記者 黃皓 MALL 三巨頭 天河城的出現(xiàn)，最早為消費(fèi)者帶來(lái)了新的消費(fèi)和生活方式。在周穎舟眼中，西湖路夜市、高第街夜市，其實(shí)也就是 MALL的雛形。 天河城是廣州的天河城，天河城又將不只是廣州的天河城。廣州所處的珠三角正在打造世界性的制造業(yè)基地，也為購(gòu)物中心的發(fā)展提供了可能性。 上世紀(jì) 90 年代初，廣東省提出要趕超亞洲“四小龍”，在商業(yè)方面，省政府提出在保持原商業(yè)系統(tǒng)現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上另起爐灶，成立一家新的商業(yè)集團(tuán)。 比如說(shuō)第三條，看起來(lái)簡(jiǎn)單，操作起來(lái)可不容易。一定要通過(guò)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃和聽證制度，加以調(diào)控，合理布局。而吉之島卻出入自由，也沒(méi)有保安模樣的人為你站崗放哨。就例如宜家等等還有許多快餐店入住了。我們以不同投資者甚至和物業(yè)基金合作，購(gòu)物中心的回報(bào)甚至比酒店服務(wù)辦公樓還要高。而且你可以看到甚至把國(guó)際快餐店放在四層，這在中國(guó)來(lái)說(shuō)可能是辦不到的，找一個(gè)好的設(shè)計(jì)師，比較好的零售策劃師，一個(gè)能夠經(jīng)營(yíng)和規(guī)劃 shoppingmall 的人，一個(gè)好的招商團(tuán)隊(duì)，甚至把租會(huì)帶上四層沒(méi)有問(wèn)題。尤其旅游購(gòu)物方面是值得我們借鑒的。 在曼谷有一個(gè)地方叫做般那，有 180 萬(wàn)人口在三到五公里之內(nèi)。 新加坡的購(gòu)物主要四個(gè)地段，第一個(gè)烏杰路還有濱海城郊，以及專業(yè)市場(chǎng)。這家購(gòu)物中心 1983 年已經(jīng)竣工開業(yè)了，而且從一開始就非常成功的運(yùn)營(yíng)。沒(méi)有做過(guò)任何裝修翻新，因?yàn)閺囊婚_始所選擇的建材就是要非常的耐用，所以它的回報(bào)是很好的。新加坡有一個(gè)獨(dú)特地方，每年吸引超過(guò) 700 萬(wàn)的游客。在國(guó)外有一些咖啡店還沒(méi)有進(jìn)來(lái)，但是在外國(guó)受歡迎程度其實(shí)比星巴克做得還要好。一年來(lái)在東南亞有不同模式的 shoppingmall，我主要是講東南亞三個(gè)主要的城市。新加坡 7％到 8％，馬來(lái)西亞也一樣。另外一個(gè)地方是（英文），接著又開發(fā)了第二期，另外一個(gè)在城郊的，綜合項(xiàng)目包括酒店、醫(yī)藥中心等等，它是一個(gè)城中城概念，里頭甚至有一個(gè)輕軌。你看一下這張表，曼谷是一個(gè)比較小的地方，看到小型的購(gòu)物中心占的比重比較高，慢慢中國(guó)可能向這方面演變，小型的購(gòu)物中心比重會(huì)比大型的高。這里一站式的有零售有電影院什么都有，店面設(shè)計(jì)也是挺高的，還有一個(gè)室內(nèi)中心，還有四千個(gè)停車位，它的目的就是讓消費(fèi)者看電影。到目前為止很多還是經(jīng)營(yíng)非常成功，關(guān)鍵就在于定位 。那時(shí)候它不是很大，想用藍(lán)色奪取人家的眼球。你在中國(guó)是否看到有這種情況出現(xiàn)。這是在社區(qū)當(dāng)中消費(fèi)越來(lái)越方便。因?yàn)樗顺汕先f(wàn)的人住他們的酒店，其中中庭變成了一個(gè)溜冰場(chǎng)，這是地下商城，從一層向下看，一直看到負(fù)三層。他們對(duì)入住中國(guó)很感興趣，但是目前零售市場(chǎng)要開放，對(duì)于音像和書籍產(chǎn)品還是有限制的。我會(huì)分享一下這方面的shoppingmall 發(fā)展史。這個(gè)國(guó)際書店做到六千到八千平米的概念，在香港和新加坡非常受歡迎。所以在北京要建購(gòu)物中心交通便利是一個(gè)非常核心的環(huán)節(jié)。這是富南 MALL，我們把這個(gè)收買電腦的電腦城轉(zhuǎn)變?yōu)槌晒Φ?MALL，大環(huán)境是追求知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)的時(shí)候，我們覺(jué)得應(yīng)該做一個(gè)產(chǎn)品出來(lái)。還有是遠(yuǎn)離傳統(tǒng)的購(gòu)物帶，這就是濱海購(gòu)物區(qū)，最早一個(gè)項(xiàng)目就是濱海廣場(chǎng)，這個(gè)濱海中心跟濱海廣場(chǎng)有三家酒店，有一個(gè) shoppingmall。到目前為止很多還是經(jīng)營(yíng)非常成 功，關(guān)鍵就在于定位。這里一站式的有零售有電影院什么都有，店面設(shè)計(jì)也是挺高的，還有一個(gè)室內(nèi)中心，還有四千個(gè)停車位，它的目的就是讓消費(fèi)者看 電影。你看一下這張表，曼谷是一個(gè)比較小的地方，看到小型的購(gòu)物中心占的比重比較高，慢慢中國(guó)可能向這方面演變，小型的購(gòu)物中心比重會(huì)比大型的高。另外一個(gè)地方是（英文），接著又開發(fā)了第二期，另外一個(gè)在城郊的，綜合項(xiàng)目包括酒店、醫(yī)藥中心等等，它是一個(gè)城中城概念，里頭甚至有一個(gè)輕軌。新加坡 7％到 8％，馬來(lái)西亞也一樣。一年來(lái)在東南亞有不同模式的 shoppingmall，我主要是講東南亞三個(gè)主要的城市。 近日，正佳廣場(chǎng)開業(yè)，它比天河城更大，更是集生態(tài)、休閑、購(gòu)物等于一體。 全息廣州 超市自有超人之處 “老公，到百貨公司買一雙拖鞋，經(jīng)過(guò)菜市場(chǎng)時(shí)買兩條蔥，還別忘了到文具店買三支圓珠筆，紅藍(lán)黑各一支，沒(méi)有紅的話，跑多兩家店嘛。經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，天河城達(dá)到了零售業(yè)的最高境界，已經(jīng)成為廣州市購(gòu)物旅游的熱點(diǎn)，對(duì)天河商業(yè)區(qū)的形成和繁榮起著決定性的作用。 差一點(diǎn)就建了工業(yè)品批發(fā)中心 當(dāng)時(shí)皮包公司甚囂塵上，商業(yè)誠(chéng)信體系相當(dāng)脆弱，所以有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)提出公司一定要辦成實(shí)體、要有辦公和經(jīng)營(yíng)的地點(diǎn)，最終選定天河城現(xiàn)址以西 50 多米的地方 —— 也就是天河城西門外飲食一條街的位置，具體要搞的是工業(yè)品批發(fā)中心。在我國(guó)的香港和臺(tái)灣，一條街上有三五家購(gòu)物中心都不是稀罕事。在天河城擁躉的不懈追逐下，天河城的“攻城”方略也已經(jīng)大白于天下：一是投資、管理與經(jīng)營(yíng)購(gòu)物中心；二是收購(gòu)購(gòu)物中心或者收購(gòu)可改造為購(gòu)物中心的其他物業(yè)，并實(shí)施管理與經(jīng)營(yíng)；三是租賃現(xiàn)有物業(yè)，管理與經(jīng)營(yíng)購(gòu)物中心；四是以購(gòu)物中心綜合服務(wù)為核心業(yè)務(wù)的品牌 輸出管理?！?MALL 是一個(gè)概念， MALL 并不神秘。本報(bào)記者 黃皓 正佳廣場(chǎng)以亞洲單體面積最大的購(gòu)物中心的身份強(qiáng)勢(shì)出擊。如果 MALL 經(jīng)營(yíng)類同，不能做到多元化、差異化，那么消費(fèi)者就不會(huì)舍近求遠(yuǎn)去購(gòu)物。nbsp兩種極端路徑間必然有一個(gè)適宜 的權(quán)衡。