【正文】 30 元 /平米），建議本案的業(yè)態(tài)組合思路為： 以商業(yè)為主體、酒店及酒店式公寓為補充、輔以商業(yè)街（街鋪）和風(fēng) 情酒吧餐飲業(yè)態(tài)為特色。 總體來 看， 各地風(fēng)味平價餐飲連鎖店較少，尚有一定的市場空間，可考慮在商業(yè)業(yè)態(tài)中適當(dāng)搭配 （如：主流粵菜酒樓＋ 7～ 8 間各地特色平價餐飲），吸引人流聚集人氣，延長逗留時間。 2) 業(yè)態(tài)方面的競爭與空間 ? 超市 主要是順客隆、昌大昌、惠 豐、新一佳等超市，以中低端客戶為主，除了新一佳 1 萬平米左右以外，其他本地超市規(guī)模小、網(wǎng)點少、輻射力與競爭力弱，外資大型品牌超市（單體規(guī)模在 2 萬平米左右） 還有很大市場拓展空間 。此外，城區(qū)、景區(qū)還 大量分布著各類大型獨立的餐飲、娛樂城、酒吧等場所，總體呈現(xiàn)出 “購物消費集中，餐飲娛樂消費分散”的特點 。目前消費者 主要關(guān)心質(zhì)量和價格，此外也考慮購物環(huán)境和品類規(guī)模，對于檔次要求不高 。 6) 城東新區(qū) 的大量住宅開發(fā)加上相對較欠缺的商業(yè)配套， 為本項目提供了強(qiáng)大的消費源， 只要和沃爾瑪、東環(huán) 廣場適當(dāng) 錯位經(jīng)營 ，本案的市場空間比較有保障。 4. 政府規(guī)劃分析 肇慶的中心城區(qū)因為湖區(qū)和西江的阻隔，呈現(xiàn)出 環(huán)繞景區(qū)、以端州大道為主軸的帶狀分布 ，長期以來，商業(yè)集中于天寧北路、建設(shè)三路、康樂北路等區(qū)域，隨著政府近年確定 “東擴(kuò)南連”、 “一江兩岸”、“百萬人口大城市”的戰(zhàn)略規(guī)劃 ， 城市的空間和容量都將倍增，端州區(qū)域商業(yè)對于周邊的有效輻射 （高要、鼎湖的商業(yè)形態(tài)、商品房開發(fā)和端州區(qū)尚有較大的差距） 以及有效消費人口都將大大加強(qiáng)，對于市區(qū)商業(yè)的擴(kuò)容、升級提供了重要的契機(jī)。中心城區(qū)以端州為主，高要有一江之隔（西江三橋仍處于規(guī)劃階段，目前主要是西江大橋和肇慶大橋，較為不便），鼎湖區(qū)也遠(yuǎn)在 20 余公里之外，從城市的空間形態(tài)來看， 端州區(qū)是城區(qū)的核心和主體 。 經(jīng)過大量的一手、二手?jǐn)?shù)據(jù)分析我們認(rèn)為未來五年正值肇慶城市加速擴(kuò)容發(fā)展、商業(yè)轉(zhuǎn)型升級的大好時機(jī)，項目可以利用貫通東西的城市中央地段優(yōu)勢和背倚星湖的特色資源，站在城市運營的高度，借鑒都市綜合體開發(fā)的潮流趨勢，通過 針對主流客戶 和外來游客 的 中型購物 中心運營、酒店式公寓的 配套 開發(fā)以及風(fēng)情 餐飲娛樂氛圍 的 營造 ，不僅達(dá)致最優(yōu)的經(jīng)濟(jì)效益，而且打造 展示肇慶城市發(fā)展水平、體現(xiàn)繁華都市魅力和旅游地特色風(fēng)情的新地標(biāo) ！ 目 錄 ? 項目的開發(fā)空間與類型 4 ? 項目的戰(zhàn)略定位 5 ? 區(qū)域人口與購買力分析 6 ? 政府規(guī)劃分析 9 ? 消費群體態(tài)度與行為分析 12 ? 商圈競爭與市場機(jī)會分析 16 ? 項目總體定位 27 ? 業(yè)態(tài)規(guī)劃建議 28 ? 建筑規(guī)劃 與設(shè)計要點 34 ? 開發(fā)成本估算 37 ? 租金及銷售收益預(yù)測 40 ? 相關(guān)開發(fā)案例 43 ? 附錄 45 1. 項目的開發(fā)空間與類型 目前用地屬性為 綜合商業(yè)用地 ，可開發(fā)的物業(yè)類型包括 酒店、寫字樓、商業(yè) 三類，具體開發(fā)形態(tài)可以包括星級酒店、旅館、度假村、酒店式公寓、寫字樓、商務(wù)公寓、購物中心、酒吧街、美食城、娛樂城等多種類型。 從官方 2020 年統(tǒng)計的社會消費品零售總額、人均收入與支出等基本指標(biāo)來看， 肇慶的人均收入與支出大約相當(dāng)于順德區(qū)一半的水平 ，從消費者調(diào)研情況來看， 75％的目前商業(yè)區(qū)的消費者個人月收入在 2020 元以內(nèi)，平均每月的支出 902 元（包括購物、外出就餐和休閑娛樂）， 收入和支出的整體水平不高。 此外，從肇慶城區(qū)近期建設(shè)用地規(guī)劃、近期建設(shè)用地供應(yīng)導(dǎo)向來看， 端州大道以南的 舊城區(qū)商業(yè)主要以包裝改造為主 （如文明南路步行街、宋城路仿古步行街規(guī)劃），并無新建大型綜合商業(yè)的空間（僅有新一佳旁新端州項目，現(xiàn)已規(guī)劃報建，總建面約 5 萬平方，其中四星級酒店 萬平方，裙樓 6 層為商業(yè)、餐飲等配套）， 城東新區(qū)商業(yè)主要以小型社區(qū)配套街鋪 /裙樓為主，并未規(guī)劃大型商業(yè)中心 ，近期城區(qū)大型商業(yè)項目主要有 深國投項目、東環(huán)廣場、國際新天地（康樂北）、以及本案 ，主要集中于端州四路以及康樂北一帶。 2) 居住地及交通方式： 大多在端州居?。ㄈ缍酥萑?、建設(shè)三路、康樂北路、明珠路、前進(jìn)路），出行以 乘公交車最多 （ 42％）、步行（ 22％）及摩托（ 20％）為主， 交通距離在 15 分鐘車程以內(nèi) ，私家車使用率不高（ ％） 3) 人口特征： 年齡大多 不超過 35 歲 ，高中 /大專學(xué)歷，一般職員居多 4) 收入與支出： 每 月收入不超過 2020 元，平均月消費支出額 902 元 ，其中 購物、用餐及休閑娛樂的比例大致為 5： 3： 2 5) 最常光顧的商場： 總體而言， 好世 界和新一佳的光顧頻率最高 ，廣百的光顧頻率一般，其他場所相對較少。此外，受訪者 對于新開張的商場也表現(xiàn)出良好的關(guān)注度 （近 60％表示一定會去看看） 對本項目定位的啟示 7) 目前的商業(yè)未能有效吸引外來游客，而且對于周邊區(qū)鎮(zhèn)的輻射影響也不強(qiáng)，為后續(xù)商業(yè)開發(fā) 預(yù)留了大量的市場空間 。 ? 北嶺、度假村等景區(qū)周邊餐飲、娛樂場所分流了大量外來旅游客戶，但同時 景區(qū)周邊酒店少，大量過夜游客還是選擇會城區(qū)住宿 （以星湖大酒店、好世界酒店、華僑大廈等居多）。 ? 數(shù)碼電腦手機(jī)方面 ，雖有九天電腦城、八達(dá)電腦城和新天寧電腦城三家，但唯有 新天寧初具規(guī)模 ，引進(jìn)了許多品牌專賣店（聯(lián)想、 sony、三星、華碩、神舟等），初步實現(xiàn)了品牌專賣店、配件經(jīng)銷、軟件銷售等全線電腦辦公產(chǎn)品的集成，目前招租進(jìn)展良好，租金相對也不貴（月租大多在 40－ 100 元 /平米之間），經(jīng)營推廣也比較主動，充分利用有限的空間做展示和促銷，預(yù)計未來前景看好。 ? 酒店的經(jīng)營 ，本地酒店主要集中于城區(qū)，景區(qū)以休閑、娛樂、度假項目為主，價格總體不高，出租率基本相當(dāng)于旅游城市平均水平（一般四星級標(biāo)間房價 350－ 390 元左右；三星級標(biāo)準(zhǔn)間房價在 180－ 200元，出租率不到 60％）。目前 市場缺乏規(guī)模大、價格檔次適中、經(jīng)營有特色同時環(huán)境舒適、對年輕群體、外來高收入游客都具有吸引力的商業(yè)項目 。 ? 地下停車位的規(guī) 劃考慮到未來的需求，建議 500 左右的地下車位為宜 ，與設(shè)備間的面積需求合計 約 18000 平米。 詳細(xì)的戶型配比 /戶型設(shè)計 /銷售策略 /推廣和包裝計劃需要咨詢專門的住宅銷售策劃代理公司來加以確定。 ? 廣場確定坐西北，面東南的整體布局，可以考慮略向端州路靠近，并取消大面積的西廣場規(guī)劃，壓縮中心廣場的面積，此外，不建議廣場采用下沉式設(shè)計。 ? 銷售采取返租的方式，保證初期的統(tǒng)一經(jīng)營，售價采取一定的折讓，沖抵返租期內(nèi)返還給業(yè)主的租金，以 上售價為折實均價，銷售的商鋪在返租期內(nèi)由經(jīng)營管理公司統(tǒng)一經(jīng)營，且不用支付業(yè)主租金，因此計入發(fā)展商的租金收益。 12. 相關(guān)開發(fā)案例 1) 中信城市廣場 —— 城市中心綜合體開發(fā)案例 ? 緊鄰東西主干道 —— 深南大道，城區(qū)中央地段（市政府對面） ? 都市綜合體開發(fā)：寫字樓（中信大廈）、超市（吉之島）、高端百貨（西武）、電影院（新南國）、健身會（中航）、酒吧街等 ? 目前成為城市地標(biāo)與休閑景點：星光廣場、酒吧街 ? 總占地 萬平方米，中信大廈建筑面積 萬平方米的、商業(yè)購物中心 萬平方米，星光廣場 3 萬平方米，地上、地下共719 個停車位。 [單選 ] 1000 以下 1 10002020 2 20203000 3 30005000 4 50008000 5 800010000 6 1000015000 7 1500020200 8 20200 以上 9 [出示卡片 ] M5. 請問您家的家庭結(jié)構(gòu)屬于哪一種呢？ [單選 ] 單身 1 夫婦 +小孩 3 兩口之家 2 三代同堂 4 其他 9 ***************************感謝被訪者 !***************************