【正文】 1 2 3 9 人氣旺的商場(chǎng) 1 2 3 9 前景看好的商場(chǎng) 1 2 3 9 有檔次的商場(chǎng) 1 2 3 9 有特色的商場(chǎng) 1 2 3 9 購(gòu)物便利的商場(chǎng) 1 2 3 9 適合年輕人的商場(chǎng) 1 2 3 9 適合高收入消費(fèi)的商場(chǎng) 1 2 3 9 環(huán)境舒適的商場(chǎng) 1 2 3 9 [出示卡片 ] Q9. 請(qǐng)問(wèn)您最喜歡的購(gòu)物場(chǎng)所類型是哪種呢？ [單選 ] 臨街商鋪 (便利店 \專賣店等 ) 1 購(gòu)物中心 4 百貨商場(chǎng) 2 其他 ______________ 9 超市大賣場(chǎng) 3 Q10. 請(qǐng)問(wèn)您為什么最喜歡 讀出 Q9 答案 這種購(gòu)物場(chǎng)所呢 ?還有呢 ?還有呢 ? ________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ [出示卡片 ] Q11. 請(qǐng)問(wèn)您喜歡以下哪些百貨商場(chǎng)呢 ? [復(fù)選 ] 廣百 1 摩登百貨 5 王府井百貨 2 新大新百貨 6 中華百貨 3 其他 ______________ 9 天河城百貨 4 [出示卡片 ] Q12. 請(qǐng)問(wèn)您喜歡以下哪些超市呢？ (復(fù)選 ) 新一佳 1 家樂(lè)福 5 吉之島 2 百佳 6 沃爾瑪 3 其他 ______________ 9 好又多 4 [出示卡片 ] Q13. 請(qǐng)問(wèn)您喜歡以下哪些餐飲店呢？ [復(fù)選 ] 麥當(dāng)勞 1 名典咖啡 5 肯德基 2 綠茵閣 6 真功夫 3 其他 ______________ 9 必勝客 4 [出示卡片 ] Q14. 請(qǐng)問(wèn)您喜歡以下哪些電器零售商呢？ (復(fù)選 ) 國(guó)美電器 1 順電 4 蘇寧電器 2 其他 ______________ 9 永樂(lè)電器 3 [出示卡片 ] Q15. 請(qǐng)問(wèn)您在選擇購(gòu)物場(chǎng)所時(shí)最關(guān)注的因素是哪些？請(qǐng)選擇 3 個(gè)最主要的因素 [限選三項(xiàng) ] 規(guī)模大 /品種全 1 配套餐飲齊全 7 檔次高 2 休閑娛樂(lè)功能完善 8 價(jià)格便宜 3 交通及停車方便 9 環(huán)境舒適 4 現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)豐富 10 質(zhì)量可靠 5 其他 ______________ 99 位置方便 6 [出示卡片 ] Q16. 請(qǐng)問(wèn)您認(rèn)為目前肇慶的商業(yè)區(qū)主要存在哪些方面的問(wèn)題呢？ [復(fù)選 ] 規(guī)模小 /品種不全 1 停車位不足 5 檔次不高 /品牌少 2 內(nèi)部裝修環(huán)境差 6 價(jià)格太貴 3 促銷推廣活動(dòng)少 7 配套餐飲娛樂(lè)少 4 其他 ______________ 9 [出示卡片 ] Q17. 請(qǐng)問(wèn)您最希望目前肇慶商業(yè)區(qū)增加以下哪些經(jīng)營(yíng)類型？ [復(fù)選 ] 大型平價(jià)超市 1 大型專業(yè)電器商場(chǎng) 6 中高檔百貨商場(chǎng) 2 大型電腦 城 7 品牌連鎖快餐店 3 大型品牌折扣商場(chǎng) 8 大型酒樓 4 大型運(yùn)動(dòng)主題商場(chǎng) 9 大型游樂(lè)設(shè)施 5 其他 ______________ 99 [出示卡片 ] Q18. 請(qǐng)問(wèn)您認(rèn)為對(duì)于肇慶的商場(chǎng)而言，以下哪些配套設(shè)施比較重要呢？ [復(fù)選 ] 停車場(chǎng) 1 電子游戲室 / 10 休閑廣場(chǎng) 2 運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館（溜冰場(chǎng)、球場(chǎng)） 11 室內(nèi)中庭 3 健身俱樂(lè)部 12 大型酒樓 4 桑拿沐足 13 特色美食城 5 美容、美發(fā)、美甲 14 西餐廳 /酒吧 6 電影院 15 兒童樂(lè)園 7 卡拉 ok 廳 16 書(shū)店 /購(gòu)書(shū)中心 8 往返購(gòu)物 巴士 17 網(wǎng)吧 9 其他 __________ _ 99 [出示卡片 ] Q19. 請(qǐng)問(wèn)您最喜歡休閑娛樂(lè)活動(dòng)是什么？ [復(fù)選 ] 上網(wǎng) 1 溜冰 10 夜總會(huì)、歌舞廳 2 羽毛球 11 唱卡拉 ok 3 保齡球 12 看電影 4 游泳 13 桑拿沐足 5 聽(tīng)音樂(lè) 14 棋牌麻將 6 讀書(shū)看雜志 15 酒吧 7 散步 16 健身 8 其他 ________________ 99 美容、美發(fā)、美甲 9 [出示卡片 ] Q20. 請(qǐng)問(wèn)對(duì)于新開(kāi)張的店鋪 /商場(chǎng)，您一般的態(tài)度是如何呢？ [單選 ] 凡是新開(kāi)張的商場(chǎng)我都會(huì)去看一看 1 新開(kāi)張的商場(chǎng)要有特色我才會(huì)去看看 2 我對(duì)新開(kāi)張的店一般不太留意 3 背景資料 [出示卡片 ] M1. 請(qǐng)問(wèn)您的職業(yè)是？ 黨政機(jī)關(guān)人員 1 教師 7 私營(yíng)企業(yè)主 2 自由職業(yè)者 8 企業(yè)管理人員 3 學(xué)生 9 專業(yè)技術(shù)人員 4 軍人、警察 0 一般公司職員 5 下崗，待業(yè)，無(wú)業(yè) X 商業(yè)服務(wù)業(yè)人員 6 外來(lái)務(wù)工人員 Y [出示卡片 ] M2. 請(qǐng)問(wèn)您的教育程度是？ 初中及以下 1 高中及中專 2 大專 3 本科 4 碩士及以上 5 [出示卡片 ] M3. 請(qǐng)問(wèn)卡片上的哪一類最能代表您個(gè)人在過(guò)去半年內(nèi)的平均月收入呢？我這里說(shuō)的收入包括工資、獎(jiǎng) 金、補(bǔ)貼、分紅等所有收入。 ? 較好的將旅游觀光與商業(yè)經(jīng)營(yíng)結(jié)合，演藝活動(dòng)做的好，吸引大量人流，等，廣場(chǎng)內(nèi)形形色色的酒吧、濃濃的咖啡文化、琳瑯滿目的商品，國(guó)際化異域風(fēng)情，讓游客流連忘返。 ? 表中免租期已包含裝修期。 ? 平面布局、建筑規(guī)劃還要 考慮景觀、風(fēng)水、氣候交通規(guī)劃等多方面因素。 9. 建筑規(guī)劃與設(shè)計(jì)要點(diǎn)建議 1) 總體設(shè)計(jì)要求 ? 總體上按照政府批復(fù)的規(guī)劃要點(diǎn)進(jìn)行設(shè)計(jì)，局部指標(biāo)（如 限高、綠地率以及容積率等）可以根據(jù)開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)取的情況有所突破。 建議開(kāi)發(fā)面積構(gòu)成（合計(jì)10. 6萬(wàn)平方）超市, 1 8 0 0 0 , 1 7 %數(shù)碼電器, 3 0 0 0 ,3%散鋪, 1 0 0 0 0 , 9 %商業(yè)街, 5 0 0 0 , 5 %酒店式公寓,35000, 33%地下停車場(chǎng),18000, 17%娛樂(lè)（影院/ K T V / 電玩）, 9 0 0 0 , 8 %餐飲（中西餐廳酒廊）, 8 0 0 0 , 8 % 4) 購(gòu)物中心的 業(yè)態(tài)規(guī)劃設(shè) 想 （總面積 萬(wàn)平方米） ? 超市 ：主要功能：吸引人流，消化負(fù)一層面積，帶動(dòng)首層部分出入口商鋪的銷售。 5) 牌坊東區(qū)域項(xiàng)目錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)的考慮 東環(huán)廣場(chǎng)規(guī)劃商業(yè)街的可能性較大（按照最初規(guī)劃街鋪?zhàn)錾虡I(yè)街，二層以上做辦公），深國(guó)投項(xiàng)目除了沃爾瑪之外，很可能引進(jìn)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，此外國(guó)際新天地項(xiàng)目擬引進(jìn)酒店、好又多超市（ 1－ 萬(wàn) 平米），考慮到 周邊的項(xiàng)目定位，本項(xiàng)目可以引進(jìn)商業(yè)經(jīng)營(yíng)的同時(shí)， 考慮適當(dāng)開(kāi)發(fā)酒店式公寓、風(fēng)情商業(yè)街等業(yè)態(tài)來(lái)營(yíng)造商業(yè)特色，規(guī)避商業(yè)、辦公集中開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn) 。 ? 寫字樓情況： 目前城區(qū)寫字樓主要是發(fā)展廣場(chǎng)（天寧北路）和商業(yè)大廈（建設(shè)三路）等，目前的 租金水平在 25－ 30 元 /月 左右，售價(jià)在 3500 元 /左右 ,和住宅價(jià)格基本相當(dāng)，經(jīng)濟(jì)效益較低，總體來(lái)看，市場(chǎng)的供應(yīng)和需求都不旺盛，少量大 面積單位和少數(shù)樓層（如發(fā)展廣場(chǎng) 11 樓、 24 樓）有空臵（一般 100 平方以上）。 ? 家居建材方面 ，西江北路、康樂(lè)北路一帶集中西江裝飾材料城、大豪家私城（中檔）、城新家私市場(chǎng)（低檔）等專業(yè)市場(chǎng) /商場(chǎng)，而且還有大量相關(guān)經(jīng)營(yíng)街鋪，此外，端州路的廣大家私商場(chǎng)（本地中高端）、國(guó)泰家私城（本地中檔）、宋城西路宜居家具博覽中心（ 本地中高端）也有一定的經(jīng)營(yíng)規(guī)模，總體來(lái)看， 基本能滿足本地市場(chǎng)的需求 。 ? 新一佳和藍(lán)宮、工影商場(chǎng)吸引了大量 中低端客戶 的需求（日用品需求、生鮮食品需求、服裝鞋帽等），廣百時(shí)代廣場(chǎng)因?yàn)榄h(huán)境好、檔次高吸引了本地一部分 中高收入群體 光顧，但消費(fèi)額不大， 消費(fèi)潛力未能充分挖掘 （如超市面積偏小，品類不豐富，本地中高端客戶的食品、日用品需求無(wú)法滿足，此外，適銷對(duì)路的主流品牌發(fā)掘、引進(jìn)、推廣的太少） 對(duì)本項(xiàng)目定位的啟示 —— 客戶群定位 10) 從目前商圈的輻射來(lái)看， 本地客戶仍然是本項(xiàng)目的主力客戶群 ，但要同時(shí)注意通過(guò)推廣加大對(duì)外來(lái)游客、新區(qū)商品房住戶、周 邊區(qū)鎮(zhèn)客戶的影響力。 購(gòu)物中心的概念已經(jīng)深入人心 ，但結(jié)合目前好世界和廣百的情況，本案關(guān)鍵是要在 餐飲的多元化 、 風(fēng)情化 ， 娛樂(lè)項(xiàng)目的大眾化和推廣 方面做得更加到位。此外，仍有部分受訪者認(rèn)為目前主要商場(chǎng) 價(jià)格偏貴、特色不明顯。 對(duì)本項(xiàng)目定位的啟示 3) 受政府規(guī)劃的引導(dǎo)、商品住宅開(kāi)發(fā)的推動(dòng)以及包括本案在內(nèi)的大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的興建，必將引發(fā)一輪城區(qū)商業(yè) 擴(kuò)容、升級(jí)的浪潮，這恰是本案超越以前項(xiàng)目， 樹(shù)立新商業(yè)地標(biāo)的極好契機(jī) 。 同時(shí)，考慮到肇慶作為我省主要的旅游城市， 每年接待的外來(lái)旅游、商旅會(huì)展等各類客戶超過(guò) 500 萬(wàn) （據(jù) 2020年統(tǒng)計(jì)，城市住宿設(shè)施接待旅游者人數(shù)達(dá) 萬(wàn)），而且超過(guò)七成（據(jù)旅游規(guī)劃文件統(tǒng)計(jì)）的旅游客戶為散客，大部分來(lái)自于廣州、深圳、佛山三地，以自駕游為主，收入相對(duì)豐厚但相關(guān)休閑娛樂(lè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)滯后，導(dǎo)致 肇慶的旅客人均花費(fèi)在廣東省 21 個(gè)地級(jí)市中位列 18， 大量珠三角自駕游客的消費(fèi)潛力沒(méi)有得到充分的重 視和有效的挖掘 ，同時(shí)根據(jù)消費(fèi)者問(wèn)卷調(diào)查和旅行社訪談，我們也發(fā)現(xiàn)由于 大量的特色餐飲和娛樂(lè)場(chǎng)所集中于西江北、北嶺、度假村等景區(qū)周邊，城區(qū)中心缺乏能讓游客逗留、休閑的場(chǎng)所，因此游客滯留城區(qū)的時(shí)間普遍較短，很少外來(lái)游客來(lái)天寧北路購(gòu)物消費(fèi) （據(jù) 252 樣本的攔截訪問(wèn)統(tǒng)計(jì)，外來(lái)游客僅占天寧北消費(fèi)群體的 4％左右）。 考慮到本案的 總體規(guī)模較大 （目前規(guī)劃總建面不超過(guò) 67200 平方米，容積率還有提高的可能）、具有 特殊景觀資源優(yōu)勢(shì) （西北向星湖景觀）、 周邊兩大競(jìng)爭(zhēng)商業(yè)項(xiàng)目 （東環(huán)廣場(chǎng)擬定位于風(fēng)情商業(yè)街、深國(guó)投項(xiàng)目定位為超市＋百貨的業(yè)態(tài)組合，合計(jì)建面超過(guò) 8 萬(wàn)平米）的特點(diǎn)，基于 發(fā)揮優(yōu)勢(shì)、錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)、分散風(fēng)險(xiǎn) 的定位原則，本案重點(diǎn)探討商業(yè)＋酒店、商業(yè)＋寫字樓的綜合開(kāi)發(fā)可行性。 2. 項(xiàng)目的戰(zhàn)略定位 項(xiàng)目位于肇慶的中心區(qū)域（緊靠市區(qū)中心地標(biāo)牌坊廣場(chǎng)，距行政中心、商業(yè)中心均不超過(guò) 200m），緊鄰 端州大道這一貫通肇慶東、西的主干道，正對(duì)星湖大酒店和市客運(yùn)站，商業(yè)街的延伸段，而且背靠星湖，區(qū)位優(yōu)勢(shì)和景觀特色比較明顯。 對(duì)本項(xiàng)目定位的啟示 1) 城區(qū)（端州區(qū)）的 常住人口有限，難以支撐牌坊東區(qū)域的大規(guī)模商業(yè)開(kāi)發(fā)，同時(shí)大量自駕游客戶的消費(fèi)潛力尚未有效挖掘，因此， 能否有效吸引外來(lái)游客來(lái)此逗留消費(fèi) （尤其是風(fēng)情餐飲、娛樂(lè)、住宿等）是項(xiàng)目超越周邊競(jìng)爭(zhēng)、打造自身特色、贏得成功的關(guān)鍵（據(jù)了解，東環(huán)廣場(chǎng)、沃爾瑪定位主要以超市、百貨、商業(yè)街購(gòu)物消費(fèi)為主）。 4) 商品住宅的銷售帶來(lái)了一部分外來(lái)的較高收入客群（約 12％外銷）， 加強(qiáng)了本地中檔偏高端市場(chǎng)的需求基礎(chǔ)， 結(jié)合長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展以及項(xiàng)目商業(yè)形象方面的考慮，本案 可以 適當(dāng)引進(jìn)適當(dāng)超前的消費(fèi)業(yè)態(tài) 。 7) 喜歡的購(gòu)物場(chǎng)所類型及原因、選 擇商場(chǎng)時(shí)最重視的因素： 超市因品種齊全、價(jià)格便宜、質(zhì)量可靠最受本地消費(fèi)者歡迎 （提及率 40％），消費(fèi)者 對(duì)于購(gòu)物中心的概念接受度很高（提及率 28％） ，認(rèn)為這種業(yè)態(tài)的貨品質(zhì) 量有保障而且價(jià)格也不像百貨那么貴，同時(shí)兼有配套齊全、有吃有玩的優(yōu)勢(shì)。而百貨成功的關(guān)鍵點(diǎn)是 平價(jià)、適銷對(duì)路的貨品、品牌搭配