【正文】 北京愛家民族園購物中心于 2022 年 8 月 20 日正式開業(yè)。 目前的日平均客流量已超過 30 萬人次，節(jié)假日客流量更多，最高一天達 83 萬人次。但相較第一輪 MALL 預熱 浪潮而言，新生代MALL 潮在營銷上的開拓顯然要積極的多，雖然我們現(xiàn)在仍無法預言這一輪 MALL 浪潮的未來， 但是我們卻足可以期待它的明天。主題是一種基于 STP 目標市場選擇后的特色定位，由于對商圈內(nèi) 消費者進行了細分，它必然會旁置或排斥一部分消費者 ，這似乎與 MALL 的消費者全覆蓋特征相悖?；镜挠Ｊ绞?，主力的核心目標顧客群是營銷的主體，其能夠支撐 MALL 的盈虧平衡；至于次核層的邊緣消費者和域外消費者，則是 MALL 的盈利空間，世界上開發(fā)的 幾個比 較成功的 MALL 項目，如加拿大艾德蒙頓綜合性室內(nèi)商城和美國明尼蘇達州雙子星城的綜合性室內(nèi)商城，均成就于 對次核層顧客的深度開發(fā)，特別是以旅游觀光功能吸引域外游客方面。如此勢必將給國內(nèi)已經(jīng)不堪重負的交通和能源造成更大壓力，因此，目前在郊區(qū)開辦大型 MALL 并不適合國情。 而國內(nèi)開發(fā) MALL 的資金基本上靠銀行貸款解決。本報記者 黃皓 政府方面表示，廣州要控制發(fā)展現(xiàn)代化購物中心。而在 2022 年 3 月 17 日頒布的廣州市首部商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃－ －《廣州市商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展規(guī)劃 (2022～ 2022 年 )》中，我們則可以看到： 10 年內(nèi)，廣州將建設三層商業(yè)圈，其中將興建 8個大型購物中心。 原景再現(xiàn) 西湖路夜市就是 MALL 的雛形 商用物業(yè)策劃師周穎舟先生對廣州購物中心的歷史流轉頗為熟悉?！? 從上世紀 90 年代末開始，伴隨著經(jīng)濟的高速發(fā)展，消費的個性化時代來臨了。在 2022 年 9 月 20 日于廣州舉辦的中國購物中心國際論壇第二屆年會上，在談及天河城未來的發(fā)展目標時，廣東天貿(mào) (集團 )股份有限公司總裁禹來表示： 2022 年，人們將會在珠三角地區(qū)以及省外中心城市看到更多的“天河城”， 5 到 10 年中，在全國 范圍內(nèi)力爭將天河城模式拷貝到 10 家左右。 2022 年是爭議又起的時間，這一年，全國數(shù)百家購物中心如雨后春筍般冒出。 從生產(chǎn)能力來看，按照國際經(jīng)驗，購物中心的發(fā)展是建立在大規(guī)模和多樣化工業(yè)生產(chǎn)基礎之上的。按照國際經(jīng)驗，支撐天河城和正佳廣場這樣兩個超大型購物中心的 固定人口大約要達到 200萬。 1960 年 10 月生于廣州，1980 年起就任于廣東省人民政府財貿(mào)辦公室， 1992 年進入廣東天貿(mào)集團籌建天河城， 2022 年升任廣東天貿(mào) (集團 )股份有限公司副總 裁，2022 年 6 月離職。當時省里的主要領導視察之后，認為天河城正對著體育中心會更好，大家看完球、過了馬路就可以殺到天河城來了。 中國購物中心的形象代表 我認為，嚴格按照股份制公司的規(guī)范進行運作、嚴格執(zhí)行董事會經(jīng)理領導下的總裁負責制、嚴格實行人員管理制度和全員合同制度，是天河城成功的內(nèi)在原因。尚未見過暮色深沉中的正佳廣場，想必也是一樣的輝煌，或許還有不同的幾分迷醉。大型購物中心是一個城市商業(yè)的 標志性建筑，不可或缺，但不能多建。記得有一年廣客隆貨倉式超市開張，就是在現(xiàn)在的美居中心那里，我們歡呼雀躍，感動不已：瞧，這里的商品真多，通道真寬，價錢真便宜。有的超市出入要存包，交了錢貨物還要驗單，查貨員警惕地翻撥你的購物籃。不僅要看品種多寡，更重要的是商品的獨創(chuàng)性。 從東南亞購物中心發(fā)展歷史讀中國購物中心的發(fā)展 房地產(chǎn)門戶 搜房 2022年 09 月 01 日 15:23 搜房 黃亮生 今 日 要 聞 上海 | 專家：新一輪調(diào)控重點不是上海樓市 成都 | 專題：貸款買房省錢省事全攻略 深圳 | 集體瘋漲 豪宅“綁架”了深圳房價 廣州 | 新婚小兩口淘房慎買純小戶型社區(qū) 杭州 | 兒童業(yè)主成批出現(xiàn) 疑與遺產(chǎn)稅有關 濟南 | 開發(fā)商膽子大 樓市染上“瘋牛病” 南京 | 大話地產(chǎn) “小戶型”住宅置業(yè)談 天津 | 房交會隆重開幕 哪些新盤最受關注？ 各位好！感謝大家！東南亞 shoppingmall 的發(fā)展至今超過了 25 年的歷史了，目前許多中國 shoppingmall 吸引的國際零售商實際上在八十年代就已經(jīng)開始入住東南亞的。我們要從比較成功或者不太成功的案例當中學習到一些功課。這是接下來在東南亞非常具有回報的一個項目，同時回報上是最高盈利的。所以我們可以以國內(nèi)游客甚至國際游客作為目標客群。我們這些客戶其實已經(jīng)證明了這些觀點是錯誤的，這是其中比較大型的購物中心，這是一個高大的購物中心，這個一共有四層，有一個家樂福大型超市，也有一家百貨店，超過 20 萬平方米，有四五千個停車位。雖然它的購物中心室內(nèi)設計做得并不是很好，但是它的概念是不錯的。有些已經(jīng)變賣后來重新定 位。在規(guī)劃的階段就必須要考慮到，要不然你就得不到你所要求的回報。在世界各地實踐證明它也是可以有很好回報的。 在中國已經(jīng)開始有千篇一面的情況出現(xiàn)，關鍵就在于定位。問題就是你能夠在 400 萬人口的國家，讓一百多個購物中心生存下來，讓我們分享他們到底是怎么經(jīng)營的。當他開業(yè)建成的時候，就離市區(qū)很遠。而且推廣也是非常關注的，所以讓我們不同的形態(tài)的客戶能夠很好的控 制。要先有一個大樓的設計和規(guī)劃，選擇正確的建材和一些運營系統(tǒng)。我們做過很重大的翻新。還有書籍、文具店等等，但是 IT 才是他們的核心。因為是一百多年英式設計一個建筑設計一個城建保護的單位。當你做規(guī)劃設計的時候，是否考慮到有效使用二十年三十年甚至更長。 越來越多的零售商想入住中國，這之前 7 千萬做一個合資公司，到現(xiàn)在 30 萬就夠了。 我說的最后一點，看一下成本啊資料的關系，我們把成本分成兩部分，一個是前期投入的，一個是運營方面的成本。東南亞有五億人口，主要是旅游零售。到底會有什么樣的零售商進入中國呢？ 讓我們看一下馬來西亞吉隆坡 shoppingmall 的含義。這只是在新加坡和馬來西亞而言，在馬來西亞回報是 8％和 12％。如果你是一個旅游城市不單是可以吸引自己的本地的游客，還可以吸引那些游客。 當然在東南亞有一個產(chǎn)品的寵物店，在中國來說寵物店已經(jīng)有開始發(fā)展的趨勢。你看到城郊的一些大型綜合性商業(yè)，很多都是多功能的。 接下來說的是曼谷的 shoppingmall，曼谷的 shoppingmall 已經(jīng)經(jīng)過 18年的發(fā)展有 50 多家購物中心了。他們建造的購物中心是非常高質(zhì)量的，易初蓮花也在曼谷很多年了，也是其中比較大的超市。在這么一個商圈里有三家大型購物中心，那時候西鳳廣場就是那三家之一。這三家購物 中心現(xiàn)在目前還存活下來了，但是他們重新定位過程當中是非常殘酷的。烏杰路 公里長，你會看到超過 25 家購物中心。招個高檔品牌是在高檔購物中心這一塊，不但有超市，百貨店甚至有圖書館在里面。但是封閉式購物屬于美國式的購物中心，在市區(qū)中心這是屬于比較落后的做法，現(xiàn)在它已經(jīng)成為比較開放形式了。 另一個介紹分享新加坡這個城市。我在這個會議當中，經(jīng)常我們提到要支撐一個shoppingmall 人均 GDP 必須達到一個標準，從我的觀點這不是非常正確的。再加上產(chǎn)權保護方面的措施越來越嚴謹，盜版就越來越少了。在市區(qū)中很難找到一萬兩千平米或者大型的超市，對于便利性的要求越來越高，超市的規(guī)?？赡茉絹碓叫?。從機場通過輕軌到城區(qū)只要 20 分鐘，但是馬來西亞的發(fā)展史有一些值得借鑒的地方。 這是一個度假村，它的占地面積超過一千英畝。但是在中國恰好相反。這是它的內(nèi)部景觀，我相信亞洲它是設計最好的一個購物中心。在吉隆坡有一個國際的地標，在1998 年金融危機的時候開業(yè)的，業(yè)主很有決心要做到成功，以百分之百出租不售的，我很高興告訴大家這個項目已經(jīng)在今年 10 月上市了。其中一些成功與失敗的故事。我們在中國做了超過 150 萬平方米的零售空間，很多這些項目就是在這里犯了很多錯誤。這個QBhouse 是在日本連鎖的，在亞洲有一百多家的。如果你今天問一個零售商在購物中心要求的是什么？我們在不久之前曾經(jīng)對一百多位零售商做了一個調(diào)查。 我甚至認為在城市邊緣優(yōu)勢會比較大。 所以這些 ITMALL 專業(yè)市場其實可以和購物中心共存的 ，另外非常有趣的專業(yè)市場要建立在獨特的資源上。但是這個不像中國的電腦城，我覺得這個趨勢很快會有，中國也可以發(fā)展有這樣一個趨勢。這個之所以能夠成功是因為有地鐵。邊上就是來福世廣場，這邊有李嘉誠集團投資的，這兒還有濱海藝術中心。很多開發(fā)商都想開發(fā)高檔購物中心，但是在亞洲可能每個城市最多只能支撐一到兩家，北京有國貿(mào)，在新加坡是（英文），其他的一些高檔品牌有時候是在酒店里的。要從一開始必須定位正確，在 1986 年這個購物中心開業(yè)了，目前還是烏杰路上租金回報最高的，也不是一個最大的項目。所以購物中心的規(guī)模必須切合商圈情況。從一家購物中心可以看到另外一家購物中心。而且 TSK 已經(jīng)入住中國了，易初在英國是比較大的超市，還有電影院，你要是在 shoppingmall里建電影院，我知道電影院在中國生意不太好，但是這是你必須有效規(guī)劃的，這些電影院一般在第四層或者第 五層。比如家樂福要設立一百家五千平米的概念。我們看市場需求，根據(jù)市場需求決定項目的規(guī)模。它有一個金字塔的主題，這里成了一個旅游勝地。從我們的觀點來看，這是極度不平衡的。 奧林匹克花園 中國地壇文化節(jié) 在這個購物中心里有東南亞最大的書店，已經(jīng)入住 15 年了。與此同時你看到購物中心是與店鋪共存的，其中最繁榮的商業(yè)街叫做（英文），你到了這個地方必須看這個商業(yè)街，這個商業(yè)街已經(jīng)有 25年歷史了，其中有一些零售公司是屬于多業(yè)形式的，但是它目前還在運營當中?；蛟S這三個城市在 shoppingmall 發(fā)展方面是比較積極的。比如，建議哪間超市開辟一片“南北行”，集各地土特產(chǎn)于架中，就不信不會吸引南來北往的客。百佳超市也隆重進駐，擺明是與吉之島比試。 所以，超市是零售業(yè)“高大全”的典型?！边@是上世紀 80 年代前，老婆給老公下達的購物指令。日均客流量超過 80 萬，可供 40000 人同場同時消費，每年吸引世界各地 200 萬個家庭到場，其中珠三角及港澳、境外旅游團體占 45％以上。 當然，我與天河城有著很深的感情，但也不能說天河城就是完美的。因為等候批復是一個漫長的過程，天河城是以挖掘地下室的名義開工的；而設計修改費相當驚人，我知道的就有 800 多萬。 不過機緣開了個善意的玩 笑。一種典型的消費方式就是一家人中，丈夫 買書讀書，妻子逛商場購物，孩子在娛樂城玩游戲，然后一家一起到美食城就餐。 觀點二：市場容量存疑 記者：這么說，廣州購物中心在數(shù)量上還有很大的增長空間？ 高振生：商業(yè)變遷與城市化發(fā)展密切相關。廣東天貿(mào) (集團 )股份有限公司原副總裁楊軍艇說得很有代表性：“購物中心是最高業(yè)態(tài)，但不是零售業(yè)的唯一業(yè)態(tài)。與此同時，集團還在購物中心內(nèi)整體承租、部分分租和單店承租三種方式發(fā)展天河城百貨連鎖店，在大型百貨公司內(nèi)或者是在繁華商圈內(nèi)經(jīng)營管理有獨立門面的專業(yè)百貨店。 從人流量和出租率這兩個重要指標來看，天河城的一飛沖天是不爭的事實。”周穎舟強調(diào)。 天河城“站立”著，是碩大無朋的立體建筑；商業(yè)街“匍匐”著，是四向延伸的平面舞臺。本報記者 黃皓 廣州制造總第 191 期 產(chǎn)品鑒定 產(chǎn)品名稱：全國最早的購物中心 產(chǎn)品鑒定： 20 多年來，廣州作為珠江三角洲的區(qū)域中心城市，一直領改革開放和經(jīng)濟發(fā)展的風氣之先。然而，國內(nèi)大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)策劃的機構或專家，原來都是主要從事房地產(chǎn)策劃，他們都不是投 資商，未有親自主持開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的實戰(zhàn)休會，應變能力差，對搞 MALL 可以說是霧里看花，未能做到以整體觀念全程策劃開發(fā) MALL。因此，預計較長一段時間內(nèi)，國內(nèi)開發(fā) MALL 的模式，仍然會以市區(qū) MALL 為主。在歐美國家郊區(qū)或遠離人群的地方開發(fā)大型購物中心和商業(yè)步行街能夠成功，并不證明我們離開國情實際，生搬硬套此種模式開發(fā)，也一樣能夠取得成功。 MALL 的興起是建立在區(qū)域一定購買力基礎上的，這一點已無庸置疑。 其實，與其說第一代 MALL 潮失足于盲目跟風，缺乏考證，不如說其是迷失于 MALL 的顯性誘惑中。這波繼起的風潮在很大程度上緣自于 MALL 本身 的誘惑。 天河城廣場總投資 12 億元，建筑面積 16 萬平方米，營業(yè)面積10 萬平方米。有業(yè)界人士認為，深圳華潤中心萬象城可能會成為深圳商業(yè)的“新地標”。 2022 年被列為海口市重點項目， 總投資 億美元， 30 萬平方米的建筑面積， 12 萬平方米的商業(yè)面積，一家百貨 主力店、一家超市主力店、一家家居主力店、一家娛樂主力店， 240 米長擁有 200 余家精品名店的步行街，這幾乎是海口目前最大的五家百貨商場和購物中心加在一起的體量， 設計了3500 個停車位；環(huán)繞港口海灣設計了 萬平方米的美食長廊。有大型室內(nèi)停車樓，車位達 68