【正文】 當(dāng)他開(kāi)業(yè)建成的時(shí)候，就離市區(qū)很遠(yuǎn)。問(wèn)題就是你能夠在 400 萬(wàn)人口的國(guó)家，讓一百多個(gè)購(gòu)物中心生存下來(lái)，讓我們分享他們到底是怎么經(jīng)營(yíng)的。 在中國(guó)已經(jīng)開(kāi)始有千篇一面的情況出現(xiàn)，關(guān)鍵就在于定位。在世界各地實(shí)踐證明它也是可以有很好回報(bào)的。在規(guī)劃的階段就必須要考慮到，要不然你就得不到你所要求的回報(bào)。有些已經(jīng)變賣(mài)后來(lái)重新定位。雖 然它的購(gòu)物中心室內(nèi)設(shè)計(jì)做得并不是很好，但是它的概念是不錯(cuò)的。我們這些客戶其實(shí)已經(jīng)證明了這些觀點(diǎn)是錯(cuò)誤的，這是其中比較大型的購(gòu)物中心，這是一個(gè)高大的購(gòu)物中心，這個(gè)一共有四層，有一個(gè)家樂(lè)福大型超市，也有一家百貨店，超過(guò) 20 萬(wàn)平方米，有四五千個(gè)停車(chē)位。所以我們可以以國(guó)內(nèi)游客甚至國(guó)際游客作為目標(biāo)客群。這是接下來(lái)在東南亞非常具有回報(bào)的一個(gè)項(xiàng)目，同時(shí)回報(bào)上是最高盈利的。我們要從比較成功或者不太成功的案例當(dāng)中學(xué)習(xí)到一些功課。我們?cè)趤喼拮隽?超過(guò) 30 家購(gòu)物中心，希望能通過(guò)外來(lái)的資金，跟租戶的聯(lián)系，能為中國(guó)購(gòu)物中心謀求更高的回報(bào)謝謝！ 從東南亞購(gòu)物中心發(fā)展歷史讀中國(guó)購(gòu)物中心的發(fā)展 房地產(chǎn)門(mén)戶 搜房 2022年 09 月 01 日 15:23 搜房 黃亮生 今 日 要 聞 上海 | 專(zhuān)家：新一輪調(diào)控重點(diǎn)不是上海樓市 成都 | 專(zhuān)題：貸款買(mǎi)房省錢(qián)省事全攻略 深圳 | 集體瘋漲 豪宅“綁架”了深圳房?jī)r(jià) 廣州 | 新婚小兩口淘房慎買(mǎi)純小戶型社區(qū) 杭州 | 兒童業(yè)主成批出現(xiàn) 疑與遺產(chǎn)稅有關(guān) 濟(jì)南 | 開(kāi)發(fā)商膽子大 樓市染上“瘋牛病” 南京 | 大話地產(chǎn) “小戶型”住宅置業(yè)談 天津 | 房交會(huì)隆重開(kāi)幕 哪些新盤(pán)最受關(guān)注？ 各位好！感謝大家！東南亞 shoppingmall 的發(fā)展至今超過(guò)了 25 年的歷史了，目前許多中國(guó) shoppingmall 吸引的國(guó)際零售商實(shí)際上在八十年代就已經(jīng)開(kāi)始入住東南亞的。其中一個(gè)做法就是把美國(guó)一個(gè)迪斯尼的人物跟活動(dòng)帶過(guò)來(lái)，帶動(dòng)消費(fèi)。第三看設(shè)計(jì)，最后才是租金的價(jià)位，所以不要因?yàn)樽饨鸲谠O(shè)計(jì)或者其他方面妥協(xié)。它的商務(wù)有住宅，有娛樂(lè)零售區(qū)還有其他一些綜合性的功能。另外一家專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)是一家學(xué)校和教堂轉(zhuǎn)換成餐飲娛樂(lè)的一個(gè)市場(chǎng)，上海新天地那個(gè)設(shè)計(jì)師其實(shí)是從這里得到靈感的。而且也有很多餐飲的概念，這個(gè)項(xiàng)目迎合 IT 市場(chǎng)。甚至在經(jīng)濟(jì)危機(jī)的時(shí)候有很高的租金上漲。在超過(guò) 15 年運(yùn)營(yíng)之后只翻新過(guò)一次。 這也是一個(gè)購(gòu)物中心，它也不是很大。但是封閉式購(gòu)物屬于美國(guó)式的購(gòu)物中心，在市區(qū)中心這是屬于比較落后的做法，現(xiàn)在它已經(jīng)成為比較開(kāi)放形式了。 另一個(gè)介紹分享新加坡這個(gè)城市。我在這個(gè)會(huì)議當(dāng)中，經(jīng)常我們提到要支撐一個(gè)shoppingmall 人均 GDP 必須達(dá)到一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，從我的觀點(diǎn)這不是非常正確的。再加上產(chǎn)權(quán)保護(hù)方面的措施越來(lái)越嚴(yán)謹(jǐn)，盜版就越來(lái)越少了。在市區(qū)中很難找到一萬(wàn)兩千平米或者大型的超市，對(duì)于便利性的要求越來(lái)越高，超市的規(guī)模可能越來(lái)越小。從機(jī)場(chǎng)通過(guò)輕軌到城區(qū)只要 20 分鐘，但是馬來(lái)西亞的發(fā)展史有一些值得借鑒的地方。 這是一個(gè)度假村，它的占地面積超過(guò)一千英畝。但是在中國(guó)恰好相反。這是它的內(nèi)部景觀，我相信亞洲它是設(shè)計(jì)最好的一個(gè)購(gòu)物 中心。在吉隆坡有一個(gè)國(guó)際的地標(biāo)，在1998 年金融危機(jī)的時(shí)候開(kāi)業(yè)的，業(yè)主很有決心要做到成功，以百分之百出租不售的，我很高興告訴大家這個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)在今年 10 月上市了。其中一些成功與失敗的故事。 1995 年 3 月 16 日成立的廣東省數(shù)據(jù)通信局，是廣州乃至廣東信息化推動(dòng)的主力軍。它們花樣百出，我們其樂(lè)無(wú)窮。而廣客隆的式微，自然 是由于天河城的崛起，其中日資的吉之島超市便是主婦最?lèi)?ài)去的地方，很大程度取決于它的服務(wù)表現(xiàn)。 我是 1990 年搬到現(xiàn)在天河城對(duì)面那旮旯的。在入圍的全國(guó) 63 家購(gòu)物中心分布數(shù)量圖表上，廣州居然僅有 3 家，與武漢并列第 5，上海憑 16 家居首，北京以 11 家排第二；而在 MALL 總建筑面積上，廣州以 24 萬(wàn)平方米落后排在第 7位，第一、第二依然是上海、北京。所以從只租不售的意義上說(shuō)，天河城不是購(gòu)物中心的典型和樣板，充其量只是一個(gè)個(gè)案。 客觀地講，“三邊”工程確實(shí)造成了浪費(fèi)，但是因?yàn)楫?dāng)時(shí)“無(wú)法可依，有法不依”的大環(huán)境比較惡劣，如果不反常規(guī)辦事，工程浩大的天河城恐怕到現(xiàn)在都無(wú)法建成、營(yíng)業(yè)。我記得當(dāng)時(shí)寫(xiě)的可行性報(bào)告中，講到“基本項(xiàng)目立項(xiàng)”時(shí)還說(shuō)是搞工業(yè)品批發(fā)中心，殊不知不到半年時(shí)間，天河城便注定要以購(gòu)物中心的姿態(tài)出現(xiàn)在廣州了。 楊軍艇最難忘的是在天河城工作奮斗的日子，最希望天河城能不斷發(fā)展，蒸蒸日上。 2022 年廣州的城市化水平將達(dá)到 80％以上，確實(shí)需要一大批向郊區(qū)聚集的購(gòu)物中心。 觀點(diǎn)一：購(gòu)物中心的發(fā)展正當(dāng)其時(shí) 記者：你怎樣看正佳廣場(chǎng)與天河城的近距離競(jìng)爭(zhēng)？ 高振生：從經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平看，廣州 2022 年按戶籍人口計(jì)算的人均 GDP 達(dá)到 萬(wàn)元，約合 5793 美元， 遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出用來(lái)作為支撐一個(gè)地區(qū)和城市發(fā)展購(gòu)物中心的 3000 美元的最低標(biāo)準(zhǔn)。早在 1997 年，廣州市多數(shù)大型零售企業(yè)銷(xiāo)售額出現(xiàn)滑坡，而當(dāng)時(shí)天河城的天南百貨和吉之島天貿(mào)卻獨(dú)樹(shù)一幟，銷(xiāo)售額呈持續(xù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，于是形形色色的投資者對(duì)購(gòu)物中心這種業(yè)態(tài)產(chǎn)生了濃厚興趣。出租率方面，天河城的出租率 1997 年就達(dá)到 83％，近幾年的出租率則穩(wěn)定在 100％?！鞍儇浬痰暌彩?MALL，提供有質(zhì)量保證的產(chǎn)品、舒適的購(gòu)物環(huán)境。所以，沒(méi)必要“霸王硬上弓”，“站立”不一定偉大，“匍匐”不一定卑微，把一個(gè)城市的現(xiàn)代化與大型購(gòu)物中心的數(shù)量生拉硬扯在一起，只能證明商業(yè)文化的膚淺和貧乏。早在 1996 年，中國(guó)最早 Shopping MALL—— 天河城就已投入使用，使廣州的消費(fèi)者通過(guò)它最早體驗(yàn)了超大型購(gòu)物中心所帶來(lái)的新的購(gòu)物、消費(fèi)和生活方式。 MALL 選址可以多作選擇，資金亦可多方籌集，唯有不但了解市場(chǎng)規(guī)律，熟悉商業(yè)運(yùn)作模式，而且又具有 MALL 成功操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)的專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)和人才當(dāng)前卻十分缺乏，如此，必然制約了國(guó)內(nèi) MALL 的健康有序發(fā)展。其興建程序，一般先由政府規(guī)劃好商業(yè)用地，或由開(kāi)發(fā)商根據(jù)需要向政府提出勾地申請(qǐng)，然后政府按照規(guī)劃或開(kāi)發(fā)商選址需要，由眾多具有經(jīng)濟(jì)實(shí)力和專(zhuān)業(yè)技術(shù)的開(kāi)發(fā)商對(duì)地塊進(jìn)行競(jìng)價(jià)，開(kāi)發(fā)商獲得土地后即進(jìn)行建設(shè)。 當(dāng)前制約我國(guó) MALL 的關(guān)鍵要素，人認(rèn)為有以下幾方面： 交通要素 ShoppingMall 源自美國(guó)，歐美國(guó)家道路四通八達(dá)，交通便利，私家車(chē)普及， MALL 一般設(shè)在郊區(qū)，消費(fèi)者往往需要開(kāi)車(chē)購(gòu)物，一次購(gòu)物量大，購(gòu)物次數(shù)不多。一個(gè)區(qū)域的消費(fèi)層次和收入水平基本 上是正態(tài)分布的，即其兩端收入最高和最低的顧客群一般較少，在消費(fèi)水平高低分布層次上占據(jù)著下中到上中段的 消費(fèi)群才識(shí)支撐區(qū)域消費(fèi)的主力，他們的消費(fèi)能力和市場(chǎng)容量均占到了區(qū)域市場(chǎng)的一半以上，他們的精神物質(zhì)需求 和文化取向的共性元素即構(gòu)成了 MALL 主題的內(nèi)涵，如廣州報(bào)業(yè)文化廣場(chǎng)的“報(bào)業(yè)文化”主題；東莞華南 MALL 的“水鄉(xiāng)風(fēng)情”主題；奧林匹克購(gòu)物中心的“體育公園”主題等，皆由此而生。其最顯著的 特征就是業(yè)態(tài)業(yè)種的復(fù)合度極度齊全，行業(yè)多，店鋪多，功能多，商品組合的廣、寬、深度都極高，以家庭式消費(fèi) 為主導(dǎo)方向，通過(guò) 設(shè)置大型百貨或超市及各類(lèi)不同行業(yè)的專(zhuān)賣(mài)店、娛樂(lè)場(chǎng)所、文化廣場(chǎng)、餐飲店等覆蓋老中青幼四 代各個(gè)層次不同類(lèi)型的顧客，再輔以專(zhuān)業(yè)店針對(duì)消費(fèi)者各色需求，其間穿插各類(lèi)特色店以吸引域外游客。近幾年，隨著中國(guó)各大型零售集團(tuán)、房產(chǎn)投資集團(tuán)、 大型基金等組織資本的發(fā)展和集聚，以及各連鎖商業(yè)實(shí)體日益壯 大和成熟，新貴資本在利潤(rùn)誘人的 MALL 空白市場(chǎng)的開(kāi)拓上早已 按奈不住，蠢蠢欲動(dòng)，再加上宏觀大環(huán)境的政策利好， MALL 熱一時(shí)甚囂塵上可謂毫不足奇。天河城于 1992 年 8 月 18 日奠基、 11 月 18 日動(dòng)工興建，于 1996 年 2 月 9 日建成試業(yè)。 中華廣場(chǎng) 2022 年正式開(kāi)業(yè)，地?fù)? 萬(wàn)平方米，建筑面積達(dá) 17萬(wàn)平方米，目前出租率達(dá) 100%，日均人流量已達(dá) 20 萬(wàn)人次，逢節(jié)假日更是達(dá)到 40 萬(wàn)人次，年?duì)I業(yè)收入達(dá) 20 億。 上海正大廣場(chǎng)由泰國(guó)正大集團(tuán)與其旗下的上海帝泰發(fā)展有限公司聯(lián)合發(fā)展，坐落于上海浦東陸家嘴， 2022 年開(kāi)業(yè)。 這座上海最大的 mall 落戶于上海普陀區(qū)真光路以東、滬寧高速以南，由四川興力達(dá)集團(tuán)和新長(zhǎng)征集團(tuán) 2022 年共同投資建造。 資料：中國(guó)十大 MALL 排行榜（按建筑面積排序） MALL 號(hào)稱(chēng)“全球最大 MALL”的華南 MALL 位于廣東東莞郊區(qū)萬(wàn)江，占地面積 43 萬(wàn)平方米，建筑面積 89 萬(wàn)平方米，商業(yè)面積 40 萬(wàn)平方米，停車(chē)位 8000 個(gè)，總投資 25 億元，由東莞市三元盈暉投資發(fā) 展有限公司開(kāi)發(fā)。 資料：什么是 MALL Mall（音譯 “摩爾”）起源于歐美，特指規(guī)模巨大、連成一體、包羅眾多專(zhuān)賣(mài)店和商鋪、集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、飲食為一體的商業(yè)中心或加蓋的林蔭道商業(yè)街。購(gòu)物中心建好后，開(kāi)發(fā)商只租不售，不存在與小業(yè)主產(chǎn)權(quán)糾紛影響經(jīng)營(yíng)，其開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)全部由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)，其經(jīng)營(yíng)狀況由開(kāi)發(fā)商依據(jù)市場(chǎng)需要進(jìn)行調(diào)節(jié)。 由于國(guó)內(nèi)不但交通道路設(shè)施比不上發(fā)達(dá)國(guó)家，而且私家車(chē)遠(yuǎn)遠(yuǎn)未能普及，而一個(gè)營(yíng)業(yè)面積達(dá)數(shù)十萬(wàn)平方米的 MALL，往往需要大客流量支持，每天需要 20 萬(wàn)以上人流在這里聚集消費(fèi)。 陳維民告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者：“幾年 MALL 實(shí)踐的最深體會(huì)是‘汝果欲學(xué)詩(shī)，功夫在詩(shī)外’，如果說(shuō) MALL 的邏輯起點(diǎn)是要納入城市總體規(guī)劃，那么 MALL 的邏輯終點(diǎn)應(yīng)是納入城市總體運(yùn)營(yíng)。 被譽(yù)為“東方管理大師”的日本經(jīng)濟(jì)學(xué)家 Kenichi Ohmae（大前研一）認(rèn)為：“一個(gè)國(guó)家要發(fā)展產(chǎn)業(yè)，要看能建成多少個(gè)重要大城市。城市經(jīng)濟(jì)對(duì)我國(guó) GDP 的貢獻(xiàn)超過(guò)了 70％。在歐美國(guó)家郊區(qū)或遠(yuǎn)離人群的地方開(kāi)發(fā)大型購(gòu)物中心和商業(yè)步行街能夠成功，并不證明我們離開(kāi)國(guó)情實(shí)際，生搬硬套此種模式開(kāi)發(fā)，也一樣能夠取得成功。因此，預(yù)計(jì)較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā) MALL 的模式，仍然會(huì)以市區(qū) MALL為主。然而，國(guó)內(nèi)大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)策劃的機(jī)構(gòu)或?qū)＜遥瓉?lái)都是主要從事房地產(chǎn)策劃，他們都不是投資商，未有親自主持開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的實(shí)戰(zhàn)休會(huì)，應(yīng)變能力差，對(duì)搞 MALL 可以說(shuō)是霧里看花，未能做到以整體觀念全程策劃開(kāi)發(fā) MALL。 Mall 是中產(chǎn)階 級(jí)的一種生活方式，除了購(gòu)物，它提供娛樂(lè)休閑一站式服務(wù)。一期總建筑面積為 55 萬(wàn)平方米的單體建筑，東西橫 跨 600 米，南北跨度為 120米，地上五層，地下兩層。 MALL 海南第一 MALL ?？诟奂瘓F(tuán)公司與海南環(huán)瑞置業(yè)有限公司合作開(kāi)發(fā)的一個(gè)商業(yè)旅游項(xiàng)目，是海南省首個(gè)以 MALL 理念建造的大型主題式購(gòu)物公園，也是全國(guó)唯一的“親海” MALL。 華潤(rùn)中心萬(wàn)象城擁有 6 層商用樓面，近 300 個(gè)大小不一、功能不同的獨(dú)立店鋪，集零售、餐飲、娛樂(lè)、休閑、 文化、康體等諸多元素為一身。 廣東天貿(mào)（集團(tuán)）股份有限公司投資開(kāi)發(fā)的天河城廣場(chǎng)已成為廣州最繁華的商業(yè)中心，也是廣州市的 重要地標(biāo)，被譽(yù)為 “ 中國(guó)第一商城 ” 。在歷經(jīng)了 90 年代中后期以杭州涌金廣場(chǎng)、廣 州的中旅商業(yè)城等為代表的第一代 MALL 浪潮的集體退潮后，今 天，以上海正大廣場(chǎng)、寧波天一廣場(chǎng)等為代表的新生代 MALL 又 開(kāi)始卷土重來(lái)。在整體經(jīng)營(yíng)風(fēng)格上缺乏體現(xiàn)都市文化品位且富有個(gè)性的主題設(shè)計(jì)，內(nèi)容設(shè)置和品牌引進(jìn) 上又都大同小異，成本高居不下，諸多原因促使其很難在與各種零售業(yè)態(tài)的角逐中勝出。nbsp兩種極端路徑間必然有一個(gè)適宜 的權(quán)衡。 由于國(guó)情不同，各國(guó)開(kāi)發(fā)購(gòu)物中心的路子肯定不同。如果 MALL 經(jīng)營(yíng)類(lèi)同，不能做到多元化、差異化，那么消費(fèi)者就不會(huì)舍近求遠(yuǎn)去購(gòu)物。 缺乏復(fù)合型 MALL 開(kāi)發(fā)人才團(tuán)隊(duì)目前， MALL 已進(jìn)入了專(zhuān)業(yè)化開(kāi)發(fā)時(shí)代，有道是“隔行如隔山”，開(kāi)發(fā) MALL 迫切需要專(zhuān)業(yè)人才、經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)的參與。本報(bào)記者 黃皓 正佳廣場(chǎng)以亞洲單體面積最大的購(gòu)物中心的身份強(qiáng)勢(shì)出擊。較之上述現(xiàn)代味十足的購(gòu)物中心，北京路、上下九、農(nóng)林下路就是傳統(tǒng)的購(gòu)物中心，這些被稱(chēng)為“商業(yè)街 ”的購(gòu)物中心一樣給廣州人帶來(lái)了購(gòu)物的樂(lè)趣?！?MALL 是一個(gè)概念， MALL 并不神秘。 天河城創(chuàng)造一飛沖天的神話 在過(guò)往的幾年中，廣州天河城的迅速崛起，不但為市民提供了一攬子消費(fèi)的一種新的商業(yè)形態(tài)，而且也創(chuàng)造了中國(guó)購(gòu)物中心成功的神話。在天河城擁躉的不懈追逐下，天河城的“攻城”方略也已經(jīng)大白于天下：一是投資、管理與經(jīng)營(yíng)購(gòu)物中心；二是收購(gòu)購(gòu)物中心或者收購(gòu)可改造為購(gòu)物中心的其他物業(yè)，并實(shí)施管理與經(jīng)營(yíng)；三是租賃現(xiàn)有物業(yè)，管理與經(jīng)營(yíng)購(gòu)物中心；四是以購(gòu)物中心綜合服務(wù)為核心業(yè)務(wù)的品牌 輸出管理。在記者看來(lái)，今天 的投資者們要理智得多、深刻得多了。在我國(guó)的香港和臺(tái)灣，一條街上有三五家購(gòu)物中心都不是稀罕事。大型購(gòu)物中心往往能提供購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑、