【正文】 當(dāng)他開業(yè)建成的時候，就離市區(qū)很遠(yuǎn)。問題就是你能夠在 400 萬人口的國家，讓一百多個購物中心生存下來，讓我們分享他們到底是怎么經(jīng)營的。 在中國已經(jīng)開始有千篇一面的情況出現(xiàn)，關(guān)鍵就在于定位。在世界各地實(shí)踐證明它也是可以有很好回報的。在規(guī)劃的階段就必須要考慮到，要不然你就得不到你所要求的回報。有些已經(jīng)變賣后來重新定位。雖 然它的購物中心室內(nèi)設(shè)計做得并不是很好，但是它的概念是不錯的。我們這些客戶其實(shí)已經(jīng)證明了這些觀點(diǎn)是錯誤的，這是其中比較大型的購物中心，這是一個高大的購物中心，這個一共有四層，有一個家樂福大型超市，也有一家百貨店，超過 20 萬平方米，有四五千個停車位。所以我們可以以國內(nèi)游客甚至國際游客作為目標(biāo)客群。這是接下來在東南亞非常具有回報的一個項(xiàng)目，同時回報上是最高盈利的。我們要從比較成功或者不太成功的案例當(dāng)中學(xué)習(xí)到一些功課。我們在亞洲做了 超過 30 家購物中心，希望能通過外來的資金，跟租戶的聯(lián)系，能為中國購物中心謀求更高的回報謝謝！ 從東南亞購物中心發(fā)展歷史讀中國購物中心的發(fā)展 房地產(chǎn)門戶 搜房 2022年 09 月 01 日 15:23 搜房 黃亮生 今 日 要 聞 上海 | 專家：新一輪調(diào)控重點(diǎn)不是上海樓市 成都 | 專題：貸款買房省錢省事全攻略 深圳 | 集體瘋漲 豪宅“綁架”了深圳房價 廣州 | 新婚小兩口淘房慎買純小戶型社區(qū) 杭州 | 兒童業(yè)主成批出現(xiàn) 疑與遺產(chǎn)稅有關(guān) 濟(jì)南 | 開發(fā)商膽子大 樓市染上“瘋牛病” 南京 | 大話地產(chǎn) “小戶型”住宅置業(yè)談 天津 | 房交會隆重開幕 哪些新盤最受關(guān)注？ 各位好！感謝大家！東南亞 shoppingmall 的發(fā)展至今超過了 25 年的歷史了，目前許多中國 shoppingmall 吸引的國際零售商實(shí)際上在八十年代就已經(jīng)開始入住東南亞的。其中一個做法就是把美國一個迪斯尼的人物跟活動帶過來，帶動消費(fèi)。第三看設(shè)計，最后才是租金的價位，所以不要因?yàn)樽饨鸲谠O(shè)計或者其他方面妥協(xié)。它的商務(wù)有住宅，有娛樂零售區(qū)還有其他一些綜合性的功能。另外一家專業(yè)市場是一家學(xué)校和教堂轉(zhuǎn)換成餐飲娛樂的一個市場，上海新天地那個設(shè)計師其實(shí)是從這里得到靈感的。而且也有很多餐飲的概念，這個項(xiàng)目迎合 IT 市場。甚至在經(jīng)濟(jì)危機(jī)的時候有很高的租金上漲。在超過 15 年運(yùn)營之后只翻新過一次。 這也是一個購物中心，它也不是很大。但是封閉式購物屬于美國式的購物中心，在市區(qū)中心這是屬于比較落后的做法，現(xiàn)在它已經(jīng)成為比較開放形式了。 另一個介紹分享新加坡這個城市。我在這個會議當(dāng)中，經(jīng)常我們提到要支撐一個shoppingmall 人均 GDP 必須達(dá)到一個標(biāo)準(zhǔn)，從我的觀點(diǎn)這不是非常正確的。再加上產(chǎn)權(quán)保護(hù)方面的措施越來越嚴(yán)謹(jǐn)，盜版就越來越少了。在市區(qū)中很難找到一萬兩千平米或者大型的超市，對于便利性的要求越來越高，超市的規(guī)模可能越來越小。從機(jī)場通過輕軌到城區(qū)只要 20 分鐘，但是馬來西亞的發(fā)展史有一些值得借鑒的地方。 這是一個度假村，它的占地面積超過一千英畝。但是在中國恰好相反。這是它的內(nèi)部景觀，我相信亞洲它是設(shè)計最好的一個購物 中心。在吉隆坡有一個國際的地標(biāo)，在1998 年金融危機(jī)的時候開業(yè)的，業(yè)主很有決心要做到成功，以百分之百出租不售的，我很高興告訴大家這個項(xiàng)目已經(jīng)在今年 10 月上市了。其中一些成功與失敗的故事。 1995 年 3 月 16 日成立的廣東省數(shù)據(jù)通信局，是廣州乃至廣東信息化推動的主力軍。它們花樣百出，我們其樂無窮。而廣客隆的式微，自然 是由于天河城的崛起，其中日資的吉之島超市便是主婦最愛去的地方，很大程度取決于它的服務(wù)表現(xiàn)。 我是 1990 年搬到現(xiàn)在天河城對面那旮旯的。在入圍的全國 63 家購物中心分布數(shù)量圖表上，廣州居然僅有 3 家，與武漢并列第 5，上海憑 16 家居首，北京以 11 家排第二；而在 MALL 總建筑面積上，廣州以 24 萬平方米落后排在第 7位，第一、第二依然是上海、北京。所以從只租不售的意義上說，天河城不是購物中心的典型和樣板，充其量只是一個個案。 客觀地講，“三邊”工程確實(shí)造成了浪費(fèi)，但是因?yàn)楫?dāng)時“無法可依，有法不依”的大環(huán)境比較惡劣，如果不反常規(guī)辦事，工程浩大的天河城恐怕到現(xiàn)在都無法建成、營業(yè)。我記得當(dāng)時寫的可行性報告中，講到“基本項(xiàng)目立項(xiàng)”時還說是搞工業(yè)品批發(fā)中心，殊不知不到半年時間，天河城便注定要以購物中心的姿態(tài)出現(xiàn)在廣州了。 楊軍艇最難忘的是在天河城工作奮斗的日子，最希望天河城能不斷發(fā)展，蒸蒸日上。 2022 年廣州的城市化水平將達(dá)到 80％以上，確實(shí)需要一大批向郊區(qū)聚集的購物中心。 觀點(diǎn)一：購物中心的發(fā)展正當(dāng)其時 記者：你怎樣看正佳廣場與天河城的近距離競爭？ 高振生：從經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平看，廣州 2022 年按戶籍人口計算的人均 GDP 達(dá)到 萬元，約合 5793 美元， 遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出用來作為支撐一個地區(qū)和城市發(fā)展購物中心的 3000 美元的最低標(biāo)準(zhǔn)。早在 1997 年，廣州市多數(shù)大型零售企業(yè)銷售額出現(xiàn)滑坡，而當(dāng)時天河城的天南百貨和吉之島天貿(mào)卻獨(dú)樹一幟，銷售額呈持續(xù)增長的態(tài)勢，于是形形色色的投資者對購物中心這種業(yè)態(tài)產(chǎn)生了濃厚興趣。出租率方面，天河城的出租率 1997 年就達(dá)到 83％，近幾年的出租率則穩(wěn)定在 100％?！鞍儇浬痰暌彩?MALL，提供有質(zhì)量保證的產(chǎn)品、舒適的購物環(huán)境。所以，沒必要“霸王硬上弓”，“站立”不一定偉大，“匍匐”不一定卑微，把一個城市的現(xiàn)代化與大型購物中心的數(shù)量生拉硬扯在一起，只能證明商業(yè)文化的膚淺和貧乏。早在 1996 年，中國最早 Shopping MALL—— 天河城就已投入使用，使廣州的消費(fèi)者通過它最早體驗(yàn)了超大型購物中心所帶來的新的購物、消費(fèi)和生活方式。 MALL 選址可以多作選擇，資金亦可多方籌集，唯有不但了解市場規(guī)律，熟悉商業(yè)運(yùn)作模式，而且又具有 MALL 成功操盤經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)機(jī)構(gòu)和人才當(dāng)前卻十分缺乏，如此，必然制約了國內(nèi) MALL 的健康有序發(fā)展。其興建程序，一般先由政府規(guī)劃好商業(yè)用地，或由開發(fā)商根據(jù)需要向政府提出勾地申請，然后政府按照規(guī)劃或開發(fā)商選址需要，由眾多具有經(jīng)濟(jì)實(shí)力和專業(yè)技術(shù)的開發(fā)商對地塊進(jìn)行競價，開發(fā)商獲得土地后即進(jìn)行建設(shè)。 當(dāng)前制約我國 MALL 的關(guān)鍵要素，人認(rèn)為有以下幾方面： 交通要素 ShoppingMall 源自美國，歐美國家道路四通八達(dá)，交通便利，私家車普及， MALL 一般設(shè)在郊區(qū)，消費(fèi)者往往需要開車購物，一次購物量大，購物次數(shù)不多。一個區(qū)域的消費(fèi)層次和收入水平基本 上是正態(tài)分布的，即其兩端收入最高和最低的顧客群一般較少，在消費(fèi)水平高低分布層次上占據(jù)著下中到上中段的 消費(fèi)群才識支撐區(qū)域消費(fèi)的主力，他們的消費(fèi)能力和市場容量均占到了區(qū)域市場的一半以上，他們的精神物質(zhì)需求 和文化取向的共性元素即構(gòu)成了 MALL 主題的內(nèi)涵，如廣州報業(yè)文化廣場的“報業(yè)文化”主題；東莞華南 MALL 的“水鄉(xiāng)風(fēng)情”主題；奧林匹克購物中心的“體育公園”主題等，皆由此而生。其最顯著的 特征就是業(yè)態(tài)業(yè)種的復(fù)合度極度齊全，行業(yè)多，店鋪多，功能多，商品組合的廣、寬、深度都極高，以家庭式消費(fèi) 為主導(dǎo)方向，通過 設(shè)置大型百貨或超市及各類不同行業(yè)的專賣店、娛樂場所、文化廣場、餐飲店等覆蓋老中青幼四 代各個層次不同類型的顧客，再輔以專業(yè)店針對消費(fèi)者各色需求，其間穿插各類特色店以吸引域外游客。近幾年，隨著中國各大型零售集團(tuán)、房產(chǎn)投資集團(tuán)、 大型基金等組織資本的發(fā)展和集聚，以及各連鎖商業(yè)實(shí)體日益壯 大和成熟，新貴資本在利潤誘人的 MALL 空白市場的開拓上早已 按奈不住，蠢蠢欲動，再加上宏觀大環(huán)境的政策利好， MALL 熱一時甚囂塵上可謂毫不足奇。天河城于 1992 年 8 月 18 日奠基、 11 月 18 日動工興建，于 1996 年 2 月 9 日建成試業(yè)。 中華廣場 2022 年正式開業(yè)，地?fù)? 萬平方米，建筑面積達(dá) 17萬平方米，目前出租率達(dá) 100%，日均人流量已達(dá) 20 萬人次，逢節(jié)假日更是達(dá)到 40 萬人次，年?duì)I業(yè)收入達(dá) 20 億。 上海正大廣場由泰國正大集團(tuán)與其旗下的上海帝泰發(fā)展有限公司聯(lián)合發(fā)展，坐落于上海浦東陸家嘴， 2022 年開業(yè)。 這座上海最大的 mall 落戶于上海普陀區(qū)真光路以東、滬寧高速以南，由四川興力達(dá)集團(tuán)和新長征集團(tuán) 2022 年共同投資建造。 資料：中國十大 MALL 排行榜（按建筑面積排序） MALL 號稱“全球最大 MALL”的華南 MALL 位于廣東東莞郊區(qū)萬江，占地面積 43 萬平方米，建筑面積 89 萬平方米，商業(yè)面積 40 萬平方米，停車位 8000 個，總投資 25 億元，由東莞市三元盈暉投資發(fā) 展有限公司開發(fā)。 資料：什么是 MALL Mall（音譯 “摩爾”）起源于歐美，特指規(guī)模巨大、連成一體、包羅眾多專賣店和商鋪、集購物、休閑、娛樂、飲食為一體的商業(yè)中心或加蓋的林蔭道商業(yè)街。購物中心建好后，開發(fā)商只租不售，不存在與小業(yè)主產(chǎn)權(quán)糾紛影響經(jīng)營，其開發(fā)風(fēng)險全部由開發(fā)商承擔(dān)，其經(jīng)營狀況由開發(fā)商依據(jù)市場需要進(jìn)行調(diào)節(jié)。 由于國內(nèi)不但交通道路設(shè)施比不上發(fā)達(dá)國家，而且私家車遠(yuǎn)遠(yuǎn)未能普及，而一個營業(yè)面積達(dá)數(shù)十萬平方米的 MALL，往往需要大客流量支持，每天需要 20 萬以上人流在這里聚集消費(fèi)。 陳維民告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者：“幾年 MALL 實(shí)踐的最深體會是‘汝果欲學(xué)詩，功夫在詩外’，如果說 MALL 的邏輯起點(diǎn)是要納入城市總體規(guī)劃，那么 MALL 的邏輯終點(diǎn)應(yīng)是納入城市總體運(yùn)營。 被譽(yù)為“東方管理大師”的日本經(jīng)濟(jì)學(xué)家 Kenichi Ohmae（大前研一）認(rèn)為：“一個國家要發(fā)展產(chǎn)業(yè)，要看能建成多少個重要大城市。城市經(jīng)濟(jì)對我國 GDP 的貢獻(xiàn)超過了 70％。在歐美國家郊區(qū)或遠(yuǎn)離人群的地方開發(fā)大型購物中心和商業(yè)步行街能夠成功，并不證明我們離開國情實(shí)際，生搬硬套此種模式開發(fā)，也一樣能夠取得成功。因此，預(yù)計較長一段時間內(nèi)，國內(nèi)開發(fā) MALL 的模式，仍然會以市區(qū) MALL為主。然而，國內(nèi)大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)策劃的機(jī)構(gòu)或?qū)＜?，原來都是主要從事房地產(chǎn)策劃，他們都不是投資商，未有親自主持開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的實(shí)戰(zhàn)休會，應(yīng)變能力差，對搞 MALL 可以說是霧里看花，未能做到以整體觀念全程策劃開發(fā) MALL。 Mall 是中產(chǎn)階 級的一種生活方式，除了購物，它提供娛樂休閑一站式服務(wù)。一期總建筑面積為 55 萬平方米的單體建筑，東西橫 跨 600 米，南北跨度為 120米，地上五層，地下兩層。 MALL 海南第一 MALL ?？诟奂瘓F(tuán)公司與海南環(huán)瑞置業(yè)有限公司合作開發(fā)的一個商業(yè)旅游項(xiàng)目，是海南省首個以 MALL 理念建造的大型主題式購物公園，也是全國唯一的“親?！?MALL。 華潤中心萬象城擁有 6 層商用樓面，近 300 個大小不一、功能不同的獨(dú)立店鋪，集零售、餐飲、娛樂、休閑、 文化、康體等諸多元素為一身。 廣東天貿(mào)（集團(tuán)）股份有限公司投資開發(fā)的天河城廣場已成為廣州最繁華的商業(yè)中心，也是廣州市的 重要地標(biāo)，被譽(yù)為 “ 中國第一商城 ” 。在歷經(jīng)了 90 年代中后期以杭州涌金廣場、廣 州的中旅商業(yè)城等為代表的第一代 MALL 浪潮的集體退潮后，今 天，以上海正大廣場、寧波天一廣場等為代表的新生代 MALL 又 開始卷土重來。在整體經(jīng)營風(fēng)格上缺乏體現(xiàn)都市文化品位且富有個性的主題設(shè)計，內(nèi)容設(shè)置和品牌引進(jìn) 上又都大同小異，成本高居不下，諸多原因促使其很難在與各種零售業(yè)態(tài)的角逐中勝出。nbsp兩種極端路徑間必然有一個適宜 的權(quán)衡。 由于國情不同，各國開發(fā)購物中心的路子肯定不同。如果 MALL 經(jīng)營類同，不能做到多元化、差異化，那么消費(fèi)者就不會舍近求遠(yuǎn)去購物。 缺乏復(fù)合型 MALL 開發(fā)人才團(tuán)隊(duì)目前， MALL 已進(jìn)入了專業(yè)化開發(fā)時代，有道是“隔行如隔山”，開發(fā) MALL 迫切需要專業(yè)人才、經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)的參與。本報記者 黃皓 正佳廣場以亞洲單體面積最大的購物中心的身份強(qiáng)勢出擊。較之上述現(xiàn)代味十足的購物中心，北京路、上下九、農(nóng)林下路就是傳統(tǒng)的購物中心，這些被稱為“商業(yè)街 ”的購物中心一樣給廣州人帶來了購物的樂趣?！?MALL 是一個概念， MALL 并不神秘。 天河城創(chuàng)造一飛沖天的神話 在過往的幾年中，廣州天河城的迅速崛起，不但為市民提供了一攬子消費(fèi)的一種新的商業(yè)形態(tài)，而且也創(chuàng)造了中國購物中心成功的神話。在天河城擁躉的不懈追逐下，天河城的“攻城”方略也已經(jīng)大白于天下：一是投資、管理與經(jīng)營購物中心；二是收購購物中心或者收購可改造為購物中心的其他物業(yè)，并實(shí)施管理與經(jīng)營；三是租賃現(xiàn)有物業(yè)，管理與經(jīng)營購物中心；四是以購物中心綜合服務(wù)為核心業(yè)務(wù)的品牌 輸出管理。在記者看來，今天 的投資者們要理智得多、深刻得多了。在我國的香港和臺灣，一條街上有三五家購物中心都不是稀罕事。大型購物中心往往能提供購物、娛樂、休閑、