【正文】 美食、游覽觀光等多樣化的服務(wù)，為人們提供了一種新的消費(fèi)和生活方式。 差一點(diǎn)就建了工業(yè)品批發(fā)中心 當(dāng)時(shí)皮包公司甚囂塵上，商業(yè)誠(chéng)信體系相當(dāng)脆弱，所以有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)提出公司一定要辦成實(shí)體、要有辦公和經(jīng)營(yíng)的地點(diǎn)，最終選定天河城現(xiàn)址以西 50 多米的地方 —— 也就是天河城西門外飲食一條街的位置，具體要搞的是工業(yè)品批發(fā)中心。 今天回想起來，我覺得天河城能在短短幾年內(nèi)開業(yè)，很重要的原因就在于這是一項(xiàng)“三邊” (邊報(bào)批，邊施工，邊設(shè)計(jì) )工程。經(jīng)過多年的發(fā)展，天河城達(dá)到了零售業(yè)的最高境界，已經(jīng)成為廣州市購物旅游的熱點(diǎn)，對(duì)天河商業(yè)區(qū)的形成和繁榮起著決定性的作用。位于天河路與體育東路交會(huì)處，連通 6 萬平方米市民廣場(chǎng)，城市中軸黃金核心，華南最大交會(huì)點(diǎn)， 13 米過道直駁地鐵一號(hào)線與三號(hào)線換乘站，與廣佛地鐵、珠三角城市輕軌網(wǎng)絡(luò)連為一體。 全息廣州 超市自有超人之處 “老公，到百貨公司買一雙拖鞋，經(jīng)過菜市場(chǎng)時(shí)買兩條蔥，還別忘了到文具店買三支圓珠筆，紅藍(lán)黑各一支，沒有紅的話，跑多兩家店嘛。超市給消費(fèi)者提供了一個(gè)花錢尋樂的機(jī)會(huì)。 近日，正佳廣場(chǎng)開業(yè)，它比天河城更大，更是集生態(tài)、休閑、購物等于一體。 所以，專賣與總匯，對(duì)于卓越的超市來說，可以融會(huì)貫通。一年來在東南亞有不同模式的 shoppingmall，我主要是講東南亞三個(gè)主要的城市。吉隆坡有 83 個(gè)購 物中心他們有一些獨(dú)特的零售概念，比如中國(guó)集約戶的租戶形式。新加坡 7％到 8％，馬來西亞也一樣。 另外一個(gè)特色就是你要有比較實(shí)惠一些的酒店價(jià)格，在中國(guó)有許多大型的購物中心，他們一般都在市區(qū)中心。另外一個(gè)地方是（英文），接著又開發(fā)了第二期，另外一個(gè)在城郊的，綜合項(xiàng)目包括酒店、醫(yī)藥中心等等，它是一個(gè)城中城概念，里頭甚至有一個(gè)輕軌。而且不同的開發(fā)，分不同階段開發(fā)。你看一下這張表，曼谷是一個(gè)比較小的地方，看到小型的購物中心占的比重比較高，慢慢中國(guó)可能向這方面演變，小型的購物中心比重會(huì)比大型的高。這里看到不同的連鎖超市的一些規(guī)模跟發(fā)展，你可以看到連家樂福在曼谷也只排第四。這里一站式的有零售有電影院什么都有，店面設(shè)計(jì)也是挺高的，還有一個(gè)室內(nèi)中心，還有四千個(gè)停車位，它的目的就是讓消費(fèi)者看 電影。我們可以從上海正大廣場(chǎng)看到，它有一個(gè)重定位的過程。到目前為止很多還是經(jīng)營(yíng)非常成 功，關(guān)鍵就在于定位。這兒有一 家高檔的購物中心，我想提醒一下關(guān)于這個(gè)高檔購物中心。還有是遠(yuǎn)離傳統(tǒng)的購物帶，這就是濱海購物區(qū)，最早一個(gè)項(xiàng)目就是濱海廣場(chǎng)，這個(gè)濱海中心跟濱海廣場(chǎng)有三家酒店，有一個(gè) shoppingmall。 接下來就是城郊回報(bào)。這是富南 MALL，我們把這個(gè)收買電腦的電腦城轉(zhuǎn)變?yōu)槌晒Φ?MALL，大環(huán)境是追求知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)的時(shí)候，我們覺得應(yīng)該做一個(gè)產(chǎn)品出來。中關(guān)村購物中心的形式也要開始轉(zhuǎn)變。所以在北京要建購物中心交通便利是一個(gè)非常核心的環(huán)節(jié)。 另外還關(guān)鍵要避免重復(fù)，購物中心一個(gè)經(jīng)營(yíng)的核心環(huán)節(jié)就是它的管理。這個(gè)國(guó)際書店做到六千到八千平米的概念，在香港和新加坡非常受歡迎。你這個(gè)必須做得很正確，要不然你的回報(bào)會(huì)非常低。我會(huì)分享一下這方面的shoppingmall 發(fā)展史。雖然它能在這里生存下去是因?yàn)樗奈恢梅浅：茫宜鼈冎苓叞l(fā)展了很多路邊餐飲的概念。他們對(duì)入住中國(guó)很感興趣，但是目前零售市場(chǎng)要開放，對(duì)于音像和書籍產(chǎn)品還是有限制的。當(dāng)你觀察澳大利亞、曼谷、馬來西亞、甚至美 國(guó)的購物中心發(fā)展，城郊 shoppingmall 比較多。因?yàn)樗顺汕先f的人住他們的酒店，其中中庭變成了一個(gè)溜冰場(chǎng)，這是地下商城，從一層向下看，一直看到負(fù)三層。對(duì)于零售業(yè)的發(fā)展它的交通是非常重要的，我相信在過去五到七年馬來西亞投入了很多基礎(chǔ)設(shè)施方面的建造。這是在社區(qū)當(dāng)中消費(fèi)越來越方便。我在 1995 年引進(jìn)一家香港電影院，那時(shí)候一年只有國(guó)外的大片，每年都有 20 部大片，到時(shí)候就完全開放了。你在中國(guó)是否看到有這種情況出現(xiàn)。還有合適的商圈里頭要有合適的定位。那時(shí)候它不是很大，想用藍(lán)色奪取人家的眼球。這兒有一家高檔的購物中心， 我想提醒一下關(guān)于這個(gè)高檔購物中心。到目前為止很多還是經(jīng)營(yíng)非常成功，關(guān)鍵就在于定位 。我們可以從上海正大廣場(chǎng)看到，它有一個(gè)重定位的過程。這里一站式的有零售有電影院什么都有，店面設(shè)計(jì)也是挺高的，還有一個(gè)室內(nèi)中心，還有四千個(gè)停車位，它的目的就是讓消費(fèi)者看電影。這里看到不同的連鎖超市的一些規(guī)模跟發(fā)展，你可以看到連家樂福在曼谷也只排第四。你看一下這張表，曼谷是一個(gè)比較小的地方，看到小型的購物中心占的比重比較高，慢慢中國(guó)可能向這方面演變，小型的購物中心比重會(huì)比大型的高。而且不同的開發(fā)，分不同階段開發(fā)。另外一個(gè)地方是（英文），接著又開發(fā)了第二期，另外一個(gè)在城郊的，綜合項(xiàng)目包括酒店、醫(yī)藥中心等等，它是一個(gè)城中城概念，里頭甚至有一個(gè)輕軌。 另外一個(gè)特色就是你要有比較實(shí)惠一些的酒店價(jià)格，在中國(guó)有許多大型的購物中心，他們一般都在市區(qū)中心。新加坡 7％到 8％，馬來西亞也一樣。吉隆坡有 83 個(gè)購物中心他們有一些獨(dú) 特的零售概念，比如中國(guó)集約戶的租戶形式。一年來在東南亞有不同模式的 shoppingmall，我主要是講東南亞三個(gè)主要的城市。資料方面建筑設(shè)計(jì)師會(huì)幫你看空間和視覺上的資料。在國(guó)外有一些咖啡店還沒有進(jìn)來，但是在外國(guó)受歡迎程度其實(shí)比星巴克做得還要好。還有購物中心的開發(fā)商甚至行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)該跟政府一起配合，尤其是當(dāng)新的法規(guī)出臺(tái)的只有，這個(gè)行業(yè)協(xié)會(huì)跟開發(fā)商必須能夠有積極的影響。新加坡有一個(gè)獨(dú)特地方，每年吸引超過 700 萬的游客。 IT 商城經(jīng)營(yíng)時(shí)間每天 10 小時(shí)，而不是像中國(guó)一樣八小時(shí)。沒有做過任何裝修翻新，因?yàn)閺囊婚_始所選擇的建材就是要非常的耐用，所以它的回報(bào)是很好的。房地產(chǎn)基金是你所投入的一些基金，因?yàn)槟阌泻玫某晒τ涗浉O(shè)計(jì)，那些要專注于做零售房地產(chǎn)基金的開發(fā)商是一次要拿回它的回報(bào)。這家購物中心 1983 年已經(jīng)竣工開業(yè)了，而且從一開始就非常成功的運(yùn)營(yíng)。同樣在正大廣場(chǎng)也看到這樣的情況，它的走廊中庭很大，客流離開地面相對(duì)比較遠(yuǎn)。 新加坡的購物主要四個(gè)地段，第一個(gè)烏杰路還有濱海城郊，以及專業(yè)市場(chǎng)。跟蹤這三個(gè)購物中心的發(fā)展，都經(jīng)過了重新定位 的過程。 在曼谷有一個(gè)地方叫做般那，有 180 萬人口在三到五公里之內(nèi)。 在曼谷來說，本地的百貨店以及大型超市，比外來的還要強(qiáng)勢(shì)。尤其旅游購物方面是值得我們借鑒的。它有所謂的城市中的海濱，還有一個(gè)星級(jí)的酒店。而且你可以看到甚至把國(guó)際快餐店放在四層，這在中國(guó)來說可能是辦不到的，找一個(gè)好的設(shè)計(jì)師，比較好的零售策劃師，一個(gè)能夠經(jīng)營(yíng)和規(guī)劃 shoppingmall 的人，一個(gè)好的招商團(tuán)隊(duì)，甚至把租會(huì)帶上四層沒有問題。馬來西亞已經(jīng)在東歐游客方面已經(jīng)有了獨(dú)特的市場(chǎng)，這些是一些很有錢的購物者。我們以不同投資者甚至和物業(yè)基金合作，購物中心的回報(bào)甚至比酒店服務(wù)辦公樓還要高。今年年底 12 月在中國(guó)零售業(yè)市場(chǎng)完全對(duì)外開放。就例如宜家等等還有許多快餐店入住了。人有你有，當(dāng)然必要；人無你有，才是能耐。而吉之島卻出入自由，也沒有保安模樣的人為你站崗放哨。其實(shí)也不便宜，每天幾個(gè)特價(jià)商品作誘餌，讓你不知不覺就把籃子裝滿了，于是買了很多乍看有用但實(shí)際無用，好像急用但過期也沒用的東西，大包小包聲勢(shì)浩大地回家。一定要通過商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃和聽證制度，加以調(diào)控，合理布局。 體味城市，天河城這樣的購物中心是絕佳的去處。 比如說第三條，看起來簡(jiǎn)單，操作起來可不容易。 東方風(fēng)來滿眼春 1992 年，鄧小平南巡，省政府決定天河城跳出國(guó)營(yíng)的窠臼，嘗試著搞成股份制、中外合 資的性質(zhì)。 上世紀(jì) 90 年代初，廣東省提出要趕超亞洲“四小龍”，在商業(yè)方面，省政府提出在保持原商業(yè)系統(tǒng)現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上另起爐灶，成立一家新的商業(yè)集團(tuán)。廣州目前的常住人口數(shù)量 1015 萬人，而且經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民購買力和私家車擁有量與發(fā)達(dá)國(guó)家都還有較大差距，所以廣州能容納的類似購物中心是很有限的。廣州所處的珠三角正在打造世界性的制造業(yè)基地，也為購物中心的發(fā)展提供了可能性。在廣州，天河城的恣肆火爆讓零售商、物業(yè)發(fā)展商按捺不住投資的激情，不少畫諾坐嘯的官員也癡迷于購物中心的浮華，對(duì)購物中心特別是大型購物中心的頂禮膜拜幾成迷信，然而亢奮過后，人們才發(fā)現(xiàn)：倘若不講天時(shí)、地利、人和，盲目興建購物中心無異于一場(chǎng)釜底抽薪的資本自殺。 天河城是廣州的天河城，天河城又將不只是廣州的天河城。消費(fèi)者在購 物時(shí)不僅追求方便性、多樣性、注重個(gè)人品味的需求，同時(shí)更注重整體購買經(jīng)歷的愉悅，這種趨勢(shì)促成了大型購物中心的產(chǎn)生。在周穎舟眼中，西湖路夜市、高第街夜市，其實(shí)也就是 MALL的雛形。 10 年方才修建 8 個(gè)大型購物中心，說明廣州在購物中心修建上的好大喜功甚至是歇斯底里將得到抑制，那種一哄而上、然后一哄而散的資源和資本的浪費(fèi)或可得到規(guī)避。本報(bào)記者 黃皓 MALL 三巨頭 天河城的出現(xiàn)，最早為消費(fèi)者帶來了新的消費(fèi)和生活方式。目前，政府進(jìn)一步加大商業(yè)地產(chǎn)調(diào)控力度，擬進(jìn)行商業(yè)立法，如此，將制約 MALL混亂無序開發(fā)。 購買力要素中國(guó)是發(fā)展中國(guó)家，據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)， 2022 年人均GDP 僅有 1000 多美元（美國(guó)人均 GDP 為 萬美元），城鎮(zhèn)居民可支配收入 9422 元，據(jù)有關(guān)資料 顯示，全國(guó)上規(guī)模的 ShoppingMall 有200 多個(gè)，面積超過 3000 萬 m2，按每平方米保本銷售額 8000 元計(jì)算，要達(dá)到 2400 億元左右的零售額，這些購物中心才能保本經(jīng)營(yíng)，目前，國(guó)內(nèi)消費(fèi)者的購買能力還不足以支撐如此巨大的 MALL 群體。 國(guó)情之下 制約 MALL 發(fā)展的關(guān)鍵要素 楊奕勇 202296 中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊 文 /中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)、中國(guó)商業(yè)聯(lián)合會(huì)購物中心專業(yè)委員會(huì)副主任楊奕勇 近年來，國(guó)內(nèi)開發(fā) MALL 一浪高過一浪，動(dòng)輒投資數(shù)億、十多億，甚至幾十億元，面積也多達(dá)十多萬、幾十萬平方米。 事實(shí)上， MALL 的一些基本特征的確無法容忍對(duì)特定商圈內(nèi)消費(fèi)者做過多的排斥。 “ STP 市場(chǎng)”選擇 至今仍有不少人對(duì)第一代 MALL 潮記憶猶新。 2022 年全城營(yíng)業(yè)額超過 40 億元 。作為僅次于金源時(shí)代購物中心的北京第二大 mall，愛家民族園購物中心總面積達(dá) 萬平米，開發(fā)商為北京愛家投資管理（集團(tuán)）公司。 位于深圳，總建筑面積達(dá) 萬平方米的華潤(rùn)萬象城已于 2022年 12 月 9 日開始試營(yíng)業(yè)。 位于廣州天河商圈與廣州新城市中軸線核心的正佳廣場(chǎng)是一座集零售、飲食、娛樂、會(huì)展、休閑等八大功能為一體的大型購物中心，總投資 40 億元，占地 萬平方米，總建筑面積是 42 萬平方米，其中裙樓商場(chǎng)面積 30 萬平方米，地上七層，地下兩層半；東塔樓為 48層五星級(jí)酒店式公寓 ，西塔樓是 30 層超甲級(jí)寫字樓。 全球最大單體 MALL—— 北京金源時(shí)代購物中心位于北京海淀區(qū)四季青遠(yuǎn)大路，由世紀(jì)金源投資集團(tuán)有限公司開發(fā)完成?！? Mall 可以說是目前世界上大型商業(yè)地產(chǎn)的頂級(jí)形態(tài)，伴隨著家庭汽車化和住宅郊區(qū)化而誕生，是現(xiàn)代工業(yè)文明和商業(yè)文章的產(chǎn)物，屬于一種新型的復(fù)合型商業(yè)業(yè)態(tài)。但調(diào)控力度一旦過度，往往容易出現(xiàn)“商業(yè)爛尾樓”現(xiàn)象，對(duì)此，不能不引起有關(guān)方面的重視。 國(guó)內(nèi)購物方式要素 國(guó)內(nèi)城市人口密 度高，私家車擁有量低，開車購物不切實(shí)際，而且中國(guó)人日常飲食習(xí)慣注重新鮮，喜歡每天購物買菜，因此消費(fèi)者普遍習(xí)慣就近消費(fèi)。目前世界上最大的 10 個(gè) ShoppingMall 國(guó)內(nèi)就已占有五個(gè)。能夠建成多少個(gè)人口在百萬規(guī)模的大城市，將決定整個(gè)國(guó)家推動(dòng)力的大小。如果建 成一個(gè)百萬人口的城市，它自身就可以成為動(dòng)力推動(dòng)商業(yè)發(fā)展?！? 輔文：制約國(guó)內(nèi) MALL 發(fā)展的關(guān)鍵要素 ★文 /中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)、中國(guó)商業(yè)聯(lián)合會(huì)購物中心專業(yè)委員會(huì)副主任 楊奕勇 近年來，國(guó)內(nèi)開發(fā) MALL 一浪高過一浪，動(dòng)輒投資數(shù)億、十多億，甚至幾十億元，面積也多達(dá)十多萬、幾十萬平方米。 購買力要素 中國(guó)是發(fā)展中國(guó)家，據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)， 2022年人均 GDP僅有 1000多美元（美國(guó)人均 GDP 為 萬美元），城鎮(zhèn)居民可支配收入 9422元，據(jù)有關(guān)資料顯示，全國(guó)上規(guī)模的 Shopping Mall 有 200 多個(gè)，面積超過 3000 萬 m2，按每平方米保本銷售額 8000 元計(jì)算，要達(dá)到 2400億元左右的零售額，這些購物中心才能保本經(jīng)營(yíng)，目前，國(guó)內(nèi)消費(fèi)者的購買能力還不足以支撐如此巨大的 MALL 群體。目前，政府進(jìn)一步加大商業(yè)地產(chǎn)調(diào)控力度，擬進(jìn)行商業(yè)立法，如此，將制約 MALL混亂無序開發(fā)。較新版本的美國(guó)詞典釋意：“在毗鄰的建筑群中或一個(gè)大建筑物中，許多商店和餐館組 成的大型零售綜合體。 2022 年 5 月 1 日正式營(yíng)業(yè)。但是目前，四川興力達(dá)集團(tuán)已撤出這一項(xiàng)目，其持有的興力達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)有限公司的 70％股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給項(xiàng)目合作方上海新長(zhǎng)征集團(tuán)。 上海正大廣場(chǎng)以世界頂級(jí)潮流的詮釋者自居，號(hào)稱要成為上海購物、飲食、娛樂中心和中國(guó)最卓越的生活?yuàn)蕵烦恰?