【正文】 策略及店面管理、獨(dú)立個(gè)性的購(gòu)物環(huán)境。 　　進(jìn)入到20世紀(jì)90年代，我國(guó)的香港、臺(tái)灣和東南亞各國(guó)購(gòu)物中心步入蓬勃發(fā)展的階段，購(gòu)物中心的數(shù)量增加、規(guī)模擴(kuò)大，形式日趨多樣、服務(wù)更趨完善。例如千里新城的謝爾西購(gòu)物中心、巴恩環(huán)購(gòu)物中心等，它們特殊的建筑景觀，例如挑空廣場(chǎng)、庭園、噴泉等，都成為都市外圍引人注目的消費(fèi)人潮集中地?！　〈笮唾?gòu)物中心在日本之所以能夠迅速發(fā)展，具有兩個(gè)基本背景條件：第一，日本是島國(guó)、人口眾多，因此追求土地及空間效率的極大化，幾乎成為所有日本人一致的追求目標(biāo)。Kspiari購(gòu)物區(qū)，除了121家商店外，還有超寬銀幕影院、流行樂(lè)隊(duì)演奏的免費(fèi)交響樂(lè)、童話般樂(lè)園等?！　〔┒嗨呛?jiǎn)介:　　日本福岡縣的博多水城是由美國(guó)捷得事務(wù)所設(shè)計(jì)建造的日本最大的私人房產(chǎn)發(fā)展項(xiàng)目。 　　但不同于日本和臺(tái)灣，香港的各大百貨集團(tuán)（永安百貨、先施百貨、華潤(rùn)百貨）沒(méi)有投入摩爾的開(kāi)發(fā)，但其新的分店都坐落在由各大房地產(chǎn)巨頭開(kāi)發(fā)的摩爾內(nèi)。威京集團(tuán)開(kāi)發(fā)的臺(tái)北京華城號(hào)稱亞洲最大的摩爾，威京集團(tuán)開(kāi)發(fā)的中華廣場(chǎng)也即將開(kāi)業(yè)，但統(tǒng)一集團(tuán)正在開(kāi)發(fā)4個(gè)連鎖摩爾，其中的統(tǒng)一摩爾高雄夢(mèng)公園摩爾將比京華城規(guī)模更大?！　〈送饧兾飿I(yè)出租型購(gòu)物中心在香港之所以能經(jīng)營(yíng)良好，是建立在香港擁有大量不同行業(yè)不同業(yè)態(tài)不同特色不同品牌的連鎖商家的基礎(chǔ)上的。 而國(guó)際上通行的具商業(yè)概念的正規(guī)摩爾購(gòu)物中心是只租不售，從而實(shí)現(xiàn)良好的整體管理和整體營(yíng)銷(xiāo)。 標(biāo)志著內(nèi)地摩爾的發(fā)展步入了一個(gè)新的時(shí)期。故北京的摩爾都選址在郊區(qū)5環(huán)路上，且規(guī)模較大（20萬(wàn)至60萬(wàn)平方米），走的是美國(guó)摩爾的模式。已有英國(guó)巴科勒投資銀行、美國(guó)進(jìn)出口銀行、美國(guó)退休基金投資銀行及世界最大的房地產(chǎn)投資公司美國(guó)科爾公司、美國(guó)第二大建筑結(jié)構(gòu)公司ＳＴＡＲ公司等在美上市公司擬加盟對(duì)北京春天ＭＡＬＬ，進(jìn)行資金及技術(shù)投入。摩爾有別于其它的商業(yè)業(yè)態(tài)，充分體現(xiàn)了以人為本的理念，營(yíng)造和引導(dǎo)新的消費(fèi)方式，引進(jìn)一種新的文化理念和生活理念。要知道，如果把休閑、運(yùn)動(dòng)等項(xiàng)目涵蓋進(jìn)來(lái)的話，其絕對(duì)數(shù)字可能要高出許多。而菲律賓、泰國(guó)、馬來(lái)西亞的摩爾發(fā)展得既多又好，且新的摩爾仍在不斷地建設(shè)中。（且東南亞各國(guó)大型購(gòu)物中心發(fā)展的直接原因除了零售業(yè)自身需求迫切以外，更具有市鎮(zhèn)發(fā)展及休閑觀光等其它產(chǎn)業(yè)相關(guān)意義，非常值得國(guó)內(nèi)企業(yè)加以借鑒和學(xué)習(xí)。 　　2）內(nèi)地的私車(chē)擁有量雖然低，但并不影響我們建設(shè)摩爾。還因?yàn)榉坡少e的SM SUPERMALL集團(tuán)、ROBINSONS集團(tuán)， 泰國(guó)的THE MALL集團(tuán)還發(fā)展出了獨(dú)特且很成功的“連鎖摩爾”經(jīng)營(yíng)模式。且摩爾管理公司擁有自主經(jīng)營(yíng)管理權(quán)。 252。 促銷(xiāo)252。 商業(yè)的后現(xiàn)代的、發(fā)達(dá)的商業(yè)文化具有非常的鼓動(dòng)性和感染力252。3. 共享空間的整體控制168。 光線168。 風(fēng)速168。 噴泉、水池168。 仿真植物168。 鐘表7. 主題的創(chuàng)造和渲染168。雖然它可能有一個(gè)較強(qiáng)的專(zhuān)業(yè)商店，但它沒(méi)有全線百貨店?！　actory Outlet 工廠直銷(xiāo)此中心由工廠直接便捷的零售通路，由工廠的零售直銷(xiāo)店組成，將貨物在此直接銷(xiāo)售給公眾。對(duì)于混合使用開(kāi)發(fā)的GLA僅包括零售空間。30萬(wàn)平方英尺的GLA或更大，位于富裕階層居住區(qū)附近。實(shí)際上，它的大小可能在3萬(wàn)到10萬(wàn)平方英尺。價(jià)格低于工廠建議價(jià)的20%到70%。Regional Center 地區(qū)中心。（每平方英尺零售銷(xiāo)售額）購(gòu)物中心一年實(shí)現(xiàn)的總銷(xiāo)售除以中心的總面積（平方英尺）。（GLA）均列為此類(lèi)型。如果如此，NRB試圖確定每一有關(guān)當(dāng)事人所有權(quán)的百分比?？罩寐士蓮?00%減去占用率計(jì)算得出。提供便利商品的銷(xiāo)售（食品、藥品和雜貨）和個(gè)人服務(wù)（洗衣和干洗、理發(fā)、修鞋等），為滿足附近居民每天的生活需要，有一個(gè)超市是鄰里中心的主要承租商。一個(gè)集中高檔的，最新時(shí)尚理念專(zhuān)賣(mài)零售商的購(gòu)物中心。GAL是承租商付租金的全部面積。Discount 折扣中心這個(gè)中心的主要承租商是折扣店，開(kāi)發(fā)附加的由更小的零售承租商和/或超市組成。下列專(zhuān)用詞選譯自NRB：Glossary.　　 Acres of Land Center Occupies 中心占有土地的英畝數(shù)由中心主要場(chǎng)所加全部關(guān)聯(lián)設(shè)施組成Community Center 社區(qū)中心　　 比鄰里中心有更廣泛便捷的銷(xiāo)售軟線（服飾）和硬線（五金器皿、器具等）商品范圍。 標(biāo)示、指示牌168。 軟件168。 座椅168。 溫度168。 視線分析視線分析是確定空間高度和輪廓、上下開(kāi)洞位置等的輔助手段。 節(jié)點(diǎn)和線路沒(méi)有死角、避免重復(fù)路線是商業(yè)經(jīng)營(yíng)的需求，室內(nèi)設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)為此做技術(shù)上的處理168。 冷熱飲 168。 公用電話252。168。2）與世界上著名的摩爾專(zhuān)業(yè)開(kāi)發(fā)管理公司合資、合作， 引入國(guó)外摩爾的經(jīng)營(yíng)管理技術(shù)。我們更應(yīng)該借鑒菲律賓等東南亞國(guó)家的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)， 尤其是菲律賓SM SUPERMALL集團(tuán)連鎖摩爾的成功經(jīng)驗(yàn)（SM SUPERMALL集團(tuán)多次獲得歐美財(cái)經(jīng)雜志頒發(fā)的最佳管理獎(jiǎng)）。東南亞各國(guó)大型購(gòu)物中心發(fā)展的直接原因除了零售業(yè)自身需求迫切以外，更具有市鎮(zhèn)發(fā)展及休閑觀光等其它產(chǎn)業(yè)相關(guān)意義。菲律賓幾乎所有的大型百貨公司、大賣(mài)場(chǎng)都位于摩爾內(nèi)， 單體建筑的百貨公司、大賣(mài)場(chǎng)已極少。但也有很多商界專(zhuān)家認(rèn)為， 內(nèi)地應(yīng)該開(kāi)始逐步發(fā)展摩爾。而且我們常常把購(gòu)物與其它產(chǎn)業(yè)割裂開(kāi)來(lái)，而在國(guó)外的統(tǒng)計(jì)則是消費(fèi)、休閑、娛樂(lè)等等的指標(biāo)值進(jìn)行合計(jì)處理。內(nèi)地也將逐步迎來(lái)摩爾MALL的時(shí)代，按照中國(guó)目前的經(jīng)營(yíng)發(fā)展?fàn)顩r、零售商業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)、未來(lái)發(fā)展規(guī)劃、人均購(gòu)買(mǎi)力水平、人們對(duì)生活質(zhì)數(shù)水平要求的提高，在中國(guó)發(fā)展具備優(yōu)良購(gòu)物環(huán)境、提供大型休閑場(chǎng)所及停車(chē)場(chǎng)、集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲文化及服務(wù)等各項(xiàng)功能于一體的現(xiàn)代購(gòu)物中心的條件已逐漸成熟，摩爾的出現(xiàn)也是中國(guó)商業(yè)發(fā)展到一定階段，商業(yè)業(yè)態(tài)社會(huì)優(yōu)化組合的必然趨勢(shì)。占地549畝，總規(guī)劃建筑面積60萬(wàn)平方米，一期建筑面積達(dá)31萬(wàn)平方米，商業(yè)設(shè)施預(yù)定于2003年國(guó)慶節(jié)投入運(yùn)營(yíng)。　　但北京和上海發(fā)展摩爾的策略有所不同。三 目前，內(nèi)地摩爾正在加速發(fā)展　　繼超市、大賣(mài)場(chǎng)之后，摩爾購(gòu)物中心目前正在掀起我國(guó)商業(yè)新一輪的業(yè)態(tài)革命，連鎖摩爾購(gòu)物中心也開(kāi)始出現(xiàn)。在這批成功者的引導(dǎo)下， 內(nèi)地各個(gè)城市都開(kāi)始興建各自的購(gòu)物中心。 其中主要的代表有：上海的嘉里不夜城、時(shí)代廣場(chǎng)、上海廣場(chǎng)、香港廣場(chǎng)、美羅城、浦東華潤(rùn)時(shí)代廣場(chǎng)、梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)， 北京的賽特購(gòu)物中心、豐聯(lián)廣場(chǎng)、國(guó)貿(mào)商城、恒基商城、中糧廣場(chǎng)、新東安廣場(chǎng)、時(shí)代廣場(chǎng)， 重慶的大都會(huì)廣場(chǎng)等。臺(tái)灣目前已有80個(gè)摩爾項(xiàng)目在進(jìn)行中?！　〔┒嗨堑某晒σ鹆巳虻年P(guān)注，同時(shí)它也成為零售業(yè)大型綜合性商城的標(biāo)志性建筑我國(guó)香港、臺(tái)灣地區(qū)摩爾購(gòu)物中心的發(fā)展　　香港的摩爾從80年代初起步，發(fā)展一直很迅速。另外12F～14F的Restaurant Park集結(jié)了28家餐館，是新宿地區(qū)規(guī)模最大的美食街，在這里的每間餐廳用餐都可眺望一覽新宿的繁華街景。Gotemba摩爾是美國(guó)最大的購(gòu)物中心之一雀兒喜的海外分支。 日本的傳統(tǒng)百貨集團(tuán)如高島屋百貨、三越百貨、西武百貨、SOGO崇光、東武百貨是日本摩爾的主要投資開(kāi)發(fā)商之一。如果進(jìn)一步展開(kāi)分析，可以從經(jīng)濟(jì)和社會(huì)、科技、生活形態(tài)等方面加以說(shuō)明日本購(gòu)物中心的發(fā)展情況　　日本的購(gòu)物中心以1969年建設(shè)的玉川高島屋為代表，不過(guò)那時(shí)的購(gòu)物中心理念，仍未擺脫百貨公司的格局，所提供的服務(wù)也較為有限并且集中。 　　由于世界各國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不同，購(gòu)物中心在全球的發(fā)展呈現(xiàn)出了不均衡的態(tài)勢(shì)，絕大多數(shù)的購(gòu)物中心集中在美國(guó)、歐洲、日本等發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)，其中僅美國(guó)所擁有的購(gòu)物中心總數(shù)就多達(dá)43000個(gè)。 　　依據(jù)國(guó)際購(gòu)物中心的分類(lèi)，大型購(gòu)物中心共分為鄰里型購(gòu)物中心、社區(qū)型購(gòu)物中心、區(qū)域型購(gòu)物中心、超區(qū)域型購(gòu)物中心、時(shí)裝精品購(gòu)物中心、大型量販購(gòu)物中心、主題與節(jié)慶購(gòu)物中心以及工廠直銷(xiāo)購(gòu)物中心。摩爾有別于其它的商業(yè)業(yè)態(tài)，充分體現(xiàn)了以人為本的理念，營(yíng)造和引導(dǎo)新的消費(fèi)方式，引進(jìn)一種新的文化理念和生活理念。 由于美國(guó)幾乎人人都有汽車(chē)，故Mall最初都建于地價(jià)較為便宜的市郊，并且在交通便利的公路旁邊。比如有一家廚房、餐具商店，專(zhuān)門(mén)出售木、竹、藤制的桌椅和玻璃、瓷器、陶器制成的餐具、茶具，款式花 色極為繁多而別致，商店陳列也獨(dú)巨匠心。這個(gè)MALL位于加州圣安娜市第十七街，是在城區(qū)新建的一座龐大的商業(yè)大樓，面積不下五六萬(wàn)平方米，外面看似一個(gè)大倉(cāng)庫(kù)，密封，中央空調(diào)。這里有免費(fèi)的內(nèi)部公共汽車(chē)供游人觀光，有可存放上萬(wàn)輛汽車(chē)的免費(fèi)停車(chē)場(chǎng)。置身在商場(chǎng)內(nèi)，周?chē)碾娨暺聊?、嘈雜的音樂(lè)、會(huì)唱歌的動(dòng)物、會(huì)舞蹈的植物、變幻莫測(cè)的燈光，讓整個(gè)商場(chǎng)無(wú)時(shí)不充滿新奇感和動(dòng)感。由于這類(lèi)大型商場(chǎng)是全堵封閉室、不受外界天氣干擾，加之功能齊全，能滿足消費(fèi)者各種不同需要、很受消費(fèi)者青睞、在地廣人稀的加拿大，商場(chǎng)內(nèi)消費(fèi)者熙熙攘攘、與室外見(jiàn)不到人的情景，形成了極大的反差。 全球最大的MALL加拿大西愛(ài)民頓。歐洲購(gòu)物中心與美國(guó)式購(gòu)物中心大體上較相象，但歐洲購(gòu)物中心的規(guī)模一般比美國(guó)購(gòu)物中心小許多?！　? 0 年代初，西方世界爆發(fā)了能源危機(jī)，石油價(jià)格暴漲，依靠小汽車(chē)到郊區(qū)購(gòu)物顯得費(fèi)用太高，城市中心商業(yè)區(qū)的摩爾開(kāi)始發(fā)展。購(gòu)物中心的這種重視整體環(huán)境和功能提升的結(jié)果，使消費(fèi)者的購(gòu)物不再是單純的購(gòu)物，而是一種享受。 Co）公司所規(guī)劃建造的許多獨(dú)立的商店街，它們遠(yuǎn)離市中心，處于城市邊緣地帶，具有初步的整體規(guī)劃，同時(shí)附設(shè)了免費(fèi)的停車(chē)場(chǎng)，這也是現(xiàn)代購(gòu)物中心的雛型。）北美摩爾的發(fā)展與簡(jiǎn)介　　Mall全稱Shopping Mall，音譯“摩爾”全稱“銷(xiāo)品貿(mào)”，意為大型購(gòu)物中心，起源于歐美，伴隨著家庭汽車(chē)化和住宅郊區(qū)化而誕生，是現(xiàn)代工業(yè)文明和商業(yè)文明的產(chǎn)物，屬于一種新型的復(fù)合型商業(yè)業(yè)態(tài)，不同的消費(fèi)群體和男女老幼都會(huì)從中得到選擇和滿足。在摩爾內(nèi)可包含所有的連鎖業(yè)態(tài)和業(yè)種。發(fā)展到一定階段，各部門(mén)公司還可以上市籌資。什么是連鎖摩爾購(gòu)物中心？　　連鎖摩爾購(gòu)物中心以菲律賓SM　SUPERMALL集團(tuán)為代表。由于在高速公路交叉點(diǎn)上發(fā)展區(qū)域中心遭到規(guī)劃部門(mén)的反對(duì)，因此歐洲城市的購(gòu)物中心主要出現(xiàn)在原有城市結(jié)構(gòu)中，這種城市市區(qū)發(fā)展模式相當(dāng)?shù)湫汀３鞘薪值榔?chē)交通堵塞，商業(yè)街購(gòu)物和服務(wù)交通混雜，人車(chē)混流，環(huán)境非常惡劣。美國(guó)城市周?chē)沫h(huán)路建設(shè)為區(qū)域中心提供了選址機(jī)會(huì)。因此，購(gòu)物中心以郊區(qū)中高收入居住區(qū)和高速公路交叉點(diǎn)為立足點(diǎn)，因?yàn)檫@里服務(wù)人口密集，購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)，汽車(chē)交通方便?！　∵@一階段，購(gòu)物中心類(lèi)型趨于多樣化，雖然面積變化不大，但是類(lèi)型演變異?；钴S，并針對(duì)人口分布狀況、區(qū)位和市場(chǎng)、競(jìng)爭(zhēng)消費(fèi)方式的變化作出反應(yīng)。但是好景不長(zhǎng)，70年代中期的石油危機(jī)給購(gòu)物中心，特別是郊區(qū)購(gòu)物中心的發(fā)展帶來(lái)了巨大沖擊。　　戰(zhàn)后歐洲購(gòu)物中心的發(fā)展速度雖不及美國(guó)，但一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國(guó)家也不甘落后。　　郊區(qū)購(gòu)物者要求交通便利、購(gòu)物空間寬敞和免費(fèi)停車(chē)場(chǎng)地充足的商業(yè)設(shè)施。郊區(qū)集中的人口和購(gòu)買(mǎi)力足以維持大型購(gòu)物中心的存在，大規(guī)模高速公路建設(shè)迎來(lái)了購(gòu)物中心發(fā)展的黃金時(shí)代。鄰里中心是英國(guó)購(gòu)物中心的先驅(qū)。帶形中心是美國(guó)早期購(gòu)物中心的典型代表，在30年代的美國(guó)郊區(qū)非常普遍。H摩爾的起源與發(fā)展演變今天，購(gòu)物中心已經(jīng)經(jīng)歷了１００多年的發(fā)展歷程。三是高，購(gòu)物環(huán)境要求高，檔次高，顧客群購(gòu)買(mǎi)力高。正大廣場(chǎng)的投資商是泰國(guó)正大集團(tuán)，其旗下的THE　MALL連鎖摩爾購(gòu)物中心，在泰國(guó)建有6家摩爾；且正大集團(tuán)還將在廣州、北京、沈陽(yáng)和天津等主要城市發(fā)展類(lèi)似的超級(jí)品牌購(gòu)物中心，其中廣州天河正佳商業(yè)廣場(chǎng)位于天河城購(gòu)物中心旁，總面積達(dá)到37萬(wàn)平方米。 　　但超級(jí)購(gòu)物中心SUPER　MALL/　CITY　MALL的管理、促銷(xiāo)等要求比普通百貨公司的要求更高。而大于20萬(wàn)平方米的，可叫做超級(jí)摩爾購(gòu)物中心SUPER　MALL。摩爾（購(gòu)物中心）特指規(guī)模巨大，集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、飲食等于一體，包括百貨店、大賣(mài)場(chǎng)以及眾多專(zhuān)業(yè)連鎖零售店在內(nèi)的超級(jí)商業(yè)中心。 　　摩爾購(gòu)物中心是指：面積在10萬(wàn)平方米以上，由專(zhuān)業(yè)購(gòu)物中心管理集團(tuán)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，業(yè)態(tài)業(yè)種的復(fù)合度極度齊全（全業(yè)態(tài)、全業(yè)種/行業(yè)經(jīng)營(yíng)，表現(xiàn)出高度專(zhuān)業(yè)化與高度綜合化并存的成熟性結(jié)構(gòu)特征），行業(yè)多、店鋪多、功能多,商品組合的寬度極寬深度極深（商品高中低檔必須齊備，以保證商品品種齊全?？梢?jiàn)購(gòu)物中心是開(kāi)發(fā)者即業(yè)主開(kāi)發(fā)后，或是業(yè)主自己管理，或是委托專(zhuān)業(yè)購(gòu)物中心管理公司管理，把場(chǎng)地出租給各種零售商（當(dāng)然業(yè)主自己也可以經(jīng)營(yíng)部分場(chǎng)地），但哪種店鋪引進(jìn)多少、引進(jìn)誰(shuí)，要有事先的統(tǒng)一規(guī)劃，各行各業(yè)都要有合理的比例,其功能不僅包括一次購(gòu)足的售賣(mài)功能，還應(yīng)包括吃、喝、玩、樂(lè)的生活功能：一次享受足（onestop　　enjoying?。?。 　　我國(guó)在摩爾這一商業(yè)業(yè)態(tài)上不僅比歐美落后，也比東南亞許多國(guó)家落后許多。但與國(guó)內(nèi)許多冠以“購(gòu)物中心”的百貨商場(chǎng)或者綜合性商場(chǎng)等商業(yè)設(shè)施不同，真正意義上的“MALL”幾乎能夠涵蓋人們的各種消費(fèi)需求。全球最大的“MALL”美國(guó)“西愛(ài)民頓”。美國(guó)購(gòu)物中心的建設(shè)始終居于領(lǐng)先地位，對(duì)歐洲、澳州和亞洲國(guó)家產(chǎn)生了顯著的影響。一種較為固定的平面布局方式——即將一組商店圍繞小汽車(chē)布置，或者商店被小汽車(chē)包圍——很快得到重視，并逐漸流行起來(lái)。1937年建成的休斯敦奧克斯河中心(The River OaKs Center)有47家商店，并有32500平方米可出租面積(GLA)。30年代中期建設(shè)了一些小型鄰里中少，為郊區(qū)興起的居住區(qū)提供服務(wù).　　　　30一40年代，鄰里中心和郊區(qū)帶形中心的建設(shè)，以及堪培拉購(gòu)物中心的規(guī)劃思想，為購(gòu)物中心的設(shè)計(jì)、建設(shè)和管理積累了寶貴的經(jīng)驗(yàn)。百貨公司作為核心商店的角色和地位已經(jīng)得到了充分的認(rèn)識(shí)，此外，通過(guò)景觀設(shè)計(jì)和環(huán)境設(shè)計(jì)來(lái)強(qiáng)化購(gòu)物行為、增加購(gòu)物興趣的一系列設(shè)計(jì)方法也日臻成熟?！　〗紖^(qū)大型購(gòu)物中心的發(fā)展，標(biāo)志著購(gòu)物中心已經(jīng)成型。60年代中期在亞洲，日本已經(jīng)著手建設(shè)購(gòu)物中心。面對(duì)新的復(fù)雜的環(huán)境和地段，它在規(guī)模、類(lèi)型和設(shè)計(jì)方法方面都發(fā)生了適應(yīng)性變化，并逐漸走向成熟。以購(gòu)物中心模式改造舊城商業(yè)區(qū)也得到了重視，購(gòu)物中心建筑常常成為城市景觀的主角。 　　鄰里中心作為基本的購(gòu)物設(shè)施，在許多國(guó)家的郊區(qū)居住區(qū)中大量存在。購(gòu)物中心主要集中在車(chē)站附近或者新城中心，