【正文】 策略及店面管理、獨(dú)立個性的購物環(huán)境。 　　進(jìn)入到20世紀(jì)90年代，我國的香港、臺灣和東南亞各國購物中心步入蓬勃發(fā)展的階段，購物中心的數(shù)量增加、規(guī)模擴(kuò)大，形式日趨多樣、服務(wù)更趨完善。例如千里新城的謝爾西購物中心、巴恩環(huán)購物中心等，它們特殊的建筑景觀，例如挑空廣場、庭園、噴泉等，都成為都市外圍引人注目的消費(fèi)人潮集中地?！　〈笮唾徫镏行脑谌毡局阅軌蜓杆侔l(fā)展，具有兩個基本背景條件：第一，日本是島國、人口眾多，因此追求土地及空間效率的極大化，幾乎成為所有日本人一致的追求目標(biāo)。Kspiari購物區(qū)，除了121家商店外，還有超寬銀幕影院、流行樂隊演奏的免費(fèi)交響樂、童話般樂園等?！　〔┒嗨呛喗?　　日本福岡縣的博多水城是由美國捷得事務(wù)所設(shè)計建造的日本最大的私人房產(chǎn)發(fā)展項目。 　　但不同于日本和臺灣，香港的各大百貨集團(tuán)（永安百貨、先施百貨、華潤百貨）沒有投入摩爾的開發(fā)，但其新的分店都坐落在由各大房地產(chǎn)巨頭開發(fā)的摩爾內(nèi)。威京集團(tuán)開發(fā)的臺北京華城號稱亞洲最大的摩爾，威京集團(tuán)開發(fā)的中華廣場也即將開業(yè)，但統(tǒng)一集團(tuán)正在開發(fā)4個連鎖摩爾，其中的統(tǒng)一摩爾高雄夢公園摩爾將比京華城規(guī)模更大?！　〈送饧兾飿I(yè)出租型購物中心在香港之所以能經(jīng)營良好，是建立在香港擁有大量不同行業(yè)不同業(yè)態(tài)不同特色不同品牌的連鎖商家的基礎(chǔ)上的。 而國際上通行的具商業(yè)概念的正規(guī)摩爾購物中心是只租不售，從而實(shí)現(xiàn)良好的整體管理和整體營銷。 標(biāo)志著內(nèi)地摩爾的發(fā)展步入了一個新的時期。故北京的摩爾都選址在郊區(qū)5環(huán)路上，且規(guī)模較大（20萬至60萬平方米），走的是美國摩爾的模式。已有英國巴科勒投資銀行、美國進(jìn)出口銀行、美國退休基金投資銀行及世界最大的房地產(chǎn)投資公司美國科爾公司、美國第二大建筑結(jié)構(gòu)公司ＳＴＡＲ公司等在美上市公司擬加盟對北京春天ＭＡＬＬ，進(jìn)行資金及技術(shù)投入。摩爾有別于其它的商業(yè)業(yè)態(tài)，充分體現(xiàn)了以人為本的理念，營造和引導(dǎo)新的消費(fèi)方式，引進(jìn)一種新的文化理念和生活理念。要知道，如果把休閑、運(yùn)動等項目涵蓋進(jìn)來的話，其絕對數(shù)字可能要高出許多。而菲律賓、泰國、馬來西亞的摩爾發(fā)展得既多又好，且新的摩爾仍在不斷地建設(shè)中。（且東南亞各國大型購物中心發(fā)展的直接原因除了零售業(yè)自身需求迫切以外，更具有市鎮(zhèn)發(fā)展及休閑觀光等其它產(chǎn)業(yè)相關(guān)意義，非常值得國內(nèi)企業(yè)加以借鑒和學(xué)習(xí)。 　　2）內(nèi)地的私車擁有量雖然低，但并不影響我們建設(shè)摩爾。還因?yàn)榉坡少e的SM SUPERMALL集團(tuán)、ROBINSONS集團(tuán)， 泰國的THE MALL集團(tuán)還發(fā)展出了獨(dú)特且很成功的“連鎖摩爾”經(jīng)營模式。且摩爾管理公司擁有自主經(jīng)營管理權(quán)。 252。 促銷252。 商業(yè)的后現(xiàn)代的、發(fā)達(dá)的商業(yè)文化具有非常的鼓動性和感染力252。3. 共享空間的整體控制168。 光線168。 風(fēng)速168。 噴泉、水池168。 仿真植物168。 鐘表7. 主題的創(chuàng)造和渲染168。雖然它可能有一個較強(qiáng)的專業(yè)商店，但它沒有全線百貨店。　　Factory Outlet 工廠直銷此中心由工廠直接便捷的零售通路，由工廠的零售直銷店組成，將貨物在此直接銷售給公眾。對于混合使用開發(fā)的GLA僅包括零售空間。30萬平方英尺的GLA或更大，位于富裕階層居住區(qū)附近。實(shí)際上，它的大小可能在3萬到10萬平方英尺。價格低于工廠建議價的20%到70%。Regional Center 地區(qū)中心。（每平方英尺零售銷售額）購物中心一年實(shí)現(xiàn)的總銷售除以中心的總面積（平方英尺）。（GLA）均列為此類型。如果如此，NRB試圖確定每一有關(guān)當(dāng)事人所有權(quán)的百分比?？罩寐士蓮?00%減去占用率計算得出。提供便利商品的銷售（食品、藥品和雜貨）和個人服務(wù)（洗衣和干洗、理發(fā)、修鞋等），為滿足附近居民每天的生活需要，有一個超市是鄰里中心的主要承租商。一個集中高檔的，最新時尚理念專賣零售商的購物中心。GAL是承租商付租金的全部面積。Discount 折扣中心這個中心的主要承租商是折扣店，開發(fā)附加的由更小的零售承租商和/或超市組成。下列專用詞選譯自NRB：Glossary.　　 Acres of Land Center Occupies 中心占有土地的英畝數(shù)由中心主要場所加全部關(guān)聯(lián)設(shè)施組成Community Center 社區(qū)中心　　 比鄰里中心有更廣泛便捷的銷售軟線（服飾）和硬線（五金器皿、器具等）商品范圍。 標(biāo)示、指示牌168。 軟件168。 座椅168。 溫度168。 視線分析視線分析是確定空間高度和輪廓、上下開洞位置等的輔助手段。 節(jié)點(diǎn)和線路沒有死角、避免重復(fù)路線是商業(yè)經(jīng)營的需求，室內(nèi)設(shè)計應(yīng)當(dāng)為此做技術(shù)上的處理168。 冷熱飲 168。 公用電話252。168。2）與世界上著名的摩爾專業(yè)開發(fā)管理公司合資、合作， 引入國外摩爾的經(jīng)營管理技術(shù)。我們更應(yīng)該借鑒菲律賓等東南亞國家的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)， 尤其是菲律賓SM SUPERMALL集團(tuán)連鎖摩爾的成功經(jīng)驗(yàn)（SM SUPERMALL集團(tuán)多次獲得歐美財經(jīng)雜志頒發(fā)的最佳管理獎）。東南亞各國大型購物中心發(fā)展的直接原因除了零售業(yè)自身需求迫切以外，更具有市鎮(zhèn)發(fā)展及休閑觀光等其它產(chǎn)業(yè)相關(guān)意義。菲律賓幾乎所有的大型百貨公司、大賣場都位于摩爾內(nèi)， 單體建筑的百貨公司、大賣場已極少。但也有很多商界專家認(rèn)為， 內(nèi)地應(yīng)該開始逐步發(fā)展摩爾。而且我們常常把購物與其它產(chǎn)業(yè)割裂開來，而在國外的統(tǒng)計則是消費(fèi)、休閑、娛樂等等的指標(biāo)值進(jìn)行合計處理。內(nèi)地也將逐步迎來摩爾MALL的時代，按照中國目前的經(jīng)營發(fā)展?fàn)顩r、零售商業(yè)發(fā)展態(tài)勢、未來發(fā)展規(guī)劃、人均購買力水平、人們對生活質(zhì)數(shù)水平要求的提高，在中國發(fā)展具備優(yōu)良購物環(huán)境、提供大型休閑場所及停車場、集購物、休閑、娛樂、餐飲文化及服務(wù)等各項功能于一體的現(xiàn)代購物中心的條件已逐漸成熟，摩爾的出現(xiàn)也是中國商業(yè)發(fā)展到一定階段，商業(yè)業(yè)態(tài)社會優(yōu)化組合的必然趨勢。占地549畝，總規(guī)劃建筑面積60萬平方米，一期建筑面積達(dá)31萬平方米，商業(yè)設(shè)施預(yù)定于2003年國慶節(jié)投入運(yùn)營?！　〉本┖蜕虾０l(fā)展摩爾的策略有所不同。三 目前，內(nèi)地摩爾正在加速發(fā)展　　繼超市、大賣場之后，摩爾購物中心目前正在掀起我國商業(yè)新一輪的業(yè)態(tài)革命，連鎖摩爾購物中心也開始出現(xiàn)。在這批成功者的引導(dǎo)下， 內(nèi)地各個城市都開始興建各自的購物中心。 其中主要的代表有：上海的嘉里不夜城、時代廣場、上海廣場、香港廣場、美羅城、浦東華潤時代廣場、梅龍鎮(zhèn)廣場， 北京的賽特購物中心、豐聯(lián)廣場、國貿(mào)商城、恒基商城、中糧廣場、新東安廣場、時代廣場， 重慶的大都會廣場等。臺灣目前已有80個摩爾項目在進(jìn)行中?！　〔┒嗨堑某晒σ鹆巳虻年P(guān)注，同時它也成為零售業(yè)大型綜合性商城的標(biāo)志性建筑我國香港、臺灣地區(qū)摩爾購物中心的發(fā)展　　香港的摩爾從80年代初起步，發(fā)展一直很迅速。另外12F～14F的Restaurant Park集結(jié)了28家餐館，是新宿地區(qū)規(guī)模最大的美食街，在這里的每間餐廳用餐都可眺望一覽新宿的繁華街景。Gotemba摩爾是美國最大的購物中心之一雀兒喜的海外分支。 日本的傳統(tǒng)百貨集團(tuán)如高島屋百貨、三越百貨、西武百貨、SOGO崇光、東武百貨是日本摩爾的主要投資開發(fā)商之一。如果進(jìn)一步展開分析，可以從經(jīng)濟(jì)和社會、科技、生活形態(tài)等方面加以說明日本購物中心的發(fā)展情況　　日本的購物中心以1969年建設(shè)的玉川高島屋為代表，不過那時的購物中心理念，仍未擺脫百貨公司的格局，所提供的服務(wù)也較為有限并且集中。 　　由于世界各國經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不同，購物中心在全球的發(fā)展呈現(xiàn)出了不均衡的態(tài)勢，絕大多數(shù)的購物中心集中在美國、歐洲、日本等發(fā)達(dá)國家和地區(qū)，其中僅美國所擁有的購物中心總數(shù)就多達(dá)43000個。 　　依據(jù)國際購物中心的分類，大型購物中心共分為鄰里型購物中心、社區(qū)型購物中心、區(qū)域型購物中心、超區(qū)域型購物中心、時裝精品購物中心、大型量販購物中心、主題與節(jié)慶購物中心以及工廠直銷購物中心。摩爾有別于其它的商業(yè)業(yè)態(tài)，充分體現(xiàn)了以人為本的理念，營造和引導(dǎo)新的消費(fèi)方式，引進(jìn)一種新的文化理念和生活理念。 由于美國幾乎人人都有汽車，故Mall最初都建于地價較為便宜的市郊，并且在交通便利的公路旁邊。比如有一家廚房、餐具商店，專門出售木、竹、藤制的桌椅和玻璃、瓷器、陶器制成的餐具、茶具，款式花 色極為繁多而別致，商店陳列也獨(dú)巨匠心。這個MALL位于加州圣安娜市第十七街，是在城區(qū)新建的一座龐大的商業(yè)大樓，面積不下五六萬平方米，外面看似一個大倉庫，密封，中央空調(diào)。這里有免費(fèi)的內(nèi)部公共汽車供游人觀光，有可存放上萬輛汽車的免費(fèi)停車場。置身在商場內(nèi)，周圍的電視屏幕、嘈雜的音樂、會唱歌的動物、會舞蹈的植物、變幻莫測的燈光，讓整個商場無時不充滿新奇感和動感。由于這類大型商場是全堵封閉室、不受外界天氣干擾，加之功能齊全，能滿足消費(fèi)者各種不同需要、很受消費(fèi)者青睞、在地廣人稀的加拿大，商場內(nèi)消費(fèi)者熙熙攘攘、與室外見不到人的情景，形成了極大的反差。 全球最大的MALL加拿大西愛民頓。歐洲購物中心與美國式購物中心大體上較相象，但歐洲購物中心的規(guī)模一般比美國購物中心小許多。　　7 0 年代初，西方世界爆發(fā)了能源危機(jī)，石油價格暴漲，依靠小汽車到郊區(qū)購物顯得費(fèi)用太高，城市中心商業(yè)區(qū)的摩爾開始發(fā)展。購物中心的這種重視整體環(huán)境和功能提升的結(jié)果，使消費(fèi)者的購物不再是單純的購物，而是一種享受。 Co）公司所規(guī)劃建造的許多獨(dú)立的商店街，它們遠(yuǎn)離市中心，處于城市邊緣地帶，具有初步的整體規(guī)劃，同時附設(shè)了免費(fèi)的停車場，這也是現(xiàn)代購物中心的雛型。）北美摩爾的發(fā)展與簡介　　Mall全稱Shopping Mall，音譯“摩爾”全稱“銷品貿(mào)”，意為大型購物中心，起源于歐美，伴隨著家庭汽車化和住宅郊區(qū)化而誕生，是現(xiàn)代工業(yè)文明和商業(yè)文明的產(chǎn)物，屬于一種新型的復(fù)合型商業(yè)業(yè)態(tài)，不同的消費(fèi)群體和男女老幼都會從中得到選擇和滿足。在摩爾內(nèi)可包含所有的連鎖業(yè)態(tài)和業(yè)種。發(fā)展到一定階段，各部門公司還可以上市籌資。什么是連鎖摩爾購物中心？　　連鎖摩爾購物中心以菲律賓SM　SUPERMALL集團(tuán)為代表。由于在高速公路交叉點(diǎn)上發(fā)展區(qū)域中心遭到規(guī)劃部門的反對，因此歐洲城市的購物中心主要出現(xiàn)在原有城市結(jié)構(gòu)中，這種城市市區(qū)發(fā)展模式相當(dāng)?shù)湫?。城市街道汽車交通堵塞，商業(yè)街購物和服務(wù)交通混雜，人車混流，環(huán)境非常惡劣。美國城市周圍的環(huán)路建設(shè)為區(qū)域中心提供了選址機(jī)會。因此，購物中心以郊區(qū)中高收入居住區(qū)和高速公路交叉點(diǎn)為立足點(diǎn)，因?yàn)檫@里服務(wù)人口密集，購買力強(qiáng)，汽車交通方便?！　∵@一階段，購物中心類型趨于多樣化，雖然面積變化不大，但是類型演變異常活躍，并針對人口分布狀況、區(qū)位和市場、競爭消費(fèi)方式的變化作出反應(yīng)。但是好景不長，70年代中期的石油危機(jī)給購物中心，特別是郊區(qū)購物中心的發(fā)展帶來了巨大沖擊。　　戰(zhàn)后歐洲購物中心的發(fā)展速度雖不及美國，但一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國家也不甘落后?！　〗紖^(qū)購物者要求交通便利、購物空間寬敞和免費(fèi)停車場地充足的商業(yè)設(shè)施。郊區(qū)集中的人口和購買力足以維持大型購物中心的存在，大規(guī)模高速公路建設(shè)迎來了購物中心發(fā)展的黃金時代。鄰里中心是英國購物中心的先驅(qū)。帶形中心是美國早期購物中心的典型代表，在30年代的美國郊區(qū)非常普遍。H摩爾的起源與發(fā)展演變今天，購物中心已經(jīng)經(jīng)歷了１００多年的發(fā)展歷程。三是高，購物環(huán)境要求高，檔次高，顧客群購買力高。正大廣場的投資商是泰國正大集團(tuán)，其旗下的THE　MALL連鎖摩爾購物中心，在泰國建有6家摩爾；且正大集團(tuán)還將在廣州、北京、沈陽和天津等主要城市發(fā)展類似的超級品牌購物中心，其中廣州天河正佳商業(yè)廣場位于天河城購物中心旁，總面積達(dá)到37萬平方米。 　　但超級購物中心SUPER　MALL/　CITY　MALL的管理、促銷等要求比普通百貨公司的要求更高。而大于20萬平方米的，可叫做超級摩爾購物中心SUPER　MALL。摩爾（購物中心）特指規(guī)模巨大，集購物、休閑、娛樂、飲食等于一體，包括百貨店、大賣場以及眾多專業(yè)連鎖零售店在內(nèi)的超級商業(yè)中心。 　　摩爾購物中心是指：面積在10萬平方米以上，由專業(yè)購物中心管理集團(tuán)開發(fā)經(jīng)營，業(yè)態(tài)業(yè)種的復(fù)合度極度齊全（全業(yè)態(tài)、全業(yè)種/行業(yè)經(jīng)營，表現(xiàn)出高度專業(yè)化與高度綜合化并存的成熟性結(jié)構(gòu)特征），行業(yè)多、店鋪多、功能多,商品組合的寬度極寬深度極深（商品高中低檔必須齊備，以保證商品品種齊全?？梢娰徫镏行氖情_發(fā)者即業(yè)主開發(fā)后，或是業(yè)主自己管理，或是委托專業(yè)購物中心管理公司管理，把場地出租給各種零售商（當(dāng)然業(yè)主自己也可以經(jīng)營部分場地），但哪種店鋪引進(jìn)多少、引進(jìn)誰，要有事先的統(tǒng)一規(guī)劃，各行各業(yè)都要有合理的比例,其功能不僅包括一次購足的售賣功能，還應(yīng)包括吃、喝、玩、樂的生活功能：一次享受足（onestop　　enjoying?。?。 　　我國在摩爾這一商業(yè)業(yè)態(tài)上不僅比歐美落后，也比東南亞許多國家落后許多。但與國內(nèi)許多冠以“購物中心”的百貨商場或者綜合性商場等商業(yè)設(shè)施不同，真正意義上的“MALL”幾乎能夠涵蓋人們的各種消費(fèi)需求。全球最大的“MALL”美國“西愛民頓”。美國購物中心的建設(shè)始終居于領(lǐng)先地位，對歐洲、澳州和亞洲國家產(chǎn)生了顯著的影響。一種較為固定的平面布局方式——即將一組商店圍繞小汽車布置，或者商店被小汽車包圍——很快得到重視，并逐漸流行起來。1937年建成的休斯敦奧克斯河中心(The River OaKs Center)有47家商店，并有32500平方米可出租面積(GLA)。30年代中期建設(shè)了一些小型鄰里中少，為郊區(qū)興起的居住區(qū)提供服務(wù).　　　　30一40年代，鄰里中心和郊區(qū)帶形中心的建設(shè)，以及堪培拉購物中心的規(guī)劃思想，為購物中心的設(shè)計、建設(shè)和管理積累了寶貴的經(jīng)驗(yàn)。百貨公司作為核心商店的角色和地位已經(jīng)得到了充分的認(rèn)識，此外，通過景觀設(shè)計和環(huán)境設(shè)計來強(qiáng)化購物行為、增加購物興趣的一系列設(shè)計方法也日臻成熟。　　郊區(qū)大型購物中心的發(fā)展，標(biāo)志著購物中心已經(jīng)成型。60年代中期在亞洲，日本已經(jīng)著手建設(shè)購物中心。面對新的復(fù)雜的環(huán)境和地段，它在規(guī)模、類型和設(shè)計方法方面都發(fā)生了適應(yīng)性變化，并逐漸走向成熟。以購物中心模式改造舊城商業(yè)區(qū)也得到了重視，購物中心建筑常常成為城市景觀的主角。 　　鄰里中心作為基本的購物設(shè)施，在許多國家的郊區(qū)居住區(qū)中大量存在。購物中心主要集中在車站附近或者新城中心，