【正文】 00 余個(gè)，開(kāi)車(chē)可達(dá)各個(gè)商業(yè)樓層。 Mall 銷(xiāo)售的商品和服務(wù)未必是最貴或最新潮的，而往往象征著進(jìn)入主流社會(huì)，但主流卻不失其多樣性。而開(kāi)發(fā) MALL 不僅需要理論，更要做到與實(shí)戰(zhàn)結(jié)合，才能取得成功。 開(kāi)發(fā)資金及土地因素 據(jù)了解，目前國(guó)外開(kāi)發(fā) MALL 的資金，一般由開(kāi)發(fā)商靠以往開(kāi)發(fā)其它商業(yè)項(xiàng)目取得成功后，以滾雪球的方式解決，內(nèi)中也有開(kāi)發(fā)商盡管自有資金充足，為了少納稅，也向銀行貸款進(jìn)行開(kāi)發(fā)。國(guó)內(nèi)的人 均收入、私家車(chē)擁有量、購(gòu)物消費(fèi)方式、飲食習(xí)慣、生活水平等等，決定了我們的國(guó)情。據(jù)統(tǒng)計(jì)，城市化率每提高 1 個(gè)百分點(diǎn)，便相當(dāng)于新增城市人口約 1500 萬(wàn)，能拉動(dòng)最終消費(fèi)增長(zhǎng) 個(gè)百分點(diǎn)。中國(guó) MALL：著“摩”還是著“魔”（下） 馬世領(lǐng) 202295 來(lái)源 :中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊 城市化與 MALL 如果說(shuō)“ MALL 與城市化”是發(fā)展商考慮的問(wèn)題，那么“城市化與 MALL”則是市長(zhǎng)要回答的問(wèn)題。 中 國(guó)人民大學(xué)黃國(guó)雄教授認(rèn)為，從根本來(lái)看，要從城市發(fā)展規(guī)劃這個(gè)角度來(lái)規(guī)范城市購(gòu)物中心、特別是大型購(gòu)物中心的發(fā)展規(guī)劃，在什么地方建、建多大，都必須考慮到城市的協(xié)調(diào)發(fā)展，考慮到周邊的環(huán)境，考慮中小企業(yè)的生存，考慮到購(gòu)買(mǎi)力的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)。 當(dāng)前制約我國(guó) MALL 的關(guān)鍵要素，人認(rèn)為有以下幾方面： 交通要素 : ShoppingMall 源自美國(guó)，歐美國(guó)家道路四通八達(dá)，交通便利，私家車(chē)普及， MALL 一般設(shè)在郊區(qū)，消費(fèi)者往往需要開(kāi)車(chē)購(gòu)物，一次購(gòu)物量大，購(gòu)物次數(shù)不多。其興建程序，一般先由政府規(guī)劃好商業(yè)用地，或由開(kāi) 發(fā)商根據(jù)需要向政府提出勾地申請(qǐng)，然后政府按照規(guī)劃或開(kāi)發(fā)商選址需要，由眾多具有經(jīng)濟(jì)實(shí)力和專(zhuān)業(yè)技術(shù)的開(kāi)發(fā)商對(duì)地塊進(jìn)行競(jìng)價(jià)，開(kāi)發(fā)商獲得土地后即進(jìn)行建設(shè)。 MALL 選址可以多作選擇，資金亦可多方籌集，唯有不但了解市場(chǎng)規(guī)律，熟悉商業(yè)運(yùn)作模式，而且又具 有 MALL 成功操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)的專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)和人才當(dāng)前卻十分缺乏，如此，必然制約了國(guó)內(nèi) MALL 的健康有序發(fā)展。青少年覺(jué)得 mall 很酷，流連忘返；成年人有事沒(méi)事也愛(ài)逛 mall，使之成為一種習(xí)慣和嗜好。一期 55 萬(wàn)平方米將成為世界最大的商業(yè)單體建筑， 5 至 6 家主力店， 20 余家半主力店， 600 余家專(zhuān)賣(mài)店， 100余家主題餐廳，十余家?jiàn)蕵?lè)休閑娛樂(lè)場(chǎng)所。 預(yù)計(jì)項(xiàng)目商業(yè)效應(yīng)有效輻射海南省及北部灣廣大地區(qū)。 與天河城并列成為廣州商業(yè)地產(chǎn)典范的中華廣場(chǎng)位于廣州市中心 —— 中山三路與較場(chǎng)西路交界處，由廣州興盛房地產(chǎn)發(fā)展有限公司開(kāi)發(fā)，由其股東之一 —— 香港昌盛集團(tuán)有限公司全額投資建成。地上 7 層，地下 3 層，北面露天廣場(chǎng)面積 3000 多平方米。一項(xiàng)眾所周知的數(shù)據(jù)是，在日本， MALL 店 鋪僅占 1%， 但卻創(chuàng)造了全國(guó) 3500億美元零售總額的大部分；在美國(guó)， MALL 已占有全國(guó) 50%以上的零售額，僅 2022 年其營(yíng)業(yè)額就已達(dá)到了 1 萬(wàn)億美元。 MALL 的面積一般在 10 萬(wàn)平米以上，大于 20 萬(wàn)平米的叫超級(jí)MALL，小于 10 萬(wàn)平米則稱(chēng)購(gòu)物中心。因而 MALL 的 STP 目標(biāo)市場(chǎng)選擇，其主力 的核心目標(biāo)顧客群，應(yīng)是聚焦于區(qū)域消費(fèi)能力較強(qiáng)、容量較大的消費(fèi)板塊上。國(guó)內(nèi)的人均收入、私家車(chē)擁有量、購(gòu)物消費(fèi)方式、飲食習(xí)慣、生活水平等等，決定了我們的國(guó)情。 開(kāi)發(fā)資金及土地因素?fù)?jù)了解，目前國(guó)外開(kāi)發(fā) MALL 的資金，一般由開(kāi)發(fā)商靠以往開(kāi)發(fā)其它商業(yè)項(xiàng)目取得成功后，以滾雪球的方式解決，內(nèi)中也有開(kāi)發(fā)商盡管自有資金充足，為了少納稅，也向銀行貸款進(jìn)行開(kāi)發(fā)。而開(kāi)發(fā) MALL 不僅需要理論，更要做到與實(shí)戰(zhàn)結(jié)合，才能取得成功。作為商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入經(jīng)濟(jì)壟斷、資本高度集中的綜合產(chǎn)物 —— 超大型購(gòu)物中心也最早在廣州出現(xiàn)。用專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)來(lái)說(shuō)，這二者的業(yè)態(tài)并無(wú)本質(zhì)區(qū)別，你在北京路由頭逛到尾，與你在天河城從底跑到頂，所獲得的、感知的的確難有本質(zhì)上的差別，至少在鈔票水似的流出去這點(diǎn)上別無(wú)二致。 商品短缺時(shí)期很快過(guò)去，從上世紀(jì) 90 年代，隨著廣州經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，百貨商店如雨后春筍般出現(xiàn)，新大新、廣百就是在那個(gè)時(shí)候噴薄而出的；老牌的友誼商店、南方大廈也是活力四射。 1997 年每天有 18 萬(wàn)人流量，到 1998 年有 25 萬(wàn)人次， 2022年圣誕節(jié)創(chuàng)下了每天 67 萬(wàn)人次的紀(jì)錄，到 2022 年又創(chuàng)造了 83 萬(wàn)人次的紀(jì)錄。 爭(zhēng)議從未停息，理性正在回歸 關(guān)于購(gòu)物中心的爭(zhēng)議，從購(gòu)物中心的勃興之時(shí)開(kāi)始，似乎就不曾停息?！? 專(zhuān)家訪(fǎng)談 現(xiàn)代人的生活不能沒(méi)有購(gòu)物中心 訪(fǎng)談對(duì)象：零售學(xué)專(zhuān)家高振生，廣東金融學(xué)院副教授，對(duì)零售業(yè)理論及實(shí)踐有深入研究，對(duì)購(gòu)物中心在中國(guó)的發(fā)展保持著持續(xù)關(guān)注。城市化到了高級(jí)階段(城市化率達(dá)到 70％以上 )，零售業(yè)將呈現(xiàn)離心聚集的態(tài)勢(shì)，即離開(kāi)幾何中心，向郊區(qū)聚集。廣州目前仍應(yīng)以發(fā)展城市購(gòu)物中心為主，不管住在市中心還是市郊，廣州人的生活都不能離開(kāi)購(gòu)物中心。 1991 年，有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)在泰國(guó)考察時(shí)，當(dāng)?shù)刭?gòu)物中心的紅火和熱鬧讓領(lǐng)導(dǎo)們唏噓喟嘆了一番，回國(guó)后當(dāng)機(jī)立斷模仿泰國(guó)建一所大型的購(gòu)物中心。報(bào)批的資金是 3 億，但是半年后概算出來(lái)時(shí)，我們發(fā)現(xiàn)需要資金 9 個(gè)億，加上地價(jià)后的總投資達(dá)到 13 個(gè)億，倘若再算上爛尾的寫(xiě) 字樓和酒店，投資就達(dá)到 17個(gè)億。到今天為止，天河城也還沒(méi)有自己的對(duì)手；因?yàn)閰⒄障档娜笔?，天河城的蔚為大觀(guān)似乎總是缺少了一些說(shuō)服力。 發(fā)展態(tài)勢(shì) 廣州購(gòu)物中心排第五 根據(jù) 2022 年中國(guó)購(gòu)物中心國(guó)際論壇第 二屆年會(huì)的研討結(jié)果，廣州購(gòu)物中心業(yè)態(tài)多項(xiàng)指標(biāo)落后滬京深，港臺(tái)資不投廣州而投滬京被認(rèn)為是主要原因。煩！但沒(méi)辦法，購(gòu)物環(huán)境就是這么惡劣，買(mǎi)一樣?xùn)|西有時(shí)真的要滿(mǎn)城亂竄，跑斷了腿完不成任務(wù)還得不到老婆的表?yè)P(yáng)。在它面前，過(guò)去那些靠一間小士多可以發(fā)家致富的個(gè)體戶(hù)沒(méi)有了顏色。看著他們斗，我們當(dāng)然高興。 □鄧毅富 下期預(yù)告 廣州是中國(guó)信息化和信息產(chǎn)業(yè)起步最早的地區(qū)之一，具有國(guó)際一流水平的信息基礎(chǔ)設(shè)施。我會(huì)分享一下這方面的shoppingmall 發(fā)展史。雖然它能在這里生存下去是因?yàn)樗奈恢梅浅：茫宜鼈冎苓叞l(fā)展了很多路邊餐飲的概念。他們對(duì)入住中國(guó)很感興趣，但是目前零售市場(chǎng)要開(kāi)放，對(duì)于音像和書(shū)籍產(chǎn)品還是有限制的。當(dāng)你觀(guān)察澳大利亞、曼谷 、馬來(lái)西亞、甚至美國(guó)的購(gòu)物中心發(fā)展，城郊 shoppingmall 比較多。因?yàn)樗顺汕先f(wàn)的人住他們的酒店，其中中庭變成了一個(gè)溜冰場(chǎng)，這是地下商城，從一層向下看，一直看到負(fù)三層。對(duì)于零售業(yè)的發(fā)展它的交通是非常重要的，我相信在過(guò)去五到七年馬來(lái)西亞投入了很多基礎(chǔ)設(shè)施方面的建造。這是在社區(qū)當(dāng)中消費(fèi)越來(lái)越方便。我在 1995 年引進(jìn)一家香港電影院，那時(shí)候一年只有國(guó)外的大片，每年都有 20 部大片，到時(shí)候就完全開(kāi)放了。你在中國(guó)是否看到有這種情況出現(xiàn)。還有合適的商圈里頭要有合適的定位。那時(shí)候它不是很大，想用藍(lán)色奪取人家的眼球。在這種情況下，如果每個(gè)開(kāi)發(fā)商都想搞一個(gè)高檔的購(gòu)物中心如果存活下去，即便上海的那個(gè)也會(huì)變成一些問(wèn)題，對(duì)外地的品牌稅會(huì)比較高。所有的購(gòu)物中心定位都做得非常好，他甚至從每個(gè)購(gòu)物中心有一個(gè)走道的連接，這是來(lái)福世廣場(chǎng)的一個(gè)綜合性項(xiàng)目，這是室內(nèi)設(shè)計(jì)。這是新加坡的一些城郊 MALL，城郊的 MALL 也不一定需要高檔的建材，至1993 年開(kāi)業(yè)以來(lái) 每年租金都上揚(yáng) 5％。 這是一 個(gè) IT 的 MALL，它以 IT 作為主力的概念。這之前都是一些貨艙轉(zhuǎn)換成一個(gè)主題的購(gòu)物中心，這里有酒吧、餐飲店，也有一些娛樂(lè)的項(xiàng)目。 新加坡有一個(gè)會(huì)展中心，它會(huì)重新定位改造成一個(gè)超大型的項(xiàng)目。他們要的不只是一個(gè)好的租金價(jià)位，他們要的有良好的管理，還有一個(gè)好的定位，要讓商業(yè)組合，這些適不適合零售商經(jīng)營(yíng)。一個(gè)購(gòu)物中心一個(gè)核心環(huán)節(jié)就是營(yíng)銷(xiāo)推廣，一般城市的購(gòu)物中心會(huì)從租金回報(bào)中拿出3％到 5％的預(yù)算做推廣。返工還是修改成本都是很高的，所以超群把開(kāi)發(fā)商的資金給縮短了。以及將會(huì)出現(xiàn)一些新的 shoppingmall 形式，以及目前所有的一些 shoppingmall 的類(lèi)型，和這個(gè)行業(yè)所要面對(duì)的挑戰(zhàn)，尤其是從二十五年發(fā)展史當(dāng)中有什么值得我們借鑒的地方。所以購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)是一個(gè)非常有利潤(rùn)回報(bào)而且是 非常高回報(bào)的行業(yè)。另一個(gè) shoppingmall 的特性你可以以游客為目標(biāo)客群，馬來(lái)西亞每年有超過(guò)兩百多萬(wàn)的中東游客，但是中國(guó)有超過(guò)一千萬(wàn)，它可能會(huì)到 1500 萬(wàn)到 2022 萬(wàn)。在中國(guó)你有可能在城郊建立一個(gè) MALL，我認(rèn)為這是可以辦到的，開(kāi)發(fā)城郊開(kāi)發(fā)商這方面的成功。還有這幾個(gè)溫泉度假村、購(gòu)物中心，還有這幾個(gè)面向主題公園還有主店。 shoppingmall 自從 90 年代金融危機(jī)到現(xiàn)在，還是空置率比較高。如果你在城市中心要建 MALL，就要考慮十年后的發(fā)展如何，是一要萬(wàn)兩千平米的超 市嗎？這是需要考慮的。電影院的經(jīng)營(yíng)是一個(gè)非常長(zhǎng)遠(yuǎn)的企劃，要考慮近期能不能接受這樣的回報(bào)。東南亞 shoppingmall 雖然成功了，但是人均 GDP 不是很高70 年代的時(shí)候，但是你不能生搬硬套把國(guó)外的模式直接搬進(jìn)來(lái)，在這個(gè)當(dāng)中是一個(gè)很小的商圈，三個(gè)大型的購(gòu)物中心都擠在那一塊，三個(gè)購(gòu)物中心都受到很?chē)?yán)重的影響。它有接近一百家大小不同的購(gòu)物中心。你也看到手扶梯直接上高層，越來(lái)越接近街道上的行人。同樣在正大廣場(chǎng)也看到這樣的情況，它的走廊中庭很大，客流離開(kāi)地面相對(duì)比較遠(yuǎn)。 新加坡的購(gòu)物主要四個(gè)地段，第一個(gè)烏杰路還有濱海城郊，以及專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)。跟蹤這三個(gè)購(gòu)物中心的發(fā)展，都經(jīng)過(guò)了重新定位的過(guò)程。 在曼谷有一個(gè)地方叫做般那，有 180 萬(wàn)人口在三到五公里之內(nèi)。 在曼谷來(lái)說(shuō)，本地的百貨店以及大型超市，比外來(lái)的還要強(qiáng)勢(shì)。尤其旅游購(gòu)物方 面是值得我們借鑒的。它有所謂的城市中的海濱，還有一個(gè)星級(jí)的酒店。而且你可以看到甚至把國(guó)際快餐店放在四層，這在中國(guó)來(lái)說(shuō)可能是辦不到的，找一個(gè)好的設(shè)計(jì)師，比較好的零售策劃師，一個(gè)能夠經(jīng)營(yíng)和規(guī)劃 shoppingmall 的人，一個(gè)好的招 商團(tuán)隊(duì)，甚至把租會(huì)帶上四層沒(méi)有問(wèn)題。馬來(lái)西亞已經(jīng)在東歐游客方面已經(jīng)有了獨(dú)特的市場(chǎng)，這些是一些很有錢(qián)的購(gòu)物者。我們以不同投資者甚至和物業(yè)基金合作，購(gòu)物中心的回報(bào)甚至比酒店服務(wù)辦公樓還要高。今年年底 12 月在中國(guó)零售業(yè)市場(chǎng)完全對(duì)外開(kāi)放。就例如宜家等等還有許多快餐店入住了。還有一些是根據(jù)季節(jié)性的裝飾，這個(gè)是圣誕節(jié)的裝飾，這帶動(dòng)消費(fèi)的一 些做法，但是你必須要做很好的設(shè)計(jì)。所以必須打造成一個(gè)整體的概念才能開(kāi)始去招商。從這里可以學(xué)習(xí)到什么呢？新加坡購(gòu)物中心的開(kāi)發(fā)商不斷找一些新鮮的去迎合消費(fèi)者許久，但是這個(gè)購(gòu)物中心的設(shè)計(jì)是必須能夠永久有序經(jīng)營(yíng)的。我覺(jué)得這里的環(huán)境氛圍比新天地還要好。而且目標(biāo)年齡人群是 25 歲到 30 歲。這是東南亞第一家零售房地產(chǎn)基金的一個(gè)項(xiàng)目。 關(guān)于購(gòu)物中心如果你翻新過(guò)于頻繁的話(huà)，你所得到的回報(bào)完全花在翻新投資上了，所以好的購(gòu)物中心必須要維保要做得好。它是專(zhuān)注于年輕人的市場(chǎng)，它有一個(gè)最大的項(xiàng)目是一家主力店，整個(gè)設(shè)計(jì)色彩是關(guān)注于面向人群人的。你也看到手扶梯直接上高層，越來(lái)越接近街道上的行人。它有接近一百家大小不同的購(gòu)物中心。東南亞 shoppingmall 雖然成功了，但是人均 GDP 不是很高70 年代的時(shí)候，但是你不能生搬硬套把國(guó)外的模式直接搬進(jìn)來(lái)，在這個(gè)當(dāng)中是一個(gè)很小的商圈，三個(gè)大型的購(gòu)物中心都擠在那一塊，三個(gè)購(gòu)物中心都受到很?chē)?yán)重的影響。電影院的經(jīng)營(yíng)是一個(gè)非常長(zhǎng)遠(yuǎn)的企劃，要考慮近期能不能接受這樣的回報(bào)。如果你在城市中心要建 MALL，就要考慮十年后的發(fā)展如何，是 一要萬(wàn)兩千平米的超市嗎？這是需要考慮的。 shoppingmall 自從 90 年代金融危機(jī)到現(xiàn)在，還是空置率比較高。還有這幾個(gè)溫泉度假村、購(gòu)物中心，還有這幾個(gè)面向主 題公園還有主店。在中國(guó)你有可能在城郊建立一個(gè) MALL，我認(rèn)為這是可以辦到的，開(kāi)發(fā)城郊開(kāi)發(fā)商這方面的成功。另一個(gè) shoppingmall 的特性你可以以游客為目標(biāo)客群，馬來(lái)西亞每年有超過(guò)兩百多萬(wàn)的中東游客，但是中國(guó)有超過(guò)一千萬(wàn)，它可能會(huì)到 1500 萬(wàn)到 2022 萬(wàn)。所以購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)是一個(gè)非 常有利潤(rùn)回報(bào)而且是非常高回報(bào)的行業(yè)。以及將會(huì)出現(xiàn)一些新的 shoppingmall 形式，以及目前所有的一些 shoppingmall 的類(lèi)型，和這個(gè)行業(yè)所要面對(duì)的挑戰(zhàn)，尤其是從二十五年發(fā)展史當(dāng)中有什么值得我們借鑒的地方。 1995 年 10 月 1 日，廣東省郵電 (INTERNET)網(wǎng) (GDNET)在廣州、深圳、珠海同時(shí)開(kāi)通，標(biāo)志著因特網(wǎng)在廣東的建立。就環(huán)境與服務(wù)來(lái)說(shuō)各有千 秋，不相上下，制勝之竅看來(lái)就在商品了。比如一般超市設(shè)計(jì)是一個(gè)入口，另一個(gè)就是出口，而吉之島則不同，設(shè)有顧客自由進(jìn)出的多條通道。那真是一片荒蕪的城鄉(xiāng)結(jié)合 部，哪有現(xiàn)在的繁華，天河城更是沒(méi)有影子。 最新動(dòng)態(tài) 廣州將控制建設(shè)購(gòu)物中心 在近日召開(kāi)的廣州市商業(yè)工作會(huì)議上，有官員表示，今年廣州將控制購(gòu)物中心的建設(shè)，適度發(fā)展大型綜合超市，力爭(zhēng)使其成為廣州消費(fèi)品市場(chǎng)的主力業(yè)態(tài)。 隨想錄 在天河城的璀璨里品味城市 夜色里的購(gòu)物中心都是通透的，天河城的北門(mén)、中華廣場(chǎng)的觀(guān)光電梯在夜幕里璀璨奪目。在做預(yù)算的過(guò)程里，我把一臺(tái)嶄新的筆記本電腦用壞了，可見(jiàn)數(shù)據(jù)的繁復(fù)；而天河城從報(bào)建