【正文】 00 余個，開車可達各個商業(yè)樓層。 Mall 銷售的商品和服務(wù)未必是最貴或最新潮的，而往往象征著進入主流社會，但主流卻不失其多樣性。而開發(fā) MALL 不僅需要理論，更要做到與實戰(zhàn)結(jié)合，才能取得成功。 開發(fā)資金及土地因素 據(jù)了解，目前國外開發(fā) MALL 的資金，一般由開發(fā)商靠以往開發(fā)其它商業(yè)項目取得成功后，以滾雪球的方式解決，內(nèi)中也有開發(fā)商盡管自有資金充足，為了少納稅，也向銀行貸款進行開發(fā)。國內(nèi)的人 均收入、私家車擁有量、購物消費方式、飲食習(xí)慣、生活水平等等，決定了我們的國情。據(jù)統(tǒng)計，城市化率每提高 1 個百分點，便相當(dāng)于新增城市人口約 1500 萬，能拉動最終消費增長 個百分點。中國 MALL：著“摩”還是著“魔”（下） 馬世領(lǐng) 202295 來源 :中國經(jīng)濟周刊 城市化與 MALL 如果說“ MALL 與城市化”是發(fā)展商考慮的問題，那么“城市化與 MALL”則是市長要回答的問題。 中 國人民大學(xué)黃國雄教授認為，從根本來看，要從城市發(fā)展規(guī)劃這個角度來規(guī)范城市購物中心、特別是大型購物中心的發(fā)展規(guī)劃，在什么地方建、建多大，都必須考慮到城市的協(xié)調(diào)發(fā)展，考慮到周邊的環(huán)境，考慮中小企業(yè)的生存，考慮到購買力的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢。 當(dāng)前制約我國 MALL 的關(guān)鍵要素，人認為有以下幾方面： 交通要素 : ShoppingMall 源自美國，歐美國家道路四通八達，交通便利，私家車普及， MALL 一般設(shè)在郊區(qū)，消費者往往需要開車購物，一次購物量大，購物次數(shù)不多。其興建程序，一般先由政府規(guī)劃好商業(yè)用地，或由開 發(fā)商根據(jù)需要向政府提出勾地申請，然后政府按照規(guī)劃或開發(fā)商選址需要，由眾多具有經(jīng)濟實力和專業(yè)技術(shù)的開發(fā)商對地塊進行競價，開發(fā)商獲得土地后即進行建設(shè)。 MALL 選址可以多作選擇，資金亦可多方籌集，唯有不但了解市場規(guī)律，熟悉商業(yè)運作模式，而且又具 有 MALL 成功操盤經(jīng)驗的專業(yè)機構(gòu)和人才當(dāng)前卻十分缺乏，如此，必然制約了國內(nèi) MALL 的健康有序發(fā)展。青少年覺得 mall 很酷，流連忘返；成年人有事沒事也愛逛 mall，使之成為一種習(xí)慣和嗜好。一期 55 萬平方米將成為世界最大的商業(yè)單體建筑， 5 至 6 家主力店， 20 余家半主力店， 600 余家專賣店， 100余家主題餐廳，十余家娛樂休閑娛樂場所。 預(yù)計項目商業(yè)效應(yīng)有效輻射海南省及北部灣廣大地區(qū)。 與天河城并列成為廣州商業(yè)地產(chǎn)典范的中華廣場位于廣州市中心 —— 中山三路與較場西路交界處，由廣州興盛房地產(chǎn)發(fā)展有限公司開發(fā)，由其股東之一 —— 香港昌盛集團有限公司全額投資建成。地上 7 層，地下 3 層，北面露天廣場面積 3000 多平方米。一項眾所周知的數(shù)據(jù)是，在日本， MALL 店 鋪僅占 1%， 但卻創(chuàng)造了全國 3500億美元零售總額的大部分；在美國， MALL 已占有全國 50%以上的零售額，僅 2022 年其營業(yè)額就已達到了 1 萬億美元。 MALL 的面積一般在 10 萬平米以上，大于 20 萬平米的叫超級MALL，小于 10 萬平米則稱購物中心。因而 MALL 的 STP 目標(biāo)市場選擇，其主力 的核心目標(biāo)顧客群，應(yīng)是聚焦于區(qū)域消費能力較強、容量較大的消費板塊上。國內(nèi)的人均收入、私家車擁有量、購物消費方式、飲食習(xí)慣、生活水平等等，決定了我們的國情。 開發(fā)資金及土地因素據(jù)了解，目前國外開發(fā) MALL 的資金，一般由開發(fā)商靠以往開發(fā)其它商業(yè)項目取得成功后，以滾雪球的方式解決，內(nèi)中也有開發(fā)商盡管自有資金充足，為了少納稅，也向銀行貸款進行開發(fā)。而開發(fā) MALL 不僅需要理論，更要做到與實戰(zhàn)結(jié)合，才能取得成功。作為商業(yè)競爭進入經(jīng)濟壟斷、資本高度集中的綜合產(chǎn)物 —— 超大型購物中心也最早在廣州出現(xiàn)。用專業(yè)術(shù)語來說，這二者的業(yè)態(tài)并無本質(zhì)區(qū)別，你在北京路由頭逛到尾，與你在天河城從底跑到頂，所獲得的、感知的的確難有本質(zhì)上的差別，至少在鈔票水似的流出去這點上別無二致。 商品短缺時期很快過去，從上世紀 90 年代，隨著廣州經(jīng)濟的迅猛發(fā)展，百貨商店如雨后春筍般出現(xiàn)，新大新、廣百就是在那個時候噴薄而出的；老牌的友誼商店、南方大廈也是活力四射。 1997 年每天有 18 萬人流量，到 1998 年有 25 萬人次， 2022年圣誕節(jié)創(chuàng)下了每天 67 萬人次的紀錄，到 2022 年又創(chuàng)造了 83 萬人次的紀錄。 爭議從未停息，理性正在回歸 關(guān)于購物中心的爭議，從購物中心的勃興之時開始，似乎就不曾停息?！? 專家訪談 現(xiàn)代人的生活不能沒有購物中心 訪談對象：零售學(xué)專家高振生，廣東金融學(xué)院副教授，對零售業(yè)理論及實踐有深入研究，對購物中心在中國的發(fā)展保持著持續(xù)關(guān)注。城市化到了高級階段(城市化率達到 70％以上 )，零售業(yè)將呈現(xiàn)離心聚集的態(tài)勢，即離開幾何中心，向郊區(qū)聚集。廣州目前仍應(yīng)以發(fā)展城市購物中心為主，不管住在市中心還是市郊，廣州人的生活都不能離開購物中心。 1991 年，有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)在泰國考察時，當(dāng)?shù)刭徫镏行牡募t火和熱鬧讓領(lǐng)導(dǎo)們唏噓喟嘆了一番，回國后當(dāng)機立斷模仿泰國建一所大型的購物中心。報批的資金是 3 億，但是半年后概算出來時，我們發(fā)現(xiàn)需要資金 9 個億，加上地價后的總投資達到 13 個億，倘若再算上爛尾的寫 字樓和酒店，投資就達到 17個億。到今天為止，天河城也還沒有自己的對手；因為參照系的缺失，天河城的蔚為大觀似乎總是缺少了一些說服力。 發(fā)展態(tài)勢 廣州購物中心排第五 根據(jù) 2022 年中國購物中心國際論壇第 二屆年會的研討結(jié)果，廣州購物中心業(yè)態(tài)多項指標(biāo)落后滬京深，港臺資不投廣州而投滬京被認為是主要原因。煩！但沒辦法，購物環(huán)境就是這么惡劣，買一樣?xùn)|西有時真的要滿城亂竄，跑斷了腿完不成任務(wù)還得不到老婆的表揚。在它面前，過去那些靠一間小士多可以發(fā)家致富的個體戶沒有了顏色。看著他們斗，我們當(dāng)然高興。 □鄧毅富 下期預(yù)告 廣州是中國信息化和信息產(chǎn)業(yè)起步最早的地區(qū)之一，具有國際一流水平的信息基礎(chǔ)設(shè)施。我會分享一下這方面的shoppingmall 發(fā)展史。雖然它能在這里生存下去是因為它的位置非常好，而且它們周邊發(fā)展了很多路邊餐飲的概念。他們對入住中國很感興趣，但是目前零售市場要開放，對于音像和書籍產(chǎn)品還是有限制的。當(dāng)你觀察澳大利亞、曼谷 、馬來西亞、甚至美國的購物中心發(fā)展，城郊 shoppingmall 比較多。因為它吸引了成千上萬的人住他們的酒店，其中中庭變成了一個溜冰場，這是地下商城，從一層向下看，一直看到負三層。對于零售業(yè)的發(fā)展它的交通是非常重要的，我相信在過去五到七年馬來西亞投入了很多基礎(chǔ)設(shè)施方面的建造。這是在社區(qū)當(dāng)中消費越來越方便。我在 1995 年引進一家香港電影院，那時候一年只有國外的大片，每年都有 20 部大片，到時候就完全開放了。你在中國是否看到有這種情況出現(xiàn)。還有合適的商圈里頭要有合適的定位。那時候它不是很大，想用藍色奪取人家的眼球。在這種情況下，如果每個開發(fā)商都想搞一個高檔的購物中心如果存活下去，即便上海的那個也會變成一些問題，對外地的品牌稅會比較高。所有的購物中心定位都做得非常好，他甚至從每個購物中心有一個走道的連接，這是來福世廣場的一個綜合性項目，這是室內(nèi)設(shè)計。這是新加坡的一些城郊 MALL，城郊的 MALL 也不一定需要高檔的建材，至1993 年開業(yè)以來 每年租金都上揚 5％。 這是一 個 IT 的 MALL，它以 IT 作為主力的概念。這之前都是一些貨艙轉(zhuǎn)換成一個主題的購物中心，這里有酒吧、餐飲店，也有一些娛樂的項目。 新加坡有一個會展中心，它會重新定位改造成一個超大型的項目。他們要的不只是一個好的租金價位，他們要的有良好的管理，還有一個好的定位，要讓商業(yè)組合，這些適不適合零售商經(jīng)營。一個購物中心一個核心環(huán)節(jié)就是營銷推廣，一般城市的購物中心會從租金回報中拿出3％到 5％的預(yù)算做推廣。返工還是修改成本都是很高的，所以超群把開發(fā)商的資金給縮短了。以及將會出現(xiàn)一些新的 shoppingmall 形式，以及目前所有的一些 shoppingmall 的類型，和這個行業(yè)所要面對的挑戰(zhàn)，尤其是從二十五年發(fā)展史當(dāng)中有什么值得我們借鑒的地方。所以購物中心的經(jīng)營是一個非常有利潤回報而且是 非常高回報的行業(yè)。另一個 shoppingmall 的特性你可以以游客為目標(biāo)客群，馬來西亞每年有超過兩百多萬的中東游客，但是中國有超過一千萬，它可能會到 1500 萬到 2022 萬。在中國你有可能在城郊建立一個 MALL，我認為這是可以辦到的，開發(fā)城郊開發(fā)商這方面的成功。還有這幾個溫泉度假村、購物中心，還有這幾個面向主題公園還有主店。 shoppingmall 自從 90 年代金融危機到現(xiàn)在，還是空置率比較高。如果你在城市中心要建 MALL，就要考慮十年后的發(fā)展如何，是一要萬兩千平米的超 市嗎？這是需要考慮的。電影院的經(jīng)營是一個非常長遠的企劃，要考慮近期能不能接受這樣的回報。東南亞 shoppingmall 雖然成功了，但是人均 GDP 不是很高70 年代的時候，但是你不能生搬硬套把國外的模式直接搬進來，在這個當(dāng)中是一個很小的商圈，三個大型的購物中心都擠在那一塊，三個購物中心都受到很嚴重的影響。它有接近一百家大小不同的購物中心。你也看到手扶梯直接上高層，越來越接近街道上的行人。同樣在正大廣場也看到這樣的情況，它的走廊中庭很大，客流離開地面相對比較遠。 新加坡的購物主要四個地段，第一個烏杰路還有濱海城郊，以及專業(yè)市場。跟蹤這三個購物中心的發(fā)展，都經(jīng)過了重新定位的過程。 在曼谷有一個地方叫做般那，有 180 萬人口在三到五公里之內(nèi)。 在曼谷來說，本地的百貨店以及大型超市，比外來的還要強勢。尤其旅游購物方 面是值得我們借鑒的。它有所謂的城市中的海濱，還有一個星級的酒店。而且你可以看到甚至把國際快餐店放在四層，這在中國來說可能是辦不到的，找一個好的設(shè)計師，比較好的零售策劃師，一個能夠經(jīng)營和規(guī)劃 shoppingmall 的人，一個好的招 商團隊，甚至把租會帶上四層沒有問題。馬來西亞已經(jīng)在東歐游客方面已經(jīng)有了獨特的市場，這些是一些很有錢的購物者。我們以不同投資者甚至和物業(yè)基金合作，購物中心的回報甚至比酒店服務(wù)辦公樓還要高。今年年底 12 月在中國零售業(yè)市場完全對外開放。就例如宜家等等還有許多快餐店入住了。還有一些是根據(jù)季節(jié)性的裝飾，這個是圣誕節(jié)的裝飾，這帶動消費的一 些做法，但是你必須要做很好的設(shè)計。所以必須打造成一個整體的概念才能開始去招商。從這里可以學(xué)習(xí)到什么呢？新加坡購物中心的開發(fā)商不斷找一些新鮮的去迎合消費者許久，但是這個購物中心的設(shè)計是必須能夠永久有序經(jīng)營的。我覺得這里的環(huán)境氛圍比新天地還要好。而且目標(biāo)年齡人群是 25 歲到 30 歲。這是東南亞第一家零售房地產(chǎn)基金的一個項目。 關(guān)于購物中心如果你翻新過于頻繁的話，你所得到的回報完全花在翻新投資上了，所以好的購物中心必須要維保要做得好。它是專注于年輕人的市場，它有一個最大的項目是一家主力店，整個設(shè)計色彩是關(guān)注于面向人群人的。你也看到手扶梯直接上高層，越來越接近街道上的行人。它有接近一百家大小不同的購物中心。東南亞 shoppingmall 雖然成功了，但是人均 GDP 不是很高70 年代的時候，但是你不能生搬硬套把國外的模式直接搬進來，在這個當(dāng)中是一個很小的商圈，三個大型的購物中心都擠在那一塊，三個購物中心都受到很嚴重的影響。電影院的經(jīng)營是一個非常長遠的企劃，要考慮近期能不能接受這樣的回報。如果你在城市中心要建 MALL，就要考慮十年后的發(fā)展如何，是 一要萬兩千平米的超市嗎？這是需要考慮的。 shoppingmall 自從 90 年代金融危機到現(xiàn)在，還是空置率比較高。還有這幾個溫泉度假村、購物中心，還有這幾個面向主 題公園還有主店。在中國你有可能在城郊建立一個 MALL，我認為這是可以辦到的，開發(fā)城郊開發(fā)商這方面的成功。另一個 shoppingmall 的特性你可以以游客為目標(biāo)客群，馬來西亞每年有超過兩百多萬的中東游客，但是中國有超過一千萬，它可能會到 1500 萬到 2022 萬。所以購物中心的經(jīng)營是一個非 常有利潤回報而且是非常高回報的行業(yè)。以及將會出現(xiàn)一些新的 shoppingmall 形式，以及目前所有的一些 shoppingmall 的類型，和這個行業(yè)所要面對的挑戰(zhàn)，尤其是從二十五年發(fā)展史當(dāng)中有什么值得我們借鑒的地方。 1995 年 10 月 1 日，廣東省郵電 (INTERNET)網(wǎng) (GDNET)在廣州、深圳、珠海同時開通，標(biāo)志著因特網(wǎng)在廣東的建立。就環(huán)境與服務(wù)來說各有千 秋，不相上下，制勝之竅看來就在商品了。比如一般超市設(shè)計是一個入口，另一個就是出口，而吉之島則不同，設(shè)有顧客自由進出的多條通道。那真是一片荒蕪的城鄉(xiāng)結(jié)合 部，哪有現(xiàn)在的繁華，天河城更是沒有影子。 最新動態(tài) 廣州將控制建設(shè)購物中心 在近日召開的廣州市商業(yè)工作會議上，有官員表示，今年廣州將控制購物中心的建設(shè)，適度發(fā)展大型綜合超市，力爭使其成為廣州消費品市場的主力業(yè)態(tài)。 隨想錄 在天河城的璀璨里品味城市 夜色里的購物中心都是通透的，天河城的北門、中華廣場的觀光電梯在夜幕里璀璨奪目。在做預(yù)算的過程里，我把一臺嶄新的筆記本電腦用壞了，可見數(shù)據(jù)的繁復(fù)；而天河城從報建