【正文】 ，以及令人愉悅的 環(huán)境 9) 本地主流客戶雖然學(xué)歷和收入不高 ，但年齡不大，對(duì)新商場(chǎng)的關(guān)注意愿較強(qiáng)，并且也意識(shí)到了停車不便、推廣不夠積極主動(dòng)、娛樂(lè)場(chǎng)所太少等問(wèn)題，如果本案能夠針對(duì)消費(fèi)群尚未滿足需求，提供 超市、平價(jià)折扣商場(chǎng) ，并在 空間舒適性 （休閑廣場(chǎng)、中庭、綠化、小品等）、 便利性 （停車便利、動(dòng)線合理）以及 休閑娛樂(lè)配套 上針對(duì)性的加以著力打造，并且引進(jìn)一批 積極推廣促銷的商家 ，則勢(shì)必迎合消費(fèi)者的需求，贏得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 11) 本地客戶中，尤其以 中檔主流客戶的需求最值得本項(xiàng)目注意 ，對(duì)于這部分客戶而言，新一佳的檔次略低，好世界的環(huán)境不夠舒適，廣百時(shí)代廣場(chǎng)的品牌少、東西貴，我們可以抓住市場(chǎng)機(jī)會(huì)搶占中檔主流市場(chǎng)。 ? 餐飲方面 ，以粵菜和本地風(fēng)味餐飲為主，呈現(xiàn)出單體規(guī)模大，分布較散（除了時(shí)代食府、好世界美食城、天寧廣場(chǎng)湘菜王府之外，主要分布于西江北、北嶺、度假區(qū)等區(qū)域），時(shí)代食府的各地風(fēng)味美食系列因特色齊全，價(jià)格比較合理，經(jīng)營(yíng)情況良好。主要入駐企業(yè)包括 三部分客戶 ，首先是銀行、石油、旅行社、電器、啤酒、物流等大型企業(yè)機(jī)構(gòu)，面積需求較大，一般整層或半層租用；另有一些是大型企業(yè)在本地的辦事處，需要面積較小，但單 位面積租金承受力高，注重公司形象展示；此外還有一些中小型服務(wù)行業(yè)，如會(huì)計(jì)師事務(wù)所、律師事務(wù)所、顧問(wèn)咨詢企業(yè)、網(wǎng)絡(luò)公司、裝飾公司、廣告公司等，需要的面積不大，注重經(jīng)濟(jì)實(shí)惠，經(jīng)常加班，一般喜歡分戶式空調(diào)。 7. 項(xiàng)目總體定位 8. 業(yè)態(tài)規(guī)劃建議 1) 業(yè)態(tài) 規(guī)劃 說(shuō)明 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研分析，項(xiàng)目組一致認(rèn)為本項(xiàng)目適宜的開發(fā)組合為： 購(gòu)物中心＋酒店式公寓 +風(fēng)情 商業(yè)街 ，同時(shí)確立了 “購(gòu)物中心為主體，酒店式公寓開發(fā)為補(bǔ)充 ，風(fēng)情 商業(yè)街區(qū) 為特色 ” 的整體開發(fā)思路。 擬安排首層 2020 ㎡，其余安排于負(fù)一層，共計(jì) 萬(wàn)㎡ 。 ? 商業(yè)部分的內(nèi)外部設(shè)計(jì)要堅(jiān)持 寬敞、通透、明亮、實(shí)用 的總體原則。 2) 購(gòu)物中心部分一般建筑要求 ? 柱網(wǎng)： m 9m ? 層高（板到板）：購(gòu)物中心部分負(fù)一層 米，首層層高 米， 2 層及以上 5 米 ? 荷載：超市生鮮及倉(cāng)庫(kù)區(qū)為 1000kg/平米，其余部分 400700 kg/平米 ? 地下室擬設(shè)一層，其中 16000 平米預(yù)留給超市（層高 米左右），另劃出 18000 平米為地下車庫(kù) 及 設(shè)備間 （ 車位 約 500） ? 購(gòu)物中心的主體部分以 34 層為宜（層數(shù)過(guò)多不利于招商和爭(zhēng)取較理想的租金），局部（如影院需要兩層高度）可以略有突破，單層平面面積 不低于 10000 平米 3) 酒店 式 公寓部分 ? 戶型參考：主力戶型 50— 80 平米為主（ 此處為計(jì)價(jià)面積， 通過(guò)贈(zèng)送面積，實(shí)際套內(nèi)面積可達(dá) 60－ 90 平方），包括單房公寓（ 35－ 45 平米）、一房一廳（ 45－ 60 平米）、兩房（ 60— 80 平米） 及少量 三房單位（ 80—90 平米）等多種戶型單位，要求通風(fēng)采光和景觀好，戶型方面可有所創(chuàng)新（如假?gòu)?fù)式，夾層 ，露臺(tái)，入戶花園 贈(zèng)送面積等），宜商宜居。 投資回報(bào)估算 ? 按照 萬(wàn)平米的總建筑面積，總投資額 估計(jì) 約 億 （包含土地成本 /建安 /營(yíng)銷費(fèi)用 /稅費(fèi) /利息等） 。 附錄一：主要商場(chǎng)租金情況 商場(chǎng) 位置 計(jì)租面積 單位租金 管理費(fèi)街鋪 110 7 2 7 元/ 平方米, 包管理費(fèi)街鋪 90 5 2 2 元/ 平方米, 包管理費(fèi)首層 40 1 0 0 多/ 平方米, 包管理費(fèi)首層 40 1 7 0 元/ 平方米（再打5 折） 2 5 元/ 平方米夾層 30 1 6 5 元/ 平方米（再打3 折） 2 5 元/ 平方米（再打7 折）街鋪 87 1 3 8 元/ 平方米（再打6 折）街鋪 45 8 0 元/ 平方米, 包管理費(fèi)街鋪 27 1 0 0 元/ 平方米街鋪 28 1 0 0 元/ 平方米, 包管理費(fèi)負(fù)一層 24 1 5 元/ 平方米負(fù)一層 10 6 0 元/ 平方米負(fù)一層 31 4 0 元/ 平方米一樓 31 9 6 元/ 平方米一樓 15 1 3 3 元/ 平方米一樓 40 1 2 5 元/ 平方米一樓 9 4 4 元/ 平方米一樓 10 5 0 元/ 平方米一樓 15 2 2 7 元/ 平方米一樓 12 3 3 3 元/ 平方米一樓 17 2 1 2 元/ 平方米一樓 15 2 3 4 元/ 平方米一樓 17 1 9 4 元/ 平方米一樓 16 2 2 4 元/ 平方米工影商場(chǎng) 街鋪 39 7 7 3 元/ 平方米湖濱商場(chǎng) 一樓 10 1 5 9 元/ 平方米, 包管理費(fèi) 管理費(fèi)水電費(fèi)全包端州四路 街鋪 100 55 元 / 平方米 5 元 / 平方米5 元/ 平方米2 5 元/ 平方米天寧廣場(chǎng)藍(lán)宮商場(chǎng)1 4 0 元/ 平方米/ 月6 元/ 平方米好世界廣場(chǎng)廣百時(shí)代廣場(chǎng) 附錄 二 ：肇慶酒店業(yè)統(tǒng)計(jì)資料 客 房五星級(jí) 四星級(jí) 三星級(jí) 二星級(jí) 一星級(jí) （間）全市合計(jì) 54 2 12 14 5 4697 9112 5 2 . 6市　直 22 2 4 7 2334 4428 5 2 . 8端　州 5 1 566 1143 5 2 . 3鼎　湖 2 2 119 320 3 8 . 4四　會(huì) 6 2 1 1 564 976 4 7 . 7高　要 2 153 288 4 6 . 4廣　寧 3 1 163 388 5 8 . 2德　慶 4 3 253 488 4 2 . 9封　開 5 3 1 265 508 6 1 . 1懷　集 5 2 1 2 280 573 7 5 . 9客房出租率（% ）縣（市）區(qū) 賓館（家）床 位（張） 附錄 三 ：肇慶旅游業(yè)統(tǒng)計(jì)資料（ 2020 年） 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 一 .城市住宿設(shè)施接待旅游者人數(shù) 39 46 二、旅行社組織接待人數(shù) 組織國(guó)內(nèi)旅游人數(shù) 接待國(guó)內(nèi)旅游人數(shù) 自主外聯(lián)旅游人數(shù) 組織出境旅游人數(shù) 三、景區(qū)（點(diǎn)）接待人數(shù) 113 125 136 四、賓館（酒店）開房率 (百分點(diǎn)） 51 五、預(yù)計(jì)全市旅游收入 附錄四：肇 慶城區(qū)商業(yè)消費(fèi)市場(chǎng)研究問(wèn)卷 及統(tǒng)計(jì)分析圖表 本次調(diào)查屬于自愿性調(diào)查 肇慶商業(yè)消費(fèi)行為研究問(wèn)卷 （ E06022） 訪問(wèn) 問(wèn)卷號(hào) 錄入 問(wèn)卷號(hào) 一審 二審 復(fù)核 抄碼 編碼 一錄 二錄 被訪者信息 被訪者姓名 性別 區(qū) /縣 本地居住 地址 郵政編碼 被訪者聯(lián)系方式 總機(jī) 分機(jī) 電話（家） （區(qū)號(hào)） 電話號(hào)碼 電話（單位） （區(qū)號(hào)） 電話號(hào)碼 訪問(wèn)員信息 攔截員姓名 攔截員編號(hào) 訪問(wèn)員姓名 訪問(wèn)員編號(hào) 訪問(wèn)開始時(shí)間 _____時(shí) ______分 訪問(wèn)日期 訪問(wèn)結(jié)束時(shí)間 _____時(shí) ______分 訪問(wèn)時(shí)長(zhǎng) _______時(shí) _______分 訪問(wèn)地點(diǎn) 女士 /先生： 您好，我正在進(jìn)行一項(xiàng)關(guān)于“購(gòu)物消費(fèi)”的調(diào)查研究，希望可以借用您幾分鐘時(shí)間，向您咨詢一下相關(guān)的信息。 請(qǐng)問(wèn)我可以和您談一談嗎？ 配額統(tǒng)計(jì) 訪問(wèn)地點(diǎn) 序號(hào) 年齡 序號(hào) 個(gè)人月收入 序號(hào) 好世界廣場(chǎng) 1 1625 1 1200 以下 1 天寧廣場(chǎng) 2 2635 2 12002020 2 建設(shè)路商業(yè)街 3 3645 3 20203000 3 天寧北路商業(yè)街 4 4655 4 3000 以上 4 新一佳 5 廣百時(shí)代廣場(chǎng) 6 甄別部分 單位 工作的 呢 ?[復(fù)選 ] 市場(chǎng)研究公司 /廣告公司 1 終止訪問(wèn) 媒體機(jī)構(gòu)（電臺(tái) /電視臺(tái) /報(bào)紙 /雜志） 2 商場(chǎng) /超市 /連鎖專賣店 3 房地產(chǎn)開發(fā) /營(yíng)銷 /代理 單位 4 銀行 5 繼續(xù)訪問(wèn) 以上都沒(méi)有 0 在過(guò)去六個(gè)月中 ,您有沒(méi)有參加過(guò)任何有關(guān) 零售商業(yè)方面 的研究或訪問(wèn)呢 ?[單選 ] 沒(méi) 有 1 有 2 終止訪問(wèn) 的實(shí)足年齡 :_________歲 [單選 ] 16 歲 以下 X 終止訪問(wèn) 1625 歲 1 檢查配額 2635 歲 2 3645 歲 3 4655 歲 4 56 歲或以上 X 終止訪問(wèn) 記錄 被訪者 性別 : [單選 ] 男 1 女 2 檢查配額 ？分別的消費(fèi)額是多少呢？（我所指的消費(fèi)額包括購(gòu)物、用餐、休閑娛樂(lè)活動(dòng)等所產(chǎn)生的費(fèi)用） [單選 ] 商場(chǎng)或商業(yè)街 序號(hào) 消費(fèi)金額 (元 ) 好世界廣場(chǎng) 1 天寧廣場(chǎng) 2 建設(shè)路商業(yè)街 3 天寧 北路商業(yè)街 4 新一佳 5 廣百時(shí)代廣場(chǎng) 6 其他 __________________________ 7 當(dāng)日沒(méi)有消費(fèi) 9 終止訪問(wèn) 主體問(wèn)卷 【 訪問(wèn)中讀出 】接下來(lái)我們將與您談?wù)動(dòng)嘘P(guān)您對(duì)各種消費(fèi)場(chǎng)所的一些看法及消費(fèi)的問(wèn)題 。 ? 首 三 年 因?yàn)樘幱谂嘤冢?租金 相對(duì)不高（首年 350 萬(wàn)，第二年約 1600 萬(wàn)，第三年約 1800 萬(wàn)） ， 但最保守的預(yù)計(jì)，從第四年開始 年租金收益 能達(dá)到 2100 萬(wàn) 以上，并且以后每個(gè)合同期都會(huì)有 10%以上的增幅，長(zhǎng)期收益非?？捎^。 10. 開發(fā)成本 估算 1. 技術(shù)指標(biāo) 1) 方案一： 按照規(guī)劃局批復(fù)的技術(shù)指標(biāo)，總建筑面積 萬(wàn) ㎡，假設(shè)其中地上商業(yè)部分面積為 3 萬(wàn)，地下商業(yè)面積 萬(wàn)㎡ ，地下車庫(kù)面積 萬(wàn)㎡ ，酒店式公寓面積 1 萬(wàn)，地面需室外裝修的面積為 萬(wàn)平方； 2) 方案二： 總建筑面積按照規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的 萬(wàn)㎡計(jì)，地下室 （包含車庫(kù)和超市及設(shè)備間） 面積以 萬(wàn)㎡計(jì)，地上總建筑面積以 萬(wàn)㎡計(jì)，其中商業(yè)部分建筑面積 萬(wàn)㎡， 酒店式 公寓建筑面積 萬(wàn)㎡，地面需室外裝修的面積為 2 萬(wàn)㎡； 2. 成本項(xiàng) 目 ：土地費(fèi)用﹑前期報(bào)建費(fèi)用﹑勘察設(shè)計(jì)費(fèi)用﹑建安成本﹑營(yíng)銷費(fèi)用﹑利息成本等，具體項(xiàng)目及測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)如下表所示。 ? 酒店 式 公寓要充分利用景觀面，盡量保證景觀的 均好性，可在設(shè)計(jì)上盡量體現(xiàn)東南亞等度假勝地的風(fēng)情。但考慮到肇慶目前的投資公寓尚未形成氣候，因此本案公寓較適宜的開發(fā)規(guī)模不應(yīng)過(guò)大，建議在 萬(wàn)平方米左右，合計(jì) 約 500 套，以便快速入市 銷售回籠資金。 2) 業(yè)態(tài)規(guī)劃 依據(jù) ? 項(xiàng)目規(guī)劃的可能空間，考慮容積率要求，總建筑面積 10 萬(wàn)左右應(yīng)該接近項(xiàng)目可獲批規(guī)模的上限 ，考慮到整體限高的要求，酒店式公寓面積的規(guī)劃上限在 萬(wàn)平方左右。 14) 按照市場(chǎng)價(jià)值來(lái)看，由高到低依次是：街鋪（月租金 300－ 700 元 /平米，售價(jià) — 6 萬(wàn) /平米）、內(nèi)鋪（月租金 60－ 250 元 /平米）、酒店（房?jī)r(jià) 150－ 300 元 /晚）、酒店式公寓（帶裝修可實(shí)現(xiàn)的銷售價(jià)格約在 5000～ 7000 元 /平米）、寫字樓（平均租金