【正文】 長 ％。構(gòu)成家庭人均總收入的四個(gè)指標(biāo)均呈增長態(tài)勢，其中工薪收入增長 %，經(jīng)營凈收入增長 %，財(cái)產(chǎn)性收入增長 %，轉(zhuǎn)移性收入增長 2%。集中建設(shè)七賢嶺產(chǎn)業(yè)基地、“雙 D 港”等重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)和產(chǎn)業(yè)帶，發(fā)揮產(chǎn)業(yè)的集聚效應(yīng)，擴(kuò)大產(chǎn)業(yè)規(guī)模。“北進(jìn)”方面正是在向大大 連的新城區(qū) —— 大連開發(fā)區(qū)、金州區(qū)發(fā)展，以東北快速路、華東路兩個(gè)連接新、老城區(qū)方向上都有大批項(xiàng)目已經(jīng)并陸續(xù)實(shí)施。 第四章 國家和大連市相關(guān)宏觀政策調(diào)整 一、國家關(guān)于行政、財(cái)政、法規(guī)方面的政策 20xx 年 6 月：國務(wù)院正式頒布《中華人民共和國物業(yè)管理?xiàng)l例》。金融機(jī) 構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào) 個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的 %提高到 %，一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào) 個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的 %提高到 %。 根據(jù) 20xx 年房屋租賃市場價(jià)格的上漲情況，將適當(dāng)調(diào)整現(xiàn)行的廉租住房租賃補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)。 “七部委意見 ”出臺后，建設(shè)部副部長劉志峰幾次對媒體表示宏觀調(diào)控的目的是為了調(diào)控 “房價(jià)的增幅 ”和 “供需結(jié)構(gòu) ”，而遏制僅針對投機(jī)性需求。為何會出現(xiàn)此種局面，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為這和我市 20xx 年商鋪開發(fā)退熱，以高價(jià)格商鋪為代表的非住宅類物業(yè)退出市場有很大關(guān)系。從參展樓盤整體價(jià)格趨勢可以看出：受幾年來價(jià)格上漲的慣性影響以及政策調(diào)控，大連房地產(chǎn)整體市場今年并不會大起大落，然而 7000 元以上的高檔盤有近 300 萬平方米的巨大供應(yīng)量，令這一市場的投資前景不容樂觀，競爭加劇局面將持續(xù)很長時(shí)間 此次參展的樓盤中，未定價(jià)樓盤達(dá) 39 個(gè)，絕大部分為新樓盤，可見開發(fā)商對大連未來房價(jià)的發(fā)展趨勢不太明朗，定價(jià)較為謹(jǐn)慎。 20xx 年新增商業(yè)面積 10余萬平方米，當(dāng)年實(shí)現(xiàn)申匯消費(fèi)品零售額 億元，增長 23%。 房地產(chǎn)投資 20xx 年大連開發(fā)區(qū)完成房地產(chǎn)等配套開發(fā)投資 20 億元，增長 %。 開發(fā)區(qū)典型一手樓盤個(gè)案調(diào)查（詳細(xì)資料參見附表 1） 四、開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場板塊情況匯總 海濱路板塊主要個(gè)案指標(biāo)對比表 （ 注：加底色 ■ 為本項(xiàng)目主要競爭對象） 序號 樓盤 建筑 形態(tài) 占地 （m2） 總建 （m2） 容積率 價(jià)格 （元/m2） 面積（m2） 戶型 1 眾益 而在雙 D 港、保稅區(qū)的金灣新城、東城天下、格林小鎮(zhèn)的產(chǎn)品供應(yīng)情況看，同為金灣新城其 20xx 年其 建設(shè)的 A 區(qū)主力面積在 90 ㎡，在 20xx 年 B 區(qū)的主力戶型面積就有所縮小，減少為現(xiàn)在的 85 ㎡；同為乾豪地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目， 20xx20xx年開發(fā)的格林小鎮(zhèn)主力戶型面積在 105118 ㎡，而剛剛亮相的東城天下（二期）的主力戶型卻縮減至 100 ㎡以下。明代，洪武五年（ 1372 年）置金州，屬山東布政使司。1969 年，遼南專署撤銷，金縣復(fù)歸旅大市。有鄉(xiāng)以上公路橋梁 253 座 延長米（包括大莊公路 58 座 延長米），比上年增加 24 座 延長米。 教育文化 20xx 年，金州區(qū)有小學(xué) 47 所，在校小學(xué)生 萬人；初中 16 所，在校初中生 萬人，初中畢業(yè)生升學(xué)率為 %；完全中學(xué) 1 所，高中 6 所，在校高中生 。 民國三十四年（ 1945 年） 8 月 22 日，蘇聯(lián)紅軍進(jìn)駐金州，實(shí)施軍管。金貞佑四年（ 1216年）升化成縣為金州。陽光海岸 20xx 120 雙 D 港 乾豪光伸新批外商投資項(xiàng)目 184 個(gè)，項(xiàng)目平均投資規(guī)模 611 萬美元。她的扇形正好面對著亞洲經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的國家，這就使大連開發(fā)區(qū)成為世界了解中國的窗口，是各國投資者進(jìn)入中國的大門。本屆春季房交會參展開發(fā)商 86 家，總開發(fā)建筑面積達(dá) 1564 萬平方米，參展樓盤96 個(gè)，其中新樓盤 51 個(gè)，占參展樓盤的 53%，參展新樓盤首次過半。 小結(jié)： 因前期大連的土地供應(yīng)量相對不足，房地產(chǎn)項(xiàng)目不大，且往年遺留的空置面積，也被大量消化，因此，在“國八條”出臺后，在國內(nèi)普遍存在的市民持幣觀望現(xiàn)象，只是短期內(nèi)出現(xiàn)，隨著新的開發(fā)項(xiàng)目的出現(xiàn)，隨即大連房價(jià)大幅上漲。這次房地產(chǎn)的政策針對的是 “房價(jià)上漲 過快 ”，打擊的是業(yè)內(nèi)的投機(jī)行為，是防范銀行和金融風(fēng)險(xiǎn)的宏觀調(diào)控。按照建設(shè)進(jìn)度預(yù)計(jì) ，從今年下半年開始，大連市商品住宅的市場供應(yīng)量將逐步增多，今明兩年將有 130 萬平方米的經(jīng)濟(jì)適用房建成入市。 二、國家關(guān)于金融方面的政策 20xx 年 6 月 5 日： 《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》 (銀發(fā) ［ 20xx］121 號 )。但從數(shù)據(jù)上看，近兩年土地供給量但仍高于近幾年土地供應(yīng)的平均規(guī)模。 高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃建設(shè)旅順口區(qū)和開發(fā)區(qū)的大學(xué)園區(qū)，按規(guī)定建設(shè)好中小學(xué)及其他配套設(shè)施，逐步實(shí)現(xiàn)中小學(xué)辦學(xué)設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)化。建立“兩區(qū)三帶”開放型產(chǎn)業(yè)布局。房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅明顯提高，完成 億元，增長 %。區(qū)港聯(lián)動試點(diǎn)穩(wěn)步推進(jìn)，保稅港申辦工作開始啟動；沈陽、通遼、滿洲里內(nèi)陸干港建設(shè)進(jìn)程加快，新開通了 2 條集裝箱 班列。大連市現(xiàn)轄 6 個(gè)區(qū)、 3 個(gè)縣級市和 1個(gè)海島縣，總面積 萬平方千米，其中市區(qū)面積 2415 平方千米。 市場調(diào)查是基礎(chǔ)，市場定位是關(guān)鍵，市場策劃是組織，市場營銷是手段。 社會風(fēng)尚 追求現(xiàn)代、文明、高尚的生活方式；講求實(shí)用主義，發(fā)揮自我的個(gè)性，探尋未知領(lǐng)域，自己動手參與解決社會問題；隨著 WTO 的加入，人們走出國門、走向世界，積極學(xué)習(xí)國外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，一個(gè)學(xué)習(xí)型的城市已然形成。完成了長興島開發(fā)總體規(guī)劃和三個(gè)專項(xiàng)規(guī)劃編制，公共港區(qū)建設(shè)全面開工，基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)快速推進(jìn)。 20xx 年 2 月份，人均消費(fèi)支出為 元，下降 %。 圍繞城市總體功能，科學(xué)定位“兩城三星”的分區(qū)功能。 東北路： 華東路： ?? 龍畔金泉 ? 北府花園 ?? 金廣 20xx 年 8 月 12 日：《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》 (18號令 )，國家宏觀調(diào)控政策的總方針，將房地產(chǎn)業(yè)定位為拉動國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，明確提出要保持房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。 20xx 年 3 月 17 日：央行調(diào)整房貸利率，個(gè)人住房貸款利率從 20xx 年 3 月 17日起再次上調(diào)。 ? 商品房用地限價(jià)出讓 為有效防止房地產(chǎn)投機(jī)行為，實(shí)現(xiàn)對土地出讓市場價(jià)格的宏觀調(diào)控。他說， “政府的目的并不是打壓 ?房價(jià) ?本身，也不是打壓房地產(chǎn)市場，而是對增幅和投機(jī)性需求進(jìn)行控制。由于市場上活躍的主要是商住公寓和社區(qū)公建等非住宅物業(yè)，價(jià)格多在萬元以下，這自然拉低了整體非住宅的整體均價(jià)。此次參展樓盤的特點(diǎn)就是：區(qū)域較往屆發(fā)生了很大的變化， 旅順、金州區(qū)專門組團(tuán)參展，大連四區(qū)外的樓盤數(shù)共 31 個(gè)，占總量的 %。 航運(yùn)中心 開發(fā)區(qū)現(xiàn)有大窯灣港、北良港、中國最大的油港鲇魚灣港、和尚島煤碼頭及化學(xué)品碼頭和礦石碼頭。基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資 20 億元、項(xiàng)目投資 60 億元、房地產(chǎn)投資分別占開發(fā)區(qū)固定資產(chǎn)投資的 20%、 60%和 20%。陽光 海岸 高層 別墅 7.8萬 21萬 2.6 4330 8900 130 350 2室4室 2 天安海景花園（三期） 小高層 1.6萬 4.7萬 2.94 4300 5600 130 260 3室為主 3 山海家園 多層、小高層、高層、別墅 2萬 5萬 2.5 4580 9000 46 300 1室5室 4 西雅圖 小結(jié)： ? 開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)增長迅速， GDP 增長較快，房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅較大； ? 開發(fā)區(qū)住宅主力產(chǎn)品戶型面積 從 20xx20xx 年，呈逐漸減小的態(tài)勢； ? 開發(fā)區(qū)項(xiàng)目的快速銷售，主要還是受套型面積情況的影響； ? 消費(fèi)者對面積的需求主要還是房屋價(jià)格起決定性作用； ? 開發(fā)區(qū)消費(fèi)者的套型需求主流為二居到三居。洪武八年（ 1375 年）置金州衛(wèi)，屬遼東都指揮使司。 1981 年 2 月 9 日，旅大市人民政府改為大連市人民政府，金縣屬之。 大連至金州的快軌已于 20xx 年上半年開工，計(jì)劃 20xx 年 12 月 30 日竣工。全年平均氣溫 ℃，較歷年值高 ℃；年降水量 毫米。民國十八年（ 1929 年）廢道制，改奉天省為遼寧省，金縣直屬遼寧省。金皇統(tǒng)三年（ 1143 年）降蘇州為化成縣。觀海苑 20xx 120 華夏海景 20xx 112115 北歐假日（ 1 期） 20xx 120 眾益 20xx 年 6 月 25 日才開盤的東山花園二期逸郡項(xiàng)目，因其背靠東山風(fēng)景區(qū)，又鄰近開發(fā)區(qū)商業(yè)中心本溪街，至今已售空。 投資 20xx 年，全區(qū)合同利用外資金額 萬美元，比上年增長 %，實(shí)際利用外資 億美元，比上年增長 %。 地域優(yōu)勢 大連開發(fā)區(qū)三面臨海，大連開發(fā)區(qū)海岸線長 73 公里，南部為 黃海大連灣，灣面開闊，濃縮了上百處 9 億至 6 億年前的天然地質(zhì)景觀。 六、 20xx 年春季房展總結(jié) 在 20xx 年 3 月 26 日 閉幕的第 23 屆大連房屋交易大會，作為 06 年度第一個(gè)房屋交易大會，春季房交會受到購房者極大的關(guān)注，吸引了 26 萬余人到場參觀。但是，為達(dá)到長期的目標(biāo)而實(shí)施的這些政策，將 對中期市場趨勢，也就是 1— 2 年后的市場，有何影響，現(xiàn)在看來有較大的不確定性。 五、宏觀調(diào)控影響分析 從上述資料可看出國家自 20xx 年起就已經(jīng)注意到我國房地產(chǎn)市場可能存在的泡沫現(xiàn)象，并開始采取各種措施加以控制，這種宏觀調(diào)控在 20xx 年 3 月至 5月間達(dá)到了高潮，國務(wù)院、建設(shè)部以及各地方政府等部門，在短時(shí)間內(nèi)連續(xù)出臺了大量政策，國家對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的決心可見一斑。另有包括沙河口區(qū)石門山地區(qū)的諸多經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目將于年內(nèi)啟動，目前已經(jīng)進(jìn)入規(guī)劃選址階段。 20xx 年 2 月 17 日：大連市地稅局出臺《個(gè)人出售房屋所得征收個(gè)人所得稅暫行辦法》，旨在進(jìn)一步規(guī)范和加強(qiáng)二手房轉(zhuǎn)讓所得個(gè)稅的征收管理，該暫行辦法自 20xx 年 3 月 1 日起施行。 從 20xx 年開始，大連市土地供應(yīng)規(guī)模得到有效控制，土地市場價(jià)格保持穩(wěn)步上漲，呈現(xiàn)出健康良好的發(fā)展局面。市區(qū)交通重點(diǎn)發(fā)展地鐵、有軌和公共汽車，形成相互連接、高效便捷的交通網(wǎng) 絡(luò)。 按照“產(chǎn)業(yè)強(qiáng)市、工業(yè)先行”的思路，從我市經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)有基礎(chǔ)出發(fā)，推進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級，形成以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為先導(dǎo)，以石油化工、電子信息、機(jī)械制造三大工業(yè)支柱為支撐，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)高度發(fā)達(dá)的“ 131”產(chǎn)業(yè)格局。 20xx 年 12 月，大連市城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成 億元，同比增長 %。 50 個(gè)港口重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快，大窯灣集裝箱碼頭二期工程 2個(gè)泊位投產(chǎn)、 2 個(gè)泊位主體工程完工，三期工程開工建設(shè)； “一島三灣 ”核心港區(qū)海上養(yǎng)殖清理工作全面展開；大窯灣北岸圍堰提前合攏；大連灣、大窯灣航道改擴(kuò)建和大窯灣港區(qū)北防波堤工程順利推進(jìn)；大連灣通用雜貨泊位、保稅區(qū)汽車碼頭等項(xiàng)目進(jìn)度加快。 1984 年經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)大連成為 14 個(gè)沿海開放城市之一和計(jì)劃單列市，享受省級經(jīng)濟(jì)管理權(quán)限，1996 年又批準(zhǔn)旅順口區(qū)局部地區(qū)對外開放。只有將前期工作都做好做足才能得出最正確的結(jié)論。同時(shí)， 20xx 年大連市成為全國首批“文明城市”之一。 煙大火車輪渡鐵路、碼頭主體工程竣工，土羊高速公路、大窯灣疏港高速公路、沈大與丹大高速公路連接線和金窯鐵路復(fù)線開工建設(shè)。 小結(jié)： ? 20xx 年至今，大連經(jīng)濟(jì)保持上升趨勢，穩(wěn)定運(yùn)行； ? 城市居民家庭收支增長態(tài)勢良好， 人均可支配收入增長，消費(fèi)水平提高， 購房支出連續(xù)數(shù)月呈現(xiàn)大幅度上漲態(tài)勢； ? 城鎮(zhèn)固定 資產(chǎn)投資持續(xù)增長， 房地產(chǎn)開發(fā)投資額增幅較大，施工面積、新開工面積 、 商品房銷售面積、銷售額等增幅明顯； ? 預(yù)計(jì)我市未來的房地產(chǎn)業(yè)后續(xù)發(fā)展趨勢仍然會是強(qiáng)勁的上升態(tài)勢。我市主城區(qū)功能定位為行政文化中心、中央商務(wù)區(qū)和現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)區(qū)。金色陽光家園（二期） ? 鐵龍 20xx 年 5 月 13 日：《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》以及《關(guān)于已購經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售有關(guān)問題的通知》出臺。是繼 20xx 年 10 月 29 日中國人民銀行上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率后不到 5 個(gè)月，個(gè)人住房貸款利率再次上調(diào)！調(diào)整商業(yè)銀行自營性個(gè)人住房貸款政策：一是將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平，實(shí)行下限管理，下限利率水平為相應(yīng)期限檔次貸款基準(zhǔn)利率的 倍，商業(yè) 銀行法人可根據(jù)具體情況自主確定利率水平和內(nèi)部定價(jià)規(guī)則。 對高檔商業(yè)、旅游、娛樂、酒店、寫字樓及高級商業(yè)住宅（含別墅）類經(jīng)營性房地產(chǎn)項(xiàng)目 用地，可實(shí)行邀請招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓國有土