【正文】 交通 20xx 年，金州區(qū)鄉(xiāng)級以上公路 45 條，總里程 479 公里（包括大莊公路 公里），比上年增加 公里，其中，國道 2 條 公里；省道 3 條 公里；縣道 15 條 公里；鄉(xiāng)道 25 條 公里。 1950年 12 月 1 日，改屬旅大市人民政府。金興定二年（ 1218 年）置金州防御使。東城天下 （ 2 期） 20xx 100 金灣新城 B 區(qū) 20xx 85 濱海路 北歐假日（ 2 期） 20xx 80 ◎ 從選區(qū)個案情況看開發(fā)區(qū)的住宅產(chǎn)品變化： 從以上的統(tǒng)計情況來看，金馬路沿線主要項目 20xx 年中環(huán)嘉園的主力面積在 160 ㎡， 20xx 年恒安花園主力戶型面積 135174 ㎡；而在 20xx 年至今，開發(fā)區(qū)房價大幅度上揚以后，金馬路和濱海路的住宅產(chǎn)品主力戶型也由比較奢華的150 ㎡左右的三居，而縮小為 120130 ㎡的 經(jīng)濟型三居 ，比較典型的比較就是西雅圖乾豪開發(fā)的格林小鎮(zhèn)，總建筑面積 40 萬平米，自 20xx 年開盤以來每推出一批房源，都受到市場追捧，目前僅剩瑞典園部分TOWNHOUSE 單位，其余基本清盤。 從大連開放先導區(qū)干部大會上了解到， 20xx 年，大連開發(fā)區(qū)預計實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值增速達到 25%，力爭實現(xiàn)增長 30%的目標。 購物 /娛樂 區(qū)內(nèi)的零售網(wǎng)點可滿足生活需要，安盛購物中心、金瑪商城、開發(fā)區(qū)商場、銅鑼灣百貨、好又多超市、新瑪特購物廣場、麥凱樂商場等大型購物場所。統(tǒng)計數(shù)字顯示，此次房交會成交額 億元，高于 20xx 年春季房交會 億元，但低于該年秋季房交會。 第五章 大連市近年近期商品房交易變化分析 據(jù)國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計局調(diào)查顯示， 20xx 年四季度 70 個大中城 市房屋銷售價格同比上漲 %， 20xx 年 2 月份房屋銷售價格同比上漲 %，而大連市在這兩個時間段房價同比漲幅分別達 %和 %，分別居全國第二和第一。因為過多過大的投機需求會導致房地產(chǎn)價格的過度上漲，制造房地產(chǎn)價格泡沫。該批限價房將于 20xx 年投入市場。 20xx 年 4 月 27 日：國務(wù)院發(fā)出通知，決定適當提高包括房地產(chǎn)開發(fā)在內(nèi)的四大行業(yè)固定資產(chǎn)投資項目資本金比例，房地產(chǎn)開發(fā) (不含經(jīng)濟適用房項目 )由20%及以上提高到 35%及以上。 根據(jù)大大連規(guī)劃和大連市剛剛公布的土地開發(fā)計劃來看，未來 1— 2 年內(nèi)主要的開發(fā)區(qū)位將主要集中在泉水及華南板塊、機場前區(qū)域、星海灣區(qū)域、馬欄至西山水庫區(qū)域、華北路沿線春柳區(qū)域、以及傳統(tǒng)市中心區(qū)大量的公建地塊。搞好環(huán)城濱海道路建設(shè)，美化岸線環(huán)境，拆除“親?！备粽?，還海于民，建設(shè)一個藍天碧海環(huán)抱、綠樹青草簇擁的新大連。 發(fā)揮高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)在全市經(jīng)濟發(fā)展中的先導作用。 大連市城市居民家庭收支增長態(tài)勢良好 根據(jù)對 500 戶家庭的抽樣調(diào)查， 20xx 年，大連市人均可支配收入為 元，同比增長 %；人均消費支出 元，同比增長 %。航運交易市場服務(wù)功能不斷完善。全市出生率為 ?，自然增長率 ?。 大連新希望家園 市場調(diào)查報告 北京紅土基業(yè)房地產(chǎn)咨詢有限公司 二零零六年四月 前前 言言 “沒有調(diào)查就沒有發(fā)言權(quán)！”專業(yè)的市場調(diào)查是開發(fā)商項目決策的重要依據(jù)。 20xx 年度，大連市遷入具有大專以上學歷的人口 萬人，占遷入總數(shù)的 %。 大連港東部港區(qū)搬遷全面啟動。 20xx 年 2 月份，我市城市居民人均月可支配收入為 1342 元，同比增長 %。擴大產(chǎn)業(yè)基地外延， 優(yōu)化高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)布局，滿足高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的空間需求。 二、大連房地產(chǎn)開發(fā)總體走勢 大連房地產(chǎn)發(fā)展同樣遵循 “大大連 ”的規(guī)劃要求，也呈現(xiàn) “西拓北進 ”的態(tài)勢。 (20xx、 20xx 年大連市土地掛牌交易情況詳見附件 3) 小結(jié)： ? 房地產(chǎn)開發(fā)投資仍保持較高水平，建設(shè)規(guī)模在 05 年小幅收縮后， 06 年初開始增大 ； ? 存量房消化比例大幅提高，部分爛尾樓陸續(xù)啟動； ? 土地供應(yīng)在緊縮之后放量加大； ? 土地供應(yīng)區(qū)域已經(jīng)有意識的轉(zhuǎn)向大連的西部（馬欄廣場 機場新區(qū)）和北部（華南、泉水）區(qū)域，體現(xiàn)出大大連“西進北拓”政策；傳統(tǒng)意義上的城市中心還是以企業(yè)搬遷和 舊城區(qū)改造為主要方向。 20xx 年 10 月 29 日：中國人民銀行決定從 20xx 年 10 月 29 日起上調(diào)金融機構(gòu)存貸款基準利率并放寬人民幣貸款利率浮動區(qū)間和允許人民幣存款利率下浮。 將加大單位集資建房規(guī)模。從而可能導致巨大的金融風險，是經(jīng)濟不穩(wěn)定的因素。 一、大連市近年商品房銷售總體情況變化 大連市 1998— 20xx年商品房銷售面積趨勢 單位：平方米 實際銷售面積 1998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 住宅 1856010 2198173 2393481 3536704 3750441 4467484 4454105 4681000 辦公樓 56845 41247 98153 29854 92660 130348 264825 商業(yè)經(jīng)營用房 183353 145678 278095 315194 322331 345584 297867 其他 30058 24619 40374 42089 33131 37991 64938 0100000020xx0003000000400000050000001998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx平方米住宅 辦公樓 商業(yè)經(jīng)營用房 其他 大連市 1998— 20xx 年商品房銷售額情況表 單位：萬元 年份 1998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 住宅 403665 483371 567082 947513 1000771 1205760 1324091 1675000 辦公樓 16757 24858 54275 18877 44666 56759 83077 商業(yè)營業(yè)用房 61495 44874 99448 123807 138858 183582 145715 其他 5042 8081 11659 8872 9214 9019 22464 05000001000000150000020xx0001998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx元住宅 辦公樓 商業(yè)營業(yè)用房 其他 大連市 1998— 20xx 年商品房平均銷售價格情況 單位：元 /平方米 年份 1998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 商品房平均銷售價格 2801 2922 3116 3714 商品房平均銷售價格趨勢05001000150020xx25003000350040001998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx元/ 平米 二、大連市商品房住宅近年成交狀況 成交宗數(shù)狀況 20xx20xx 年大連市商品房住宅成交宗數(shù)對比 01000020xx0300004000050000成交宗數(shù) 30738 30002 30774 36437 40218 3212820xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 成交面積狀況 20xx20xx 年 大連市商品房住宅成交面積對比表 0100200300400500成交面積 （ 萬平 ） 30320xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 成交金額狀況 20xx20xx 年大連市商品房住宅成交金額對比表 050100150200成交金額（億元） 13220xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 成交單價狀況 20xx20xx 年大連市商品房住宅成交單價對比表 0100020xx300040005000成交單價（元/平米） 3231 3199 3186 3355 3841 436120xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 成交單套建筑面積狀況 20xx20xx 年大連市成交的商品房住宅單套平均建面對比表 04080120160單套面積（平米） 144 113 105 99 95 9020xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 三、大連市商品房非住宅項目近年近期成交狀況 在非住宅方面， 20xx 年一年的交易件數(shù)、面積、額度較同比分別增長了 %、％ 和－ ％，其單價由 04 年同期的 10226 元 /平方米下降到 6728 元 /平方米，降幅 ％。 在對主城區(qū)每個樓盤逐個調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，價格在五、六千元左右的樓盤占絕大多數(shù)，只有甘井子區(qū)部分樓盤出現(xiàn)了 4500 左右的價格。區(qū)內(nèi)建有 36 洞高爾夫球場、網(wǎng)球場、海濱浴場等休閑場所。預計實現(xiàn)進出口 億美元，同比增長 15%；完成固定資產(chǎn)投資 130 億元，同比增長 30%；實現(xiàn)綜合財政收入 30 億元，同比增長 %。乾豪東城天下一期也所剩不多，開發(fā)區(qū)的一手商品房的價格可以大致分為兩檔， 5000 元以上的中高檔房， 30004000 元的中檔房。觀海苑和陽光海岸的情況。 元代，廢金州并入蓋州路，后又并入遼陽路。 1966 年 3 月 31 日，改屬遼寧省遼南專署。公路密度為百平方公里擁有公路 公里。 95%以上的高中畢業(yè)生升入普通高校，高考本科進線率達到 %；中等職業(yè)學校 6 所，在校學生 3981 人。同年12 月 16 日，成立了中國共產(chǎn)黨領(lǐng)導下的金縣政府，屬旅大行政聯(lián)合辦事處。“金州”之名自此始。東城天下 （ 1 期） 20xx 80100 乾豪 綠洲半島一期， 13 棟多層住宅， 512 套住宅，因價格不高、戶型控制較好，已經(jīng)清盤，二期小高層銷售也已經(jīng)接近 50%。 經(jīng)濟 20xx 年，大連經(jīng)濟開發(fā)區(qū)取得較快發(fā)展，全年實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 450 億元，同比增長 %，占全市總量的 %；完成工業(yè)總產(chǎn)值 962 億元，同比增長%，其中規(guī)模以上工業(yè)實現(xiàn)總產(chǎn)值 820 億元，同比增長 %；完成進出口總額 億美元，同比增長 22%，其中出口總額為 億美元，同比增長 25%，占大連市總量的 41%；完成固定資產(chǎn)投資 億元，同比增長 %；去年，實現(xiàn)合同外資 億美元，同比增長 %，實際利用外資 10 億美元，同比增長 %；預計實現(xiàn)稅收總額達到 億元，同比增長 %；實現(xiàn)綜合財政收入 億元，同比增長 37%，其中財政一般預算收入 億元，同比增長 %；實現(xiàn)社會消費品零售總額 達到 億元，同比增長 15%。 人口 目前，大連開發(fā)區(qū)戶籍人口約 21 萬人，流動人口約在 15 萬。另有參會的中介公司 22 家，家裝公司 28 家，創(chuàng)造了春季房交會新的歷史記錄。而近期，土地供應(yīng)量較之以往較多，中長期市場尚有一定的不確定因素。換句話說，是解決投機性需求造成的房地產(chǎn)價格泡沫。 建設(shè) 30 萬平方米的限價商品房，鼓勵開發(fā)建設(shè)中小戶型住宅，以抑制結(jié)構(gòu)型房價上漲。 20xx 年 4 月 25 日：經(jīng)國務(wù)院批準，中國人民銀行決定從 20xx 年 4 月 25 日起，提高存款準備金率 個百分點，即存款準備金率由 7%提高到 %。 近四年大 連 土地成交量23 4. 6550 5. 1329 4. 91 31 7. 35010020030040050060020xx 20xx 20xx 20xx萬平方米 土地市場供給趨勢 從數(shù)據(jù)可看出土地供應(yīng)在緊縮之后放量加大，其中一個重要的原因是：政府希望能通過土地增量及其結(jié)構(gòu)的調(diào)控，達到緩解由供需不平衡引起的房價上漲幅度過快的目的。 創(chuàng)新城市綠化思路，以增加森林資源總量、改善生態(tài)環(huán)境為主題，構(gòu)筑覆蓋整個城鄉(xiāng)的森林生態(tài)網(wǎng)絡(luò)，在城市周圍建設(shè)綠色屏障、綠色通道等大型生態(tài)林帶，森林覆蓋率達 45％。“兩區(qū)”，即主城區(qū)和新市區(qū)兩大經(jīng)濟區(qū)；“三帶”，即沿沈大高速公路和黃海大道，以衛(wèi)星城和多個功能各異的產(chǎn)業(yè)園區(qū)為依托，形成兩條放射狀的陸域經(jīng)濟帶，以長山列島及周邊海域為依托，構(gòu)筑海洋經(jīng)濟帶。房地產(chǎn)開發(fā)施工面積 萬平方米，同比增長 %；新開工面積 17 萬平方米，增長 %；銷售面積 萬平方米，增長 %；實現(xiàn)銷售額 12 億元，增長 %。大孤山國際物流園已基本具備國際中轉(zhuǎn)、配送、采購和轉(zhuǎn)口貿(mào)易功能。 二、大連市社會環(huán)境綜述 人口 全市 20xx 年二季度末戶籍總?cè)藬?shù) 萬人，比上年末增加 萬人。從定量調(diào)查到定性調(diào)查 ,從宏觀分析到微觀論證，從整體市場到區(qū)域摸底 ,每一個環(huán)節(jié)都對項目的最終定位起著至關(guān)重要的作用。從各項數(shù)據(jù)表明，大連外來人口在不斷增加，而且高學歷人才也在不斷流入。大連港口完成貨物吞吐量 億噸，增長％；集裝箱吞吐量 萬標箱，增